臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

吳愛文

訴訟代理人

徐嶸文律師

被告

林建忠

上列當事人間請求排除侵害事件，於民國109年5月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓之區分所有權人，被告則為新北市○○區○○路000號6樓之區分所有權人。系爭建物即城市公園大廈北棟，設有管理委員會及規約。被告明知其六樓專有部分有預留二處窗型冷氣位置，亦有二處陽台空間可以放置冷氣室外機，未經區分所有權人會議決議同意，不得使用外牆設置冷氣室外機、廣告物、鐵窗或類似行為。被告在外牆除了原有之一台冷氣室外機，擅自於108年6月12日在六樓外牆設置巨型金屬棚架及冷氣支架（140公分x125公分x90公分）後，裝設一台冷氣室外機在公用外牆。經原告向社區總幹事及管委會提出異議後，被告不知收斂，竟然於108年7月15日在外牆再增設一台冷氣室外機，共計有三台冷氣室外機使用大樓外牆，經原告請求管委會制止及被告改善，被告均置之不理，爰提起本件訴訟。

（二）按公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。依此，公寓大廈周圍上下及外牆面之使用既須經區分所有權人會議之決議，關於公寓大廈之周圍上下及外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬共用部分。次按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段亦有明文。經查，系爭冷氣室外機及鐵架所裝設地點乃系爭建物之外牆，為原告社區全體區分所有權人之共用部分，其如何使用得經規約或區分所有權人會議之決議以定之，而被告未經區分所有權人會議之決議同意，擅自於系爭建物六樓外牆裝設冷氣室外機及巨型金屬框架，除了於施作過程導致原告五樓窗型冷氣機上防水板毀壞外，被告遺留雜物在原告之五樓（專有部分附屬建物）露台上，且因被告設置多台冷氣室外機及金屬框架體積巨大，冷氣機運作之振動、噪音及熱源嚴重干擾原告生活起居，使原告倍感焦慮及壓力，而要就醫服藥，加以台灣地震、颱風災害頻繁，系爭室外機及支架倘若墜落，對於原告及家人影響甚大，被告所為有害整體住戶居住品質及共同利益、公共安全。

（三）綜上，原告依民法第767條第1項中段及第821條規定，行使物上請求權，訴請被告應將裝設於系爭建物外牆之冷氣室外機及金屬框架、室外機支架拆除並將該外牆返還原告及其他共有人，於法有據，應予准許。為此爰依民法第821條前段、第767條第1項規定提起本訴，請求被告應將裝設於新北市○○區○○路000號6樓建物外牆如附件照片所示之冷氣室外機3台及金屬框架拆除，將該外牆返還原告及其他共有人全體。

（四）對於被告抗辯之陳述：

1、被告聲請傳喚社區總幹事楊振鋐作證，並無必要，應予駁回:系爭社區規約之內容要如何解釋，住戶可否在大樓共用部分外牆裝設冷氣室外機、冷氣支架及巨型金屬框架(被告稱之為鐵籠窗格)，是否侵害原告五樓露臺之所有權及外牆共有部分，應由鈞院本於規約文義及公寓大廈管理條例精神詳為推求，證人個人之主觀意見不能作為本案之論據。

2、被告聲請傳喚房屋仲介林家豪作證部分，亦無必要，不應准許：被告現址之系爭三台冷氣室外機及金屬框架(鐵籠窗格)係被告於108年6月新設及委由包商施作，為被告書狀自承(見答辯狀第1頁倒數第5行以下，被證3:108年6月11日廢冷氣機回收聯單)，可見被告之前手屋主於89年間使用現址6樓房屋，並未裝設系爭冷氣室外機及鐵籠窗格；至於被告6樓房屋有陽台及專有部分有預留二處窗型冷氣裝設位置，見起訴狀附圖第2頁照片即明，鈞院不用傳喚被告所稱20年前經手房屋買賣之房屋仲介到庭作證，被告所請多此一舉!

