臺灣南投地方法院民事判決

原告

洪健傑

訴訟代理人

林更穎律師

被告

謝鐵城

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略以：

㈠原告所有坐落南投縣○○鎮○村段000地號土地（下稱632地號土地）及其上同段26建號建物即門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000○0號房屋即如附圖即南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政）複丈日期民國110年10月15日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A，面積292.62平方公尺之房屋（下稱系爭房屋），為本院107年度司執字第15940號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行標的物，並經本院囑託金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服公司）以108年度投金職同字第171號清償票款事件（下稱系爭囑託事件）辦理不動產拍賣變賣相關事宜。

㈡原告經發給權利移轉證書而取得632地號土地及系爭房屋之所有權，並於109年12月22日辦畢所有權移轉登記。然系爭房屋及系爭房屋外圍坐落於632地號土地上之土地即如附圖所示編號B，面積845.49平方公尺之土地（下稱系爭土地，系爭房屋與系爭土地下合稱系爭房地）遭被告無權占有，原告自得基於所有權人地位，請求被告騰空遷讓系爭房屋，並將系爭房地返還原告。被告無權占有原告所有之系爭房地，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用系爭房地之損害，被告應返還其所受利益。參酌被告向訴外人即系爭房地原所有權人蔡培津承租系爭房地每月租金新臺幣（下同）12,000元，被告應自109年12月22日起按月給付相當於租金之不當得利12,000元。

㈢並聲明：如主文第1、2項所示；第1項願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

㈠蔡培津前已對原告提起訴訟，經本院109年度訴字第528號損害賠償訴訟受理（下稱另案），本件之訴訟標的與另案之訴訟標的相同，原告提起本件訴訟違反民事訴訟法第253條規定。被告本欲購買系爭房地，惟本院民事執行處未予通知，而失掉機會。632地號土地為耕地，無三七五租約，私法人符合農業發展條例第34條規定之農業團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，如欲承買，須於標單內檢附主管機關許可承受之證明文件，而原告未檢附證明文件，原告應買資格有欠缺。

㈡被告與蔡培津於106年8月10日就系爭房地訂有租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自106年8月10日起至118年8月9日，可見被告就系爭房地之系爭租約尚未到期，且金服公司就系爭囑託事件之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）標別2使用情形欄記載不點交，故原告不得請求被告遷讓返還系爭房地。

㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地原為蔡培津所有。

㈡蔡培津將系爭房地出租與被告，租約自106年8月10日起至118年8月9日，每月租金12,000元。被告自106年8月10日起占有使用系爭房地迄今。

㈢訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司聲請執行訴外人全宏食品企業有限公司及蔡培津所有之不動產，經本院民事執行處系爭執行事件受理，本院嗣委託金服公司以系爭囑託事件拍賣蔡培津、全宏食品企業有限公司之不動產，632地號土地及系爭房屋列於系爭拍賣公告之標別2，使用情形欄記載：「三、據債務人具狀稱：系爭房屋出租給第三人謝○○，租約自106年8月10日起至118年8月9日止，每月租金新台幣12,000元。本標拍定後不點交。」經第1次至第3次拍賣程序均無人投標應買，定期於109年10月14日起3個月內按原定條件進行特別拍賣程序，原告於109年11月26日具狀聲明應買獲准繳足拍賣價金後，業於109年11月30日發給權利移轉證書，於109年12月22日辦畢所有權移轉登記。

㈣本院公證處未曾受理被告與蔡培津間系爭租約之公證。系爭租約未經公證。

㈤蔡培津於109年12月21日向本院對原告提起訴訟請求損害賠償，由本院以109年訴字第528號判決駁回蔡培津之訴，經蔡培津不服提起上訴中。

四、兩造爭執事項：原告依民法第767條第1項請求被告騰空遷讓系爭房屋並返還系爭房地，及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？

