臺灣花蓮地方法院104年度訴字第299號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第299號

原告

楊美容

原告

郭秋容

原告

劉燕雪

原告

蔡亞薇

原告

蔡亞翰

共同訴訟代理人

李文平律師（兼送達代收人）

共同訴訟代理人

張照堂律師

被告

葉旭樑

被告

葉旭賓

被告

葉旭華

被告

葉文傑（即葉旭陽之承受訴訟人）

被告

葉文璋（即葉旭陽之承受訴訟人）

被告

葉佩青（即葉旭陽之承受訴訟人）

兼上二人訴訟代理人

張美珠（即葉旭陽之承受訴訟人）

上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。原告起訴後，被告葉旭陽於民國104年7月21日死亡，其繼承人為張美珠、葉文傑、葉文璋、葉佩青（下稱張美珠等4人），並聲明承受訴訟，有起訴狀、民事答辯狀、戶籍謄本、繼承系統表可參（卷4、77至82頁），依據前開規定，應予准許。

二、原告主張：

(一)坐落花蓮市○○段000地號土地（下稱系爭土地）為被告及訴外人葉旭東5人所共有。原告與葉旭樑、葉旭賓、葉旭華（下稱葉旭樑等3人）就系爭土地，依土地法第34條之1第1項規定成立不動產買賣契約，按雙方間不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）所示，系爭土地之面積為670.05平方公尺，每坪價格為新臺幣（下同）9萬元，原告業已按買賣契約如數支付買賣價金予被告及葉旭東。詎料，原告將系爭土地與同段139地號土地至花蓮縣花蓮地政事務所（下稱花蓮地政事務所）辦理合併時，始經花蓮地政事務所通知系爭土地有登記面積及鑑界面積短少之情事，需辦理權狀面積更正為631.44平方公尺，合計減少面積38.61平方公尺（670.05－631.44＝38.61）即11.67坪，原告受有坪數短少之損失1,050,300元（11.67×90000＝0000000），惟葉旭東業已返還原告210,060元。是以，原告爰依民法第179條、第182條第2項、第227條第1項、第354條第1項前段、第359條前段規定提起本訴，請求被告返還或賠償原告840,240元（0000000－210060＝840240）。本件簽訂系爭買賣契約之簽訂人為葉旭樑等3人，參酌最高法院98年度台上字第1285號判決意旨，葉旭陽與葉旭東係因土地法第34條之1第1項之規定而由葉旭樑等3人代理出售系爭土地，故同為買賣契約之當事人。惟葉旭東業已將款項返還原告，故原告依法併列葉旭陽為被告。

(二)被告出賣系爭土地並移轉登記予原告，惟系爭土地存有實際坪數比契約坪數短少之瑕疵，且短少之坪數達11.67坪，不可謂不重。參酌最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上笫1306號、86年度台上字第2659號、臺灣高等法院103年度上字第923號判決意旨，系爭土地之買賣契約即存有數量短少之瑕疵，屬民法第354條第1項之情形。是以，為衡平買賣契約雙方之公平，原告爰依民法第359條規定，向被告行使減少買賣契約價金之請求權，原告就此已向被告寄發存證信函。依最高法院87年台簡上字第10號判例意旨，民法第359條買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果。是以，系爭土地具有坪數短少之瑕疵，原告就系爭瑕疵，請求減少買賣價金計1,050,300元，扣除葉旭東已給付之部分，被告為無法律上原因而受有利益，原告得依民法第179條不當得利規定請求被告給付原告840,240元。另被告未依雙方間之不動產買賣契約給付足額之坪數予原告，而有坪數短少11.67坪之情事，參酌最高法院87年度台上字第874號判決意旨，自屬構成民法第227條第1項不完全給付之情形，原告亦得依不完全給付之規定，請求被告賠償原告因此所受損害即840,240元（以上請求權擇一勝訴即可）。

(三)被告104年11月17日答辯狀無非係認原告所稱之面積發生誤差是在原告取得系爭土地所有權並交付土地後，故非屬物之瑕疵，惟：

1.依民法第354條第1項規定，被告應擔保其移轉交付土地於原告時，該土地並無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

2.依系爭買賣契約所示：「一、買賣標的物：下列標的共同出售面積(平方公尺)陸柒零點零伍」，是兩造締約時，係以670.05平方公尺為買賣契約之要素，被告即應給付足額670.05平方公尺之土地予原告。

