臺灣花蓮地方法院99年度訴字第20號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　99年度訴字第20號

原告

羅得權

訴訟代理人

俞建界律師

被告

黃張彩雲

兼訴訟代理人

黃堃柏

上二人訴訟代理人

張照堂律師

　　　　　　李文平律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告黃堃柏（以下對被告均僅稱姓名）於民國98年8月27日，以新台幣（下同）210萬元，向原告購買坐落花蓮縣吉安鄉○○段768地號、面積1492.78平方公尺、地目田、所有權全部之土地一筆，及土地上未辦保存登記之門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○路○段646巷25號建物一棟（下稱系爭房地），除據黃堃柏先後支付價款130萬元外，尾款80萬元約定產權移轉完妥後交付。嗣後原告已依約將系爭房地點交予黃堃柏，並依契約第六條之約定，將系爭土地所有權移轉登記予黃堃柏指定之第三人即黃張彩雲，詎黃堃柏竟拒不給付尾款，雖經定期催告仍不支付，原告只得依雙方所定契約第八條約定解除系爭買賣契約。系爭契約約定向第三人為給付，屬民法第269條第1項之利他契約，原告已依第三人約款對黃張彩雲履行債務，現該第三人約款契約既因原告解除而溯及歸於消滅，使原告向黃張彩雲所為給付之法律上原因失其存在，黃張彩雲所受領之前開給付已屬不當得利，應返還原告。又契約既經解除，被告占有系爭房地亦屬無權占有，原告自得請求塗銷所有權移轉登記，請求被告返還系爭房地。

㈡系爭土地係農地，當初係委託日盛不動產企業社銷售，農地上尚未完成水電之農舍，係隨農地一併附送，並未另外計算價金，故雙方買賣契約第十三條特約事項載明：「一、雙方約定現況鑑界點交，面積依權狀記載，費用乙方負擔。二、標的水電之復電，由乙方協助處理完成。」亦即雙方依現況鑑界後點交，水電之復電，由原告協助處理完成等情，倘若水電需由原告完成，直接書明由原告負責完成即可，何需多加「協助處理」四字，顯見原告僅有協助處理之義務，亦即當需要原告協助處理始能完成復電時，原告始有協助處理之義務，諸如需原告提供有關證件，或需原告具名請求復電等情屬之，然被告從未通知原告有何需原告協助處理之事項，事後竟謂其所支出之水電復電費用，係原告應協助處理之事，顯與當初約定之趣旨不符。倘該項費用需由原告負擔，當初約定應明確載明：「水電復電費用由原告負擔」即可，何須為上開記載，原告不負擔費用，並無違反前項義務。

㈢一般不動產之買賣，買方必定會先至現場實際瞭解狀況，再與賣方細談條件，當雙方合意時，始簽訂買賣契約，是黃堃柏辯稱於土地鑑界後，始發現其上有道路，顯與事實不符，且該道路原係羊腸小道，原告為便於自己通行，始利用系爭土地拓寬以供自己使用，故拓寬部分並非供公眾通行之道路，亦無他人可主張之權利，豈能謂係瑕疵？況黃堃柏簽訂系爭契約之前，確曾親至現場實際觀察，並已發現系爭土地有道路存在之事實，嗣經原告說明緣由，並經黃堃柏認無礙後，雙方始簽訂契約，並約定現況鑑界點交，倘黃堃柏認該道路係屬瑕疵，理應立即通知原告，豈有於點交完畢，並經辦妥所有權移轉登記後，請求給付尾款時，始提出抗辯，故縱認系爭土地有前開瑕疵（事實上並非瑕疵），依民法第355條第1項規定，原告亦不負擔保之責，另依民法第356條第2項之規定，被告抗辯亦屬無理，應視為承認其所受領之物。

