臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

李銘宏

訴訟代理人

李嘉濠

被告

謝原振

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告於108年5月3日因拍賣取得基隆市○○區○○段0000○號即門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）應有部分9/10，嗣於108年9月24日買受系爭房屋應有部分1/10，取得系爭房屋之全部所有權。

㈡被告未經原告同意無權占有系爭房屋及附屬停車格，至109年9月14日始遷離，造成原告共1年4個月又11天無法使用系爭房至。系爭房屋為1至4樓共4房兩廳含平面車位之透天厝，市價行情約1,000萬元，故以720萬元為基準按年息5%即每月3萬元計算相當租金之不當得利，請求被告給付自108年5月3日至108年9月24日按應有部分9/10計算即12萬7,710元、自108年9月25日至109年9月14日按應有部分1/1計算即34萬8,900元不當得利，合計共47萬6,610元。

㈢原告雖有於108年11月11日辦理系爭房屋斷水、斷電，但因被告居住其內並提出切結書負擔水費及電費，故屆時並未斷水、斷電；另原告於108年12月13日更換系爭房屋門鎖後，發現屋內物品有減少，推論被告應有開鎖進去，然被告將系爭房屋當倉庫使用，並沒有把東西搬走，至同年10月17日才來搬走物品，惟仍遺留如神明桌、廢棄電器、桌椅…等大小物品，經原告多次通知仍不處理剩餘物品之搬遷事宜，導致原告須另僱請清掃公司清運廢棄物，故請求被告返還清理遺留物之清理費1萬元。

㈣爰依不當得利返還請求權之規定，請求被告給付自108年5月3日至109年9月14日占用期間相當租金之不當得利及清理費等語，故請求法院判決：被告應給付原告48萬6,610元。

二、被告抗辯：

㈠系爭房屋暨坐落土地本為被告及訴外人謝恆玲所共有（被告應有部分9／10，原即被告全家人之住處，由被告占有使用，於105年8月15日信託登記予謝秀幸；謝恆玲應有部分1/10），嗣亦由共有人謝恆玲與受託人謝秀幸共同占有使用，被告因於103年7月24日向原告配偶溫秀彩借貸300萬元，並以系爭房屋（權利範圍9/10）暨坐落土地（權利範圍3924/100000）為其設定擔保債權總金額300萬元之抵押權，嗣因無力清償，經原告配偶溫秀彩聲請拍賣抵押物，於本院106年度司執字第24521號拍賣抵押物執行事件中由原告於107年11月28日以622萬6,000元得標拍定，因執行債權人並未依民法第866條第3項準用第2項規定，聲請執行法院除去被告之使用借貸權，拍賣公告乃載明「拍定後不點交」，故原告拍定後未取得系爭房屋之占有，不得行使基於占有而生之權利。

㈡原告嗣再於108年9月24日向訴外人即被告前妻謝恆玲買受取得系爭房屋所有權權利範圍1/10。惟被告於108年9月24日前占有使用系爭房屋乃係基於與謝恆玲間之無償使用借貸契約，有占有使用系爭房屋之正當權源，參最高法院83年度台上字第1139號判決之旨，難認被告無法律上原因而受有利益，亦不具不法性，故原告請求108年5月3日至9月24日之不當得利，自無理由。

㈢原告於108年12月13日將系爭房屋之門鎖更換，導致被告無法進入該屋，無從將留置系爭房屋內之物品搬離，迄109年9月14日原告始同意被告入內搬離所有物，顯見被告自108年12月13日起就系爭房屋已無事實上管領力，難認無權「占有」系爭房屋，被告所有物品雖於該日後仍置放系爭房屋內，是因對系爭房屋有事實上管領力之原告不讓被告進入系爭房屋所致，自難認被告受有何利益。況原告早於108年11月11日即將系爭房屋斷水、斷電，致被告無法繼續居住，被告於4天後才辦理復電，未辦理復水，僅能將系爭房屋作為「倉庫」使用，足徵被告使用所受之利益甚微，不可於一般租屋之租金相提並論，原告請求不當得利之數額與土地法、土地法施行法、平均地權條例等規定未合，且有過高之情。況原告當初口頭同意被告3、4個月再搬離，應扣除3、4個月的不當得利。

㈣原告配偶溫秀彩於本院109年度司執字第20580號（下稱系爭執行案件）聲請執行被告置於系爭房屋內之動產，經雙方和解，被告並承諾系爭房屋內所遺物品均視為廢棄物，任由溫秀彩處理，則原告縱曾僱人清掃，亦應向溫秀彩請求給付，而不應向被告請求賠償等語。故請求法院判決：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠爭房屋暨坐落土地本為被告及訴外人謝恆玲所共有，被告應有部分9／10，謝恆玲應有部分1/10。嗣於105年8月15日被告將其所有權信託登記予謝秀幸。

㈡原告於108年5月3日經由法院拍賣拍定取得系爭房屋所有權權利範圍9/10，於108年9月24日買受取得系爭房屋所有權權利範圍1/10，已取得系爭房屋全部所有權。