3.惟系爭土地經花蓮地政事務所重新計算後發現土地面積僅為631.44平方公尺，足證系爭買賣標的物確有面積短少之情事，且系爭土地近期僅於94年辦理重測，此後並無界址座標之變動，此觀原證2說明：「三、再查相關資料後發現旨揭地號本所於94年9月30日以重測異議已決參照81年重測結果面積登記在案，惟94年宗地資料中計算面積已顯與81年重測結果面積不符，且比對現宗地資料各界址座標並無二致」，花蓮地政事務所花地所測字第0000000000號函說明三：「○○段000地號土地經檢核其外圍界址點座標及比對內政部國土測繪中心（104年5月11日測資字第0000000000號函）提供81年座標資料，兩者座標一致，即81年、94年及103年座標皆相同，故確認其面積應為631.44平方公尺，而94年9月29日因地籍圖重測辦理登記之面積670.05平方公尺，應為當時誤繕所致」，可見瑕疵發生之時間點確實係在買賣交付以前即已存在，換言之，系爭土地實際面積之落差，早於系爭買賣契約簽訂之前業已存在，被告辯稱面積發生錯誤是原告取得系爭土地所有權並交付土地後云云，與事實不符。是被告未按契約給付足額土地予原告，自屬給付有瑕疵，原告得訴請減少價金無疑。

4.被告所稱雙方買賣時有去鑑界，那只是去確認界樁的位置。

(四)物之瑕疵擔保責任係為維持買賣契約之對價衡平，以維持交易上之誠實及信用。此觀民法第354條立法理由：「查民律草案第五百六十七條理由謂買賣標的物之價值，或其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵，應使出賣人負法律上之擔保責任，以維持交易上之誠實及信用。」自明，是原告以溢額之價金向被告買受坪數不足之土地，自得請求減少價金。倘被告因此受有價金短收之損害，則自應由其向地政機關訴請損害賠償，此可參本件類似之案件即臺灣高等法院103年度上字第923號判決。

(五)從契約公平原則來看，雙方對於土地每坪9萬元為價，總價金也是以買賣時所調得謄本上標註之坪數作為計算基礎，如今，既查明實際買賣交付之土地坪數非如買賣契約成立時之坪數，且該坪數登載與實際之落差發生在買賣前，若要原告溢付價額購買，實屬不公平，且瑕疵擔保責任為無過失責任，縱使查明過失可能是因花蓮地政事務所於94年所造成，亦無解被告應負瑕疵擔保之責，如此對原告付款買地，以每坪計價之方式計算總額，才會公平。原告請求葉旭陽部分由繼承人承受，本件請求如為可分之債，應由葉旭樑等3人各分擔原告請求金額之4分之1即210,060元，由葉旭陽繼承人張美珠等4人分擔原告請求金額4分之1即210,060元。並聲明：被告應給付原告840,240元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即葉旭樑自104年6月24日起、葉旭賓、葉旭華、張美珠等4人自104年6月23日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

(一)原告與被告（包括葉旭陽）於103年10月19日簽定系爭土地買賣契約，約定之系爭土地面積670.05平方公尺，兩造於103年11月17日共同申請鑑界，花蓮地政事務所於103年11月28日至現場複丈，兩造均有代表人到場，複丈結果之面積為670.05平方公尺，與買賣契約約定之面積相符，此可參該所103年花測字第578900號複丈成果圖。兩造於104年1月9日聯名申請辦理過戶登記，原告已於104年1月14日取得所有權，原告取得系爭土地所有權之面積為670.05平方公尺，並無短少之情形。被告於原告103年1月19日付清尾款後，將系爭土地交付給原告收受。

(二)原告至104年4月間辦理系爭土地與毗鄰之同段139地號土地合併案時，收到花蓮地政事務所104年5月7日花地所測字第0000000000號函，內稱：「系爭土地計算面積為631.44平方公尺，與登記面積670.05平方公尺明顯不符」云云。原告固主張系爭土地面積短少38.61平方公尺，被告應負擔物之瑕疵擔保責任云云，惟：民法第354條第1項規定物之瑕疵擔保請求權，係以物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。系爭土地在兩造於103年10月19日簽訂買賣契約時，登記之面積為670.05平方公尺，花蓮地政事務所於103年11月28日測量結面積亦為670.05平方公尺，原告取得所有權後，被告於104年1月19日交付系爭土地時，登記之系爭土地面積仍為670.05平方公尺，並無短少情形。依據花蓮地政事務所104年5月7日函內稱比對現宗地資料各界址坐標並無二致，但究為何種原因產生誤差，尚待釐清等情，可見原告所稱之面積發生誤差是在原告取得系爭土地所有權並交付土地後，至104年4月間才因地政機關計算面積不一致所致，故系爭土地若面積有減少，亦非屬被告出賣之物之瑕疵。

