臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決

原告

丁○

原告

乙○○

原告

甲○○

上列三人共同訴訟代理人

陳韋霖律師

被告

辛○○ 住台北縣新莊市○○街24巷1之2號

訴訟代理人

王建智律師

複代理人

蔡雅蓯律師

被告

辰○○ 住台北縣蘆洲市○○路179號5樓

訴訟代理人

莫怡萍律師

被告

壬○○ 住台北縣蘆洲市○○路71號7樓

兼上一人

訴訟代理人

庚○○ 住台北縣蘆洲市○○路71號7樓

被告

丙○○ 住台北縣蘆洲市○○路177號

己○○　　住台北縣蘆洲市○○路176號

戊○○　　住台北縣蘆洲市○○路176號

　　　　　　子○○　　住台北市○○路○段1巷9弄48號4樓

　　　　　　癸○○　　住台北市○○路○段1巷9弄46號4樓

　　　　　　巳○○　　住台北市○○○路190巷1號14樓

　　　　　　寅○○(Syu,J

　　　　　　　　　　　住美利堅

　　　　　　　　　　　　○○街

　　　　　　　　　　　住No.

　　　　　　　　　　　　Cit

　　　　　　　　　　　　e:9

　　　　　　丑○○(Syu,J

　　　　　　　　　　　住美利堅

　　　　　　　　　　　　○○街

　　　　　　　　　　　住No.

　　　　　　　　　　　　Cit

　　　　　　　　　　　　e:9

　　　　　　卯○○(Huang

　　　　　　　　　　　住美利堅

　　　　　　　　　　　　○○街

　　　　　　　　　　　住No.

　　　　　　　　　　　　Cit

　　　　　　　　　　　　e:9

上列當事人間請求返還租賃物等事件，於民國96年8月15日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明

一、確認原告對被告等所有坐落臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號土地之耕地租佃關係存在。

二、被告等應就坐落臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號土地會同原告辦理承租人之耕地租約登記。

三、訴訟費用由被告負擔。

貳、陳述

一、緣李金柳 (即原告丁○之父)於民國（下同）30幾年時，即於台北縣蘆洲鄉○○○○路段2-1地號 (現為臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號)土地 (下稱系爭土地)上耕種，後於40年11月1日與李財褔訂立私有耕地租約【原證1】，並繼續於系爭土地耕作，迄至47年1月7日死亡。李金柳死亡後由原告母親李葉涼、原告丁○及李寶貝繼承其租賃權 (按李寶貝於82年12月27日死亡，由原告甲○○及乙○○繼承其租賃權【原證2】)，並持續耕作至67年間，當時因系爭土地所有權人欲將系爭土地與建商合建房屋，故於67年1月6日與系爭土地承租人李葉涼 (原告丁○之母)訂立合約書【原證3】，雙方協議終止耕地三七五租約，而系爭土地所有權人無償給付承租人建築物乙棟及現款伍萬元，合先敘明。

二、嗣因系爭土地所有權人未依約履行，承租人李葉涼乃聲請台北縣蘆洲市公所調解，雙方達成共識「出租人同意承租人暫時停止耕作，繼續保持租佃關係存在，絕不以政府公布之『台灣省耕地租約登記辦法』之條例作為訴訟終止租約之理由。」 (協議書第2條第1項)【原證4】。後至80年初，系爭土地仍遲未建築房屋，承租人李葉涼再次聲請調解，請求土地所有人依約履行，後因土地所有人再次同意承租人李葉涼之請求，故承租人李葉涼乃又撤回調解之聲請，然而，迄至93年9月時，原告發現被告竟在系爭土地上鋪設柏油興建停車場，出租他人使用，至此，原告發覺被告根本無履約之誠意，乃請求被告返還系爭土地予原告耕作，詎被告竟表示原告並非土地承租人，而拒絕返還系爭土地予原告。

三、查被告等於系爭土地上鋪設柏油興建停車場，顯已無履行67年1月6日合約之意願 (原證2參照)，為此，原告向台北縣蘆洲市公所市耕地租佃委員會聲請調解【原證5】，請求被告將系爭土地返還予原告耕作，惟被告卻主張兩造間無耕地租佃關係，拒絕返還系爭土地予原告。

