臺灣新北地方法院99年度訴字第2493號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2493號

原告

即反訴被告

長和不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

劉威廷

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭佳瑋律師

被告

即反訴原告

許燕賓

訴訟代理人

呂立彥律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國101年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、程序方面：

一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。

二、原告基於受讓訴外人周俊宏買賣契約物之瑕疵擔保請求權，依民法第360條損害賠償請求權、民法第359條減少價金請求權，主張擇一有利於之請求，訴請出賣人即被告給付新台幣（下同）116萬3,066元及利息，被告於訴訟中本於該買賣契約出賣人地位，依民法第227條債務不行損害賠償請求權及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，訴請原告給付100萬元及利息，其反訴標的與本訴防禦方法間，兩者係基於同一不動產買賣契約之仲介締約及履約過程所生之爭執，在事實上關係密切，且其證據資料有共通性。參酌上開判決意旨，自屬民事訴訟法第260條第1項所稱相牽連者，是被告於本訴進行中提起反訴，核無不許，應併予審理。

乙、實體部分：

壹、原告之主張（反訴被告之抗辯）：

一、訴外人周俊宏、張雅雯夫妻，於98年6月27日經由原告居間仲介，以770萬元價格向被告購買其所有門牌號碼為台北縣永和市○○路○段128巷12弄3號4樓建物及基地持分（下稱系爭房屋），由周俊宏與被告簽訂不動產買賣契約（原證1），並於98年8月15日完成交屋。被告於該買賣契約書第7條第5項保證系爭房屋無氯離子含量過高併同結構有安全之虞之重大物之瑕疵存在，惟周俊宏於98年11月間見該屋有水泥塊掉落情形，於同月14日委託正中工程顧問有限公司就房屋進行氯離子含量試驗，因而發現該屋關於每立方米水溶性氯離子重量分別得出主臥樑1.75公斤、主臥天花板為3.14公斤、客廳柱1.32公斤、客廳樑1.20公斤，平均值竟高達為1.85公斤（氯離子含量試驗報告，原證2），遠超過經濟部標準檢驗局CNS3090規範水溶性氯離子0.3公斤/立方米之標準，即為俗稱之海砂屋，故系爭房屋於點交前已有氯離子含量過高且影響房屋結構安全之物之重大瑕疵存在。

二、周俊宏得知上情後，於99年2月2日委託施淑貞律師以台北杭州郵局第281號存證信函，向被告主張由於系爭房屋氯離子含量超過標準甚鉅已難居住，應減少買賣價金至僅存土地之價值，請求被告損害賠償，並要求原告負連帶負責（原證3），然被告均置之不理，嗣經原告與周俊宏、張雅雯達成和解，由原告負責以原價買回系爭房屋並賠償損害後，周俊宏隨即將對於被告因本件不動產買賣所生之一切損害賠償、瑕疵擔保及價金返還請求權等債權讓與原告（見100年4月27日民事陳報狀附件一所示和解書），並將上開債權讓與之事實依法通知被告（見原證4：中和宜安郵局第258號存證信函），然被告仍拒不負責，由於系爭房屋欠缺被告所保證之品質，原告基於受讓周俊宏買賣契約物之瑕疵擔保請求權，依民法第360條損害賠償請求權，第359條減少價金請求權，主張擇一有利之請求，並聲明被告給付原告116萬3,066元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告提起之反訴並無理由：

㈠被告稱原告傳達錯誤訊息，致其將系爭房屋由原來委託銷售價格890萬削價至770萬元成交一節，不僅未見被告說明所謂傳達錯誤訊息之訊息具體內容、傳達方式、傳達時間、傳達地點以及傳達主體為何，復未見提出任何證明以實其說，已不足採。再者買賣價額在銷售過程中充滿不可預期之變數，蓋房價客觀上往往隨著地方區段工商繁榮程度、公共建設成果、房貸利率升降、公共政策發布及房市景氣之變動而不同，主觀上出賣人或因資金需求急切或因觀察預測市場房價之走勢而降價求售，然無論如何，被告終究為房屋出賣人，最終仍握有銷售價格之自主決定權，是其僅空言因受原告傳達錯誤訊息而削價受損害，顯為推諉之詞。