㈢原告曾於108年11月11日向台灣電力公司與台灣自來水公司申請系爭房屋斷水、斷電事宜，並於108年12月13日更換系爭房屋之門鎖。

㈣被告於108年5月3日起至同年11月11日止有使用系爭房屋；於108年11月12日後至109年9月14日止有置放物品於系爭房屋內。

㈤被告曾於109年8月13日起訴請求原告返還所有物(即本院109年度基簡調字第340號，下稱另案），經本院通知於109年10月14日進行調解，雙方於調解期日成立調解，調解內容：原告同意於109年10月17日上午9時至下午1時止開啟系爭房屋之門鎖，讓被告進入取回該屋內為被告所有之…，其中冷氣機四台，被告如未於上開時間取回，被告同意由原告自行處理。

四、本院的判斷：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會上通常之觀念。是依舉證責任分配之原則，所有人主張他人無權占有之事實者，倘該他人否認有占有之行為，所有人即應就此利己之事實負舉證責任；倘該他人僅以非無權占有為抗辯，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告辯稱其於108年9月24日前有權占有系爭房屋，並否認自108年12月13日起有因占有系爭房屋而受利益，自應分別由被告就其占有具正當權源，由原告就系爭房屋為被告占有之事實，負舉證之責。經查：

㈠按無權占有他人之房屋，固有獲得相當於租金之利益，然而該等利益之取得，係以「占有」之事實為前提。又對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文，所謂有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，亦即人與物在場合及時間上須有一定結合及繼續關係者，始可謂對於物已有事實上之管領力而為占有。而房屋之占有者，必須對該「房屋」具有現實管領實力，至於占有人實際上從事何用途，均非所問。本件原告主張於108年11月11日申辦系爭房屋斷水、斷電未成功，被告則稱業已斷水、斷電，其僅申請復電，致無法繼續於系爭房屋居住等情，據原告提出之水費繳費狀態查詢單，原告稱申請斷水並未成功，應堪採信，而被告亦不否認有辦理復電，且仍繼續占有使用系爭房屋，僅辯稱原告於108年12月13日更換系爭房屋之門鎖，導致被告無法進入該屋，對系爭房屋已無事實上管領力等語。依常情，欲保有支配並排除他人干涉房屋之使用狀態，多以持有該房屋門扇之鑰匙或建立其他屏障管制進出來達成，原告自承於該日更換系爭房屋鑰匙，已對系爭房屋重新建立現實支配狀態並得排除被告之管領干涉，而「自己」占有系爭房屋。被告因無法入內取回其物品，先後聲請調解、提起訴訟請求原告返還所有物，亦有基隆市信義區調解委員會調解筆錄及本院另案卷宗可查，原告復未舉證被告嗣後有開鎖破壞其占有狀態而產生新的占有事實，堪認被告自108年12月13日起未占有系爭房屋，自無受占有利益可言，不因其物留置其內而受影響。從而，原告以被告自108年12月13日至109年9月14日無權占有系爭房屋，依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益云云，即無理由。

㈡次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，固為民法第818條所明定，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就其共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決要旨參照）。一般而言，一共有人對共有物進行使用收益，必將影響其他共有人就該共有物之使用收益，民法第818條之意旨乃在指明共有人對於共有物全部有用益權，至於使用收益之方法，則應依民法第820條第1項（見附錄1）規定定之。又使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。而使用借貸契約係債之關係，基於債之相對性原則（即在債之關係中，其法律關係原則上僅建構於參與債之關係之法律主體間，故債權人原則上僅能對債務人主張），僅於當事人間有其效力。繼受取得不動產所有權者，並不繼受其前手與系爭不動產上原占有人間之使用借貸關係，占有人自亦不得執該關係主張其有使用系爭不動產之權利。被告援引最高法院83年度台上字第1139號判決案例事實之法侓關係，核與本件『使用借貸』情形不同。

㈢查，原告係於108年5月3日向法院拍定取得系爭房屋應有部分9/10，迄至同年9月23日前與系爭房屋之共有人謝恆玲(應有部分1/10）分別共有系爭房屋，為兩造不爭執，應堪確認，準此，本件系爭房屋於108年9月23日既為原告與謝恆玲所分別共有，則被告就非無權占有（即具有合法占有本權）之抗辯事實即應負擔舉證責任。被告雖抗辯其與系爭房屋共有人謝恆玲間存有使用借貸契約，而有權占有系爭房屋云云。縱系爭房屋共有人謝恆玲同意將系爭房屋出借予被告使用，然自108年5月3日原告取得系爭房屋之共有權(應有部分9/10)時起，並未依民法第820條第1項規定取得原告之同意，基於債之相對性，被告自亦不得執該關係主張其有占有使用系爭房屋之權利。

