民法 第 452 條（因承租人死亡而終止租約）
承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
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重點摘要民法第452條規定，承租人死亡時，繼承人縱租約定有期限仍得終止，但須依第450條第3項先期通知房東。
Q · 爸媽過世留下的租約，繼承人可以提前解約嗎？
依民法第452條，承租人死亡後，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，無須房東同意。前提是依第450條第3項先期通知：以月定租金者，於每月末日終止，並應於一個月前通知。繼承人若不行使，租約持續存在，租金將自遺產或由繼承人負擔。
白話解讀
爸媽走了，留下的不只是遺產，還有一份房東正在收租的租約。很多繼承人不知道自己被綁住了：定期租約原則上要等到期滿才能結束，繼承人「概括繼承」代表你得繼續繳房租，即使你根本不住那裡、不需要那間房。452條就是替你開的緊急出口。它說：不管租約還剩多久，只要承租人死亡，繼承人可以主動終止。唯一的條件是依照第450條第三項先期通知，也就是在租金週期開始前通知房東。月租的話，月初之前通知，下個月底就能走人。這條存在的道理很簡單：你繼承的是財產關係，不是死者的生活方式。法律不會強迫你為一個你從沒踏進去的房子繼續付租金到約滿。但如果你什麼都不做，租約就這樣跑下去，房租會從遺產裡被扣，或者房東直接找上你要。
法律定性
民法第452條為租賃契約之特別終止規範。當承租人死亡，其租賃上之權利義務雖依概括繼承由繼承人承受，惟法律賦予繼承人單方終止定期租約之形成權，使其不受原承租人租期約定之拘束，行使時須踐行第450條第3項之先期通知義務。
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Q1爸媽過世後租約會自動結束嗎？▾
不會。租約是財產上的法律關係，依民法第1148條由繼承人概括繼承，不因當事人死亡而消滅。你必須主動依452條寄送書面終止通知，租約才會在先期通知期間屆滿後結束。什麼都不做的話，你就是新的承租人，租金照算。
Q2房東說合約沒到期不能退，還要我賠違約金，他說的對嗎？▾
不對。452條明確賦予繼承人終止定期租約的權利，不需要房東同意。違約金條款是約束原承租人提前解約的，繼承人依法定權利終止不構成違約。但你必須遵守第450條第3項的先期通知義務。
Q3我想繼續租可以嗎？一定要終止嗎？▾
可以。452條寫的是繼承人「得」終止，不是「應」終止。想繼續住或繼續經營，保持現狀即可，租金、期限、使用方式都不變。但你繼續租的基礎是繼承，原租約中對承租人不利的條款也一併繼承。
Q4民法452條是什麼？▾
承租人死亡時，繼承人縱租約定有期限仍得單方終止的特別規定，是繼承人面對租約的法定退場權。
Q5承租人死亡租約會消滅嗎？▾
不會，租約依民法1148條由繼承人概括繼承，須繼承人主動依452條終止才結束。
Q6什麼叫先期通知？▾
終止租約前須於法定期間預先通知房東，準用第450條第3項，月租者於一個月前通知、月末終止。
Q7繼承人終止權跟一般解約差在哪？▾
一般定期租約原承租人不能任意提前解約，繼承人卻有法定單方終止權，不需房東同意、不構成違約。
Q8繼承人怎麼終止租約？▾
確認繼承人身分 → 撰寫終止通知（載明死亡事實、依452條終止）→ 依450條第3項算通知期間 → 存證信函寄送 → 結算押金。
Q9終止日期怎麼算？▾
準用第450條第3項，以月定租金者於一個月前通知，租約於該月末日終止。
Q10終止通知書要寫什麼？▾
承租人死亡事實、繼承人身分、依民法452條終止租約之意旨、預計終止日、押金返還與結算請求。
Q11怎麼證明自己是繼承人？▾
備齊死亡證明、戶籍謄本、繼承系統表，連同終止通知一併以存證信函寄送房東。
Q12繼承人終止 vs 房東收回房屋差在哪？▾
452條是繼承人的終止權；土地法100條是出租人的法定收回事由，兩者分屬承租方與出租方。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 原承租人 | 繼承人 |
|---|---|---|
| 終止定期租約 | 原則不可，須依約定或經出租人同意，違反恐負違約金 | 得依民法452條單方終止，不構成違約 |
| 是否需對方同意 | 需出租人同意 | 不需，僅須先期通知 |
| 行使期限 | 受租期拘束 | 本條未設期限，繼承開始後任何時點均可 |
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