要点宅地建物取引業法 67 条の 2 は、取引一任代理等の認可について、国土交通大臣による裁量取消し（1 項・2 項）と、宅建業免許の更新漏れ・失効に伴う当然失効（3 項）を定める規定である。
Q · 宅建業の免許が切れたら、取引一任代理等の認可はどうなりますか？
免許が消えれば、認可は処分なしで当然に失効します
宅地建物取引業法 67 条の 2 第 3 項により、免許の更新がなされなかったとき、11 条 2 項で免許が失効したとき、合併で法人が消滅したとき、25 条 7 項・66 条・67 条 1 項で免許を取り消されたときは、取引一任代理等の認可はその効力を失います。これは取消処分ではないため、聴聞も処分通知もありません。認可は免許の上に乗っている制度であり、土台である免許が消えた瞬間に認可も落ちます。再開するには認可の再申請が必要で、免許の再取得から順にやり直すことになります。
不動産の運用を他人から丸ごと一任される仕事がある。J-REIT の資産運用会社や不動産ファンドの運用者で、宅地建物取引業の免許に加えて、50条の2の取引一任代理等の認可を国土交通大臣から受けている人たちだ。67条の2が定めているのは、その認可がどう死ぬかである。1項は大臣の裁量による取消し。認可後1年以内に対象となる契約を一件も結ばない、1年以上契約が途切れる、不正の手段で認可を取った、65条2項の処分事由に該当して情状が特に重い、業務停止処分に違反した。2項は認可に付された条件（50条の2の2）への違反。そして最も静かに効くのが3項だ。免許を更新しなかった、廃業等で免許が失効した、合併で法人が消滅した、25条7項や66条や67条1項で免許を取り消された。このいずれかが起きた瞬間、認可は処分も聴聞もなく効力を失う。認可は免許にぶら下がっている。土台が抜ければ、上の建物も一緒に落ちる。
宅地建物取引業法 67 条の 2 は、取引一任代理等の認可の取消しと失効を定める規定である。1 項は契約実績の不存在、不正の手段による取得、情状が特に重い違反や業務停止処分違反を、2 項は認可に付された条件への違反を、国土交通大臣の裁量的取消事由とする。3 項は免許の更新不履行・失効・合併消滅・取消しがあった場合、認可は当然に効力を失う。
宅地建物取引業法 50 条の 2 が定める、依頼者から売買や賃貸の判断を包括的に委ねられて行う代理・媒介です。通常の宅建業免許に加え、国土交通大臣の認可が必要になります。
67 条の 2 第 3 項により、免許の更新がなされなかった時点で認可は当然に効力を失います。取消処分でも通知でもないため、気づかないまま無認可状態になる点が最大の危険です。
1 項・2 項の取消しは不利益処分にあたるため、行政手続法 13 条により聴聞が行われます。他方 3 項の失効は処分ではないので、聴聞も弁明の機会もありません。
引き継げません。11 条 1 項 2 号で消滅会社の免許が失われ、67 条の 2 第 3 項により認可も同時に失効します。存続会社が続けるには自ら認可を取り直す必要があります。
認可の取消しは取引一任代理等の資格だけを失わせ、宅建業免許は残ります。逆に免許が 66 条等で取り消されると、67 条の 2 第 3 項により認可も自動的に消えます。連動は一方通行です。
免許を回復したうえで 50 条の 2 の認可を新規に申請すれば再取得は可能です。ただし審査は最初からやり直しで、体制や実績の説明資料も再度そろえる必要があります。
67 条の 2 第 1 項 3 号後段が正面から取消事由としています。停止期間中に既存契約の運用を続けた場合も違反となり得るため、何が止まるかは処分書の文言で確定させる必要があります。
審査請求は処分を知った日の翌日から 3 か月以内（行政不服審査法 18 条）、取消訴訟は処分を知った日から 6 か月以内（行政事件訴訟法 14 条）です。3 項の失効は処分でないため起算点自体が争点になります。
連動は一方通行である。67条の2は認可の取消しと失効を定めるだけで、免許そのものは残る。逆に3項は、免許が消えれば認可も消えると定めている。業界裏話ヒント：認可取消しは国土交通省の処分だが、投資運用業を営む会社なら金融庁側の報告義務も同時に発動する。監督官庁が二つに分かれている以上、片方の処分が必ずもう片方に伝わる。自分から先に説明に行った会社と、伝わってから呼ばれた会社では、その後の扱いが違う
1項1号は、認可後1年以内に50条の2第1項各号の契約を締結しないこと、引き続いて1年以上締結していないことを明文で取消事由にしている。ただし「取り消すことができる」という裁量規定なので、自動的に消えるわけではない。業界裏話ヒント：休眠状態の認可には、取消しの前にまず事情の照会が来る。契約実績がない理由を体制整備や案件延期の記録で説明できるかどうかで結論が変わる。実績ゼロの年に社内に何の記録も残していないことが、いちばん危ない
50条の2の2第1項により、国土交通大臣は認可に条件を付けることができる。業務範囲の限定、体制整備、定期的な報告などが典型で、2項はその条件違反を独立した取消事由に据えている。業界裏話ヒント：条件は認可書に書かれるが、担当者の異動を二回もまたぐと、社内の誰も条件の存在を覚えていない状態になる。認可書の条件欄を年次のコンプライアンス点検項目に入れている会社は、実際にはかなり少ない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 消滅する対象 | 67 条の 2：取引一任代理等の認可のみが消え、免許は残る | — |
| 発動の仕組み | 1 項・2 項は大臣の裁量取消し、3 項は裁量なしの当然失効 | — |
| 手続保障 | 1 項・2 項は聴聞あり、3 項は処分でないため聴聞なし | — |
| 回復の方法 | 免許を維持したうえで認可を再申請（審査はゼロから） | — |
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