㈣系爭土地點交予被告之時，其上之道路並未鋪設水泥，點交被告占有使用之後，始被他人鋪設水泥道路，顯與原告無關，原告自無回復原狀之義務。且被告並未舉證證明該他人占用系爭土地鋪設水泥道路之時，曾對被告主張何項權利，被告竟要求原告依民法第349條規定，負擔保之責，自非有理。系爭土地上之道路部分因與鄰地之道路相毗鄰，恐有相互越界之情形，始有鑑界之約定，原告當時亦將鄰地所有權人之電話告知被告，囑其遇有需鄰地所有權人出面協調之事項，可直接與之聯繫，被告表示沒有問題，且於鑑界後，吩咐承辦過戶事宜之代書，將其保管作為支付尾款之用之面額捌拾萬元本票交付與原告，並請代書逕行辦理系爭土地所有權移轉登記之手續，迨系爭土地之所有權移轉登記在黃張彩雲名下後，即拒絕兌現前開本票，並於98年10月8日以存證信函告知原告有前開占用道路及房屋無水電等問題，而拒付尾款，實非有理。倘被告於鑑界時發現系爭土地上有他人占用之道路，理應拒絕點交，並待原告清理，然被告依然接受點交，占有系爭土地及房屋，並囑代書辦理土地所有權移轉登記，天下寧有斯理？顯見被告早知前情，事後再藉此拒付尾款，依民法第356條第2項之規定，其抗辯亦屬無理。

㈤爰依買賣契約第八條約定解除契約，依民法第179條規定請求。並聲明：黃張彩雲應將系爭土地於98年9月15日經花蓮地政事務所登記，以98年9月1日買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。被告應共同將系爭房地返還原告。

二、被告則以：

㈠依雙方買賣契約第七條約定：「倘有第三人提出任何權利主張或發生糾葛，影響甲方之權利時，得由乙方無條件於過戶完成竣前理清，逾期仍不解決，甲方得解除本契約，乙方除退還既收價款外，並依本契約第八條規定為損害賠償。」第十三條約明：「標的水電之復電，由乙方協助處理完成。」系爭土地於鑑界（98年9月17日）後，竟發現其上有道路，且在買賣契約簽訂前，原告均未告知上開情事，被告根本不知所購買之土地上竟會有道路，即會有第三人能來主張權利，嚴重影響被告權益。目前有施工單位在系爭土地上的道路鋪設水泥要做自行車道，顯然將該道路當作公眾使用的道路，原告有阻止及排除的義務，但原告都未出面。買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯。又原告拒絕處理水電事宜，被告為使本案早日落幕，遂自行處理，然所支出款項亦須由原告支付。當初就是要原告負責處理復電，所以才會約定第十三條上開內容，衡諸常理，如果係被告要自行處理，就無須再寫，況且水電本為一般房屋買賣之基本要求，為基本附隨義務，是原告本有義務，亦經契約載明。

㈡現場之道路早已存在，且已編為花蓮縣吉安鄉○○路○段646巷，當初購買時賣方均未告知該吉安路六段646巷之道路係在系爭土地上，被告係鑑界完後才知悉，且一發現道路占用系爭土地即告知原告，在此之前均無人告知被告有此情事，該道路通行已久，且為出入之唯一通路，早已供公眾通行多時，經比對航空測量圖，更是通聯對外之道路。

㈢被告已以存證信函告知原告上開情事，表示願與原告協議，由原告依約將水電協助完成及將部分道路用地釐清，被告即支付所有尾款。本件係原告有上開違約債務不履行事由，依最高法院65年度台上字第1933號判決要旨，契約解除權之行使，屬於不違約之一方，本案被告並無違約，原告也無契約解除權，且依民法第349、353條，最高法院70年度台上字第422號、87年度台上字第671號判決要旨，被告可於知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之債務不履行事由，主張同時履行抗辯權，被告得拒絕給付尾款。原告有上開違約事由，竟還提出訴訟，實為權利濫用。證人簡珮綾證詞與書寫該段文字之證人陳惠珍證詞不符，且依一般水電費由賣方負責繳清，如要由買方來繳，通常會寫由買方來負擔，是簡珮綾證詞顯不符經驗法則等語資為抗辯。本來原告承諾要提供電錶，然因無法過戶，就此其承諾要提供之物，其自應負擔新設之費用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠黃堃柏於98年8月27日以210萬元向原告購買坐落花蓮縣吉安鄉○○段768地號土地、面積1492.78平方公尺（地目田）所有權全部，及土地上未辦保存登記門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○路○段646巷25號建物一棟（即系爭房地）。黃堃柏已付價款130萬元，尚欠尾款80萬元未付。