四、綜上所述，被告否認原告於系爭土地上有租賃權存在，原告於私法上之地位有受侵害之急迫危險，為此，原告爰依民事訴訟法第247條規定提起本訴，確認原告對被告等之耕地租佃關係存在。

五、按「以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨。」最高法院91年台上字第2628號判決意旨參照 (原證12)，查系爭土地雖於60年10月5日變更為住宅區，然依上開判決意旨，兩造間之租佃關係仍繼續存在，被告抗辯兩造已無租佃關係存在，容有誤會。

六、按67年1月6日之系爭合約書載明「同立合約書人李葉涼 (以下簡稱甲方)、楊四郎 (以下簡稱乙方)為乙方於民國69年9月8日與庚○○、辛○○等二人訂定之供地合建契約無償給付甲方建築物乙棟及現款5萬元…」乙事，足證實建商楊四郎在與系爭土地所有權人訂立合建契約，並取得共識後，再與原告母親李葉涼簽訂系爭合約書，且該合約書上亦有土地所有權人李素娥之簽名 (按原證3合約書第2頁)，是以，被告辛○○確曾同意無償給付原告建築物乙棟及現款5萬元，否則，土地所有權人不會於71年10月18日與原告母親李葉涼簽訂該協議書 (原證4參照)。

七、兩造既已協議「出租人同意承租人暫時停止耕作，並願意繼續保持租佃關係存在，絕不以政府公布之『台灣耕地租約登記辦法』之條例作為訴求終止租約之理由。」是以，被告不得以「非因不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止租約。

參、證據聲請傳喚證人陳清，並提出:附件1：系爭土地登記謄本乙份。

原證1：台灣省台北縣私有耕地租約影本乙份。

原證2：繼承系統表影本乙份。

原證3：民國67年1月6日合約書影本乙份。

原證4：民國71年10月18日協議書影本乙份。

原證5：民國94年6月29日、94年8月24日、94年11月30日調解會議紀錄影本乙份。

乙、被告戊○○方面

壹、聲明

一、 原告之訴駁回。

二、 訴訟費用由原告負擔。

貳、陳述

一、系爭租賃契約業已消滅: 系爭土地原出租人李財福與原承租人李金柳於40年11月1日訂立耕地租約，46年續約 (見原證1)，然自51年起即未再續約，亦無繼續耕作之事實。經台北縣蘆洲公所以北縣蘆民字第0920020998號函通知註銷租約登記在案。並且，於67年間，當時之承租人李葉涼與建商楊四郎訂立合約 (參原證3)，於該合約第1條明確表達願意終止耕地租約之意思，並約定於楊四郎給付五萬元時，提供終止三七五耕地租約之書面同意。當時楊四郎已經支付該條所定之五萬元對價，可認租佃雙方已有終止三七五耕地租約之合意，該終止合意雖未經登記，仍不失終止之效力。(參最高法院51年度台上字第2629號判決)

二、系爭耕地租賃契約之標的已陷於給付不能: 退萬步言之，即便認為系爭耕地租約仍未消滅，然查系爭土地早已無法耕作，並於60年10月5日劃為住宅區 (參被證2)，被告等已無法依耕地租約之本旨而給付適於自耕之耕地。且，系爭土地無法耕種及被劃為住宅區之事實，不能歸責於被告等人，故耕地之交付已因不可歸責債務人之原因而陷於給付不能，依法被告等出租人免給付義務。

三、縱使系爭耕地租賃契約仍存在，系爭租賃契約所生租賃物交付請求權亦已罹於時效:

(一)按因契約所生請求權，因十五年間不行使而消滅。系爭耕地租賃契約所生之請求權亦有時效消滅之適用。系爭土地自67年間即因承租人與建商間之合意而脫離承租人之占有。承租人自67年間即得請求交付租賃物，至今已近三十年，早已罹於時效，被告等拒絕交付該租賃物。

