臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決

原告

朱孝華

被告

施耀琦

上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國103 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262 條第1 項前段、第2 項定有明文。查，原告於訴訟進行中，於民國（下同）103 年1 月15日當庭撤回被告一翔藥局部份。故此部分既經原告為訴之撤回，因請求已不存在，本院毋庸就此再為裁判，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）被告施耀琦瑜於96年12月1 日與原告簽訂房屋租賃契約，約定原告將所有之門牌號碼臺南市○○區○○00000 號一樓店面（下稱系爭房屋）出租予被告經營一翔藥局及瓦煲火鍋，屆滿另定契約，租賃期間自100 年12月1 日起至103 年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）26,000元，租金應於每月1 日前繳納。

（二）被告於租賃期間有意遷往系爭房屋隔壁196 號營業，遂於102 年7 月2 日以事實不符、原告不明以何回應亦無從回應之信函，逕行於102 年8 月1 日以押租金抵銷為由，拒付租金。至今兩造迄未終止租賃關係，租賃物仍為被告占有，茲租賃契約既無明文可提前終止契約，亦無法定解除契約事由，被告自亦無從主張撤銷契約抗辯。

（三）被告於102 年11月尚使用系爭房屋從事徵才活動，非無權使用租賃物，要無受租賃契約第6 條規範可言，是兩造租賃關係消滅前合於被告使用收益無訛，被告應有給付租金之義務。且承租人即被告於租賃物返還前，尚不得請求出租人即原告返還押租金，亦無從要求出租人期前立字據承諾返還，自亦無從主張期前抵銷租金抗辯。

（四）被告自102 年8 月1 日起即未給付租金，至今已積欠4 個月以上，金額達104,000 元（26,000元×4 個月＝104,000 元），原告曾於102 年12月3 日以存證信函催告被告於5 日內繳納租金，被告仍未給付，為此，爰依法提起本件訴訟。

（五）對被告抗辯之主張：

1.依民法第99條、第235 條規定及最高法院18年上字第1701號民事判例意旨，兩造租約第19條約定：「⒈租賃期間乙方若擬提前遷移他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」，可證乙方即被告應賠償甲方即原告1 個月租金，使得終止租約，然被告至今尚未履行終止條件即主張租約已終止，顯然無據。

2.又兩造租約第7 條明定：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」，被告若擬提出交付之物與契約訂定之內容不符，自不生提出之效力，被告主張原告應付遲延責任，顯然無據。原告102 年11月1 日聯絡被告，是要交付被告所使用同年8 月至10月電費單，卻遭被告拒收且揚言拒繳，因被告拒繳電費現已遭斷電，且依原告之主張兩造租賃契約尚未終止，豈有答應被告點收房屋之道理，被告主張會同點收，顯然無據。

3.依最高法院69年度台上字第2985號民事判例，兩造租約第5 條約定：「⒉乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還店屋後無息退還押租金」，可證押租金係擔保租賃物返還，承租人於租賃物返還前，不得請求出租人返還押租金。又依最高法院78年度台上字第1645號民事判例意旨，原告要以押租金擔保租賃物返還，實具有意義，不能先行答應或立字據承諾還押租金，以免因新的合意類推適用民法第264 條規定主張同時履行抗辯，而變成原告有先返還押租金之義務，失去租賃物之擔保。原告曾於102 年9 月4 日以存證信函質疑被告要求立字據承諾還押租金之正當性，並催繳租金，並無以此函告主張沒收押租金，然被告仍於102 年9 月7 日以存證信函答覆不再回應原告之訊，被告所言原告沒收押租金，顯然無據。

4.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條固有明文，然：但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，同條但書亦有明文，依上開兩造租約第5 條約定，可證其押租金性質為擔保租賃物返還，依債之性質不能抵銷，被告主張抵銷，顯然無據。

（六）並聲明：被告應給付原告104,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

三、被告抗辯則以：

（一）被告固有向原告承租系爭房屋，惟因系爭房屋內部隔間不利於被告經營藥局，雙方多次溝通變更格局，遭原告以安全為由拒絕，被告乃於102 年6 月15日以口頭向原告表示提前終止租約，並告知租期至102 年10月31日止，並於102 年7 月2 日寄發存證信函向原告表示提前終止租約，租約至102 年10月31日止，並請求原告於被告102 年10月31日交還房屋時，一併返還押租保證金66,000元。

