臺灣新竹地方法院108年度訴字第454號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第454號

原告

王雅萍

訴訟代理人

李晉安律師

複代理人

常家浩

被告

鄭添鑑

被告

彭建勝

被告

黃秀玲

上一人訴訟代理人

陳冠華律師

上三人共同訴訟代理人

楊隆源律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件原告起訴時原列鄭添鑑、伍玉祈、彭建勝為被告；嗣於民國108年3月21日調解程序時撤回對於被告伍玉祈之起訴，並追加黃秀玲為被告。經核原告對伍玉祈撤回起訴時，尚未為本案之言詞辯論，自毋庸經其同意，是原告上開撤回訴訟，應予准許。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明為：(一)被告鄭添鑑應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界面積20平方公尺部分拆除，並將土地返還予原告。(二)被告黃秀玲應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界面積8平方公尺部分拆除，並將土地返還予原告。(三)被告彭建勝應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界面積8平方公尺部分拆除，並將土地返還予原告。嗣訴訟程序進行中，原告於108年5月31日具狀陳述更正訴之聲明為：(一)被告鄭添鑑應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界建築物占用面積27平方公尺即如新竹市地政事務所複丈日期108年4月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示標示A部分拆除，並將土地返還予原告。(二)被告黃秀玲應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界建築物占用面積17平方公尺即如附圖所示標示B部分拆除，並將土地返還予原告。(三)被告彭建勝應將坐落新竹市○○段0000○0地號土地其上之門牌號碼新竹市○○路000號建物越界建築物占用面積19平方公尺即如附圖所示標示C部分，及該189號建物旁巷道越界建築物占用面積6平方公尺即如附圖所示標示D部分拆除，並將土地返還予原告（見本院卷一第52至54頁）。經核原告上開所為，係屬補充及更正法律上之陳述，非訴之變更及追加，揆諸前揭法條規定，核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告前借款與訴外人鄭慶三，因鄭慶三無力償還，故將其所有之新竹市○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告以抵償債務。原告於取得系爭土地所有權後，始知悉被告鄭添鑑、黃秀玲、彭建勝所有之未辦保存登記建物（門牌號碼依序為新竹市○○路000號、187號、189號，下稱185號房屋、187號房屋、189號房屋，合稱系爭建物）越界無權占用系爭土地，爰依民法第767條規定，請求被告拆除渠等所占用系爭土地之增建物部分，並將該部分土地返還原告等語。並聲明：(一)被告鄭添鑑應將185號房屋占用系爭土地面積27平方公尺即如附圖所示標示A部分拆除，並將該部分土地返還予原告。(二)被告黃秀玲應將187號房屋占用系爭土地面積17平方公尺即如附圖所示標示B部分拆除，並將該部分土地返還予原告。(三)被告彭建勝應將189號房屋占用系爭土地面積19平方公尺即如附圖所示標示C部分，及189號房屋旁巷道占用系爭土地面積6平方公尺即如附圖所示標示D部分拆除，並將該部分土地返還予原告。