3、不論原告提出之城市公園大廈規約(起訴狀附件丙)或是被告書狀附件1規約，均是經區分所有權人會議決議修訂(日期為103年6月7日)，二者係屬同一，起訴狀附件丙且有經新北市政府工務局「公寓管理科」蓋用圓截章，其形式真正洵堪認定，社區規約已具效力：實則，原告依民法第767條第1項中段及第821條規定，行使物上請求權，訴請被告應將裝設於系爭建物外牆之冷氣室外機及金屬框架、室外機支架拆除並將該外牆返還原告及其他共有人，於法有據。系爭社區規約並未就冷氣室外機及金屬框架（鐵籠窗格）予以明文規範，自應循民法及公寓大廈管理條例規定解決爭議，否則，依被告所述，任何住戶均可在大樓外牆裝設鐵籠窗格，應非法之所許，本件被告新設之巨型金屬框架已非一般常見簡易之冷氣室外機支架，二者不應混淆。

4、本件焦點並非被告輕描淡寫之冷氣支架，而係其在侷促之外牆空間設置重物（冷氣室外機及金屬框架）。被告係於108年6月才在大樓外牆增設多台冷氣室外機及大型金屬框架，已如前述，其他樓層住戶之冷氣室外機並非位於原告所在之五樓露臺(見起訴狀附件甲，附屬建物露臺面積24.59平方公尺)上方，其他住戶未將室外機包覆巨型金屬框架，以被證1第1頁之照片為例，前棟五樓以上外牆僅有被告一戶裝設大型鐵籠窗格包覆室外機，其他12名住戶外牆僅有單純之冷氣室外機及簡易支架，被告此舉對於原告使用五樓露臺專有部分空間有直接造成危害之虞，不容少數住戶積非成是，影響他人居住品質。況查，被告6樓該址有預留箱型冷氣孔(見被證1第1頁右側照片及第2頁照片)，同址7樓、9樓、12-15樓住戶均係使用房屋預留之窗型冷氣機位置，被告房屋且有2處長形陽台可以放置冷氣室外機(見被證1第2頁照片)，被告除了將陽台外推加設窗戶作為室內空間使用外，又以鄰為壑，損人利己之自私心態，不應助長姑息!

5、原告否認系爭社區就外牆使用有默示分管協議存在，社區總幹事並無決定共有外牆可否裝設冷氣室外機或金屬框架之權限，況大樓外牆為全棟住戶所共有，各共有人不能私相授受，就區分所有建物周圍之外牆牆面各自占有管領，況且原告專有5樓露臺之所有權，難謂原告使用露臺有容忍被告行為之義務。

6、鈞院另案107年簡上字第26號排除侵害事件，因為該大樓未預留有安裝冷氣機室外機之空間，故法院認定另案二樓住戶不得已才設置，從而另案被告冷氣機室外機及水管之設置均屬合理、必要，乃駁回另案原告之請求。另案非如本件被告設置大型金屬框架，被告6樓專有部分有二處陽台可以放冷氣主機，並有二處窗型冷氣預留孔，有被證1第1頁、第2頁照片可稽，被告所辯其行為是合理必要、符合通常使用方法等語，自不足採，另案判決與本件案情各異，並無比附援引之餘地。

7、被告之前手屋主並未在系爭狹窄外牆空間裝設三台冷氣室外機及巨型金屬框架，被告係於96年5月8日才因買賣而取得其6樓房地所有權(見原告108年12月23日陳報狀附件建物謄本)，系爭冷氣室外機及金屬框架(鐵籠窗格)係於108年6月間才設置(見原證2反應單及郵局存證信函、被證3)，被告以「冷氣機支架係於89年購買6樓房地即設置，系爭事實已發生逾20年，且為原告所明知，本件有權利失效情形」置辯，實則被告所為已違反建築管理法令，破壞住戶住居品質及公共安全，並無信賴利益可保護，本件原告依所有權請求排除侵害，難謂違反誠實及信用原則，被告所辯難謂有據!

8、被告於109年1月6日之民事答辯狀所言（第2頁），「安裝期間亦請總幹事確認，管委會並不認為裝置冷氣及金屬框架有違反社區規約之事，並未要求被告做何等調整」等語，此乃被告自己在說謊。副主委指示總幹事需與被告協調將其冷氣及金屬框架拆除，無奈被告自私的行為，既已得逞（趁原告上班時完成），哪有可能有拆除之心態？若管委會有同意，副主委和需指示總幹事妥善協調處理被告應拆除之事。同時監察委員也至被告家中協調被告得否將冷氣改放在自家陽台上，但被告也置之不理。管委會的委員也曾告知原告，若與被告協調不成，原告可尋求法律途徑處理，且總幹事每次均將與被告協調之結果告知原告。