(二)原告主張雙方曾合意於土地交給建商時 (系爭土地脫離承租人占有下)，仍維持耕地租約之效力 (參原證4)，然而該契約並非由系爭土地之全體共有人訂立，因此無效。反之，若認該契約為有效，則承租人受該契約合意之拘束，不得主張交付系爭租賃物；又，於其後建商楊四郎放棄興建房屋時起，承租人即得主張交付租賃物，至今亦已超過二十年，早已罹於時效。故，無論原證4之契約是否有效，被告等出租人皆得拒絕交付租賃物。

四、系爭租約已辦理註銷登記：查系爭土地原出租人李財福與承租人李金柳於40年11月1日訂立耕地租約，46年續訂租約（參見原證1），然自51年起，系爭租約即未再更新，亦無繼續耕作之事實。迄至92年8月4日，台北縣蘆洲市公所以出租人未申請收回租約、承租人未申請續訂租約，乃逕為辦理租約註銷登記，並以北縣蘆民字第0920020998號函通知出租人及承租人（被證1），故兩造間實無耕地租佃關係存在，原告請求確認兩造間耕地租佃關係存在實屬無理。

五、系爭土地早已非供耕作使用：按「耕地三七五減租條例第一條載明本條例未規定者，依土地法之規定，土地法第一百零六條第一項所稱耕地租用，係指約定支付地租使用他人之農地而言。」「耕地三七五減租條例第一條內載耕地租佃，依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明。」有最高行政法院45年判字第83號判例及最高法院44年台上字第611號判例可資參照。查系爭土地早已無法耕作，並於60年10月5日劃為住宅區（被證2），顯已非以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地，自無成立或繼續租佃關係之可能。

六、原證3合約書所約定之權利義務與被告無涉：原告主張，67年間，當時系爭土地所有權人欲將系爭土地與建商合建房屋，故於同年1月6日與當時承租人李葉涼訂立合約，雙方協議終止耕地三七五租約，並由所有權人無償給付承租人建築物乙棟及現款5萬元，然土地所有權人始終無意履行合約內容云云。惟查，原告所舉原證3之合約書當事人楊四郎係建商代表，其非系爭土地之所有權人，該合約所載之贈屋等義務顯與被告無涉，原告稱土地所有權人未依約履行，實屬無稽。

七、李素娥所簽立之協議書無效：按「共有物之處分、變更及設定負擔，應得全體共有人之同意。」「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第819條第2項及土地法第34條之1定有明文。原告稱因土地所有權人未履行前揭合約書義務，承租人李葉涼乃聲請台北縣蘆洲市公所調解，嗣與李素娥於71年10月18日簽立協議書，約定出租人同意承租人暫時停止耕作，繼續保持租佃關係存在等條件。惟當時土地所有權人共有5人，李素娥僅有五分之一應有部分，其簽立前開協議書時未得其他共有人同意，依首揭規定，該協議書自屬無效，原告當無權請求被告履約。

八、原告另稱，80年初，系爭土地遲未建築房屋，承租人李葉涼再次聲請調解，請求土地所有權人依約履行，後因土地所有權人再次同意承租人李葉涼之請求，其又撤回調解之聲請。惟原告所指之合約書係李葉涼與建商所簽立已如前所述，土地所有權人無履行之義務，原告稱土地所有權人曾再次同意承租人李葉涼之請求云云，被告否認之。

九、目前系爭土地為共有人之一己○○未經其他共有人同意，擅自占用經營停車場，被告曾於94年4月22日以蘆洲郵局第151號存證信函主張其侵害被告之權益，此有被證三之存證信函，足供查證。

參、證據被證1：台北縣蘆洲市公所92年8月4日北縣蘆民字第0920020998號函。

被證2：蘆洲鄉公所證明書影本。

被證3：存證信函影本。

丙、被告辰○○方面

壹、聲明

一、 原告之訴駁回。

二、 訴訟費用由原告負擔。

貳、陳述

一、 依耕地三七五減租條例第17條：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……三地租積欠達兩年之總額時。四非因不可抗力繼續一年不為耕作時。……」明定。