二、被告則以：系爭土地係已死亡之鄭秀即渠等父親於民國64年間向原所有人購買應有部分，並借名登記在鄭慶三名下，於鄭秀死亡後，鄭秀之繼承人即已死亡之鄭新發、鄭慶三、彭建勝、訴外人鄭建添始合意將原鄭秀與其繼承人共同居住之平房（整編前之門牌號碼為新竹市○○街00號）拆除，並興建系爭建物及門牌號碼新竹市○○路000○0號房屋（下稱189之1號房屋）供各兄弟居住使用，鄭慶三於系爭建物興建時即同意提供系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D部分為系爭建物使用，系爭建物之興建工程亦由鄭慶三負責監工。鄭慶三於系爭土地尚未分割前向原告借款，目的係為分割共有物訴訟，原告借出款項前，曾委由訴外人李煌銘至系爭土地查看現況，彭建勝斯時曾向李煌銘表示系爭土地法律關係複雜，有占用、通行及借名登記等情形，足見原告於系爭土地所有權移轉登記前，早已知悉系爭土地有占地建屋之事。又無論系爭土地係鄭秀之繼承人實質共有或為鄭慶三所有，系爭建物興建時，鄭慶三同意提供系爭土地如附圖所示標示A、B、C部分土地予被告建屋，被告則以189號房屋旁巷道即如附圖所示標示D部分供鄭慶三通行作為對價，自應有民法第425條之1法定租賃關係之適用或類推適用而為有權占有。縱認雙方無類似租金之對價關係，系爭建物占用系爭土地建屋之情形既經鄭慶三同意，亦存有分管契約或使用借貸契約關係，而原告於107年5月21日為系爭土地所有權之移轉登記，係類同抵押權之擔保性質，雙方並無移轉系爭土地所有權之真意，復因鄭慶三無法如期清償，始於108年3月20日與原告合意移轉系爭土地所有權以抵償借款，是原告於實質取得系爭土地所有權前即已知悉占地建屋之事，自應受此契約之拘束。且鄭慶三既同意系爭建物占用系爭土地建屋之情狀，自應有民法第796條第1項、第800條之1之適用，而該等條文為物權法上之規定，原告亦應受拘束等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)經查，系爭土地於107年5月21日以買賣為原因登記為原告所有，被告各有如起訴狀所載之建物，並經新竹市地政事務所測量後占有系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D部分等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本、新竹市地政事務所108年5月16日新地測字第1080003714號函附之土地複丈成果圖為證（見本院卷一第6頁、第45、46頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

(二)原告另主張被告越界占用系爭土地而為建築等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌之爭點為：1.被告抗辯系爭土地前有借名登記之事，故被告得合法占有使用，有無理由？2.被告抗辯本件應適用或類推適用民法第425條之1規定而為有權占用系爭土地，有無理由？3.被告抗辯本件應適用民法第796條第1項、第800條之1規定，有無理由？4.被告辯稱本件存有分管契約或使用借貸契約，且原告應受拘束，有無理由？茲分述如下：

1.被告尚無法證明系爭土地確存在借名登記契約：

(1)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立；主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。

(2)被告辯稱系爭土地前係鄭秀向他人購買應有部分後，借名登記為鄭慶三所有，實則應屬鄭秀之繼承人公同共有，故被告使用系爭土地建築房屋為有權處分等情，為原告所否認，而被告雖聲請傳訊鄭秀女婿王金富、鄭秀之子女鄭淑婉及鄭建添到庭作證，且該等證人均證稱：因鄭秀認為鄭慶三較乖，不抽菸、不喝酒、不亂花錢，故借用鄭慶三名義登記為所有權人，並無將該應有部分贈與鄭慶三之意等語（見本院卷一第112、119、203頁），然縱依證人之證述內容，鄭秀係因鄭慶三較忠厚老實而將該應有部分登記為鄭慶三所有，是否得以直接推論鄭秀僅有借名之意，絕無贈與鄭慶三之實，尚難逕斷。且鄭慶三雖亦到廷證稱因伊比較老實，所以土地都登記伊名字等語（見本院卷一第246頁），惟其就系爭土地之使用、收益、處分等權利，另證稱：系爭土地登記為伊所有，其他兄弟姊妹無權利在系爭土地上蓋房子，要伊同意才能蓋房子，賣系爭土地時伊姪子跟兄弟不同意賣，這塊土地伊可以完全做主，所以才會這樣蓋房屋，因為當時都是兄弟，所以伊同意系爭建物占用系爭土地建屋等語（見本院卷一第247、251頁），足見鄭慶三主觀上亦未認系爭土地為借用其名義登記。準此，被告主張系爭土地存有借名登記契約等節，自難憑採。

(3)況借名登記契約準用委任之規定，於出名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人固得請求出名人之繼承人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，非謂借名登記財產本身即借名人之財產。是於借名登記關係終止後，出名人雖負有返還借名財產與借名人之義務，然於返還之前，仍應為法律上之所有權人（最高法院109年度台上字第89號判決意旨參照）。是縱被告所辯稱借名登記之情為真，於鄭秀之繼承人向鄭慶三請求返還系爭土地前，鄭慶三仍為系爭土地法律上之所有權人，被告自無可能僅因有借名登記契約存在即為有權占有，併此敘明。