9、被告未裝置冷氣前，曾來原告家中兩次告知原告想加裝冷氣（外牆上），原告當下立即告知被告大樓外牆依規定不得裝置，也不曾同意被告於外牆上裝置冷氣。但被告卻趁原告於上班時完成裝置冷氣之行為。現卻在答辯狀上謊稱，是因被告弄壞原告之遮雨棚才禁止的，被告如此顛倒是非，欲讓法官誤認原告默許被告之裝置行為，實在讓原告無法忍受。

10、被告於109年4月27日之答辯狀所言（第2頁第二項），「新裝設之支架安全性尚未經日曬雨淋，其磨損程度尚佳」等語，可為什麼才新莊的鐵籠窗格（鐵窗）不到六個月即出欠多處生鏽之狀況，且冷氣機亦有漏水之狀況產生。可見安裝品質不佳及鐵籠窗格（鐵窗）之材質低劣。如此之施工品質及材質，怎堪突然的地震所震（這幾年地震頻繁）？且光室外機就重達58.5公斤，3台室外機再加上鐵籠窗格（鐵窗）的重量，那是很重的，萬一不慎因外力而產生掉落之情形，則有可能造成原告受傷或死亡（原告每天均在露台活動澆花及曬衣服）。不可測的外力說發生就發生，著實讓原告擔憂與害怕。掛在外牆上之冷氣時間越久，其磨損程度也會日益加深，更會有掉落之危險。

11、被告於109年4月27日答辯狀（第3頁第3點所言），鈞院至現場勘驗予以確認所稱侵害其露台所有權之說法顯乏所據，被告並非法官本人，有何權力可代替法官做出其未知答案之回答？

12、系爭室外機及金屬框架除了設置在大樓的共有的外牆之外，也是會於原告擁有所有權及專屬的露台上方，按照建築技術規則，露台上方是沒有任何頂蓋及遮蔽物的平台，所以被告除了侵害到共有的外牆，也侵害到原告專屬露台所有權。

二、被告則以：

（一）緣原被告雙方同為城市公園大廈社區（下稱本社區）之住戶，原告居住於新北市○○區○○路000號5樓，被告居住於新北市○○區○○路000號6樓，即原告住所處上方。原告於89年時購置現居之區分所有建物，由現居建物之前手於窗台處外牆即已設置冷氣支架並裝置二台冷氣，期間已逾20餘年而不堪使用，故於108年6月另行購置二台分離式冷氣機並予裝設於既有之位置，又因冷氣機廠商表示因法規要求與未來修繕之必要，鐵架亦應有包覆部分以保謢人員於後續維修之安全，故於本次施工時所增設者僅有鐵籠窗格，原告所稱被告於108年6月12日方裝設冷氣支架，並非真實。而原告於安裝冷氣前為求謹慎，曾向社區所僱用之總幹事確認大樓安裝冷氣相關規定與注意事項，而社區總幹事則向原告表示社區並未禁止住戶於大樓外牆裝設冷氣，但須注意顏色不要太奇怪，於確認後方請廠商進行安裝，安裝期間亦曾請總幹事確認。被告久居於城市公園大廈社區，明知本社區並未禁止各區分所有權人於大樓外牆裝設冷氣機，亦明知被告所裝設之冷氣支架由來已久，卻向社區管理委員會以住戶反應單及存證信函(見原證2)要求拆除，管委會並不認系爭支架有違反社區規約之處，並未要求被告為何等調整，於原告反覆爭執迫於壓力之下僅得將系爭事實函詢新北市政府工務局，而於新北市政府工務局認定本社區規約並未限制裝設冷氣機後，原告仍未能遵守共同社區規範，稍作收斂而仍任意興訟。爰此，被告無奈僅得提起本答辯狀以維護自身權利。

（二）原告未善盡本社區規約業經報備之舉證責任：

1、按公寓大廈管理條例第8條（下逕稱管理條例）第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，易言之，公寓大廈管理條例第8條第1項要件有二：(一)規約或區分所有權人會議有所限制；(二)該規約或區分所有權人會議向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案。

2、查本件原告所主張者，無非係以大廈外牆面屬共用部分，被告未經區分所有權人會議同意裝設冷氣室外機，故不符公寓大廈管理條例第8條第1項規定，應依民法821條、767條中段行使物上請求權，將共有部分即大樓外牆回復各共有人。惟就要件一部分，原告僅論及系爭本社區區分所有權人會議未為同意之情，卻避談本社區之社區規約規範（此節於下方二、(二)詳述)；至於要件二部分，原告對於本社區規約或區分所有權人會議會議紀錄是否已向本社區公寓大廈主管機關即新北市政府工務局公寓大廈管理科為報備卻未為任何舉證，且被告於89年購置現居房屋時分離式冷氣早已存於系爭大樓外牆面，本次僅係更換冷氣室外機(此節於下方二、(五)詳述)。簡言之，原告就管理條例第8條第1項二要件均僅空言主張，實難認其已善盡舉證責任。

