臺灣臺中地方法院103年度訴字第1090號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1090號

原告

張文良

訴訟代理人

周進文律師

複代理人

許孟穎

被告

長富國際休閒事業股份有限公司

法定代理人

陳洽湖

被告

王顯智

被告

王盈閔

被告

王芳玲

被告

鄭月娥

被告

王心怡

被告

王榮勛

被告

王金龍

上八人共同訴訟代理人

廖健智律師

複代理人

張家萍律師

被告

何韓任

被告

何芝林

上二人訴訟代理人

李翠珠

上當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年5月18日言詞

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款與第256條分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告提起本訴原第1項聲明請求：「被告長富國際休閒事業股份有限公司應將坐落台中市○○區○○段000○000號建物，其中位於坐落同段114號土地部分之建物（位置及面積以實測為準）遷讓予原告及全體共有人。」；嗣以103年12月22日民事更正訴之聲明狀更正聲明為：「被告長富國際休閒事業股份有限公司應將坐落台中市○○區○○段000○000號建物，如附件所示之台中市中興地政事務所土地複丈成果圖（乙案）編號B、面積0.038097公頃之建物遷讓予原告及全體共有人。」；又於104年3月11日以民事擴張訴之聲明狀增加聲明「⒋被告長富國際休閒事業股份有限公司應將坐落台中市○○區○○段000號、如附件所示之台中市中興地政事務所土地複丈成果圖（乙案）編號A、面積0.030919公頃之土地騰空返還予原告。⒌被告長富國際休閒事業股份有限公司應自民國103年2月15日起至騰空返還前項土地完畢之日止，每月給付原告新台幣270,541元正。」；復於104年5月18日言詞辯論期日當庭撤回上揭擴張部分之聲明，依前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

壹、兩造主張：

一、原告主張

㈠緣坐落台中市○○區○○段000號土地（下稱114號土地）為原告所有，同段115-1、116號土地（下稱115-1、116號土地）為被告何韓任、何芝林各別所有，同段117、118號土地（下稱117、118號土地）為第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）及被告王榮勛、王金龍所有；另同段863、864號建物（下稱系爭建物）則位於系爭114、115-1、116、117、118號土地上，而系爭建物由原告、第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、被告王榮勛、被告王金龍、被告何韓任、被告何芝林、被告王心怡（按：王心怡係於99年3月30日以贈與名義取得863號建物15/100之權利範圍）、被告鄭月娥（按：鄭月娥係於99年3月30日以贈與名義取得864號建物30/100之權利範圍）共有。

㈡查原告、第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、被告王榮勛、被告王金龍、被告何韓任、被告何芝林曾於95年2月15日將系爭建物出租予訴外人林世彬、此有95年2月15日公證之房屋租賃契約書（下稱原租約）可稽，租期自95年2月15日起至103年2月14日止。又系爭建物所坐落之基地（即114、115-1、116、117、118號土地）為原告與被告王榮勛等人各別所有，是該等土地本可自行管理使用，但因訴外人林世彬係為經營汽車旅館或茶藝館而承租建物，且該建物須有相當面積，始敷使用，故原告與被告等人始以114、115-1、116、117、118號土地作為申請同一建照、使用執照之基地，而於114、115-1、116、117 、118號土地上興建系爭建物，待系爭建物取得使用執照辦理保存登記時，再以原告與被告等人共有，是原告與被告等人出資興建系爭建物，目的係作為出租予訴外人林世彬之用甚明。

㈢如上所述，原告與被告王榮勛等人出資興建系爭建物，並成為系爭建物之共有人，其目的在將系爭建物出租予訴外人林世彬經營汽車旅館或茶藝館，從而，如原租約因租期屆滿而消滅或合法提前終止原租約者，原告與被告王榮勛等人共有系爭建物之目的即已消滅，系爭建物應行拆除，俾114、115-1、116、117、118號土地得回復原告與被告王榮勛等人可各自使用之狀態，此本為解釋上之當然，而為杜絕爭議，原告乃與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、被告王榮勛、王金龍於93年4月18日簽立協議書（參原證4）；原告與被告何韓任、何芝林於93年5月12日簽立協議書（參原證5），將該等意旨約定明確，即原租約租期屆滿或合法提前終止者，如原承租人林世斌未依約拆屋還地（參原租約第八條：林世斌須拆屋還地），原告與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡等人繼承）、被告王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林得各自拆除系爭建物（原告得拆除占用114號土地之系爭建物；被告何韓任、何芝林得拆除占用115-1、116號土地之系爭建物；被告王金龍、王顯智、王盈閔、王芳玲、鄭月娥得拆除占用117、118號土地之系爭建物）。

