不動産登記法 第160条（虚偽の登記名義人確認情報を提供した罪）
クイックジャンプ
第二十三条第四項第一号（第十六条第二項において準用する場合を含む。）の規定による情報の提供をする場合において、虚偽の情報を提供したときは、当該違反行為をした者は、二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金に処する。
この条文の基本情報
虚偽の登記名義人確認情報を提供した罪とは何ですか？
定義虚偽の登記名義人確認情報を提供した罪とは、不動産登記法第160条に定められた規定で、「第二十三条第四項第一号（第十六条第二項において準用する場合を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第160条（虚偽の登記名義人確認情報を提供した罪）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第160条の条文原文は「第二十三条第四項第一号（第十六条第二項において準用する場合を含む。」で始まります。
- 不動産登記法第160条は第八章 罰則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第160条の前の条は不動産登記法第159条です。
- 不動産登記法第160条の次の条は不動産登記法第161条です。
- 不動産登記法第160条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第160条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第160条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/160
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法160条は、23条4項1号による本人確認情報の提供で虚偽の情報を提供した者を、二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金に処する罰則規定である。
Q · 本人確認情報に嘘を書くと、どうなりますか？
二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金、加えて懲戒
不動産登記法160条は、23条4項1号による本人確認情報の提供において虚偽の情報を提供した者を、二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金に処します。処罰されるのは「当該違反行為をした者」、つまり情報を提供した資格者代理人本人です。刑事罰はこの条文だけで終わりません。有罪判決は司法書士法47条の懲戒（業務禁止）と直結し、実質的に職業寿命を絶ちます。刑期の長短より、資格制度との連動こそが本条の抑止力の実体です。
解説
不動産の決済当日、テーブルの向こうで司法書士が免許証を裏返し、売主に生年月日を尋ねる。あの数分間を形式的な儀式だと思っているなら、自分の数千万円が何に守られているかをまだ知らない。売主が権利証（登記識別情報）を失くしている場合、原則は法務局から本人限定受取郵便で事前通知が届き、期限内に「間違いない」と申し出て初めて登記が通る（23条1項）。だがこれでは決済日にも融資実行日にも間に合わない。そこで資格者代理人が「この人は確かに登記名義人本人だ」という情報を作成して提出し、登記官がその内容を相当と認めれば、事前通知を丸ごと飛ばせる（23条4項1号）。160条は、その情報に嘘を書いた者を二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金に処する。権利証なしで即日登記できる裏口の鍵を、国は資格者に預けた。その代わりに刑罰という担保を付けた。あなたの取引が当日中に終わるのは、誰かが刑事責任を背負って署名しているからである。
法的な位置づけ
不動産登記法160条は、登記識別情報を提供できない申請において資格者代理人が作成・提供する本人確認情報につき、虚偽の情報を提供する行為を処罰する罰則規定である。法定刑は二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金であり、登記官による事前通知手続を省略する例外を刑事責任で担保する機能を有する。
よくある質問 AI による整理
Q1登記識別情報とは何ですか？
平成16年改正で登記済証（権利証）に代わって導入された12桁の英数字の符号で、登記名義人本人であることを確認する手段です。一度失うと再発行はされません。
Q2登記の事前通知とは何ですか？
登記識別情報を提供できない申請で、法務局が登記義務者へ本人限定受取郵便で通知し、期限内の申出を待つ手続です（23条1項）。日数がかかり決済日に間に合わない場合があります。
Q3本人確認情報の費用はいくらですか？
事務所により幅がありますが、実務では数万円台からの追加費用となる例が多いです。面談と資料確認の手間に加え、160条の刑事責任を引き受ける対価が含まれています。
Q4不動産登記法160条の時効は何年ですか？
法定刑が長期五年未満の拘禁刑にあたるため、公訴時効は3年です（刑事訴訟法250条2項6号）。起算点は虚偽の情報を提供した行為が終わった時です。
Q5地面師事件では誰が罰せられますか？