（三）本社區規約並未限制大廈外牆面設置冷氣支架：

1、如前所述，若規約於系爭事實發生時業已向主管機關報備者，則自應回歸公寓大廈管理條例第8條第1項規定「應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」為處理。而就公寓大廈規約未予限制者，解釋上自應依「明示其一，排除其他」法理，即條文所未載明者即未禁止。臺灣新北地方法院105年簡上字第424號民事判決即認：「……細譯上述住戶規約內容，有特別具體指出外牆共用部分除不得懸掛設置廣告物外，亦不得裝設凸出外牆鐵窗，惟並無明文禁止裝設冷氣主機甚明，則上訴人主張於102年12月21日修正之規約係為外牆不得裝設冷氣主機而修訂云云，依上說明，尚不足採。」，依此，公寓大廈外牆面得否裝設冷氣支架，應循社區規約、區分所有權人會議為斷。

2、查本件所涉者，係住戶得否將冷氣室外機之支架裝設於公寓大廈外牆面之問題，其屬管理條例第8條第1項之「其他類似之行為」而應受規約或區分所有權人會議限制，應無疑義。復依本社區城市公園大廈規約(附件一)第二條第三款「本大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」，明文禁止懸掛或設置廣告物，並未就設置冷氣支架有所限制，其意旨諒係不許住戶以營利為目的而使用大樓外牆面。另本件爭執前經本社區管委會函請新北市政府工務局為判斷，新北市政府工務局以工寓字第1081570023號函(見附件二)認定：「…綜上，有關住戶於外牆面設置冷氣及鐵窗架一案，應於公寓大廈規約規定或經區分所有權人會議決議明示限制之內容與範圍，並踐行條例第8條規定程序辦理。倘規約或區分所有權人會議決議無明示限制之內容與範圍，則無公寓大廈管理條例第8條及第49條之適用。」，亦就本社區規約之條文規範持相同理解。則本件被告裝設冷氣支架行為，依前述臺灣新北地方法院105年簡上字第424號民事判決見解，應無不許之理。

（四）本件大樓裝設冷氣支架行為應認有分管契約存在：

1、按公寓大廈管理條例第9條規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。若認本件規約僅明文禁止懸掛或設置廣告物，就設置冷氣行為則未為規範，則因大樓外牆屬各區分所有權人共用部分，其使用自應探求住戶間有無約定。最高法院29年上字762號判例：「所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示」，最高法院105年台上字第209號民事判決並認：「共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」，可知分管契約亦得由各共有人間經由默示而成立。

2、查被告於89年遷入本社區時，舊有之冷氣支架即裝設於區分所有建物外牆面，而本社區裝設冷氣於外牆面情形，亦所在多有(見被證一標示處)。被告於安裝系爭冷氣前，更曾詢問本社區總幹事社區相關規定及應注意事項，總幹事則答覆：「本社區未限制住戶於自身區分所有建物外牆面部分安裝冷氣室外機，僅外觀不要太突兀即可。」，可知社區大樓住戶間、執行管理維護之人員均就本社區允許住戶得於外牆面裝設冷氣乙節均有相同認知，原告19年來亦對被告裝設於外牆面相同位置之冷氣室外機未置一詞，故各共有人間就各自區分所有建物周圍之外牆面占有管領，相互容忍，該事實應可認有默示分管契約之存在。從而，就原告違反分管契約任意主張拆除系爭冷氣主張，自不應准許。