㈣又查原租約由訴外人林世彬以承租人身分簽立後，訴外人林世彬係將系爭建物交付被告長富國際休閒事業股份有限公司（下稱長富公司）經營汽車旅館，原租約租期屆滿前，被告王榮勛、王金龍等人曾向原告表示，被告長富公司要求於原租約租期屆滿後除了租期租金外，其餘比照原租約出租予長富公司，長富公司負責人陳洽湖及其經理翁臣裕亦多次造訪原告，為此，原告與被告何韓任、何芝林（以下合稱何家）、被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍（以下合稱王家）、長富公司有多次協調，茲將協調時間及內容說明如下：

⒈102年11月27日晚間8時許：在系爭建物所經營之璽朵汽車旅館房間內，原告、何家（由何文杰代表）、王家（由廖金泰代表）及長富公司（陳洽湖及其經理翁臣裕到場）商談出租事宜，何家要求租金提高每地坪每月新臺幣（下同）1,000元，長富公司負責人陳洽湖及其經理翁臣裕提議每地坪每月850元，原告及王家同意每地坪每月850元，因租金數額未一致，續約事宜留待其後再行協商。但原告、何家、王家及長富公司負責人陳洽湖及其經理翁臣裕於該協調過程皆表示，如租金談妥者，會簽署與原證4、5相同內容之協議書，俾與長富公司之租約期間屆滿後，如長富公司未拆屋還地者，原告、何家、王家得自行拆除占用各自土地之地上建物。

⒉103年1月5日晚間7時許：在系爭建物所經營之璽朵汽車旅館辦公室內，原告（由張文良及何淑珍出席）、何家（由何文杰代表）、王家（由王榮勛及廖金泰代表）、長富公司（陳洽湖及其經理翁臣裕到場）再度討論租約事宜，何家答應每地坪每月租金850元，至此，原告、何家、王家及長富公司對於租金數額並無不同。但原告及何家要求簽署與原證4、5相同內容之協議書，惟王家並不同意簽書面，只口頭答應租約終止後可各自自拆，因原告、何家不同意而無法完成出租事宜。

⒊103年1月10日晚上9時許：在系爭建物所經營之璽朵汽車旅館辦公室內，原告、何家（何文杰及何韓任到場）、王家（由廖金泰代表）及長富公司（陳洽湖及其經理翁臣裕到場）商討，如原告、何家、王家同意租約，租約期間屆滿後如長富公司未拆屋還地，原告、何家、王家得自行拆除占用各自土地之地上建物及何家所有土地防火巷問題之相關事宜，但王家仍不同意簽與原證4、5相同內容之協議書，王家並揚言，如原告與何家不同意續約者，依民法第820條規定，王家可逕自與長富公司簽訂契約，原告當場表明不同意王家與長富公司如此辦理。後原告為使法律關係明確，乃於103年2月7日以存證信函（台中大全街郵局第87號存證信函）通知訴外人林世彬及被告長富公司負責人陳洽湖等人，表明期滿不再續租。

㈤惟查訴外人林世彬於原租約租期屆滿後未遷讓系爭建物予原告，被告長富公司則於103年3月5日以存證信函（台中西屯郵局第251號存證信函）表示，被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍等人依民法第820條第1項規定，已與被告長富公司就系爭建物另立租約，並以該存證信函要求原告前往其處所領取租金云云，後原告未前往領取，被告長富公司將該等租金提存於鈞院（103年度存字第0602號）。

㈥按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，固為民法第820條第1項所明定，然依民法第820條第1項規定之文義「除契約另有約定外」，必共有人就共有物之管理未有約定時，始有民法第820條第1項規定之適用；亦即由共有人過半數及其應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二（其人數不予計算）之同意管理共有物者，係屬共有物管理之補充規定，該補充規定之適用，須共有人未就共有物之管理訂有契約為要件，如共有人已就共有物之管理訂有契約者，即應以該契約管理共有物，無再適用民法第820條第1項規定，由共有人過半數及其應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二（其人數不予計算）之同意管理共有物，其理甚明。查上開原證4、5協議書已約定原租約租期屆滿或合法提前終止，原告與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、被告王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林得各自拆除系爭建物（即原告得拆除占用114號土地之系爭建物；被告何韓任、何芝林得拆除占用115-1、116號土地之系爭建物；被告王顯智、王盈閔、王芳玲、鄭月娥、王榮勛、王金龍得拆除占用117、118號土地之系爭建物），以回復系爭114、115-1、116、117、118號土地得由原告與被告榮勛等人各自使用之狀態，是上開原證4、5協議書係屬民法第820條第1項規定「契約另有約定」，亦即原告與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲繼承）、王榮勛、王心怡（由王榮勛贈與）、鄭月娥（由王榮勛贈與）、王金龍、何韓任、何芝林就系爭建物之管理，已有明確約定，則本件顯無民法第820條第1項規定適用之餘地。