（二）兩造租約早於102年10月31日終止，被告早於102年9月30日即將系爭房屋搬空，兩造於102年11月1日會同於租賃房屋所在地點交系爭房屋，惟原告拒絕點交系爭房屋並拒收該屋鑰匙。依民法第234條、第237條規定，原告應負遲延責任，被告並無任何故意或重大過失，故被告不負任何遲延及損害賠償責任。

（三）按最高法院83年度台上字第2108號民事判例意旨，被告提前終止租約係依兩造租約第7條、民法第452條、第450條規定辦理，被告並無違反契約約定之事實，況租約第19條之約定係指特約應受強制執行之事項，兩造租約並未經公證，何來約定應受強制執行之事項？是原告以租約第19條約定主張沒收押租金，於法無據。

（四）被告因不同意原告沒收押租保證金之主張，乃於102年9月7 日以存證信函通知原告以押租保證金抵扣房租，依民法第334條規定，兩造租約業於102年10月31日終止，原告對被告負有交還押租保證金66,000元之債務，被告對原告負有給付102年8月至10月租金及被告同意賠償原告1個月租金損失之債務，共104,000元（26000×4＝104, 000），被告主張互為抵銷，是被告僅需給付原告38,000元（104,000－66,000 ＝38,000），被告願為給付。

（五）並聲明：駁回原告之訴。

四、經查，原告主張之事實，固據其提出房屋租賃契約、存證信函各一件件為證，惟被告抗辯兩造間有上開租賃關係並已合法終止等情外，另以上開情詞置辯。是本件兩造間主要之爭執即在於：（一）被告是否已單方終止上開租賃關係？且被告是否將系爭房屋遷空返還原告？（二)原告可否請求被告給付租金？茲分論如下：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。被告固有向原告承租系爭房屋，惟因系爭房屋內部隔間不利於被告經營藥局，雙方多次溝通變更格局，遭原告以安全為由拒絕，被告乃於102年6月15日以口頭向原告表示提前終止租約，並告知租期至102年10月31日止，並於10 2年7月2日寄發存證信函向原告表示提前終止租約，租約至102年10月31日止，此有被告所提出新市○○○區○○○○000000號及收件回值各一件可證，又依兩造租約第7條「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」、第19條「特約應受強制執行事項：⒈租賃期間乙方若擬提前遷移他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」之約定，可證兩造租約係有當事人之一方得於期限屆滿前終止租約之約定，兩造租約係以「月」定支付期限，依民法第452條、第450條規定，被告至少應於1個月前通知終止租約。被告於102年7月2日發函通知原告提前終止租約，並定於102年10月31日作為租約終止日，兩造租約業於102年10月31日終止，揆諸上開約定，被告在租賃期間若擬提前遷移他處時，被告應賠償原告一個月租金，則被告即可終止租約之主張，應屬可採，則原告主張兩造租約於原告起訴時迄未消滅租賃關係，自不足採。

（二）按民法第309條第1項規定，依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。兩造租約早於102年10月31日終止，被告該日即將系爭房屋搬空，兩造於102年11月1日會同於租賃房屋所在地點交系爭房屋，有被告提出照片八張影本及房屋解約書一件可證，雖原告拒收該屋鑰匙，惟揆諸上開條文，則被告已履行租賃契約終止返還租賃標的物之義務。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。次按押租金者，乃租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，其目的乃在擔保承租人之租賃債務。又此所謂之租賃債務，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者為限。又查原告復未提出其他證據證明被告就系爭租約有何債務不履行之情事，故尚無事證足認原告有何繼續受領押租保證金之依據，被告抗辯押租金與積欠原告租金抵銷，應屬有據。

（三）經查，本件原告固主張被告既有租約存續仍繼續占有使用系爭房屋之違約事實存在，是其自得依約沒收該筆押租金云云，惟揆諸上開說明，被告於租約終止後已交還系爭房屋，是原告前揭主張，尚難採憑。被告主張將其對原告之押租金返還債權與本件原告主張之租金債權抵銷，核無依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情形，應予准許。承上，於被告就押租金返還債權主張抵銷抗辯後，原告所得請求之租金為被告對原告負有給付102年8月至10月租金及被告同意賠償原告1個月租金損失之債務，共104,000元（26000×4＝104, 000），被告主張互為抵銷，是被告僅需給付原告38,000元（104,000－66,000＝38,000）。

五、綜上所述，原告依系爭租約第7條第3項、第9條約定，請求被告給付38,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