（五）冷氣支架裝置於外牆面亦不違反通常使用方法：

1、本件若不認規約已就系爭事實有所規範，亦不認本件住戶間存有默示分管契約，則應探究公寓大廈管理條例第9條第2項本文所指「共用部分設置目的及通常使用方法」。對此，應得以二觀察角度切入，其一為該等共用部分於我國之通常使用，其二為該等共用部分於該社區如何為使用。實務見解並多以「使用合理性」作為管理條例第9條第2項之具體內涵。如臺灣臺北地方法院107年度北簡字第5421號簡易民事判決認「……依一般社會常情，區分所有權人以其各自所有專有部分之外牆為範圍，加裝雨遮鐵窗，其使用尚未超出合理使用之目的，且原告並未提出證據證明被告於上開外牆增設之鐵窗、雨遮有何影響結構安全或使用目的之情形。復參諸原告所提出之公寓大廈外觀照片（見本院卷第15至19頁），多數區分所有權人均以各自所有房屋外牆為使用範圍，設置雨遮鐵窗，或置放冷氣之室外機，或作為陽台使用，且住戶間對於雨遮、鐵窗、冷氣機及熱水器應如何裝設及其範圍、規格，均各自依其需求設置，並未統一，本院實難僅以該照片即認定被告之外牆工作物已影響結構安全及使用目的……」，即兼以社會常情與所在社區對共用部分之使用方式為判斷。而臺灣新北地方法院107年簡上字第26號民事判決則認「……系爭冷氣機外機之裝設，亦經原審至現場履勘後認定，因系爭大樓未預留有安裝冷氣機外機之空間不得已所設置，堪認系爭水管、冷氣機外機之設置均屬合理、必要……」，認為倘於有共用部分之使用有其不得已情形，亦不失為合理必要，亦即符合管理條例第9條第2項本文。

2、查外牆面乃建築物必有之構成，而我國建築物於外牆面裝設冷氣支架以安置冷氣室外機乃普遍之事，而冷氣室外機安裝於牆面亦為典型冷氣室外機之安裝方式，此參一般冷氣室外機安裝說明書即可得知(附件三)，故就社會常情角度觀之，裝設冷氣室外機堪稱對外牆面之通常使用方法。而觀諸本社區因對冷氣室外機設置並未設限，僅就外觀上有不得過於花俏之要求，且該點亦未形諸於明文而為住戶間之默契，故住戶間對冷氣之安裝方式亦按各自需求設置未予統一，或有裝設窗型冷氣者，或有裝設分離式冷氣者，而後者室外機位置自係裝設於外牆面，此有社區大樓各住戶冷氣裝設位置圖示佐證(見被證一)，故就本社區各住戶使用角度觀之，使用專用部分外部之共用壁裝設空調同屬對外牆面之通常使用方法。再者，就原告所主張被告應將冷氣裝設於專有部分預留窗型冷氣位置乙節，因被告於89年時買受現居建物時，房屋內部格局前手即已有所變動，並無窗型冷氣之孔洞可供安裝窗型冷氣，此有被告房屋內部照片為證(被證二)，現實上亦無陽台可供置放。該等棚架更係因與廠商溝通後，為使施工人員有安裝及維修時有得站立處所，須於支架處併安裝鐵籠以保障維修人員之安全，換言之，依職業安全衛生法第6條第3項而制定之營造安全衛生設施標準第17條第2款規範於高度二公尺以上之工作場所，勞工作業有墜落之虞者，應設置防墜設施，從而裝設分離式冷氣對得維持被告區分所有建物之不得不然之措施，具有合理性與必要性。綜上所述，系爭事實是否符合「共用部分設置目的及通常使用方法」，依前引臺北地方法院107年度北簡字第5421號簡易民事判決與新北地方法院107年簡上字第26號民事判決，無論就社會常情、本社區住戶就各自房屋外牆使用方式抑或由是否有安裝必要性觀之，均可認系爭事實符合管理條例第9條第2項之本文部分要求。

（六）系爭事實發生已逾20年，且為原告所明知，應認有權利失效情形：

1、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使（最高法院97年度臺上字第950號判決意旨參照）。實務見解如臺北地方法院簡易庭104年北簡字第13026號民事判決中即認雅士大樓管理委員會對區分所有權人使用大廈外牆面逾10年始提起訴訟拆除共用部分之雨遮與監視器，應有權利失效原則之適用（外牆面判決部分並經臺北地方法院105年簡上字第446號民事判決維持），或如臺灣新北地方法院105年重訴字第741號民事判決於拆屋還地事件中認「然原告陳玉蘭、趙發勝自61年間知悉系爭房屋占有系爭土地，迄至原告繼承系爭土地後於105年11月1日提起本件訴訟前，長期不行使權利而任令系爭房屋占有系爭土地，經斟酌兩造間無特殊情誼關係，並無不欲興訟之考量，且彼此相鄰而居亦無權利主張之困難等主客觀因素，以及系爭房屋與原告陳玉蘭所有14號房屋乃同時間興建完成，已存在系爭土地達50餘年，原告亦自承逐年繳納地價稅卻無法使用系爭土地，可知系爭房屋占有系爭土地之情形甚為顯著等時空背景，依一般社會通念，應可認原告遲至105年11月1日提起本件訴訟，其權利之再為行使有違誠信原則，而有權利失效原則之適用，被告抗辯原告應不得再請求拆除系爭房屋並返還占有之系爭土地，即為可採。」可供參酌。