2.被告主張本件應適用或類推適用民法第425條之1，為無理由：

(1)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是民法第425條之1規定推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提。查鄭慶三於系爭土地判決分割前之64年12月10日登記為該土地應有部分之所有權人，於本院以104年度訴字第275號民事判決分割後，系爭土地亦登記為鄭慶三所有，而系爭建物雖由鄭慶三監工，然於興建完成後即交由鄭新發、彭建勝居住使用，鄭新發死亡後，185、187號房屋分別由鄭新發之子鄭添鑑、伍玉祈即黃秀玲之配偶使用，189號房屋則仍由彭建勝居住使用等情，業據被告陳述明確，並有本院104年度訴字第275號民事判決、新竹市○○段0000地號土地之土地所有權狀、土地登記謄本、新竹市稅務局108年2月18日新市稅房字第1080002278號函附之系爭建物房屋稅籍證明書存卷可憑（見本院卷一第17至20頁、第73頁、第95頁、第131至137頁，卷二第14頁），是系爭土地與系爭建物自始至今未曾同屬一人所有，與民法第425條之1規定之要件與有未合，則被告與鄭慶三間當無適用民法第425條之1規定推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，已甚灼然。

(2)又按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，最高法院95年度台上字第2309號判決要旨參照。故類推適用之前提必須依循「相類事實，應為相同處理」之法理，且基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定。查系爭土地無法認定確有借名登記契約存在，且系爭土地與系爭建物至今未曾同屬一人所有，業如上述，足徵其性質與民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之前提不相類似，揆諸前開說明，尚不得類推適用。

3.被告主張本件應適用民法第796條第1項、第800條之1，為無理由：按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項前段定有明文。被告主張系爭建物於興建時係由鄭慶三負責監工，鄭慶三並同意被告將系爭建物部分越界建築於系爭土地上，是鄭慶三於被告興建系爭建物時即知其越界而不異議，應適用民法第796條第1項規定，鄭慶三自不得主張被告拆屋還地，鄭慶三嗣後將系爭土地所有權移轉與原告，原告亦不得請求移去或變更等語。查鄭慶三同意被告將系爭建物建築在其所有之系爭土地上等情，業據鄭慶三證述明確（見本院卷一第248頁），則本件即非鄰地所有權人於房屋建築之初，明知他方逾越疆界而消極不即時提起異議之物權法上衝突，此與民法第796條第1項所欲規範鄰地所有權人消極放棄保全權利而被課予容忍義務之範疇不同，揆諸前開說明，本件應無民法第796條第1項之適用。從而，被告抗辯原告依此規定亦有容忍系爭建物逾越疆界之義務等語，要非可採。

4.被告主張本件應存有使用借貸契約，且原告應受拘束，為有理由：

(1)按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院大法官第349號解釋理由書參照）；又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，……，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號民事判決裁判要旨參照）。

(2)觀之原告與鄭慶三就系爭土地買賣事宜所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），系爭買賣契約書之簽立日期雖為107年4月17日，並於同年5月21日完成所有權移轉登記（見本院卷一第6頁、卷二第59頁），然證人李煌銘到庭證稱：105年2月間是我協助鄭慶三之子鄭龍令向原告借款550萬元用以辦理土地分割，中間都是由我參與及協助，而後鄭慶三及鄭龍令又陸續向原告借用數筆款項，原告因擔心鄭慶三及鄭龍令又拿系爭土地去向他人借款，所以才於107年4月間先協議過戶，即形式上先將系爭土地所有權移轉登記予原告，也可以說是擔保過戶的性質。系爭買賣契約書上所載之不動產標的及第1、2筆款項是在105年2月間就先寫好，第3筆款項是為了支付找補款項而借款時所寫，第4筆款項是鄭龍令最後放棄決定整個移轉給原告的時候才寫，第13條特約事項是在後來移轉土地時補充上去，第2條付款說明之買賣總價則是於108年3月20日才寫上去等語（見本院卷二第85至97頁）。而李煌銘上開所述核與系爭買賣契約書第13條之其他特別約定事項所載：「買賣雙方約定最遲於108年3月20日交（地）。」，及該條款後方空白處以手寫補上之「茲因賣方即借款人已屆約定清償期限無法償還本金及付息，故今（107年5月21日）將本抵押土地移轉予買方即貸與人，雙方協意（應為議）若賣方即借款人能於108年3月20日前清償本金及利息時，買方即貸與人同意將此土地移轉返還予賣方即借款人，所生費用及利息賣方即借款人皆需負擔。」等文字相符，有系爭買賣契約書附卷可查（見本院卷二第56至59頁）。準此，原告既與鄭慶三約定，該筆債權如於108年3月20日獲得清償，原告即將系爭土地所有權「返還」予鄭慶三，是原告與鄭慶三於107年5月21日所為之系爭土地所有權移轉登記，雙方真意應在於擔保原告債權，而非直接抵償借款，迄雙方所約定之108年3月20日始合意以系爭土地抵償借款，並於該日將買賣系爭土地之總價填上系爭買賣契約書等情，應堪認定。