㈡被告另主張原告未依不動產銷售契約書第8條第5項規定於銷售物件做檢測服務違反契約責任云云。然其所指不動產銷售契約書第8條第5項：「當乙方（即原告）為甲方（即被告）收受買方定金後，如買方需做輻射屋、海砂屋檢測服務時，甲方應配合檢測…」（被證2），其明文約定海砂屋檢測於買方要求之下出賣人有配合檢測之義務。換言之，依約檢測義務人係被告，是其反指原告未依不動產銷售契約書第8條第5項規定於銷售物件做檢測服務而有違反契約責任，已有可議。又被告另稱原告銷售人員曾保證系爭房屋非海砂屋，然此為原告所否認，此應由被告負舉證責任，至被告所舉原證3之存證信函第6頁內容作為原告曾保證系爭房屋非海砂屋之證明，然觀之系爭存證信函係訴外人周俊宏為向兩造主張瑕疵擔保及損害賠償請求而委託施淑貞律師單方面所製作，無從作為原告曾保證系爭房屋非海砂屋之證明，是被告上開主張與事實不符，實不足採。

㈢綜上，被告依民法第227條不完全給付及不動產經紀管理條例第26條第2項規定提起反訴請求原告賠償100萬元損害，顯無理由，爰聲明駁回被告之反訴。

貳、被告之抗辯（反訴原告之主張）：

一、本訴部分：被告聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請，並願供擔保請准宣告假執行。並抗辯：

㈠原告因其刻意隱瞞及不實之保證，導致買方周俊宏損失，在買方欲對其提起民事訴訟求償時，為避免影響商譽波及其他仲介交易而與買方周俊宏達成和解，由原告以高於原價105萬之價款（即875萬元）將系爭房屋價購並受讓買賣契約上之權利。惟本件買賣紛爭，係起因於原告未盡居間仲介注意義務，被告並未隱瞞房屋現況，損害之發生與原告債務不履行有因果關係，原告所受讓的權利源於自己的故意或過失所造成的損害，如訴原告有權得以受讓債權方式行使損害賠償，豈不造成損害我造損害成卻讓無辜第三者來彌補的不合理現象，顯然亦已悖於誠實與信用原則的民法法則。

㈡「買賣契約之當事人間，包括多數債權、債務，除負有交付其物並移轉所有權及支付價金之義務外，尚有因瑕疵擔保責任所生之解除權、減少價金請求權、損害賠償請求權、交付無瑕疵之物請求權，另有支出費用償還請求權等，是特定之債權、債務可以讓與或由第三人承擔，並不影響原契約當事人之地位。」（最高法院95台上字第2785號判決參照），是價金減少請求權其法律性質為形成權，一經行使當事人間法律關係即已形成，本件原告受讓周俊宏權利之內容並未包含價金減少請求權之權，其為減少價金之請求，起訴請求並不合法。

㈢綜上，本件損害賠償糾紛之發生，始作俑者乃原告，原告如能善盡義務告知買賣雙方，則無本件紛爭之發生，爰聲明駁回原告之訴。

二、反訴部分：

㈠原告違反銷售契約構成不完全給付：被告於97年8月25日將所有系爭房屋，以890萬元價格委託原告居間仲介出售，雙方簽有不動產委託銷售契約，當時被告已告知原告房屋室內天花板有水泥塊剝落情形，故原告對於銷售標的物之瑕疵早已知悉，卻在銷售時對於買主周俊宏之疑慮，任意保證系爭房屋非海砂屋及結構安全之瑕疵（原證3說明㈤），而未依不動產委託銷售契約書第8條第5項有強制賣方即被告須配合買方進行氯離子檢測之規定，未能事先以檢測方式排除銷售風險，此造成被告無法選擇如得知系爭房屋瑕疵下，是否仍決定銷售房屋而陷委託售屋之被告於不利，且造成日後買賣履約物之瑕疵責任紛爭，原告顯已違反不動產銷售契約第4條第㈠項受託人應盡善良管理人注意義務之約定（被證2），即本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意，故原告沒有完全履行上開委任銷售契約，自應負不完全給付損害賠償之責。

