不動産登記法 第42条（土地の滅失の登記の申請）
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土地が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該土地の滅失の登記を申請しなければならない。
この条文の基本情報
土地の滅失の登記の申請とは何ですか？
定義土地の滅失の登記の申請とは、不動産登記法第42条に定められた規定で、「土地が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該土地の滅失の登記を申請しなければならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第42条（土地の滅失の登記の申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第42条の条文原文は「土地が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該土地の滅失の登記を申請しなければならない。」で始まります。
- 不動産登記法第42条は第二款 土地の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第42条の前の条は不動産登記法第41条です。
- 不動産登記法第42条の次の条は不動産登記法第43条です。
- 不動産登記法第42条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第42条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第42条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/42
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法42条は、土地が滅失したとき、表題部所有者又は所有権の登記名義人に、滅失の日から一月以内の滅失登記の申請を義務づける。違反は10万円以下の過料の対象。
Q · 災害で土地がなくなったら、登記は自分で消さないといけないんですか？
消えた土地も、一月以内に自分で滅失登記を出す義務があります
不動産登記法42条により、土地が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人が、滅失の日から一月以内に滅失の登記を申請しなければなりません。役所が職権で消してくれるのを待つ制度ではなく、名義人が動かす仕組みです。怠ると同法164条1項により10万円以下の過料の対象となり、実在しない土地が登記簿に残ったまま次の相続で相続人の負担になります。共有名義でも保存行為として一人で申請でき、登録免許税は課されません。
解説
崖崩れで宅地の一部が谷底へ流れ落ちた、河川の増水で中州の畑が水没して二度と現れなくなった、埋立地が地盤沈下で海面下へ消えた。こういうとき土地は「なくなった」のに、登記簿には依然としてあなたの名義で存在し続ける。不動産登記法42条は、土地が滅失したときは表題部所有者または所有権の登記名義人が、滅失の日から一箇月以内に滅失登記を申請しなければならないと命じる。ここであなたが握るべき事実は三つ。第一に、これは「できる」ではなく「しなければならない」義務であり、怠れば10万円以下の過料の対象になる（同法164条1項）。第二に、登記簿に土地が残っている限り、固定資産税の課税台帳は連動して動かないことがあり、消えた土地に税を払い続ける事態が起こる。第三に、滅失登記は原則として単独申請であり、共有者がいても保存行為として一人で申請できる。役所が勝手に消してくれるのを待つ立場ではなく、あなたが動かす側にいる。
法的な位置づけ
不動産登記法42条は、土地の滅失の登記の申請義務を定める規定である。土地が物理的に滅失した場合、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、滅失の日から一月以内に滅失の登記を申請しなければならない。表示に関する登記に属し、登録免許税は課されず、共有の場合も保存行為として単独で申請できるとされる。義務違反は同法164条1項の過料の対象となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.滅失の日を特定する資料を集める 一月の起算点は「滅失の事実が生じた日」であり、名義人が知った日ではない。航空写真、国土地理院の地図、自治体の災害記録、罹災証明など、日付を裏づける資料を先に確保する
- 2.土地家屋調査士に現況測量を依頼し、全部滅失か一部滅失かを確定 全部が消滅していれば滅失登記（42条）、一部が減っただけなら地積更正登記（38条）となる。依頼時に「全部滅失か一部かの判定を含めて」と明示すると、初回の現地調査で結論が出て往復が一回減る
- 3.管轄法務局へ滅失登記を申請する 土地の所在地を管轄する法務局に申請する。表示に関する登記のため登録免許税は非課税。共有の場合も保存行為として一人で申請でき、共有者全員の実印は不要
- 4.一月以内に間に合わない見込みなら、事前に法務局へ連絡して記録を残す 災害時は管轄法務局が受付の運用を緩和することがある。期限徒過が確実な段階で電話し、事情と見込み時期を伝えて記録に残しておくと、後の説明資料になる
- 5.完了後、市町村で固定資産課税台帳の修正を確認 登記完了証を持参して市町村の固定資産税担当へ行き、課税台帳から当該土地が落ちているかを確認する。ここを飛ばすと、存在しない土地への課税が翌年度も続くおそれがある