(3)又李煌銘就原告何時知悉系爭建物有占用系爭土地建屋之事，復證稱：因為一開始借款金額沒有那麼大，鄭龍令也說是要辦理分割，第一直覺也沒有想太多，當時也沒有提出疑問，鄭慶三、鄭龍令、彭建勝也都沒有講；土地移轉到原告名下後，因為前方有一塊空地，原告不知道系爭土地的範圍到哪裡，所以才於107年6月間申請鑑界，鑑界完知道有越界，只是不知道到什麼程度等語（見本院卷二第88至92頁）。是原告於系爭土地為擔保原告債權而先行過戶後之107年6月間即已知悉占地建屋之事，應堪認定。至彭建勝雖稱其於李煌銘至現場查看系爭土地現況時，即已告知系爭土地關係複雜且有占地建屋等語，然為李煌銘所否認，彭建勝又未提出其他積極物證或人證以實其說，尚難逕以採信。

(4)原告於知悉占地建屋之事後，曾委託李煌銘詢問鄭慶三，鄭慶三僅向李煌銘表示「如果他沒有辦法還我們錢，到時候過戶給我們，請我們請越界的那些人拆掉」等情，另據李煌銘證述在卷（見本院卷二第96頁），足見鄭慶三於李煌銘詢問此事時，並未向李煌銘表示其未曾同意被告占地建屋或對於占地建物乙事不知情。而李煌銘在原告於108年3月20日實質取得系爭土地所有權之前，曾在系爭土地遇彭建勝，亦據李煌銘證述明確，是李煌銘對於系爭建物係供鄭慶三兄弟居住使用之事知之甚詳，縱原告於105年2月間借款予鄭慶三前委託李煌銘至系爭土地查看該不動產現況時，因鄭慶三就該不動產應有部分之價值遠高於借款金額，且該共有物尚未完成分割，故李煌銘僅需至現場確認該不動產現況，即使系爭土地存有其上建物占地面積呈現不規則形狀，189之1號房屋甚至須經由189號房屋1樓旁巷道始得對外通行等情狀，李煌銘仍無須慮及是否有越界建築或同意他人占地建屋之事，或非難以想像；然原告於可能實質取得系爭土地所有權而申請鑑界後，鄭慶三對於由其兄弟居住使用之系爭建物有占地建屋之事又未稱不知情或不同意，而李煌銘自承其係從事不動產買賣為業（見本院卷二第85頁），對於土地是否有使用借貸契約等為不動產買賣時所應注意之相關事項自難推諉不知，衡情李煌銘對於鄭慶三曾同意提供系爭土地供系爭建物使用，而與被告間有使用借貸關係之事實，應屬明知或可得而知。

(5)查鄭慶三既為系爭建物之監工者，更同意提供系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D部分予系爭建物建築或使用，應認鄭慶三與被告間係以系爭土地之上開部分訂立使用借貸契約，使被告得以繼續占有該土地，並由鄭慶三交付使用，原告既委託李煌銘處理系爭土地及借款事宜，則李煌銘應為原告之代理人或使用人，而李煌銘知悉鄭慶三與被告間存有使用借貸契約後，原告猶惡意受讓該系爭土地之所有權，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，仍應受原訂債權契約之拘束，揆諸上開大法官解釋理由書及實務見解意旨，該使用借貸之債權契約對於受讓之原告應繼續存在，自堪認定。

四、綜上所述，本件被告所有之系爭建物占用系爭土地並非無權占有。是原告依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D部分之建物拆除，並將該部分之土地返還原告，為無理由，應予駁回。

五、本案事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。