臺灣士林地方法院107年度重訴字第344號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第344號

原告

吳秉潔

訴訟代理人

許恒輔律師

被告

葉明銓

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號15樓之1 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告於民國106 年9 月間向其承租系爭房屋，兩造簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自106 年10月5 日起至108 年10月5 日止，每月租金新臺幣（下同）3 萬6,000 元。惟被告於承租系爭房屋後，常有租金未繳情形，屢經原告催促始繳納，嗣於107 年2 、3 月間，更有連續兩個月未繳租金之情事，經原告催繳後，乃由自稱被告配偶之訴外人「彭大芳」出具承諾書1 份，表示積欠之前揭2 期租金將於107 年4 月18日繳納，否則願立即終止系爭租賃契約等語，而被告自始至終均知悉上開承諾書之存在，且未有反對之意思，又被告與「彭大芳」對外以夫妻相稱，並同居於系爭房屋內，可認該承諾書係被告以「彭大芳」為使者所傳達之意思表示，自對被告發生效力。惟迄107 年4 月18日，被告仍未依約繳納前開積欠租金，經原告於107 年4 月19日依系爭租賃契約第15條第1 款規定，寄發存證信函予被告，表明終止系爭租賃契約，並要求被告遷離系爭房屋，兩造之租賃契約應已於107 年4 月19日發生終止效力。又被告於107 年5 月間，忽匯款7 萬2,000 元予原告，當係為繳納107 年4 、5月之相當於租金之不當得利，然其自107 年6 月起迄今，均未再繳納任何款項，原告乃依系爭租賃契約第15條第1 、4款規定，再以律師函對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，並經被告於107 年8 月14日收受無誤，是縱認系爭租賃契約未於107 年4 月19日終止，亦已於107 年8 月14日發生催告終止之效力。為此，爰依民法第455 條、第767 條之規定，請求被告將系爭房屋返還予原告，並請擇一為有利之判決；另依同法第179 條不當得利之規定及租賃之法律關係，請求被告給付107 年2 、3 月份之欠租7 萬2,000 元，及自107 年6 月5 日起至返還系爭房屋止，按月於每月5 日前給付3 萬6,000 元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡被告應自107 年6 月5 日起至將系爭房屋返還予原告為止，按月於每月5 日前給付3 萬6,000 元予原告。㈢被告應給付原告7 萬2,000 元，及自107 年4 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠、原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：

1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁判意旨參照）。

2、原告為系爭房屋之所有權人，兩造於106 年9 月間簽訂系爭租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自106 年10月5 日起至108 年10月5 日止，每月租金3 萬6,000元，應於每月5 日前給付。惟被告於107 年2 、3 月皆未依期繳交租金，期間雖於107 年5 月間匯款7 萬2,000 元予原告，然此後未再給付任何款項，原告乃於107 年8 月13日委由律師以律師函催告被告應於3 日內繳清積欠之租金，逾期未為則終止系爭租賃契約，該律師函於107 年8 月14日送達被告等情，有系爭房屋暨坐落基地之登記謄本、系爭租賃契約、上開律師函暨送達回執等附卷可憑（見本院卷第32頁至第77頁、第13頁至第20頁、第120 頁至第123 頁），堪信為實。而被告未於107 年8 月17日前繳清積欠之租金，且原告為上開催告之意思通知時，經扣除押租金7 萬2,000 元，被告遲付租金之總額已達2 個月以上，是原告主張系爭租賃契約業經其以意思表示終止，核屬有據。又原告為系爭房屋之所有權人，系爭租賃契約既已於107 年8 月18日發生終止之效力，被告此後仍占有使用系爭房屋，即屬無法律上之正當權源，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。

3、至原告雖主張因被告於107 年2 、3 月皆未繳交租金，後由「彭大芳」出具承諾書1 份，承諾於107 年4 月18日繳清上開積欠之租金及管理費，否則願立即終止系爭租賃契約之情，而「彭大芳」與被告同居於系爭房屋，對外並以夫妻相稱，且被告自始至終均知悉上開承諾書之存在，未有反對之意思，可見該承諾書係被告以「彭大芳」為使者所傳達之意思表示，自對被告發生效力。嗣被告屆期未依約給付，原告於10 7年4 月19日以存證信函表明終止契約之意時，系爭租賃契約即生終止效力等語（見本院卷第132 頁反面、第118 頁），並提出「彭大芳」出具之承諾書、存證信函暨送達回執等件為佐（見本院卷第21頁、第22頁至第24頁）。然查：