㈡原告公司經紀人員黃韻如、陳又維，執行系爭房屋仲介業務，因故意過失未做海砂屋檢測致被告受有損害，原告應依不動經紀業管理條例第26條第2項規定，負損害賠償責任：被告委託原告銷售系爭房地總價890萬元，原告不但在委託銷售期間傳達錯誤訊息予被告，使得系爭房屋從原來委託銷價格890萬削價至770萬元利於原告銷售，另一方面由公司業務員於銷售時任意保證系爭房屋非海砂屋及結構安全之瑕疵，只為成交房屋不擇手段，若無原告在未實施房屋檢測前，以欺瞞方式向買方做不實保證，則買方在有疑慮下不可能出價購買系爭房屋，被告也不至於因買方的出價而願意出售已被一再砍價的系爭房屋，甚至面臨日後紛爭風險而勉強成交，買賣雙方皆因接收資訊不正確而錯誤成交，導致交易雙方當事人都受有損害，全因居間執行仲介之原告的不當行為所致，原告之故意過失已違反不動產經紀業管理條例第26條第2項，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任之規定，故原告與經紀人員應負連帶損害賠償責任。

㈢被告受有100萬元損害：系爭房屋當時應有高於875萬元價值，因最初委任的價額是890萬，因原告起訴當時要求100萬元損害，此乃因原告沒有做海砂屋檢測而有錯誤成交，致成被告受有100萬元損害，爰為反訴聲明：

⒈反訴被告應給付反訴原告100萬元及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息

⒉反訴訴訟費用，由反訴被告負擔。

參、兩造不爭執之事實：

一、被告於97年8月25日與原告簽訂不動產委託銷售契約書（見本院卷第97頁），將所有門牌台北縣永和市○○路○段128巷12弄3號4樓房屋及基地，委託原告居間仲介出售，該屋所有權第一次登記日期為79年3月8日當時屋齡約18年。被告委託原告銷售總價為890萬元成交服務報酬為百分之4，被告並告知原告該屋室內雖有水泥剝落及鋼筋外露情形，但並未作過海砂屋及輻射屋檢測。

二、被告於97年11月17日於系爭房屋標的狀況說明書內第15項有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」，位置在主臥室天花板，時間是5年前並已記載修繕輕微水泥塊剝落（見本院卷第21頁）。被告另於98年6月27日於系爭房屋標的狀況說明書內第15項有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」位置在主臥室（見本院卷第22頁）。

三、98年6月27日被告同意降價出售，由訴外人周俊宏、張雅雯夫妻以770萬元之價格買受，並以周俊宏名義簽訂不動產買賣契約（見本院卷第8頁至第22頁原證1不動產買賣契約書），雙方於同年8月15日完成交屋及移轉所有權義務。周俊宏於同年11月間發現系爭房屋有水泥塊掉落情形，另由其配偶張雅雯委請正中工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，經採樣主臥樑、主臥天花板、客廳柱、客廳樑等3處硬固混凝土以電位滴定法檢測結果，每立方米水溶性氯離子重量分別為1.75公斤、3.14公斤、1. 32公斤、1.20公斤（見法院卷第23頁至第26頁原證2氯離子含量試驗報告），兩造對於系爭房屋屬於一般民間俗稱之高氯離子含量「海砂屋」均不爭執。

四、周俊宏於99年2月2日以台北杭南郵局第281號存證信函通知被告，主張買受之系爭房屋存有氯離子含量過高等物之瑕疵，違反買賣契約第7條之約定並請求減少買賣價金，並請求原告連帶負責（見法院卷第27頁至第32頁原證3所示存證信函）。周俊宏另於99年8月17日以中和宜安郵局第258號存證信函通知被告，業已將系爭不動產買賣契約對於被告所生之瑕疵擔保請求權、損害賠償請求權、買賣價金返還等一切債權讓與原告（見本院卷第36頁至第38頁原證4所示存證信函及回執），上開信函被告均已收受知悉。

五、周俊宏、張雅雯主張向被告買受有瑕疵之高氯離子含量「海砂屋」，要求原告與出賣人負連帶賠償責任（原證3存證信函所示），嗣由原告於99年4月16日與周俊宏、張雅雯簽立和解書，約定由原告以875萬元向周俊宏買回系爭房地，周俊宏則不得再向原告主張損害賠償，並由原告受讓周俊宏因系爭買賣契約對於被告所生之減少價金及損害賠償請求權（見本院卷第101頁、第102頁）。