よくある質問 AI による整理
Q1土地の滅失登記とは何ですか？
崩落・水没・海没などで土地が物理的になくなったとき、登記記録を閉鎖する表示に関する登記です。不動産登記法42条により、滅失の日から一月以内の申請が義務づけられています。
Q2土地の滅失登記に費用はかかりますか？
登録免許税は課されません。ただし全部滅失かどうかの判定に現況測量が必要な場合が多く、土地家屋調査士へ依頼する報酬と現地調査の実費は別途かかります。
Q3滅失登記をしないとどうなりますか？
不動産登記法164条1項により10万円以下の過料の対象となります。さらに実在しない土地が登記簿に残り、相続や売買のたびに確認と手続の手間が積み上がります。
Q4相続人でも滅失登記を申請できますか？
できます。被相続人が負っていた申請義務を承継した立場として、相続を証する戸籍等を添えて申請します。遺産分割協議の成立を待つ必要はありません。
Q5土地の滅失登記に必要な書類は何ですか？
申請書のほか、滅失の事実を裏づける資料（現況測量図、航空写真、国土地理院の地図、自治体の災害記録、罹災証明など）と、申請人の資格を証する書面が中心になります。
Q6建物の滅失登記と土地の滅失登記は違いますか？
根拠条文が違います。土地は不動産登記法42条、建物は同法57条です。いずれも一月以内の申請義務ですが、建物は取壊しという人為的な原因が中心なのに対し、土地は災害等が中心です。
Q7海に沈んだ土地も滅失登記が必要ですか？
常時海面下となり公有水面化したと認められる場合は、登記実務上の滅失として扱われます。汀線後退は徐々に進むため、滅失の日をいつと見るかが実務上の争点になります。
Q8滅失登記をすれば固定資産税は止まりますか？
自動では止まりません。登記完了後、市町村の固定資産税担当へ登記完了証を示し、固定資産課税台帳の修正を確認する必要があります（地方税法381条関係）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1土地の一部だけ崩れてなくなった場合も、滅失登記ですか？
違う。全部が消滅した場合が滅失登記（42条）、一部が減った場合は地積更正登記（38条）です。判断は測量結果によります。実務のポイント：この振り分けを誤って申請すると却下され、その間も一箇月の期限は進み続けます。土地家屋調査士に依頼する時点で「全部滅失か一部かの判定を含めて」と明示的に伝えると、初回の現地調査で結論が出て往復が一回減る
Q2一箇月を過ぎてしまいました。もう申請できないんですか？
申請はいつでもできます。期限は申請可能期間の上限ではなく、義務の履行期限です。過ぎても登記は受理されます（不動産登記法42条、164条1項）。実務のポイント：実務上、期限徒過だけで直ちに過料が科されるケースは多くありません。ただし放置期間が長期化し、他の登記手続の過程で発覚すると登記官から裁判所へ通知が行きます。自主的に申請した方が圧倒的に安全
Q3共有名義の土地です。共有者全員の実印が必要ですか？
不要です。滅失登記は表示に関する登記で、共有者の一人が保存行為として単独で申請できます。相続人の一人からの申請も同様に可能です。実務のポイント：所有権に関する登記（相続登記や売買）で全員の協力が必要という常識が、表示に関する登記にまで持ち込まれて手続が止まる例が非常に多い。連絡の取れない共有者がいても、滅失登記だけは先に進められる
間違えやすい点 AI による整理
- 「土地は動産と違って消えない」という前提そのものが誤っている。海没、河川への流失、崩落による地形消滅、公有水面への水没、いずれも登記実務上の滅失として扱われる。問うべきは「消えるか」ではなく「どこからが一部滅失（地積更正）で、どこからが全部滅失か」である
- 滅失登記を怠っても実害はないと思われがちだが、深刻さの度合いが見落とされている。過料の制裁（同法164条1項）に加え、実在しない土地が登記簿に残ることで、相続時に遺産分割の対象として扱われ、相続人全員の同意集めや相続登記の対象確認に無駄な時間と費用が発生する。そのコストは滅失から時間が経つほど雪だるま式に増える
- あなたから見れば「災害で土地を失った被害者」だが、登記制度から見れば「公示内容を現実に合わせる義務を負った申請人」である。この視点の落差が、罹災直後の混乱期に一箇月という期限を見落とさせる。制度はあなたの悲嘆を待ってくれない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 42条：土地が全部滅失したとき | 38条：土地の一部が滅失し地積が減ったとき（地積更正登記） 57条：建物が滅失したとき（建物滅失登記） |
| 申請期限 | 滅失の日から一月以内 | 変更・更正の事由が生じた日から一月以内 滅失の日から一月以内 |
| 登記の効果 | 登記記録が閉鎖され、公示上も土地が消える | 登記記録は残り、地積の数値のみが是正される 建物の登記記録が閉鎖され、敷地の土地登記は残る |
| 怠った場合 | 164条1項により10万円以下の過料 | 164条1項により10万円以下の過料 164条1項により10万円以下の過料 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も土地が滅失した場合に登記を抹消する消滅登記の手続を持つ。日本統治期の登記制度を基礎に発展したため、表示と権利を区別する発想は日本と近い
韓国は地籍（지적공부）と登記（등기부）の二元管理が明確で、地籍の整理を経て登記記録が処理される運用が強い点が日本との差異
