重點摘要土地稅法第 34 條提供自用住宅優惠稅率 10%，需同時符合面積、未出租、實際居住等六要件，原則一生一次，符合條件可再用一生一屋。
Q · 賣自家房子真的可以用 10% 優惠稅率嗎？條件是什麼？
可以但要過六關，且一生原則一次
依土地稅法第 34 條，出售自用住宅用地時可按 10% 優惠稅率課土地增值稅，要同時符合六個條件：面積（都市 3 公畝、非都市 7 公畝內）、出售前一年未出租或營業使用、建物評定現值達公告現值 10%、本人或配偶直系親屬設籍實際居住、依第 34-1 條程序申報、原則一生一次。98 年增訂的一生一屋條款讓符合更嚴格條件（持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內無出租營業、面積減半至 1.5/3.5 公畝）者可再用一次，所以一輩子最多兩次。
整本土地稅法如果你只學一條，就學這條。它讓你賣自家房子時，土增稅從最高 40% 直接砍到 10%。但魔鬼全在細節裡：一生一次（用過沒了）、面積有上限（都市 3 公畝、非都市 7 公畝）、出售前一年不能出租或營業使用、房屋價值不能太低（不能搭個違建充數）、還要實際居住。98 年修法給了一個「敗部復活」機會，叫一生一屋：第一次用過後再賣自用住宅，如果符合嚴格條件（1.5 公畝以下、持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內沒出租營業），可以再用一次 10% 優惠。所以一輩子最多兩次。真正的地雷是：很多人年輕時隨便用掉第一次（那時房子漲幅不大，省的稅很少），等到中老年想賣大房子才發現額度沒了，整張稅單按累進繳，多繳幾十萬到上百萬。這條的價值密度，可能是你一輩子繳過最大一筆稅和最便宜一筆稅的差額。
土地稅法第 34 條為自用住宅用地土地增值稅優惠稅率之核心規範，將該部分土地漲價總數額之課稅稅率從累進的 20%-40% 統一壓至 10%。本條建立六重要件（面積、未出租營業、建物價值、實際居住、申報程序、一生一次），並於第五項增訂「一生一屋」補救條款，是住者有其屋政策在土地稅法上的具體實踐。
AI 輔助整理，以條文原文為準
原則是，但 98 年修法增加一生一屋補救條款：第一次用過後再賣自用住宅，若符合嚴格條件（都市 1.5 公畝以下、無其他房屋、持有 6 年、設籍 6 年、出售前 5 年無出租營業），可以再用一次 10% 優惠。所以實際上最多兩次。內行人提示：一生一屋條件很嚴，很多人卡在設籍滿 6 年這一項，算盤要打清楚再動。
會。出售前一年內有出租或營業使用就不能適用自用住宅 10% 優惠，要按累進稅率計算。Airbnb、民宿、短租都算出租行為。如果有打算又想保留優惠稅率，必須在賣房前至少一年停止所有出租行為。內行人提示：稽徵機關會調 Airbnb、各大訂房平台、租屋網的紀錄，不要以為沒報稅就沒事。
可以。土增稅一生一次是以人計算，不是以家庭計算。夫妻各有各的一次機會。但這意味著夫妻共同持有的房子賣出時，可能只有其中一人適用優惠，另一人按累進稅率，兩種稅率要分段計算。內行人提示：如果考慮離婚，關於房產的協議裡要把誰用過一生一次列為重要條件，這個額度本身有經濟價值。
超過部分按累進稅率計算，上限內部分按 10% 計算，兩段分別算稅最後加總。舉例：都市一塊 5 公畝的土地，3 公畝內適用 10%，2 公畝按累進稅率。實際省下的稅比整塊適用 10% 少很多，但還是值得爭取。內行人提示：如果土地剛好壓線（例如 3.2 公畝），考慮在移轉前分割出 3 公畝部分單獨處分，把面積壓進上限內。
賣自家住宅土地的土增稅優惠條款，從累進 20-40% 降到 10%，原則一生一次，是住者有其屋政策在稅法上的具體實踐。
一生一次是第一次優惠（門檻寬鬆），一生一屋是 98 年增訂的第二次補救（門檻嚴格：持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內無出租、面積上限減半）。
由土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍且實際供居住使用之土地，建物評定現值須達基地公告現值 10% 以上。
土增稅課的是土地漲價總數額（依公告現值），房地合一稅課的是實際成交價差（依市價），兩者並存可同時適用，計算基礎完全不同。
依第 34-1 條於土地現值申報書註明自用住宅，並檢附設籍證明、建物使用執照等文件，由稽徵機關核定。繳納期限屆滿前可補申請。
面積上限內漲價總數額 × 10% + 超過部分漲價總數額 × 累進稅率（20%-40%），兩段加總。重劃地另有 40% 減徵。
向戶籍地或土地所在地稅捐稽徵處申請查調個人土增稅自用住宅優惠紀錄（可線上申請）。
建物工程完成滿一年以上者不受 10% 門檻限制；若是新建未滿一年，可選擇等滿一年後再賣，或檢附建物增建、改良證明提高評定現值。
| 比較面向 | general_rate | self_use_once | one_house_in_life |
|---|---|---|---|
| 稅率 | 20%-40% 累進 | 10% | 10% |
| 面積上限（都市） | 無上限 | 3 公畝 | 1.5 公畝 |
| 面積上限（非都市） | 無上限 | 7 公畝 | 3.5 公畝 |
| 持有年限 | 無要求 | 無要求 | 6 年以上 |
| 設籍年限 | 無要求 | 出售前一年 | 連續 6 年以上 |
| 其他房屋限制 | 無 | 無 | 本人配偶未成年子女名下無其他自用住宅 |
| 未出租營業期間 | 無要求 | 出售前 1 年 | 出售前 5 年 |