肆、兩造爭執之要旨：、本訴部分：

一、被告出賣系爭房屋於訴外人周俊宏，應否對於周俊宏負物之瑕疵擔保責任？

二、周俊宏基於系爭買賣契約，將對於被告之債權，讓與原告之範圍為何？

三、原告受讓周俊宏移轉之債權，請求被告給付116萬3,066元是否有理？

、反訴部分：原告居間仲介被告所有系爭房地買賣，有無違反不動產委託銷售契約，而須依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對被告負賠償責任？

伍、法院之判斷：、本訴部分：

一、被告出賣系爭房屋於訴外人周俊宏，應否對於周俊宏負物之瑕疵擔保責任？

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

㈡系爭房屋於被告交屋後，經買受人周俊宏於同年11月間發現有水泥塊掉落情形，由其配偶張雅雯委請正中工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，經採樣主臥樑、主臥天花板、客廳柱、客廳樑等3處硬固混凝土以電位滴定法檢測結果，每立方米水溶性氯離子重量分別為1.75公斤、3.14公斤、1.32公斤、1.20公斤，有該氯離子含量試驗報告在卷可證（見本院卷第23頁至第26頁）。又關於預拌混凝土最大水溶性氯離子含量，經濟部標準檢驗局於83年7月所修訂之訂「新預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方0.6公斤以下，於87年6月25日方修訂為0.3公斤以下，故在87年6月25日前興建完工之建物，即應適用原預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方0.6公斤以下之標準。系爭建物於79年完工登記，故關於氯離子含量容許質應為每立方0.6公斤以下為標準，是以兩造對於系爭房屋屬於一般民間俗稱之高氯離子含量「海砂屋」均不爭執（見本院卷第256頁反面101年4月27日言詞辯論筆錄）則原告主張該屋因建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，不僅容易造成水泥塊剝落，更嚴重損害房屋之結構體，使得房屋之耐用年限因此減短，亦因而容易造成建築物鋼筋斷裂，影響房屋結構安全，並影響交易價格，屬效能上及價值上之瑕疵，應可採信。從而，原告主張系爭建物確有混凝土氯離子含量過高不符現行國家標準值，足以影響系該建物結構及居家安全，自屬有據，故系爭房屋實難達到一般居住之效用及品質，可認定確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在。

㈢瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種（最高法院89年度台上字第30號判決意旨參照）；從而，買受人周俊宏於99年2月2日以台北杭南郵局第281號存證信函，主張被告應負出賣人物之瑕疵責任，請求被告減少買賣價金，即有理由。

㈣又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。查周俊宏與被告簽訂系爭不動產買賣契約於第7條第5項約定：「乙方（即被告）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：…氯離子含量過高併同結構有安全之虞…等瑕疵）」（見本院卷第11頁），且參酌第8條第1項約定，如經兩造約定氯離子含量檢測結果，容許質在每立方0.6公斤以上者，構成買受人周俊宏解除契約之事由（見本院卷第12頁），則依上開正中工程顧問有限公司檢測結果，系爭房屋氯離子含量平均值為每立方公尺1.852公斤，已超過兩造約訂標準3倍之多，自堪認系爭房屋缺少出賣人所保證之品質者。又被告於97年11月17日委託售屋時於系爭房屋標的狀況說明書內第15項有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」，位置在主臥室天花板時間是5年前並已記載修繕輕微水泥塊剝落（見本院卷第21頁）。被告另於98年6月27日於系爭房屋標的狀況說明書內第15項有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」位置在主臥室（見本院卷第22頁），故被告售屋時既已知悉房屋有鋼筋外露或水泥塊外露及主臥室天花板水泥塊剝落情事，可能有高氯離子含量問題存在卻仍為上開保證，自屬可歸責於被告。從而，買受人周俊宏於99年2月2日以台北杭南郵局第281號存證信函，主張被告應負出賣人物之瑕疵責任，請求被告損害賠償，亦屬有據。