なりすました本人や手配師は刑法246条の詐欺罪と157条の公正証書原本不実記載等、虚偽の本人確認情報を提供した資格者は不動産登記法160条と、処罰根拠が分かれます。
Q6不動産登記法160条で処罰されるのは誰ですか？
23条4項1号（16条2項準用を含む）により情報の提供をした「当該違反行為をした者」、すなわち本人確認情報を作成・提供した資格者代理人本人です。
Q7相続登記の義務化で160条の出番は増えますか？
2024年4月の相続登記義務化で申請が急増し、権利証が見つからない案件も増えます。本人確認情報に頼る場面が増える以上、160条が問題になる機会も増えます。
Q8本人確認情報は誰でも閲覧できますか？
登記申請の附属書類は、利害関係を有する部分に限り法務局で閲覧できます。誰が本人確認情報を作成したかを特定でき、責任追及の出発点になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1権利証をなくしたら、もう家は売れないんですか？
売れる。ルートは三つある。法務局からの事前通知（23条1項）、資格者代理人による本人確認情報（23条4項1号）、公証人の認証（23条4項2号）である。実務のポイント：三つ目の公証人ルートは費用が数千円程度で圧倒的に安いが（最新の手数料をご確認ください）、公証役場へ足を運ぶ手間があるため、実務では二つ目が提案されがちだ。売主が動ける人なら、自分から三つ目を指定できる
Q2なりすましに騙された司法書士も、この条文で処罰されますか？
160条は「虚偽の情報を提供した」ことを罰する条文で、嘘だという認識が要る。だから騙されただけなら犯罪は成立せず、司法書士法47条の懲戒と民法709条の損害賠償という別の土俵に移る。実務のポイント：資格者は通常、職業賠償責任保険に加入している。つまり相手個人の資力に依存せず回収できる可能性がある。加害者本人を追う前に、この保険の有無を確認するかどうかで回収額が変わる
Q3本人確認情報って、司法書士は実際に何を書いているんですか？
不動産登記規則72条が中身を定めている。面談した日時・場所・状況、確認した資料（運転免許証など）の種類、そして登記名義人本人であると認めた理由まで具体的に書く義務がある。単なる定型書式ではない。実務のポイント：捜査でも訴訟でも、最初に照合されるのは「面談した時刻と場所」だ。当日のGPS履歴・受付記録・他案件の予定と矛盾した瞬間、そこが虚偽立証の突破口になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「権利証がなくても登記はできる」ことは知っている人が多い。だが、それが登記官の本人確認を一段飛ばす例外であること、飛ばした穴を埋めているのが資格者の刑事責任だという構造までは知られていない。だから本人確認情報の費用を「ただのハンコ代」だと思って値切ろうとする。値切られているのは、二年以下の拘禁刑を引き受ける対価である
- 「なりすまし被害に遭ったら、誰が刑事責任を負うのか」という問いの立て方自体がずれている。160条が捕まえるのは虚偽情報を提供した資格者だけで、なりすました本人と手配師は刑法157条（公正証書原本不実記載等）と刑法246条（詐欺）の射程にあり、法定刑はそちらの方が重い。追及先を一つに絞ると、処罰も回収も同時に取り逃がす
- 資格者側から見れば「二年以下の拘禁刑なら重くない」と映るかもしれない。だが法律から見れば、この条文の本当の効き目は刑期ではなく司法書士法47条の懲戒（業務禁止）との連動にある。有罪判決は職業寿命の終了とほぼ同義であり、この落差を軽く見た資格者から順に、依頼者の圧力に負けて一行を書いてしまう
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 制裁の性質 | 不動産登記法160条：二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金（刑事罰） | 不動産登記法164条：10万円以下の過料（行政上の秩序罰、前科にならない） 刑法157条：五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金（一般規定、より重い） |
| 処罰される主体 | 本人確認情報を提供した資格者代理人 | 相続登記等の申請義務を怠った申請人 登記官を欺いて不実の登記をさせた者（なりすまし本人・手配師を含む） |
| 主観的要件 | 虚偽であることの認識（故意）が必要、見抜けなかった過失は不成立 | 正当な理由なく申請を怠ったこと 不実の申立てについての故意 |
| 併走する制裁 | 司法書士法47条の懲戒（業務禁止）＋民法709条の損害賠償 | 登記義務は残るため、過料後も申請は必要 刑法246条の詐欺罪と併せて処断されることが多い |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も登記申請時の当事者出頭による本人確認を原則とし、地政士が身分を査証した場合に出頭を免除する例外を置く。専門職に本人確認を外部委託し、その責任で穴を埋める構造は日本23条4項1号＋160条と同型である
韓国も登記済情報（등기필정보）を提供できない場合に、資格者代理人が作成する確認書面で代替する制度を持つ。虚偽作成に対する制裁が刑事罰と資格懲戒の両輪である点も共通する
ドイツは登記に必要な意思表示を公証人の公正証書・認証で担保し、本人確認を公証人に集中させる。虚偽は間接的不実記載罪で処罰され、日本のような登記法内の専用罰則ではなく刑法典で受ける点が異なる