| 使用次數 | 無限制 | 一生一次 | 一生一次（用完一生一次後） |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
土地所有權人出售其自用住宅用地之面積，都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者，其土地增值稅統按土地漲價總數額百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價數額依前條之稅率徵收之。 土地所有權人，依前項稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
立法理由一、對於出售自用住宅用地之土地增值稅，除仍維現制按百分之十優惠稅率徵收外，並鼓勵都市人口往都市外疏散，放寬對非都市土地面積之限制。 二、為防止以輾轉出售自用住宅之方式逃避累進之土地增值稅，於第二項規定土地所有權人適用優惠稅率，每人以一次為限。
土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。 前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
立法理由一、第一項係就現行條文第一項酌作文字修正。 二、增訂第二項：「土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」 三、第三項係由現行條文第二項移列並酌作文字修正。
土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價數額，依前條規定之稅率徵收之。 前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。 第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
立法理由一、第一項及第二項未修正。 二、原條文對自用住宅用地適用優惠稅率課徵土地增值稅之規定，並未對其建物面積大小加以限制，亦無建物價值占其基地地價比例大小之限制，致有土地所有權人出售之土地原為空地，為符合自用住宅用地之要件，於土地出售前臨時搭建簡陋房屋並領有使用執照，據以申請按優惠稅率課徵土地增值稅。為防杜上述取巧規避稅賦情事，爰參照本法第十一條「空地」定義之規定，增訂第三項規定，自用住宅建築工程完成未滿一年且其價值不及所占基地公告現值百分之十者，不適用優惠稅率課徵土地增值稅之規定。 三、原第三項移列第四項。
土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。 前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。 第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。 土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制： 一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。 二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 三、出售前持有該土地六年以上。 四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。 五、出售前五年內，無供營業使用或出租。 因增訂前項規定造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。 前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
立法理由一、第一項至第四項未修正。 二、土地所有權人出售自用住宅用地，符合第二項及第三項規定者，可依第一項規定適用百分之十優惠稅率課徵土地增值稅，但依第四項規定一生僅限一次。又重購自用住宅用地，可依本法第三十五條規定辦理退稅。惟上述優惠規定，尚難完全照顧有多次換屋者之需求。例如土地所有權人曾適用過第四項百分之十優惠稅率規定，嗣後再換屋時，倘不符合重購退稅之要件者，其出售自用住宅用地，仍應負擔按累進稅率計徵土地增值稅。為落實一生一屋之受惠原則，經參考國外有關自用住宅出售課稅優惠規定，允宜適度放寬原適用優惠稅率之次數限制，爰增訂第五項，對於土地所有權人於適用第四項規定後，再次出售其自用住宅用地，符合一定條件者，可再依第一項規定之優惠稅率繳納土地增值稅，不受第四項規定一次之限制。 三、惟為防杜規避稅負並考量地方財政因素，爰規定必須同時符合下列各款要件，始有本次增訂第五項之適用： (一)現行第一項適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積限制上限，與九十五年臺灣地區平均每戶自用住宅面積為五七．四八平方公尺比較，過於寬鬆，允宜適度限制，爰於第一款規定再次出售時，其適用優惠稅率之面積。 (二)自用住宅一般係供家庭核心成員夫妻及其未成年子女居住使用，放寬再次出售自用住宅用地適用優惠稅率之規定，以土地所有權人與其配偶、未成年子女所居住之住所為適用範圍，始符合一生一屋之理念，故擁有多處房地者，尚非本次增訂規定之適用範圍，爰於第二款規定出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，須無該自用住宅以外之房屋。 (三)另為防杜規避稅負，經參考行政院經濟建設委員會之臺灣住宅需求動向季報資料，爰於第三款規定再次出售時，應持有該土地之期間。 (四)現行土地及房屋係分別登記，考量自用住宅之房屋如為土地所有權人或其配偶、未成年子女所有或共有之情形，亦應符合一處自用住宅之概念，爰規定地上房屋為土地所有權人之配偶或未成年子女所有，亦可適用放寬之規定。又既為自用住宅，應有土地所有權人或其配偶、未成年子女在該處設有戶籍，並配合前款持有年限規定，爰於第四款規定設籍及持有年限。 (五)為避免再出售之自用住宅，於持有期間有供營業使用或出租之情形，爰於第五款規定出售前五年內，無供營業使用或出租，始可適用。 四、另衡量財政平衡，爰增訂第六項及第七項，對於增訂第五項規定，造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，比照第三十三條第二項及第三項規定，在財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定實施前，由中央政府補足之，並排除預算法第二十三條規定有關公債收入不得充經常支出之用之限制。其實質損失之計算，授權由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
一、對於出售自用住宅用地之土地增值稅，除仍維現制按百分之十優惠稅率徵收外，並鼓勵都市人口往都市外疏散，放寬對非都市土地面積之限制。 二、為防止以輾轉出售自用住宅之方式逃避累進之土地增值稅，於第二項規定土地所有權人適用優惠稅率，每人以一次為限。
一、第一項係就現行條文第一項酌作文字修正。 二、增訂第二項：「土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」 三、第三項係由現行條文第二項移列並酌作文字修正。
一、第一項及第二項未修正。 二、原條文對自用住宅用地適用優惠稅率課徵土地增值稅之規定，並未對其建物面積大小加以限制，亦無建物價值占其基地地價比例大小之限制，致有土地所有權人出售之土地原為空地，為符合自用住宅用地之要件，於土地出售前臨時搭建簡陋房屋並領有使用執照，據以申請按優惠稅率課徵土地增值稅。為防杜上述取巧規避稅賦情事，爰參照本法第十一條「空地」定義之規定，增訂第三項規定，自用住宅建築工程完成未滿一年且其價值不及所占基地公告現值百分之十者，不適用優惠稅率課徵土地增值稅之規定。 三、原第三項移列第四項。
一、第一項至第四項未修正。 二、土地所有權人出售自用住宅用地，符合第二項及第三項規定者，可依第一項規定適用百分之十優惠稅率課徵土地增值稅，但依第四項規定一生僅限一次。又重購自用住宅用地，可依本法第三十五條規定辦理退稅。惟上述優惠規定，尚難完全照顧有多次換屋者之需求。例如土地所有權人曾適用過第四項百分之十優惠稅率規定，嗣後再換屋時，倘不符合重購退稅之要件者，其出售自用住宅用地，仍應負擔按累進稅率計徵土地增值稅。為落實一生一屋之受惠原則，經參考國外有關自用住宅出售課稅優惠規定，允宜適度放寬原適用優惠稅率之次數限制，爰增訂第五項，對於土地所有權人於適用第四項規定後，再次出售其自用住宅用地，符合一定條件者，可再依第一項規定之優惠稅率繳納土地增值稅，不受第四項規定一次之限制。 三、惟為防杜規避稅負並考量地方財政因素，爰規定必須同時符合下列各款要件，始有本次增訂第五項之適用： (一)現行第一項適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積限制上限，與九十五年臺灣地區平均每戶自用住宅面積為五七．四八平方公尺比較，過於寬鬆，允宜適度限制，爰於第一款規定再次出售時，其適用優惠稅率之面積。 (二)自用住宅一般係供家庭核心成員夫妻及其未成年子女居住使用，放寬再次出售自用住宅用地適用優惠稅率之規定，以土地所有權人與其配偶、未成年子女所居住之住所為適用範圍，始符合一生一屋之理念，故擁有多處房地者，尚非本次增訂規定之適用範圍，爰於第二款規定出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，須無該自用住宅以外之房屋。 (三)另為防杜規避稅負，經參考行政院經濟建設委員會之臺灣住宅需求動向季報資料，爰於第三款規定再次出售時，應持有該土地之期間。 (四)現行土地及房屋係分別登記，考量自用住宅之房屋如為土地所有權人或其配偶、未成年子女所有或共有之情形，亦應符合一處自用住宅之概念，爰規定地上房屋為土地所有權人之配偶或未成年子女所有，亦可適用放寬之規定。又既為自用住宅，應有土地所有權人或其配偶、未成年子女在該處設有戶籍，並配合前款持有年限規定，爰於第四款規定設籍及持有年限。 (五)為避免再出售之自用住宅，於持有期間有供營業使用或出租之情形，爰於第五款規定出售前五年內，無供營業使用或出租，始可適用。 四、另衡量財政平衡，爰增訂第六項及第七項，對於增訂第五項規定，造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，比照第三十三條第二項及第三項規定，在財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定實施前，由中央政府補足之，並排除預算法第二十三條規定有關公債收入不得充經常支出之用之限制。其實質損失之計算，授權由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
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