㈡原告已於98年9月15日將系爭土地之所有權移轉登記與黃堃柏所指定之第三人即黃張彩雲，並將土地（除道路部分）及房屋現況點交予黃堃柏。

㈢兩造所提出之文書資料除被告所提估價單2張（本院卷29頁正反面）外，形式上均為真正。

㈣系爭土地上有道路經過。

四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：

㈠系爭土地上有道路存在，黃堃柏於簽約前是否即知悉？該道路為原告自行舖設或第三人所舖設？是否屬於兩造買賣契約第七條所約定之權利瑕疵？原告主張依民法第356條第2項規定，應視為黃堃柏承認所受領之物（即系爭土地），是否有理？

㈡系爭買賣契約第十三條約定「標的水電之復電，由乙方（即原告）協助處理完成。」原告協助處理之義務為何？是否指原告應負責系爭建物水電之恢復，或支付黃堃柏為恢復水電所支出之費用？原告有無違約？

㈢原告以被告經催告後仍拒不給付尾款，依兩造買賣契約第八條約定解除契約，並依民法第179條規定請求黃張彩雲塗銷土地所有權移轉登記，及被告應返還系爭房地予原告，是否有理？原告有無契約解除權？黃堃柏可否以系爭土地上有道路存有權利瑕疵，及原告未復水電，亦未支付被告復水電之費用為由，認買賣標的物有權利瑕疵或可歸責於原告之事由致生物之瑕疵或債務不履行事由，依民法第264條規定為同時履行抗辯？

㈣原告提起本件訴訟，有無權利濫用？茲審酌如下。

五、本院之判斷：

㈠本件兩造均不爭執系爭土地上有道路經過，經本院履勘現場測量發現，系爭房屋為一層樓水泥造建物，目前為空屋，無人居住，屋前有空地，屋旁有一水泥鋪設之道路，路寬3點5公尺，占用系爭土地面積為116點64平方公尺。本院公務車行駛於該道路而至系爭房屋所在，此水泥道路為吉安鄉六段646巷，道路有舖設紅色地磚，但在系爭房屋附近的路段並未舖設紅色地磚等情，有勘驗筆錄、照片、現場略圖、花蓮縣花蓮地政事務所函暨所附土地複丈成果圖可參（本院卷58至64頁）。

㈡按公用地役權乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係。既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要。此有大法官會議釋字第400解釋理由書可資參照。經查系爭道路固非花蓮縣政府公告之編號縣鄉道，有花蓮縣政府99年9月28日函為憑（本院卷105頁），然依兩造均不爭執之空照圖顯示，系爭道路應為通往系爭房地之唯一聯外道路，且系爭房地鄰近均為土地，亦應為各該鄰地所有人或占有人通往其等土地之重要道路，該道路之使用年代雖無可考，但該道路顯非僅供原告使用之道路，縱因使用年代尚非久遠而不成立公用地役權之法律關係，但以其連接其他道路之重要性觀之，現況應為供公眾使用之道路無疑。

㈢系爭買賣契約中並未記載系爭土地上有道路之事，至於黃堃柏簽約前是否知悉此事，證人即協助簽訂系爭契約之地政士陳惠珍證稱：我不知道買方黃堃柏有無到過買賣標的現場。簽約當天都沒有提到土地上有無道路的問題，所以我不知道黃堃柏是否知道土地上有道路之事。一般來說簽約時間是8月底，會排到9月初鑑界，本件實際鑑界日期應該是9月6日，但確實的日期是否是此日我還要回去查資料才能確定。本件是簽約後去現場鑑界的等語（本院卷89頁反面筆錄參照）。證人即日盛不動產企業社仲介人員蔣忠輝證稱：本件買賣不是我居間仲介，因為我是本件仲介人員簡珮綾的經理，他請雙方在公司內簽約時我在場。契約簽訂前買方黃堃柏有到過現場，去現場是簡珮綾帶他去的。簽約前因為沒有鑑界所以沒有提到土地上道路的問題等語（本院卷91頁筆錄參照）。證人即日盛不動產企業社仲介人員簡珮綾證稱：本件買賣是我居間仲介，該契約簽訂前我曾帶買方黃堃柏到買賣標的現場。當初賣方是說用權狀面積登載來買賣，所以我們都沒有談到道路的問題，簽約前買賣雙方也多次到現場指界，原告有向黃堃柏指出大概的範圍，但都沒有提到道路的問題，一直到鑑界才知道土地包含道路。鑑界的時間我記不得了，是簽約後才到現場鑑界，鑑界的時候我在場，鑑界當時地政的人員會打界樁並標示界點，而知道包含道路，黃堃柏當場有表示對此部分異議，所以我們針對道路部分有多次請買賣雙方到公司協調，也曾請雙方到律師事務所協調處理，但一直沒有結果等語（本院卷91、92頁筆錄參照）。綜上證人證詞可知，本件兩造係於98年8月27日簽訂買賣契約書，在簽約前原告與黃堃柏雖曾到現場指界，但只是指出大概的範圍，均未提及系爭土地上有道路之事，直至簽約後進行鑑界，黃堃柏始知系爭土地有包含面積為116點64平方公尺、現供公眾使用之道路存在，故就系爭土地上有供公眾使用之道路乙節，黃堃柏於簽約前並不知情，應可認定。