二、另依耕地三七五租約清理要點 (參附件1)第六點：「耕地租約期滿，承租人未申請繼續承租，而出租人申請終止租約者，依左列規定處理：…… (二)出租人有耕地三七五減租條例第十九條第一項第一款情形者，鄉 (鎮、市、區)公所應以書面通知承租人於十日內以書面表示是否願意續租，如1承租人於限期內表示願繼續承租，並經查明其有耕作之事實者，應准續訂租約；2承租人逾期不為表示，而又無繼續耕作之事實者，視為不願續訂租約，准予辦理終止租約登記。」及第七點：「出租人、承租人依本要點第四、五、六點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起四十五日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉 (鎮、市、區)公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書面通知出租人、承租人。」各有明定，本件系爭耕地原告既已自認雙方已協議終止，又如何有耕地租佃繼續存在關係？其所述與所求實相形矛盾。

三、又原告所提原證4之「協議書」，甲方即出租地主一造僅有「李素娥」一人，此種非為全體利益所為之管理或處分，依民法第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」及同法第820條第1項：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理。」規定，系爭耕地由一人決定繼續租佃等協議，係一無效協議，無可拘束他共有人。

四、另臺北縣蘆洲市公所於92年8月4日以北縣蘆民字第0920020998號函 (參被證1)發文承租人李金柳之住家即原告之住家：「說明二、本租約之註銷，承租人如有自任耕作之事實，仍得向本所提出續訂登記。」之通知前來表示續約之意，惟承租人等即原告並無一人到市公所表示續約之意，依上開耕地三七五租約清理要點 (參附件1)第六點、第七點規定應已視為不願意續約，何於2年後再為爭執？

五、承租人自承自67年間因終止合約書簽立之故，依上開耕地三七五減租條例第17條規定及原告所提原證5–95年2月23日之系爭耕地會勘紀錄，系爭耕地已有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事實，出租人即被告等本可終止租約，且自67年間至68年間1年，甚至迄今95年均再未曾有耕作事實，兩造間何有租佃關係之存在？

六、又94年6月29日之原、被告為系爭耕地之租佃關係為調解並不成立，後於94年8月24日再次調解仍無法協議，最後於94年11月30日之調解被告就長久未耕作之系爭耕地仍不同意又回復耕作，其亦不符當前之都市規劃。

七、依95年12月29日證人陳清所述：「確實在簽約前幾年都有收稻穀……」等語可知事後已無收租，原告亦無給租證明，原告確已終止耕地租約，與被告早無租佃關係。

八、綜上，原告與被告迄今應無任何租佃關係，且早於67年間即終止並休耕，如原告等有損害應係與當初約定之地主求償問題，與被告辰○○毫無關連。原告與被告迄今應無任何租佃關係，且早於67年元月即終止並休耕，被告辰○○自67年4月4日繼承系爭耕地後從無出租系爭土地予原告及收過原告任何租金，甚或亦無與原告等訂立或授權予第三人為任何合約。

參、證據被證1:九十二年八月四日北縣蘆民字第0920020998號函影本乙份。

被證2:耕地三七五租約清理要點第六、七點規定影本乙份。

理由

一、本件被告辛○○、己○○、寅○○ (Syu,Jhih-Hong)、丑○○(Syu,Jhih-Cheng)、卯○○ (Huang,Jheng-Hao)、子○○、癸○○、巳○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、查系爭臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號土地（原台北縣蘆洲鄉○○○○路段2-1地號土地）原由訴外人李金柳（即原告丁○之父）與訴外人李財褔（即被告辛○○之夫）於40年11月1日訂立私有耕地租約，並於46年10月1日續訂租約至51年10月1日止，嗣原承租人李金柳於47年1月7日死亡，而由訴外人李葉涼（即原告丁○之母）、原告丁○及訴外人李寶貝繼承其租賃權，嗣後李寶貝於82年12月27日死亡，再由原告甲○○及乙○○繼承其租賃權，其後未再續訂租約，此為兩造所不爭，復有台北縣蘆洲市公所「蘆字第74號」台灣省台北縣私有耕地租約、訴外人李金柳繼承系統表及訴外人李財褔繼承系統表、系爭土地登記謄本等件影本在卷可稽，是本件耕地租佃關係係屬不定期限耕地租佃關係。

