宅地建物取引業法 第75条の3（宅地建物取引業者の使用人等の秘密を守る義務）

解説

不動産屋の窓口で、あなたは驚くほど多くを差し出している。年収、勤務先、貯金額、離婚したばかりであること、親が施設に入ったこと。宅地建物取引業法45条は、その秘密を漏らしてはならない義務を宅地建物取引業者に課す。だが業者は法人であり、実際にあなたの話を聞いたのは窓口の派遣社員かもしれない。その隙間を埋めるのが75条の3である。使用人その他の従業者、つまり営業担当だけでなく事務員もアルバイトも、業務を補助した者すべてが名宛人になる。そして条文の後段が本体だ。「従業者でなくなつた後であつても、また同様とする」。退職しても、その会社が潰れても、義務は消えない。破れば50万円以下の罰金（83条）。あなたを守っているのは今の担当者の口だけではなく、五年前に辞めていった元担当者の口でもある。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法75条の3は、宅地建物取引業者の使用人その他の従業者を名宛人とする守秘義務規定である。業務を補助したことについて知り得た秘密は、正当な理由がある場合を除き他に漏らしてはならず、この義務は従業者の地位を失った後も存続する。業者自身の守秘義務を定める45条と対をなす構造をとる。

こんなときに使う

• 賃貸の入居審査で申込書に書いた勤務先と年収が、なぜか職場の同僚の耳に入っていたとしたら？ 大家への提供は審査に必要な範囲なら正当な理由になりうるが、そこから先の雑談は75条の3が禁じる領域に入る。追及の第一歩は、担当者以外に誰がその申込書を見たのかを業者に書面で問うこと
• 退職した元営業のあなたが、同業者の飲み会で「前の会社で扱った駅前のビルのオーナー、実は相続で揉めててね」と口を滑らせる。相手は一人、場は居酒屋。それでも「他に漏らした」は成立する
• 転職先への入社まであと10日。前の職場の顧客リストを自分のスマホに転送したまま持っている。宅地建物取引業法75条の3に触れるだけでなく、不正競争防止法の営業秘密侵害にもなりうる。入社前に消去し、消去した記録を自分で残しておくかどうかで、後日疑われたときの弁明の重みがまるで違ってくる
• 友人が「不動産屋に離婚の事情を話したら、別の客との世間話のネタにされていた」と怒っている。あなたは、宅建業者への苦情は消費生活センターより先に免許を出した都道府県知事または国土交通大臣へ申し出るほうが効く、と説明できる
• 前の入居者が室内で亡くなった部屋を仲介する立場になった。遺族からは「絶対に言わないでほしい」と頼まれている。それでも次の借主に告げなければ35条の重要事項説明義務の側で責任を問われうる。守秘義務が告知義務に道を譲る場面があり、その境界線は国土交通省のガイドラインに書かれている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 漏れた情報の内容、聞いた相手、時期を書き出し、伝聞であっても発言者と経路を記録する2. 業者へ書面で、当該情報を閲覧した従業者の範囲と社内調査結果の回答を求める3. 並行して免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）へ申出、必要なら65条の指示処分につながる4. 金銭的な回復は罰則ではなく民法709条の損害賠償で別途請求する。プライバシー侵害の慰謝料は事案により数万円から数十万円が中心

訴えられた側：1. 「誰に、何を、いつ」の三点を時系列で確認し、そもそも業務上知り得た秘密に当たるか、既に公知の情報ではないかを検討する2. 法令に基づく開示、本人の承諾、35条の説明義務の履行など「正当な理由」に当てはまらないかを洗う3. 会社の懲戒手続と刑事の話は別軌道なので、社内ヒアリングでの供述内容が後に不利に働く点に注意する4. データを持ち出した疑いがあるなら、消去記録とアクセスログを自分でも保全する

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。刑事面では50万円以下の罰金（83条）にとどまるため公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項）。民事の損害賠償は損害および加害者を知った時から3年、行為時から20年（民法724条）。なお守秘義務違反の罪は親告罪とされており、その場合は犯人を知った日から6か月の告訴期間が加わる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：「正当な理由」は、法令に基づく開示、本人の承諾がある場合、他の法的義務の履行という三類型に整理される。取引相手方への重要事項説明（35条）は第三類型に当たり、守秘義務は告知義務に劣後すると理解される。