二、周俊宏基於系爭買賣契約，將對於被告之債權，讓與原告之範圍為何？

㈠按債權人得將債權讓與於第三人。但左列債權，不在此限：

一、依債權之性質，不得讓與者。二、依當事人之特約，不得讓與者。三、債權禁止扣押者。前項第二款不得讓與之特約，不得以之對抗善意第三人。債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力；民法第294條、第297條第1項，分別定有明文。

㈡周俊宏於99年2月2日以台北杭南郵局第281號存證信函，依物之瑕疵擔保責任，請求出賣人即被告減少買賣價金及損害賠償（見本院卷第27頁至第32頁原證3所示存證信函）；又於99年8月17日以中和宜安郵局第258號存證信函通知被告，業已將系爭不動產買賣契約對於被告所生之瑕疵擔保請求權、損害賠償請求權、買賣價金返還等一切債權讓與原告（見本院卷第36頁至第38頁原證4所示存證信函及回執），上開信函被告均已收受知悉，此為兩造所不爭，又買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種（最高法院89年度台上字第30號判決意旨參照）；從而，則原告基於債權讓與之法律關係，主張受讓周俊宏對於被告民法第359條減少買賣價金請求權及民法第360條損害賠償請求權，訴請被告損害賠償，自屬有據。

三、原告受讓周俊宏移轉之債權，請求被告給付116萬3,066元是否有理？

㈠系爭不動產經正中工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，採樣主臥樑、主臥天花板、客廳柱、客廳樑等3處硬固混凝土以電位滴定法檢測結果，每立方米水溶性氯離子重量分別為1.75公斤、3.14公斤、1.32公斤、1.20公斤，經本院囑託安信不動產估價師事務，就該不動產在未考量上開高氯子含量因素下，於98年6月27日以770萬元價格出售，惟如考量前開氯離子含量檢驗結果之前提下，系爭不動產是否有市場價值減損之可能？其減損之金額為若干？經該所於100年9月5日以（100）信字第09007號不動產估價報告書，勘估該不動產在水溶性氯離子含量超過標準之價值為653萬6,934元，減損金額為116萬3,066元（770萬元-653萬6,934元=116萬3,066元，鑑價報告書誤載為116萬3,056元）。

㈡原告基於債權讓與之法律關係，受讓周俊宏對於被告民法第第360條損害賠償請求權，訴請被告損害賠償，為有理由，已如前述，則參酌上開鑑定系爭房屋價值減損結果，原告請求被告給付116萬3,066元，即屬有據。

、反訴部分：反訴被告居間仲介反訴原告所有系爭房地買賣，有無違反不動產委託銷售契約，而須依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對反訴原告負賠償責任？

一、反訴原告主張反訴被告須依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定賠償100萬元之理由，無非以伊於委託反訴被告居間仲介出售系爭房屋時，該公司經紀人員黃韻如、陳又維，於執行系爭仲介業務違反兩造不動產委託銷售契約第4條第㈠項應盡善良管理人注意義務，未依該銷售契約書第8條第5項規定，就系爭房屋進行氯離子檢測，且經紀人員傳達的訊息導致買賣價額波動影響，因而反訴原告將委託價890萬降價到770萬出售，造成本件買賣履約物之瑕疵責任紛爭，致反訴原告受有遭受追償100萬元之損害云云。

二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例要旨可參。又依主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年台上字第1613號判決要旨參照）。本院查：

㈠反訴原告主張：反訴被告經紀人員黃韻如、陳又維，於系爭房屋銷售期間未能反映市場行情而傳達錯誤訊息予反訴原告，致反訴原告同意降價，將原委託總價890萬元降為770萬元與周俊宏成交一節，業經反訴被告否認，且反訴原告並未提出任何證據足認反訴被告經紀人員黃韻如、陳又維有何種傳達錯誤訊息之行為存在，況系爭房地經本院囑託安信不動產估價師事務，就考量前開氯離子含量前提下，於98年6月27日之市場價值為653萬6,934元，已如前述，故反訴原告同意以770萬元成交，並無受有損害。