五、本院之判斷：

㈠按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，民事訴訟法第253條定有明文。此即「重複起訴禁止原則」或稱「一事不再理原則」。而所謂同一事件，必須同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當，倘此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自無一事不再理原則之適用；又所謂就同一訴訟標的提起新訴或反訴，不僅指前後兩訴係就同一訴訟標的求為相同之判決而言，其前後兩訴係就同一訴訟標的求為相反之判決，亦包含在內。經查：蔡培津於109年12月21日向本院對原告提起訴訟請求損害賠償，業經本院以109年訴字第528號即另案受理，其依民法第179條、第184條規定，訴之聲明係請求「確認兩造間就632地號土地及系爭房屋因系爭執行事件拍賣所形成之買賣關係無效；被告應給付原告1,116,000元」，與本件原告依民法第767條、第179條規定，訴之聲明係請求「被告應將系爭房屋騰空遷讓，並將系爭房地返還原告，及自109年12月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元。」該二訴之當事人、訴訟標的、訴之聲明均不相同，當屬不同之訴，原告提起本件並不違民事訴訟法一事不再理原則。

㈡兩造不爭執事項㈠至㈤之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第307頁至第308頁），有632地號土地、系爭房屋所有權狀、系爭拍賣公告、系爭執行事件民事陳報狀、房屋租賃契約書、632地號土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第19頁至第43頁），復經本院函囑埔里地政派員會同本院及原告於110年10月15日履勘現場查明屬實（被告經通知未到場），有本院勘驗測量筆錄、現場照片、埔里地政110年10月21日埔地二字第1100011135號函及附圖在卷可憑（見本院卷第177頁至第197頁），並經本院調取系爭執行及囑託事件卷宗及另案卷宗核閱無訛，首堪認定為真實。

㈢被告抗辯辦理632地號土地及系爭房屋拍賣時，未將原告拍賣及應買事實，通知於被告，致其無法應買等等。然而，被告非系爭執行及囑託事件之當事人乙節，業經本院核閱系爭執行及囑託事件卷宗無訛；再者，依強制執行法第95條第1項前段規定，「經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受」，亦未要求應將原告應買事實，另行通知債權人及債務人以外之第三人。再參被告係向蔡培津承租系爭房屋及系爭房屋外圍庭院即系爭土地，難認其屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段所定租用基地建築房屋情形之承租人，而為優先承買權人，自無將拍賣、特別變賣、被告應買等事實，另行通知被告之必要（被告曾以同一理由，對金服公司及本院民事執行處所為准許應買及核發不動產權利移轉證書等執行程序聲明異議，經本院以110年度執事聲字第1號裁定駁回異議後，提起抗告後，經臺灣高等法院臺中分院以110年度抗字第273號抗告事件駁回抗告)。況且，金服公司亦有將辦理拍賣、特別變賣等事實，依法加以公告，亦無被告未能應買之情；則金服公司辦理632地號土地及系爭房屋拍賣時，未將拍賣、特別變賣、原告應買等事實通知被告，尚無違法之情，是被告上開抗辯，並不可採。

㈣被告抗辯原告未依系爭拍賣公告所載檢附主管機關許可文件，不具應買資格等等。然而，前開拍賣公告係記載，依農業發展條例第33條規定，私法人不得承受耕地，除符合同法第34條規定農民團體等機構經取得許可者，得應買並檢附許可文件等語甚明（見本院卷第29頁），而原告乃自然人，顯非前開農發條例所定之私法人，尚非系爭拍賣公告所載不得承受之人或應檢附相關許可文件之人，亦無被告所指不具應買資格之情況，是被告此部分抗辯，亦難採信。

㈤按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。無權占有並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2950號判決意旨參照）。另出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明文。經查：

⒈原告經系爭執行及囑託事件拍定632地號土地及系爭房屋，本院民事執行處於109年11月30日發給權利移轉證書，原告於109年12月10日收受權利移轉證書等情，業經本院調取系爭執行及囑託事件卷宗核閱屬實，依前開規定，原告自領得權利移轉證書之日即109年12月10日起，取得632地號土地及系爭房屋之所有權。原告既為系爭房地之所有權人，被告自須就其占有系爭房地有合法權源負舉證責任。

