農業發展條例 第 21 條
- 1.本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法第一百十條及第一百十二條之限制。租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第四百二十二條之規定。
- 2.前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第四百五十一條及土地法第一百零九條、第一百十四條之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於六個月前通知他方當事人；約定期限未達六個月者，應於十五日前通知。
- 3.農業用地租賃未定期限者，雙方得隨時終止租約。但應於六個月前通知對方。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要農業發展條例第21條規定，89年1月4日後簽訂的農地租約，租金與租期由雙方約定，定期租約期限屆滿即消滅，不適用民法默示更新。
Q · 89年以後簽的農地租約，到期能拿回來嗎？
依農業發展條例第21條第二項，民國89年1月4日修正施行後訂立、且約定有期限的農業用地租賃契約，租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451條的默示更新，承租人沒有「繼續耕作就自動續約」的權利。出租人到期即可收回，無須符合三七五減租條例的特定收回事由。
白話解讀
你阿公留下一塊農地，你寧可讓它長草荒著，也不敢租給人耕種，因為長輩反覆交代「農地一租出去就要不回來了」。這句話在民國89年以前是血淋淋的事實，但這條法律把它整個翻過來了。89年1月4日修法之後簽的農地租約，租金多少、租期多長、怎麼付，全部由你和承租人自己談，政府不再插手（不受土地法第110、112條限制）。更關鍵的是：定期租約一到期，租賃關係直接消滅，承租人沒有任何「繼續耕作就自動續約」的權利（排除民法第451條的默示更新）。換句話說，舊約綁死三代的惡夢，在新約裡完全不存在。你和沒讀這條的鄰居最大的差別是：他繼續讓地荒著，你知道現在租出去是安全的。
法律定性
農業發展條例第21條為農業用地租賃的特別規範，適用於民國89年1月4日修正施行後訂立的新農地租約：租期、租金與支付方式由當事人自由約定，不受土地法第110、112條限制；定期租約於期限屆滿時消滅，排除民法第451條默示更新與土地法第109、114條；逾一年未訂書面者不適用民法第422條，未定期限者雙方得隨時終止但須6個月前通知。
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Q1我繼承的農地有舊租約，現在還能要回來嗎？▾
要看租約簽訂日期。89年1月4日以前的舊耕地租約受耕地三七五減租條例保護，收回極困難；89年以後的新約才適用本條第21條，到期即消滅。先去地政事務所或鄉鎮公所調租約登記資料確認年份，這一步決定後面所有策略。
Q2農地租約一定要簽書面嗎？口頭講好算不算？▾
強烈建議簽書面。本條明文排除民法第422條，農地租賃就算逾一年沒書面，也不會被當成受保護的不定期租約，口頭約定一旦有爭議幾乎無法舉證。書面契約務必寫清楚租期與期限屆滿得否終止，這兩項比租金金額還重要。
Q3租約沒寫期限，我想收回自己用，能馬上趕人嗎？▾
不能馬上。未定期限的農地租約，依本條第三項雙方都可隨時終止，但必須在6個月前通知對方，最快也是6個月後才能合法收回。通知一定要用存證信函留下日期證據，6個月要從對方收到通知起算。
Q4農業發展條例第21條是什麼？▾
規範89年1月4日後新農地租約的條文，租金租期自由約定、定期租約到期即消滅，是農地租賃鬆綁的法律依據。
Q589年前後的農地租約差在哪？▾
89年前舊約受三七五減租與土地法保護、收回極難；89年後新約租金自由約定、到期即消滅、可收回。
Q6什麼叫農地租約的默示更新？▾
租期屆滿承租人繼續耕作、出租人未即反對而視為續約，本條第二項對89年後定期租約明文排除。
Q7農業用地的定義是什麼？▾
依農業發展條例第3條界定，指供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用的土地，是本條適用範圍的前提。
Q8農地租約到期怎麼收回？▾
確認89年後租約 → 判斷定期/不定期 → 依6個月或15日通知期寄存證信函 → 期限屆滿請求返還，拒不返還則起訴。
Q9農地租約終止通知要提前多久？▾
定期租約約定得提前終止者6個月前通知，租期未達6個月者15日前；未定期限者隨時終止但須6個月前通知。
Q10承租人到期不還地要付多少？▾
可請求相當於租金的不當得利，並依個案請求損害賠償；金額視農地租金行情與占用期間計算。
Q11怎麼確認租約是89年前還是後？▾
查租約簽訂日期，或向地政事務所、鄉鎮公所調閱租約登記資料，89年1月4日是分界。
Q1289年後新約 vs 三七五減租舊約哪個對地主有利？▾
新約對地主有利：到期即收回、租金自由約定；舊約承租人保護強、收回極難。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 89年前舊約 | 89年後新約（本條） |
|---|---|---|
| 適用法制 | 三七五減租條例、土地法承租人保護 | 農業發展條例第21條，當事人自由約定 |
| 租金 | 受土地法上限管制 | 雙方自由約定，不受土地法110、112條限制 |
| 到期續約 | 近乎自動延續，默示更新 | 定期租約期限屆滿即消滅，排除民法451條 |
| 收回難度 | 極難，須符合特定收回事由 | 到期即可收回，無須法定事由 |
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