⑴按所謂「使者」係指代為傳達本人意思表示之機關，所完成之意思表示為本人之意思表示，其效果意思由本人決定（最高法院62年台上字第2413號判例意旨參照）。準此，使者於傳達意思表示時，自須向相對人表明係傳達本人意思表示之旨，相對人亦須知悉所受領者為本人之意思表示，始足當之。惟查，被告現無配偶，其前配偶之姓名亦非「彭大芳」，有被告之個人戶籍資料在卷可查（見本院卷第87頁），是「彭大芳」與被告之關係為何，已非無疑；且由卷附承諾書之形式以觀，承諾人欄係由「彭大芳」簽署，所載內容亦無隻字片語提及被告，復無其他證據可證「彭大芳」係基於傳達被告本人之意思表示之使者地位而為，足見該承諾書顯係「彭大芳」以自己之名義所出具。基於債之相對性原則，該份由「彭大芳」出具之承諾書效力自與被告無涉，原告主張被告應受該承諾書效力拘束云云，自難憑採。

⑵再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項前段亦有明文。又按土地法第100 條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時」。上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。復關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係解（最高法院72年度台上字第283 號判決、102 年度台上字第833 號、95年度台簡上字第2 號判決、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁定意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。查，原告於107 年4 月19日寄發上開存證信函表示終止系爭租賃契約時，被告至多僅積欠107年2 至4 月份之租金（按，被告應於107 年4 月5 日給付4月份之租金），經以押租金扣抵後，被告所欠租金總額尚未達2 個月以上，尚與土地法第100 條第3 項明文規定及前揭判例意旨有違，且原告亦未能證明其有先定相當期限，催告被告支付欠租之情事，是其主張系爭租賃契約於107 年4 月19日即已終止乙節，應無足採，併此敘明。

㈡、原告請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利部分：1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。而押租金不足充償租賃債務之全部時，如為租賃關係消滅後之當然抵充，應類推適用民法第322 條、第323 條有關法定抵充之規定。又按清償人不為前條之指定者，依下列之規定，定其應抵充之債務：

一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第322 條亦有明定。查，兩造約定系爭房屋租金為3 萬6,000 元，應於每月5 日前支付；被告於系爭租賃契約訂定時，業已交付押租金7 萬2,000 元等情，有系爭租賃契約第4 條前段、第5 條在卷可查（見本院卷第15頁）。而被告自107 年2 月5 日起至系爭租賃契約107 年8 月18日發生終止效力之時止，除於同年5 月間匯款7 萬2,000 元予原告外，均未依約支付租金，業如前述，原告復陳稱押租金部分尚未予以抵充（見本院卷第132頁反面），揆諸前開規定及說明，經扣除押租金7 萬2,000元及被告前所匯之7 萬2,000 元後，被告尚有2 個月又14日（即107 年6 月5 日至同年8 月18日）之租金，合計共8 萬8,258 元未為支付【計算式：36,000×2+（36,000÷31×14）＝88,258，小數點以下四捨五入】，原告請求被告給付此部分積欠之租金，自有理由，至其請求107 年2 、3 月份之欠租，則因抵充而債權消滅，應予駁回。

2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條所明定。又按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。被告於107 年8 月18日系爭租賃契約終止後，即無得對原告主張合法占有系爭房屋之權源，其迄今仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害；且依兩造簽訂之系爭租賃契約，約定被告租賃系爭房屋之租金為每月3萬6,000 元，業如前述，堪認被告無權占有使用系爭房屋所得之利益及原告所受之損害，應為每月3 萬6,000 元無訛，揆諸前揭說明，原告主張被告自107 年8 月19日起，迄至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金之不當得利3 萬6,000 元予原告，為有理由，應予准許。至原告雖請求前揭款項應按月於每月5 日給付，然此部分請求包含尚未發生之不當得利，乃無確定給付期限之債務，原告請求被告應定期於每月5 日前給付，自有未合，應予駁回。

3、綜此，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付8萬8,258 元，及自107 年8 月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬6,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，以系爭房屋所有權人地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠之租金8 萬8,258元，及自107 年8 月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3 萬6,000 元，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告依民法第767 條第1 項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，既經准許，其就同一聲明併依民法第455 條規定而為請求，自無贅予論述必要。末就原告勝訴部分，其所為假執行之聲請，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之，另依職權宣告如被告為原告預供相當之擔保，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

民事第四庭審判長法 官 馬傲霜