中国は2015年以降の不動産統一登記制度の下で、不動産の滅失を原因とする注銷登記が規定されている。土地は原則国家・集団所有のため、私人が失うのは使用権である点が構造的に異なる
ドイツは地籍（Kataster）と土地登記簿（Grundbuch）が連動し、測量官庁側の記録変更を起点に登記が是正される。所有者に一月の申請義務を課す構成は取らない
フランスは河川作用による土地の増減を添付（accession）の問題として民法典が実体的に規律し、cadastre の更新は税務・地籍行政の側で処理される
米国は州法ごとの記録制度で、erosion（漸進的浸食）と avulsion（急激な変動）で所有権の帰趨が分かれる。登記官庁への申請義務ではなく、郡の課税・地籍記録の更新実務が中心
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相続で受け継いだ山林の一部が、豪雨で沢へ崩落した。現地を見に行ったら地形が変わっていて境界杭も見つからない。まず土地家屋調査士に現況測量を頼み、全部滅失か一部滅失（この場合は地積更正登記であって滅失登記ではない）かを確定させる。この振り分けを間違えると、申請が却下されて一箇月の期限だけが過ぎる
- 海岸沿いの土地を持っていたが、長年の海食で汀線が後退し、いまや常時海面下にある。「いつ滅失したのか」の日付が争点になる。滅失の日が起算点なので、航空写真・国土地理院の地図・自治体の災害記録を押さえておくと、一箇月を過ぎた理由の説明にも使える
- もし、あなたが買おうとしている土地の登記簿は存在するのに、現地に行ったら川底だったとしたら？ 売主が滅失登記を怠っていただけかもしれないし、地番の錯誤かもしれない。登記簿の記載は土地の物理的存在を保証しない。この一点を知らずに手付を打つと、回収の見込みのない訴訟が始まる
- 災害から二週間。罹災した自治体からは支援の案内が次々届くが、登記のことは誰も言ってこない。残り約二週間で滅失登記の申請期限が来る。管轄法務局は災害時に受付期限の運用を緩和することがあるので、期限内に間に合わない見込みなら、まず法務局へ電話で事情を伝えて記録を残す
- 隣の土地の所有者が滅失登記を出したところ、あなたの土地の一部まで滅失として処理されそうになった。あなたは利害関係人として登記官に申し出ることができるし、登記官には職権による調査権限（不動産登記法29条）がある。黙っていると、あなたの土地が図面上から消える
取るべき行動
被害を受けた側：1. 滅失の日を特定する資料を集める。航空写真、国土地理院の地図、自治体の災害記録、罹災証明。起算点の証拠がすべての土台になる2. 土地家屋調査士に現況測量を依頼し、全部滅失か一部滅失（一部なら地積更正登記、不動産登記法38条）かを確定3. 管轄法務局へ滅失登記を申請。登録免許税は非課税4. 一箇月を過ぎる見込みなら、事前に法務局へ事情を電話で伝え記録を残す5. 完了後、市町村の固定資産税担当に登記完了証を持参し課税台帳の修正を確認
訴えられた側：1. 過料通知が届いても、それは刑罰ではなく行政上の秩序罰であり前科にはならない2. 遅延に正当な理由（罹災、長期入院、相続人未確定など）があれば、過料事件の手続の中で裁判所に事情を述べられる3. まず滅失登記を完了させることが最優先、未了のまま争っても状況は改善しない4. 相続で承継した土地が既に滅失していた場合、被相続人の申請義務を承継した立場になるので、相続人としての申請権限を証する戸籍等を揃えて申請する
時効（請求できる期限）：滅失の日から一箇月以内（不動産登記法42条）。起算点は滅失の事実が生じた日であって、あなたが知った日ではない点に注意。期限を徒過すると10万円以下の過料の対象（同法164条1項）。過料自体に別途の除斥期間の定めは条文上なく、義務は履行するまで消えない
学説
登記実務・通説：42条の「滅失」は土地の物理的消滅を指し、崩落・河川への流失・公有水面下への水没など原因を問わない。全部滅失か一部滅失かは現況測量の結果によって判定され、一部にとどまる場合は38条の地積更正登記による処理となる。
登記実務・通説：滅失登記は表示に関する登記であり、登記記録を現況に一致させる保存行為としての性質を持つ。そのため共有者の一人、相続人の一人からの単独申請が可能とされ、登録免許税も課されない。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）制定。土地・建物の登記制度が体系化され、滅失に関する登記の枠組みが置かれた
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入と条文の現代語化が行われ、土地の滅失登記の申請義務は現行42条に整理された
- 不動産登記法 第36条土地の表題登記の申請義務、滅失登記の対をなす規定
- 不動産登記法 第37条地目又は地積の変更登記の申請義務、一箇月期限の同型規定
- 不動産登記法 第38条土地一部滅失時の地積更正登記、全部滅失との振り分け
- 不動産登記法 第57条建物の滅失登記の申請義務、土地版との対比
- 不動産登記法 第164条申請義務違反に対する10万円以下の過料
- 不動産登記法 第29条登記官の職権調査権限、申請内容の実地確認
- 地方税法 第381条固定資産課税台帳の登録事項、登記情報との連動
- 土地家屋調査士法 第3条表示に関する登記の申請手続代理業務の根拠
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