米国は deed の acknowledgment を notary public が担い、虚偽の認証は州法上の犯罪となる。ただし登記（recording）は権利の成立要件ではなく対抗要件にとどまるため、審査の厚みは日本より薄い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 決済まであと二日、売主が「権利証が見つからない」と言い出した。事前通知ルートでは買主の融資実行日に間に合わず、契約が飛ぶ。慌てて司法書士に本人確認情報を頼むが、司法書士が面談できたのは売主本人ではなく「代理で来た息子」だけ。ここで「登記名義人本人と面談した」と書けば、その一行が160条の世界の入口になる
- もし、あなたが依頼した司法書士が売主のなりすましを見抜けなかったら、その司法書士は罪に問われるのか。160条が罰するのは「虚偽の情報を提供した」こと、つまり嘘だと分かって出した場合である。騙されただけなら刑事事件ではなく、司法書士法47条の懲戒と民法709条の損害賠償の世界に移る。この線引きが、あなたの損失を誰が負担するかを決める
- 相続した実家を売る。権利証は父の代から行方不明だった。司法書士の本人確認情報で決済できると聞いて安堵したが、見積書に五万円から十万円の項目が増える。その金額の正体が、二年以下の拘禁刑を背負う対価だと初めて分かる
- 買主として、着金を確認した瞬間に数千万円を振り込む直前、司法書士が「大丈夫です、登記できます」と言う。その一言の裏側にあるのは23条4項1号と160条のセットであり、登記官の審査を一段飛ばす判断である。誰がその判断をしたのか、あなたは領収書の宛名より先に確認する立場にいる
取るべき行動
被害を受けた側：1. なりすましで自分名義の不動産が動いた疑いがあれば、登記事項証明書を取得して移転日と原因を特定し、法務局で申請の附属書類（本人確認情報の有無と作成者）を確認する2. 刑事は160条だけで組み立てず、なりすまし本人には刑法157条・246条で告訴する3. 民事は所有権移転登記の抹消請求を先に押さえ、並行して資格者への損害賠償（民法709条）と司法書士法47条の懲戒申立てを検討4. 資格者の職業賠償責任保険の有無を早期に確認する、回収可能性はここで大きく変わる
訴えられた側：1. 160条は虚偽であることの認識（故意）が要件であり、面談したが見抜けなかった事案とは法的評価が別だという点を最初に切り分ける2. 面談の日時・場所・確認資料は不動産登記規則72条が求める記載事項であり、当日の移動記録・受付簿・写しの控えを直ちに保全する3. 供述する前に弁護人を選任し、依頼者や仲介業者からの圧力の経緯も時系列で残す4. 刑事と並行して懲戒手続と民事賠償が動くため、三つを一人の弁護人で束ねて整合させる
時効（請求できる期限）：刑事の公訴時効は3年（法定刑が長期5年未満の拘禁刑にあたるため、刑事訴訟法250条2項6号）。起算点は虚偽の情報を提供した行為が終わった時（同253条）。民事の損害賠償は損害と加害者を知った時から3年、不法行為時から20年（民法724条）。登記の抹消請求権自体は所有権に基づくため時効消滅しない
学説
通説：本条は故意犯であり、提供した情報が虚偽であることの認識を欠く場合には成立しない。したがってなりすましを看破できなかった事案は、刑事責任ではなく司法書士法47条の懲戒および民法709条の損害賠償によって処理される
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 オンライン申請の導入と登記済証から登記識別情報への転換に伴い新設。資格者代理人による本人確認情報という事前通知の例外を認める代わりに、虚偽提供を刑事罰で担保する仕組みが作られた
- 令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年6月1日）施行 刑法改正による懲役・禁錮の拘禁刑への統合に伴い、法定刑の表記が「二年以下の懲役」から「二年以下の拘禁刑」へ変更された。刑の重さ自体は変わっていない
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入と登記済証から登記識別情報への転換に伴い、23条4項1号の本人確認情報という事前通知の例外を認める代わりに、虚偽提供を刑事罰で担保する規定として新設された
- 2.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年6月1日）施行 改正：刑法改正による懲役・禁錮の拘禁刑への一本化に伴い、法定刑の表記が「二年以下の懲役」から「二年以下の拘禁刑」に改められた。刑の重さそのものに変更はない
- 不動産登記法 第23条本罪の対象となる本人確認情報提供の根拠規定
- 不動産登記法 第16条官庁・公署の嘱託登記への準用、本罪の適用範囲拡張
- 不動産登記法 第22条登記識別情報提供の原則、23条の前提条件
- 不動産登記法 第164条申請義務違反に対する過料、罰則章内の対比類型
- 刑法 第157条登記官を欺き不実の登記をさせた場合の重い一般規定
- 刑法 第246条なりすまし売買における詐欺罪、主犯側の処罰根拠
- 司法書士法 第47条虚偽提供に対する懲戒処分、刑罰と並走する制裁
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める