(三)按民法第227條第1項之不完全給付，係以因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付為要件。被告係信賴地政機關登記之系爭土地670.05平方公尺而出售，且兩造於103年11月28日鑑界時，複丈結果亦完全相同，是原告取得系爭土地所有權並受交付後才有所稱面積短少之情形發生，況且系爭土地面積是否短少，地政機關尚在釐清中。故若系爭土地事後發現確有短少情形，被告並無可歸責之事由，原告依民法第227條第1項規定為請求，亦無理由。原告若有面積短少之損害，是因地政機關測量錯誤所致，應由地政機關負賠償責任，原告竟對被告請求，與法不合。

(四)本案依信賴保護原則，就其主管地政機關應具有絕對的公信力，針對土地登記應更為有嚴謹的態度。本案已經由買賣雙方多次交涉及研議，而土地的權狀係向主管地政機關依法申請及調閱，並對土地鑑界測量無誤後，兩造方能依法完成土地交易，買賣過程中並無違反相關法律之規定，亦無不當情事。依信賴保護之原則及土地法第68條規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第354條第1項、第359條前段、第373條前段、第179條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、70年度台上字第422號判決意旨參照）。

(二)原告主張被告出賣系爭土地予原告，有實際面積比契約約定面積短少之瑕疵等情，已據其提出不動產買賣契約書、花蓮地政事務所104年5月7日函、存證信函等為證（卷7至16頁），查兩造於103年10月19日簽訂系爭買賣契約時，系爭土地登記面積為670.05平方公尺，系爭買賣契約亦約定以面積670.05平方公尺、每坪9萬元計價，由原告支付價金予被告，並辦理所有權移轉登記予原告，然原告於接獲花蓮地政事務所104年5月7日函時，始知系爭土地面積為631.44平方公尺，較系爭買賣契約約定面積減少38.61平方公尺，有前述原告提出之事證可憑，堪認屬實。原告所購得之系爭土地面積減少，核屬買賣之物有數量減少、未具備應有價值之瑕疵，且依系爭買賣契約約定之價金計算方式，此瑕疵之價值為1,050,300元（38.61平方公尺×0.3025＝11.67坪，11.67坪×90000元＝0000000元），是此物之瑕疵所致買賣標的物減少之價值顯然重要，依據前述說明，若系爭土地面積減少之瑕疵係在交付予原告前即已存在，被告即出賣人自應依前述規定負物之瑕疵擔保責任。

(三)就系爭土地面積減少之原因，經本院函詢花蓮地政事務所函覆表示：按「數宗土地合併為一宗土地，該合併後之土地面積，應與各宗原地號土地面積之總合相符，如有差數，應就原測量及計算作必要之檢核，經檢核無誤後依該宗土地外圍界址點坐標所計算之面積為準。」係「地籍測量實施規則」第256條所明定。○○段000地號土地經檢核其外圍界址點坐標及比對內政部國土測繪中心（104年5月11日測資字第0000000000號函）提供81年坐標資料，兩者坐標一致，即81年、94年及103年坐標皆相同，故確認其面積應為631.44平方公尺，而94年9月29日因地籍圖重測辦理登記之面積670.05平方公尺，應為當時誤繕所致。為符實際，本所業依前揭規定於104年4月22日辦理登記在案等語，有花蓮地政事務所105年1月19日函及所附土地登記第一類謄本、土地建物異動清冊等可參（卷104至109頁）。顯見系爭土地於81年、94年及103年坐標皆相同，面積應為631.44平方公尺，原登記面積670.05平方公尺為誤繕，則在兩造簽定系爭買賣契約及交付土地予原告時，系爭土地面積即為631.44平方公尺，而非670.05平方公尺，被告交付系爭土地予原告時，即有買賣標的物實際面積較契約所定出售面積短少之瑕疵存在，且出賣人所負物之瑕疵擔保責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要，是依上開規定，被告對原告即應負物之瑕疵擔保之責，故原告依民法第359條規定請求減少價金，自屬有理。被告前述辯詞，均無可採。

(四)按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。民法第271條定有明文。系爭土地面積減少38.61平方公尺，依系爭買賣契約價金計算方式核算減少價值為1,050,300元，已如前述，而原告向葉旭樑等3人、葉旭陽及葉旭東購買系爭土地，5人權利範圍各為5分之1，葉旭東亦已返還210,060元（0000000÷5＝210060）予原告，是被告就此屬無法律上之原因而受有利益，對原告應負返還價金之責，且此項債務為可分之債，葉旭樑等3人應各返還原告210,060元，葉旭陽之繼承人即張美珠等4人應返還原告210,060元。

五、從而，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條規定請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

臺灣花蓮地方法院民事庭