2、查本件大樓外牆面冷氣鐵架之設置狀態，乃被告於89年買受該屋時即已存在，由被告前手使用，被告繼受並維持距今已逾20年，此可傳喚當時仲介被告買受該屋之林家豪（更名前：林德志）證明被告原始買受房屋時即已無陽台且冷氣室外機業已裝設於系爭外牆面，此亦有被告領取二台冷氣舊換新補助之單據可稽(被證三)，甚而當時拆卸安裝新舊冷氣之廠商亦可證明。而被告係因需淘汰既有冷氣機，而另行向廠商訂購並裝設於既有冷氣支架上並因工安目的而加裝金屬鐵籠，故系爭外牆面之使用絕非於原告於此次工程突然為之。原告遷入樓下居住至今從無爭執，僅因本次更換冷氣機工人施工過程有損壞原告雨遮狀況而有所不滿，故趁被告更換室外機時突強力主張拆除被告之分離式冷氣相關之設置物，營造原告現時片面更動大樓外牆面現況之假象。從而，原告迨20年始提起本件訴訟，期間客觀上亦無不能提起訴訟之情事，為保障被告信賴利益，原告之主張應有權利失效原則之適用，不應再為被告應拆除系爭冷氣之主張。

（七）本件法規適用之順序：原告主張：「因系爭社區規約並未就冷氣機及金屬框架予以明文規範，自應循民法及公寓大廈管理條例規定解決規範」(原告辯論一狀，第3頁)，惟衡諸公寓大廈管理條例公寓（下逕稱管理條例）第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，可知立法意旨係將就公寓大廈共用部分之使用，委諸社區住戶共同形成意思，亦可知規約與區分所有權人會議決議規範形式係以禁止形式所呈現。若如原告所述，因社區規約或區分所有權人會議未明文規範，共有人即得以民法767條及821條規定請求拆除設置物，不但與公寓大廈管理條例所具體規範以限制方式為表列之規範意旨有所扞格，且現實上住戶對社區規約及區分所有人會議決議任一未明文允許之情形，均得再以民法規定請求排除所有權侵害而主張拆除，顯然將架空社區規約及區分所有權人會議決議，而出現以個別住戶之就社區共用部分使用上主觀好惡凌駕社區住戶透過區權人會議所共同形成之意思決定，違反公寓大廈以住戶自決原則之精神。實則，系爭社區共用部分之使用既已因公寓大廈管理條例為明確規範，則公寓大廈管理條例與民法之關係就此等社區共用部分使用之判斷顯立於特別法之地位而應優先適用，系爭社區城市公園大廈規約(附件一)第二條第三款「本大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」，亦已設定懸掛或設置廣告物限制行為，並無原告所稱本社區未明文規範情事。

（八）本件冷氣室外機究竟有無造成危害之虞：原告稱「被告以鐵籠窗格包覆室外機，對原告使用五樓露台專有部分有直接造成危害之虞」(原告辯論一狀，第4頁)，其意應係指稱被告所裝設之冷氣室外機有掉落可能抑或被告所裝設之室外機位置過低，已妨礙原告順利於露台活動。惟首就室外機及其鐵籠窗格位置論，乃遠高於被告家樓地板，此部分事實經鈞院於109年3月19日至現場勘驗應已可得確認，其距離經被告所測量鐵籠窗架底部至窗台距離為53+18=71公分，窗台至室內地板距離為106+14=120公分，總計191公分(見被證三)，與原告天花板距離相差甚遠，可知原告於露台活動並不受系爭冷氣室外機及鐵籠窗格干擾。其次，原告似暗示被告之冷氣室外機有摔落可能，惟未提出何等鑑定報告或依據證明有此種跡象，被告所提之附件三亦已說明空調設備本即有安裝於室外之狀況，而新裝設之支架之安全性尚未經日曬雨淋，其磨損程度顯然遠低於既有裝設多年之冷氣支架，遑論被告為遵守營造安全衛生設施標準第17條第2款之規定而裝設之鐵籠窗格，係為確保施工人員安全所設，其耐重須達成年男子站立於其上進行維修之程度，系爭冷氣室外機(下方)重量為為58.5公斤，與鐵籠窗格距離為45公分，倘發生室外機掉落情事，該包覆鐵籠窗格適可提供防護效果，避免空調設備掉落至原告露台地面，原告未具體提出所謂直接造成危害之虞事實上之依據，僅以主觀臆測稱被告裝設之空調設備有危害之虞，論證尚嫌薄弱。