㈡反訴原告主張：反訴被告於銷售系爭房屋時，違反兩造不動產委託銷售契約第4條第㈠項應盡善良管理人注意義務，未依該銷售契約書第8條第5項規定，就系爭房屋進行氯離子檢測，造成件買賣履約紛爭云云；然該不動產銷售契約書第8條第5項係約定：「當乙方（即反訴被告）為甲方（即反訴原告）收受買方（即周俊宏）定金後，如買方需做輻射屋（放射性污染偵測）、海砂屋（氯離子含量檢測）檢測服務時，甲方應配合檢測，檢測費用由買方負擔，以保障購購屋安全…」（見本院卷第98頁）；綜上約定，系爭房屋是否需進行有關海砂屋氯離子含量檢測，係取決於買方提出後，由賣方即反訴原告負有配合檢測義務，其並未約定反訴被告有進行檢測之義務，況參以證人即負責本件仲介業務之經紀人陳又維證稱：「我是賣方的經紀人，他們委託我大概三個月，當初簽約的時候我們有詢問屋主是否有做過海砂屋的檢測，屋主上面是寫否，他說曾在九十二年主臥室有些微的天花板水泥剝落，我們到現場看也是完好的情形」；證人黃韻如證稱：「房屋從外觀看都很好，並沒有磁磚脫落的現象。室內的屋況部分據我所知是維持十幾年，屋況不錯，我沒有看到天花板水泥剝落的情形，我們也有從樓梯間看下來，也沒有看到水泥剝落的情形」；（問：是否有看過委託買賣說明書？），證人證稱：「我有看過。上面有記載該房屋曾經有水泥剝落的現象。我並沒有向我們公司主管反應過，所以當時沒有作海砂屋的檢測。屋主也在上面有勾選沒有作海砂屋的檢測。我當時是拿著現況說明書給買方看，買方看到這部分是有疑問的，這案子不是我開發的，我有轉給承辦人，現況說明書上面是寫五年前有水泥塊輕微剝落，已修繕，我有照實告訴我的買方。買方來買房子時，買方沒有要求做房屋的海砂屋的檢測，買方也沒有要求確認有無海砂屋的事情」（見本院卷第85頁至第86頁100年2月16日言詞辯論筆錄）；從而，反訴原告出售系爭房屋時，因該屋況的外觀完好，故買方並未要求做海砂屋檢測，自難執此認反訴被告有何違反銷售契約構成不完全給付情事。

㈢反訴原告主張：反訴被告經紀人員於銷售系爭房屋時，任意向買受人周俊宏保證系爭房屋非海砂屋及結構安全之瑕疵云云，無非以周俊宏曾於99年2月2日台北杭南郵局第281號存證信函內容為依據。經查：上開存證信函係由施淑貞律師代表周俊宏、張雅雯，通知反訴被告債權讓與之情事，並請求反訴原告減少房地買賣價金，反訴被告連帶負責（見本院卷第27頁存證信函主旨欄所示），其說明欄第五項雖表示反訴被告於廣告中保證提供海砂屋檢測，且銷售人員銷售時保證本件房屋非海砂屋及結構安全之瑕疵，依消保法第7條第1項、第3項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，由反訴被告與反訴原告連帶負責等語（見本院卷第31頁至第32頁所示），縱上開所述事實為真，亦屬反訴被告與周俊宏間委託銷售契約是否構成不完全給付之問題，基於契約相對性原則，與反訴原告無涉，故反訴原告執此主張反訴被告對伊構成不完全給付及其經紀人員執行仲介因故意或過失，致反訴原告受損害，自不足取。

三、綜上，反訴原告依民法第227條不完全給付及不動產經紀管理條例第26條第2項規定提起反訴，請求反訴被告賠償100萬元損害及其利息，顯屬無據，應予駁回該反訴。

陸、結論：

一、本訴部分，原告基於受讓訴外人周俊宏買賣契約物之瑕疵擔保請求權，依民法第360條損害賠償請求權，訴請被告給付116萬3,066元及自訴狀繕本送達翌日起即99年11月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。兩造就上開給付，均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。另反訴部分，反訴原告依民法第227條不完全給付及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，訴請反訴被告賠償100萬元損害及其利息，為無理由，應予駁回該反訴。

二、原告本訴係基於債權讓與及民法第360條損害賠償請求權、民法第359條減少價金請求權，選擇合併擇一有利之請求裁判，故關於民法第359條減少價金請求權部分，即無庸再予審理。又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

三、結論：本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390第2項、第392條第2項，判決如主文。