土地稅法 第 34 條（稅徵標準及土增稅優惠稅率之適用）
- 1.土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
- 2.前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
- 3.第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
- 4.土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
- 5.土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制： 一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。 二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 三、出售前持有該土地六年以上。 四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。 五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
- 6.因增訂前項規定造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
- 7.前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地稅法第 34 條提供自用住宅優惠稅率 10%，需同時符合面積、未出租、實際居住等六要件，原則一生一次，符合條件可再用一生一屋。
Q · 賣自家房子真的可以用 10% 優惠稅率嗎？條件是什麼？
依土地稅法第 34 條，出售自用住宅用地時可按 10% 優惠稅率課土地增值稅，要同時符合六個條件：面積（都市 3 公畝、非都市 7 公畝內）、出售前一年未出租或營業使用、建物評定現值達公告現值 10%、本人或配偶直系親屬設籍實際居住、依第 34-1 條程序申報、原則一生一次。98 年增訂的一生一屋條款讓符合更嚴格條件（持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內無出租營業、面積減半至 1.5/3.5 公畝）者可再用一次，所以一輩子最多兩次。
白話解讀
整本土地稅法如果你只學一條，就學這條。它讓你賣自家房子時，土增稅從最高 40% 直接砍到 10%。但魔鬼全在細節裡：一生一次（用過沒了）、面積有上限（都市 3 公畝、非都市 7 公畝）、出售前一年不能出租或營業使用、房屋價值不能太低（不能搭個違建充數）、還要實際居住。98 年修法給了一個「敗部復活」機會，叫一生一屋：第一次用過後再賣自用住宅，如果符合嚴格條件（1.5 公畝以下、持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內沒出租營業），可以再用一次 10% 優惠。所以一輩子最多兩次。真正的地雷是：很多人年輕時隨便用掉第一次（那時房子漲幅不大，省的稅很少），等到中老年想賣大房子才發現額度沒了，整張稅單按累進繳，多繳幾十萬到上百萬。這條的價值密度，可能是你一輩子繳過最大一筆稅和最便宜一筆稅的差額。
法律定性
土地稅法第 34 條為自用住宅用地土地增值稅優惠稅率之核心規範，將該部分土地漲價總數額之課稅稅率從累進的 20%-40% 統一壓至 10%。本條建立六重要件（面積、未出租營業、建物價值、實際居住、申報程序、一生一次），並於第五項增訂「一生一屋」補救條款，是住者有其屋政策在土地稅法上的具體實踐。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🧮 本條試算
- 面積上限內按 10% 課徵稅額 + 超過部分按累進稅率課徵稅額 + 總應納稅額
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1一生一次真的一生只能用一次嗎？▾
原則是，但 98 年修法增加一生一屋補救條款：第一次用過後再賣自用住宅，若符合嚴格條件（都市 1.5 公畝以下、無其他房屋、持有 6 年、設籍 6 年、出售前 5 年無出租營業），可以再用一次 10% 優惠。所以實際上最多兩次。內行人提示：一生一屋條件很嚴，很多人卡在設籍滿 6 年這一項，算盤要打清楚再動。
Q2把房子掛 Airbnb 賺外快會影響優惠嗎？▾
會。出售前一年內有出租或營業使用就不能適用自用住宅 10% 優惠，要按累進稅率計算。Airbnb、民宿、短租都算出租行為。如果有打算又想保留優惠稅率，必須在賣房前至少一年停止所有出租行為。內行人提示：稽徵機關會調 Airbnb、各大訂房平台、租屋網的紀錄，不要以為沒報稅就沒事。
Q3夫妻一人用過一次後，另一個人還能用嗎？▾
可以。土增稅一生一次是以人計算，不是以家庭計算。夫妻各有各的一次機會。但這意味著夫妻共同持有的房子賣出時，可能只有其中一人適用優惠，另一人按累進稅率，兩種稅率要分段計算。內行人提示：如果考慮離婚，關於房產的協議裡要把誰用過一生一次列為重要條件，這個額度本身有經濟價值。
Q4別墅超過面積上限怎麼辦？▾
超過部分按累進稅率計算，上限內部分按 10% 計算，兩段分別算稅最後加總。舉例：都市一塊 5 公畝的土地，3 公畝內適用 10%，2 公畝按累進稅率。實際省下的稅比整塊適用 10% 少很多，但還是值得爭取。內行人提示：如果土地剛好壓線（例如 3.2 公畝），考慮在移轉前分割出 3 公畝部分單獨處分，把面積壓進上限內。
Q5土地稅法第 34 條自用住宅優惠稅率是什麼？▾
賣自家住宅土地的土增稅優惠條款，從累進 20-40% 降到 10%，原則一生一次，是住者有其屋政策在稅法上的具體實踐。
Q6一生一次和一生一屋有什麼不同？▾
一生一次是第一次優惠（門檻寬鬆），一生一屋是 98 年增訂的第二次補救（門檻嚴格：持有 6 年、設籍 6 年、無其他房屋、5 年內無出租、面積上限減半）。
Q7什麼叫自用住宅用地？▾
由土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍且實際供居住使用之土地，建物評定現值須達基地公告現值 10% 以上。
Q8土增稅自用住宅優惠跟所得稅自宅免稅差在哪？▾
土增稅課的是土地漲價總數額（依公告現值），房地合一稅課的是實際成交價差（依市價），兩者並存可同時適用，計算基礎完全不同。
Q9土地稅法第 34 條 10% 優惠怎麼申請？▾
依第 34-1 條於土地現值申報書註明自用住宅，並檢附設籍證明、建物使用執照等文件，由稽徵機關核定。繳納期限屆滿前可補申請。
Q10一生一次優惠的稅金怎麼算？▾
面積上限內漲價總數額 × 10% + 超過部分漲價總數額 × 累進稅率（20%-40%），兩段加總。重劃地另有 40% 減徵。
Q11怎麼確認自己是否已用過一生一次？▾
向戶籍地或土地所在地稅捐稽徵處申請查調個人土增稅自用住宅優惠紀錄（可線上申請）。
Q12建物現值不夠 10% 怎麼補救？▾
建物工程完成滿一年以上者不受 10% 門檻限制；若是新建未滿一年，可選擇等滿一年後再賣，或檢附建物增建、改良證明提高評定現值。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | general_rate | self_use_once | one_house_in_life |
|---|---|---|---|
| 稅率 | 20%-40% 累進 | 10% | 10% |
| 面積上限（都市） | 無上限 | 3 公畝 | 1.5 公畝 |
| 面積上限（非都市） | 無上限 | 7 公畝 | 3.5 公畝 |
| 持有年限 | 無要求 | 無要求 | 6 年以上 |
| 設籍年限 | 無要求 | 出售前一年 | 連續 6 年以上 |
| 其他房屋限制 | 無 | 無 | 本人配偶未成年子女名下無其他自用住宅 |
| 未出租營業期間 | 無要求 | 出售前 1 年 | 出售前 5 年 |
| 使用次數 | 無限制 | 一生一次 | 一生一次（用完一生一次後） |
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