㈣按買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部，民法第368條第1項前段定有明文。系爭買賣契約第七條約定：「本契約標的物，乙方（即原告）如有設定抵押權或其他債務或租賃關係，應予告知甲方（即黃堃柏），並應由乙方無條件負責理清。倘有第三人提出任何權利主張或發生糾葛，影響甲方之權利時，得由乙方無條件於過戶完成竣前理清，逾期仍不解決，甲方得解除本契約，乙方除退還既收價款外，並依本契約第八條規定為損害賠償。」系爭土地之買受人黃堃柏於簽約前既不知土地上有供公眾使用之道路存在，則其於鑑界知悉後，恐第三人主張權利，依上開法規及契約條款約定，拒付尾款80萬元，即屬有據，系爭買賣契約上雖載「雙方約定現況鑑界點交」（第十三條第一項參照），但仍不能排除原告依上開規定及契約約定應負之擔保之責。是原告認依民法第355條、356條規定，其不負擔保之責及應視為黃堃柏承認所受領之物云云，均無可採。

㈤本件兩造買賣契約第十三條第二項約定：「標的水電之復電，由乙方協助處理完成。」黃堃柏固因而支出復電費3萬元、復水費47,050元、水利會費用等26,979元，有證人何政崇之證詞及估價單為證（本院卷88至89、29、77、78頁）。惟原告否認其應支付被告所繳之上開費用，且證人簡珮綾證稱：系爭買賣契約第13條特約事項記載：「出賣人應協助處理標的水電之復電」，是原告提到水電部分的費用，雙方有口頭約定水電的復水復電費用由買方來付，但是賣方必須協助處理，因為可能會有一些文件及原始資料需要由賣方提供，所以才約定他必須協助處理。當初雙方口頭約定房屋復水復電的費用應該由買方支付等情（本院卷92頁），可見系爭買賣契約第十三條第二項之約定僅係原告應協助完成回復水電，但原告與黃堃柏口頭約定回復水電之相關費用應由買方即黃堃柏支付，故黃堃柏以原告不付此部分費用為由拒絕給付尾款，即屬無據。另證人陳惠珍係證稱本件當初雙方如何約定復水電之費用分擔，我忘記了（本院卷90頁筆錄參照），且證人陳惠珍自承其協助簽訂系爭買賣，其到現場時買賣雙方都已經談妥了，買賣雙方就契約內容的洽談過程其並未參與，可見證人陳惠珍就原告與黃堃柏間如何協議水電分擔事宜其並不知情，其證詞自不能為被告辯詞有利之證明，又被告雖稱原告承諾要提供電錶，但未能舉證實說，亦無可採。

六、綜上所述，黃堃柏於簽約前並不知系爭土地上有供公眾使用之道路存在，則其於鑑界後提出異議，並拒付尾款，即有正當理由，原告不得以此為由認黃堃柏有給付遲延情事而解除契約，故原告解除契約並不合法，則黃張彩雲登記為系爭土地之所有權人，及被告占用系爭房地有法律上之原因，非不當得利。從而，原告依契約第八條約定解除契約，依民法第179條不當得利規定請求如其訴之聲明所載，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事庭法官 楊碧惠