不動産登記法 第161条（不正に登記識別情報を取得等した罪）

解説

登記識別情報通知書、目隠しシールの下に12桁の英数字が印刷された、あの一枚。不動産を買ったときに法務局から渡され、多くの人は封筒ごと引き出しに突っ込んで忘れる。あれが昔の「権利証」の後継であり、2005年施行の新しい不動産登記法からは、紙そのものではなく、その12桁の文字列こそが本体になった。ここに落とし穴がある。文字列は財物ではないから、他人にスマホで撮影されても窃盗罪では立件しにくい。その空白を埋めるのが本条だ。不実の登記を申請する目的で登記識別情報を取得すれば二年以下の拘禁刑または五十万円以下の罰金、事情を知って渡した者も同じ、そして2項は、不正に取得された情報を同じ目的で保管しているだけで処罰する。まだ何も申請していない段階、持っているだけで犯罪が成立するという設計である。登記が書き換わるずっと手前に、この網は張られている。

法的な位置づけ

不動産登記法161条は、登記識別情報の不正な取得・提供・保管を処罰する罰則規定である。登記簿に不実の記録をさせることとなる登記の申請又は嘱託の用に供する目的を要する目的犯であり、法定刑は二年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金。2項は、不正に取得された登記識別情報を同一の目的で保管する行為を、現実の使用や申請の有無にかかわらず処罰する。

こんなときに使う

• あなたは不動産会社の営業担当。売主から預かった書類の束に、目隠しシールが未開封の登記識別情報通知書が混ざっていた。社内で「念のため中身を控えておけ」と言われてシールを剥がした瞬間、あなたは161条の入口に立っている。不実登記の目的がなければ罪にはならないが、その目的があったかどうかを後から判断するのは、あなたではなく捜査機関である
• もし決済まであと3日という段階で、売主が「登記識別情報は紛失した」と言い出したら？ 正規ルートは事前通知（不動産登記法23条1項）か、司法書士が作る本人確認情報（同条4項1号、数万円かかる）への切り替えである。ここで「別ルートで用意できる」と言い出す関係者がいたら、あなたが見ているのは161条の現場かもしれない
• 司法書士事務所を辞めた元職員が、担当していた顧客の登記識別情報のコピーを自宅に持ち帰ったまま持っている。不実の登記に使う目的が認められれば、一度も使っていなくても2項の保管罪で既遂だ
• 実家の遺品整理で、開封済みの登記識別情報通知書が引き出しから出てきた。誰が、いつシールを剥がしたのか分からない。相続登記が済むまでの数か月、その12桁は誰かの手元で生きている。失効の申出を出すか放置するかを決めるのは、相続人であるあなただ

取るべき行動

被害を受けた側：1. 漏洩を疑った時点で法務局へ登記識別情報の失効の申出（不動産登記規則65条）、無料でその日に出せる2. 併せて不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則35条）を行い、3か月間、その不動産に登記申請があれば通知が届く状態にする3. 登記事項証明書を取得し、すでに名義が動いていないか確認4. 動いていれば、刑事は不動産登記法161条と刑法157条で警察へ、民事は所有権移転登記抹消請求を直ちに。善意の第三者へ転売される前が勝負である

訴えられた側：1. 本罪は目的犯であり、不実の登記を申請する目的が立証されなければ成立しない。取得の経緯・用途・指示者を時系列で書き出す2. 業務上正当に預かった立場（司法書士、不動産仲介、金融機関）なら、委任状・決済予定表・業務日誌が最大の防御材料になる3. 2項の保管罪は、不正に取得された情報だと知らなければ成立しない。入手経路の説明が核心4. 詐欺（刑法246条）や公正証書原本不実記載（同157条）と併せて捜査されている場合、初期供述の一貫性が全体を左右する。取調べ前に必ず弁護人へ

時効（請求できる期限）：法定刑が二年以下の拘禁刑であるため、公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項6号）、犯罪行為が終わった時から起算する。2項の保管罪は保管が続く限り犯罪行為が終わらないと解する余地があり、起算点について実務上、解釈が分かれている。民事側では、不実登記の抹消登記請求権自体に消滅時効はないが、損害賠償請求は民法724条の3年・20年の制約を受ける（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：本罪は「不実の登記の申請又は嘱託の用に供する目的」を要する目的犯であり、目的を欠く取得・保管は不可罰と解される。目的の有無は被疑者の弁解ではなく、取得の経緯、保管態様、関係者とのやり取りといった客観的事情から推認されると理解されている

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正により、登記済証（権利証）に代わる登記識別情報制度が導入されたことに伴い新設。財物を前提とする窃盗罪では捕捉できない、無形の情報の不正取得・提供・保管を処罰する趣旨
2. 2.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年）施行 改正：刑法における懲役と禁錮の拘禁刑への一本化に伴う関係法律の整備により、法定刑の「二年以下の懲役」が「二年以下の拘禁刑」に改められた。罰金額および構成要件に変更はない