㈣其次，被告雖又辯稱原告於本院106年度司執字第24521號拍賣抵押物執行事件中，執行債權人並未依民法第866條第3項準用第2項規定，聲請執行法院除去被告之使用借貸權，拍賣公告載明「拍定後不點交」，故原告拍定取得系爭房屋之應有部分9/10，並未取得系爭房屋之占有，不得行使基於占有而生之權利云云。按民法第866條規定「不動產所有人設定抵押權後，於同不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響」。抵押人於設定抵押權後，若將不動產出借予他人，致拍定人無法取得占有，當然影響拍定價格，如因此造成拍定價格低於抵押權，難謂對抵押權無影響，依司法院院字第1446號解釋之旨趣，抵押權人當然亦可請求法院除去該使用借貸關係，且依「舉重明輕之法理」，抵押權人得聲請除去使用借貸，並以點交為拍賣條件 (見司法院司法業務研究會第31會期法律問題第36則－司法院編輯之民事法律專題研究第15輯第127至130頁），然「點交」僅係執行法院為滿足買受人之交付占有請求權，對於占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占有，使歸買受人占有之執行名義，拍定人可以不必對承租人或借用人起訴即取得房屋占有，反之，不點交僅係欠缺該執行名義而已，拍定人於拍定後仍須對占用人提起訴訟，於訴訟中主張使用借貸人係無權占有，方能取得占有。本件被告為該執行案件之債務人，被告斯時縱居住於系爭房屋，而抵押權人並未向執行法院聲請除去被告之使用借貸關係，而於經原告拍得並辦理所有權移轉登記後，仍繼續占有使用系爭房屋，亦無從認定被告占有系爭房屋對原告而言係有合法權源。

㈤綜上，被告自承與原告間並未成立使用借貸關係，縱其與斯時系爭房屋之共有人謝恆玲間有使用借貸契約，被告亦不得執該關係對抗原告，對原告主張其有占有使用系爭房屋之權利。從而，被告自108年5月3日至同年12月12日無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，按其應有部分比例，請求被告返還上開占用期間相當於租金之不當得利，核屬有據。

㈥又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。所謂土地及其建築物之總價額，依同法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價10%計算之，尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及彼等關係等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭房屋為鋼筋混凝土造4層樓，總面積166.56平方公尺，另附25.52平方公尺陽台，於88年1月20日建築完成，有土地建物查詢資料在卷可證，審酌系爭房屋位於基隆市中正區深溪路、新豐街、深美街三岔路口，百公尺內即有公車站牌，步行至郵局不需5分鐘，鄰近愛買量販店、新豐飲食商圈，附近便利商店、餐廳、各式店家林立，生活機能尚佳，有GOOGLE地圖及系爭房屋暨周邊照片可佐（詳本院卷第93-99頁），另參酌108年與系爭房屋同路段之非新屋透天厝房地價額，每坪約16至21萬餘元，109年每月租金行情每坪約623元，有內政部不動產交易實價查詢服務網網頁資料可稽，以系爭房屋面積計算其價額逾950萬元、每月租金行情亦逾3萬5,000元，是原告主張以每月3萬元計算相當租金之不當得利，尚屬適當。被告雖辯稱系爭房屋於108年11月11日遭原告斷水、斷電僅能作倉庫使用，然被告已於4天後復電並持續占用狀態，仍獲取占有之利益，其是否居住其內，要非所問。準此，原告得請求被告給付占用期間相當於租金之不當得利為20萬1,900元【計算式：3萬元/月×(4＋21/30)月〈108年5月3日至9月23日〉×應有部分9/10＋3萬元/月×(2＋15/30)月〈108年9月24日至12月12日－4天(原告同意扣除斷電日數)〉＝20萬1,900元】。逾此部分之請求，則屬無理由。

㈦至原告主張被告怠於搬遷系爭房屋內遺留物，致其僱請清掃公司清運廢棄物支出清理費1萬元，被告辯稱系爭房屋內物品前經溫秀彩以系爭執行事件聲請強制執行，嗣雙方和解，被告並承諾所遺物品均視為廢棄物，任由溫秀彩處理，故原告應向溫秀彩請求云云。經本院調閱系爭執行事件卷內之109年9月11日查封筆錄之記載：「債務人謝原振在場表示屋內所有之物品均為其所有」、「債務人謝原振現場提出現金新臺幣23,581元交予債權人之代理人收受。債權人代理人表示屋內之動產不予執行」（詳系爭執行事件卷第42頁），可認系爭房屋內被告所有之動產，斯時並未經本院民事執行處進行查封，被告當場亦無表示將屋內物品視為廢棄物，更未被告所稱將屋內物品交由溫秀彩處理之情，是被告上開所辯，與事實不符，不足採信。惟原告並未提出被告搬走後遺留物品之現場照片，亦未證明被告搬離時遺留或未清理之物品，親亂及數量程度已達須由清潔公司進行清理始能回復一般使用之狀態，故其請求被告應返還代為清理之費用1萬元，難認於法有據。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付19萬4,400元，為有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。

六、本件事證已經明確，雙方所提出之各項攻擊防禦方法及證據資料，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本判決的結果，所以不再一一論述。

七、本判決原告勝訴部分，屬適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。

基隆簡易庭法　官　林淑鳳