（九）原告就露台專有部分權利範圍：民法773條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」，而原告區分所有建物外之露台之專有部分，得否主張適用或類推適用民法773條，而以系爭冷氣支架及鐵籠窗架位於露台垂直延伸範圍，而應予以拆除。由於大樓基地為全體區分所有權人所有，系爭露台亦位於基地之上，應難有本條之適用或類推適用。而本條後段規定「如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」而原告就本件始終僅以「系爭冷氣支架及鐵籠窗架本件被告新設之巨型金屬框架已非一般常見簡易之冷氣室外機支架，二者不應混淆」、「本件焦點並非原告輕描淡寫之冷氣支架，而係其在侷促外牆空間設置重物(冷氣室外機及金屬框架)」等語(原告辯論一狀，第3頁)描述，卻未能具體指稱所有權行使如何受防礙，則由773條後段角度觀之，原告亦未善盡舉證責任而僅空言主張。從而，原告就露台之權利範圍應僅為原告區分所有建物之天花板至地板至部分，系爭冷氣支架及鐵籠窗架既位於原告樓層天花板之上之事實既經鈞院現場勘驗予以確認，所稱侵害其露台所有權之說法顯乏其據。

（十）就傳喚社區總幹事楊振鋐及房屋仲介林家豪作證乙節，應有必要：

1、原告以本件大樓規約內容明確，證人主觀意見不能作為本案之論：論據為由主張不應傳喚社區總幹事(原告辯論一狀，第3頁)，惟被告並未爭執認定社區規約內容本即為鈞院之職權乙節，但就被告於答辯暨聲請調查證據狀中(三)所主張各樓住戶間對於大樓外牆得否裝設冷氣進而是否成立默示分管契約，現實上不可能傳喚全體住戶逐一說明，由擔任處理社區事務之總幹事為陳述社區運作之實際情況此而為推斷應為較合理之處置。

2、原告陳稱因被告前手未裝設系爭冷氣機及鐵籠窗格，故毋庸傳喚：房屋仲介林家豪，惟被告欲證明者為答辯暨聲請調查證據狀中(五)系爭事實已發生逾20年乙節，亦即對於被告使用區分所有建物外之共用部分即大樓外牆係自前屋主至現任屋主即被告，亦即二造所爭執者應係被告前手及被告究竟就該共用部分之使用是否長達20年，原告蓄意曲解為被告乃突然使用該共用部分區塊，自非真實，並應有予以釐清之必要。

（十一）綜上所述，本件被告得否於區分所有建物外裝設冷氣及保護之鐵籠窗格，應以社區規約為斷，而本社區規約僅禁止掛設廣告物應屬明確。原告不思遵守社區規範或將其想法提出於區分所有權人會議表決作成決議予以限制各住戶，屢次向管委會、工務局及環保局提出檢舉，而各機關並未認被告未違反何等法規而予以裁罰，原告仍提出本次訴訟，已甚荒唐，於書狀稱被告違反建築管理法令(民事辯論一狀，頁5)之說法已屬子虛。對於系爭共用部分長年裝設冷氣逾20年一事知之甚詳，卻趁被告此次更換冷氣時提出訴訟，意圖切割系爭共用部分使用之長年使用事實，亦有可議之處。更有甚者，若原告本次無視本社區多數住戶依照社區規約所允許而將冷氣裝於大樓外牆之事實而提出拆除被告冷氣之惡例一開，則本棟5樓以上樓層於大樓外牆裝設冷氣之各住戶勢必亦將陸續受其威脅（參被證一前棟照片），各社區住戶將因單一住戶之騷擾任意提訴而無寧日，懇請鈞院依法駁回原告請求，維護被告之權益等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、本件原告主張被告所搭建如附件照片所示之冷氣室外機3台及金屬框架，無權占用系爭建物外牆面，侵害原告之所有權，爰請求被告拆除系爭冷氣機室外機及金屬框架等語，並提出建物登記謄本、土地登記謄本、現場照片為證，被告則對於系爭冷氣機及金屬框架為所搭設及兩造均為系爭大廈之區分所有權人等節均不爭執，惟對於原告拆除之請求，則以上開情詞置辯。