三、本件被告戊○○辯稱92年8月4日台北縣蘆洲市公所以出租人未申請收回租約、承租人未申請續訂租約，乃逕為辦理租約註銷登記，並以北縣蘆民字第0920020998號函通知出租人及承租人，故兩造間實無耕地租佃關係存在云云；被告辰○○辯稱臺北縣蘆洲市公所於92年8月4日以北縣蘆民字第0920020998號函發文承租人李金柳之住家即原告之住家：「說明二、本租約之註銷，承租人如有自任耕作之事實，仍得向本所提出續訂登記。」之通知前來表示續約之意，惟承租人等即原告並無一人到市公所表示續約之意，依上開耕地三七五租約清理要點第六點、第七點規定應已視為不願意續約，何於2年後再為爭執云云。經查，系爭台北縣蘆洲市公所「蘆字第74號」耕地三七五租約固經台北縣蘆洲市公所以出租人未申請收回租約、承租人未申請續訂租約，而逕以台北縣蘆洲市公所92年8月4日北縣蘆民字第0920020998號函通知註銷租約登記在案；惟查，耕地之租賃，係屬私權關係，是出租人與承租人就耕地是否有租佃關係存在發生爭執，自應由民事法院以判決確認，並不因行政機關依「耕地三七五租約清理要點」之規定所為註銷登記而使耕地租佃關係當然消滅，此參最高行政法院54年判字第243號判例要旨自明。是被告戊○○、辰○○前揭辯稱尚無可採。

四、按有「承租人放棄耕作權時。」、「地租積欠達兩年之總額時。」、「非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」、「經依法編定或變更為非耕地使用時。」情形之一，出租人在租佃期限未屆滿前，得終止耕地租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第2、3、4、5款固定有明文。惟按「耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。」、「按耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言，違反者，原訂租約無效。至承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作，則屬同條例第十七條第一項第四款規定之事由，僅出租人得終止租約，原訂租約並非無效。上訴人有無將系爭耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用，原審未予調查審認，遽謂上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項應自任耕作之規定，原訂租約無效，非無可議。」、「依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第一百零六條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨。」、「終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。」最高法院分別著有86年台上字第3324號、85年度台上字第2161號、91年度台上字第2628號、64年台上字第2294號等判例（判決）要旨可資參照。是本件縱有「承租人放棄耕作權時。」、「地租積欠達兩年之總額時。」、「非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」、「經依法編定或變更為非耕地使用時。」等情形，惟揆諸前揭判例（判決）要旨及耕地三七五減租條例第17條第1項之規定，亦僅耕地出租人即被告得依法終止系爭耕地租約，系爭耕地租佃關係並非當然無效。次查，被告戊○○、辰○○、丙○○均自承從未向承租人即原告為終止系爭耕地租約之意思表示（詳見本院96年6月8日言詞辯論筆錄），是縱使系爭耕地其他共有人曾與原告為終止系爭耕地租約之意思表示，揆諸上揭最高法院64年台上字第2294號判例要旨，亦不生終止系爭耕地租約之效力。是被告戊○○辯稱系爭土地早已無法耕作，並於60年10月5日劃為住宅區，顯已非以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地，自無成立或繼續租佃關係之可能云云；被告辰○○辯稱原告地租積欠已達兩年之總額，且非因不可抗力繼續一年不為耕作；承租人自承自67年間因終止合約書簽立之故，依上開耕地三七五減租條例第17條規定及原告所提原證5–95年2月23日之系爭耕地會勘紀錄，系爭耕地已有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事實，出租人即被告等本可終止租約，且自67年間至68年間1年，甚至迄今95年均再未曾有耕作事實，兩造間何有租佃關係之存在？又依95年12月29日證人陳清所述：「確實在簽約前幾年都有收稻穀……」等語，可知事後已無收租，原告亦無給租證明，原告確已終止耕地租約，與被告早無租佃關係云云；均無可取。

五、綜上，系爭耕地租約既非當然無效，耕地出租人即被告亦未依法終止系爭耕地租約，則系爭耕地租佃關係自屬仍然有效存在。從而，原告請求確認原告對被告所有坐落臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號土地之耕地租佃關係存在及請求被告應就坐落臺北縣蘆洲市○○段0000-0000地號及0000-0000地號土地會同原告辦理承租人之耕地租約登記，為有理由，應予准許。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，故不另論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第85條第2項，判決如主文。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