⒉被告抗辯其與蔡培津間之系爭租約尚存續中，原告不得請求其返還系爭房地等等。被告與蔡培津間就系爭房地之系爭租約固為真正，然而，系爭租約於106年8月10日簽訂，租期為106年8月10日起至118年8月9日共12年，且被告自承未經公證（見本院卷第153頁），復經本院函查本院公證處未受理系爭租約之公證，有本院民事紀錄科查詢表附卷可參（見本院卷第53頁），揆諸前開規定，系爭租約未經公證，且期限逾5年，並無買賣不破租賃之適用，是被告與蔡培津間固訂有系爭租約，然原告拍定取得系爭房地後，系爭租約對原告並不繼續存在，是被告占有系爭房地並無合法權源，原告基於其所有權人物上請求權請求被告騰空遷讓系爭房屋並返還系爭房地，於法有據。

⒊被告抗辯系爭拍賣公告標別2，使用情形欄記載不點交，原告不得請求其返還系爭房地等等。系爭拍賣公告之標別2，使用情形欄有記載不點交，已如前述，惟強制執行法明定點交程序之目的，乃為避免買受人慮及債務人或其他第三人無權占有不動產，造成應買意願低落或影響出價條件，故藉由點交程序以維持執行之效果，進而避免當事人再受訟累，此觀強制執行法第99條之立法理由說明至為灼然。然若不動產非債務人占有，或查封前有第三人占有且對有權占有與否有爭執等情時，強制執行法第99條第1項及第2項即規定在此情形不點交，蓋以第三人對該不動產是否有權占有係屬實體權利義務存否之情形，應循爭訟途徑確定，非可由非訟程序之強制執行以資解決。是以，執行法院係因系爭執行及囑託事件之債務人蔡培津抗辯系爭房地出租與被告，始於系爭拍賣公告上載明拍定後不點交，其意僅告知投標人，拍定後執行法院將不負責點交系爭房屋與拍定人，並非認定蔡培津與被告間存在租賃關係且系爭租約對原告繼續存在。是系爭拍賣公告上固註明不點交，然仍無礙於拍定人即原告基於物上請求權，訴請承租人即被告返還系爭房地，被告以系爭拍賣公告上註明不點交抗辯有合法之占有權源等等，並非可採。

⒋基上，原告為系爭房地之所有權人，被告並無占有系爭房地之合法權源，已如前述，則原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋並返還系爭房地，自屬有據。

㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查：

⒈原告自109年12月10日領得權利移轉證書而為所有權人，已如前述，被告無權占有使用原告所有之系爭房地，則被告即無法律上原因占有使用系爭房地而受有利益，致原告受有無法使用系爭房地之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告自109年12月22日起返還因占有系爭房地所受相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒉系爭房屋屬三層樓RC結構建築物，屬獨棟房屋，系爭土地為系爭房屋外之庭院，周圍設有圍牆，圍牆內有草皮及植栽，632地號土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，位於南投縣埔里鎮，交通、生活機能普通等情，有上開632地號土地登記第一類謄本、本院勘驗測量筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第43頁、第179頁至第193頁），再者，系爭房屋經寶萊不動產估價師事務所鑑定其價值為6,690,892元，有附於系爭執行卷宗之寶萊不動產估價師事務所鑑定日期108年7月30日鑑定報告可參，本院審酌系爭房屋屬三層樓RC結構建築物，其經濟價值高，系爭租約就系爭房地每月租金12,000元，及系爭土地坐落地點、交通狀況、工商繁榮程度等情，認原告主張被告占有系爭房地每月受有12,000元相當於租金之不當得利，尚屬可採。

六、綜上所述，原告為系爭房地所有權人，被告與蔡培津間之系爭租約對原告不繼續存在，是被告占有系爭房地並無合法權源。從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋並返還系爭房地，及自109年12月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。