（一）露台部分：按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第773條、第767條分別定有明文。經查，門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓內之露台為原告所有，有建物登記第一類謄本附卷可稽。又本院於109年3月19日會同兩造至現場履勘結果，被告於外牆裝設之冷氣室外機及金屬框架確實座落於原告所有之露台上方等情，業已妨害原告露台原有利用及效用，自屬侵害原告之所有權，依前揭法條說明，原告請求被告應將系爭冷氣室外機3台及金屬框架拆除，自屬有理。

（二）外牆部分：

1、按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文，參諸該條例第3條將區分所有權之公寓大廈分為專有部分及共用部分，第4條至第7條規定區分所有權人對專有部分之使用、限制及應遵守事項，第9條規定共用部分之使用及限制，則從公寓大廈管理條例第8條之文義及編排體例觀之，公寓大廈外牆面之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬共用部分，復參酌民法第799條之說明，亦採相同見解，是公寓大廈建物之外牆面應為共用部分無訛。又本件被告既有搭建如附件照片所示之冷氣室外機3台及金屬框架於系爭建物外牆之事實，已如前述，則被告上開搭建系爭冷氣室外機、金屬框架係在公寓大廈之外牆面而屬全體區分所有權人之共用部分，是被告辯稱裝設冷氣設備皆是在自己所有權範圍內合法處分自己所有物等語，顯無足採。

2、被告復抗辯社區規約並未限制大廈外牆設置冷氣支架，故原告並無請求拆除之權限云云，惟按公寓大廈管理條例第8條第1項係規定：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；同條第2項係規定：住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。揆諸其立法意旨，應係本於「住戶自治」之精神，透過住戶規約之訂定及區分所有權人會議之決議，始允許區分所有權人使用外牆面等共用部分，以達自主管理並維護公寓大廈共有、共用部分之目的，並進而使共用部分發揮其最大經濟效益，然此前提均為區分所有權人就共用部分已訂立相關規約或經區分所有權人會議之通過始可，並不表示若規約未有相關規定或未經區分所有權人會議決議下，住戶即得擅自使用外牆面等共用部分，而被告亦未能舉證區分所有權人就共用部分已訂立相關規約或經區分所有權人會議之通過，是被告上開辯解，顯屬誤解前開法律之規範意旨，無異是導果為因，洵難採信。

3、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人依協議訂定之（98年1月23日修正前需全體同意；修正後採多數決）。次按，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又「知悉」並不等同於「同意」，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之，縱房屋已建築多年，倘未能積極證明土地所有人同意建築，不能因建築多年即認為土地所有人已同意使用，最高法院著有29年上字第762號判例，及95年度臺上字第2952號判決、69年度臺上字第462號判決意旨可佐。本件被告主張系爭冷氣室外機及金屬框架興建迄今多年，原告從未干涉，已有默示分管契約乙節，為原告所否認，而被告未能提出其他證據以實其說，更未提出原告及其他住戶有何舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾默示分管之效果意思者，或有何特別情事而可認為有為承諾默示分管之意思表示者之情由，是其空言抗辯本件有默示分管契約，要難憑採。

四、綜上所述，本件被告設置系爭冷氣室外機及金屬框架已侵害原告露台之所有權，且外牆為區分所有權人之共用部分，而本件被告架設如附件照片所示之冷氣室外機3台及金屬框架於系爭大樓外牆之行為，既係未經住戶規約規定或區分所有權人會議決議同意下所為，有如前述，被告上開行為搭建系爭冷氣室外機及金屬框架係屬無權占有。從而，原告依民法第821條前段、第767條第1項等規定，訴請被告應將裝設於新北市○○區○○路000號6樓建物外牆如附件照片所示之冷氣室外機3台及金屬框架拆除，將該外牆返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，被告雖分別聲請傳喚證人楊振鈜、林家豪，欲證明各住戶間對於外牆得否裝設冷氣是否成立默示分管契約及被告前手是否裝設系爭冷氣機室外機及金屬框架，惟住戶得否於外牆裝設冷氣機及金屬框架應以規約是否有明確規範來加以認定，且縱被告前手確實裝設冷氣機及金屬框架，亦不影響本件原告之排除侵害請求權，是上開證人顯無傳喚之必要，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