㈦承上，原告與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林就共有系爭建物之管理已以原證4、5協議書為約定，被告長富公司對此亦早已知悉（按：王家曾有某些人否認或爭執原證4、5協議書之存在，原告因此早已將原證4、5協議書影本交付長富公司經理翁臣裕，以供王家及長富公司傳閱），本件並無民法第820條第1項規定適用，被告長富公司與被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍等人所簽訂之租賃契約，及被告長富公司之後另與何家所簽訂之租賃契約，對於原告不生效力，故被告長富公司無權占有系爭建物，原告自得依據民法第820條第5項規定，以訴之聲明第1項請求被告長富公司將系爭建物遷讓返還原告及全體共有人，並依據民法第767條規定訴請被告長富公司將系爭114號土地遷讓返還原告，洵屬有據，另以上開訴之聲明第3項請求被告長富公司給付相當於租金之不當得利（按：比照長富公司與王家、何家分別簽立之租賃契約書，即以每地坪每月850元計算相當於租金之不當得利，而原告所有之系爭114號土地面積為690.16平方公尺，是原告得請求之不當得利即為177,457元）。另上開原證4、5協議書係屬民法第820條第1項規定「契約另有約定」，依該協議書，原告應可就共有之系爭建物占用114號土地部分拆除，惟因被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林違背原證4、5協議書而將系爭建物先後各自出租予被告長富公司，此兩份租約對於原告固不生效力，但被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林拒絕原告依原證4、5協議書拆除系爭建物占用114號土地部分甚明，故原告爰依原證4、5協議書約定，為訴之聲明第2項之請求。

㈧本件由鈞院囑託台中市中興地政事務所為現場測量並製作土地複丈成果圖二份，其中如附件所示土地複丈成果圖（乙案）編號B、面積0.038097公頃之建物即為坐落原告所有台中市○○區○○段000號土地上之建物，就此爰依上開測量結果為本件聲明之依據。另查本件被告何韓任、何芝林亦同意本件原告之請求，顯見本件糾紛係被告王榮勛、王金龍、王顯智、王盈閔、王芳玲等人為自己利益而違反原證4協議書約定所造成，併予敘明。並聲明：

⒈被告長富國際休閒事業股份有限公司應將坐落台中市○○區○○段000○000號建物，如附件所示之台中市中興地政事務所土地複丈成果圖（乙案）編號B、面積0.038097公頃之建物遷讓予原告及全體共有人。

⒉被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林應容許原告拆除前項之建物。

⒊被告長富國際休閒事業股份有限公司應自103年2月15日起至遷讓第1項建物、土地完畢之日止，每月給付原告177,000元。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌原告願供擔保，請宣告准予假執行。

㈨對於被告抗辯之陳述略以：

⒈關於原告與第三人王榮浩及被告王榮勛、王金龍於93年4月18日簽立原證4協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由原告拆除並負擔拆除費用，坐落117、118號土地上之房屋由王榮浩、王榮勛、王金龍拆除並負擔拆除費用）。」；原告與被告何韓任、何芝林於93年5月12日簽立原證5協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由原告拆除並負擔拆除費用，坐落116、115之1號土地上之房屋由何韓任、何芝林拆除並負擔拆除費用）。」；原告並依據該原證4、5協議書，原告、第三人王榮浩、被告王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林將系爭建物以原證3之95年2月15日公證之房屋租賃契約書出租予訴外人林世彬，租期自95年2月15日起至103年2月14日止，此為兩造所不爭執。

⒉矧查，原租約之租期屆滿後，原告與被告王金龍、鄭月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔、何韓任、何芝林就系爭建物是否繼續出租予長富公司，並未達成合意。且被告長富公司事先已知悉原告與第三人王榮浩及被告王榮勛、王金龍訂有原證4協議書；與被告何韓任、何芝林訂有原證5協議書，卻仍於103年1月17日與被告王金龍、鄭月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔就系爭建物及117、118號土地訂立被證1之租賃契約；又於103年3月5日與被告何韓任、何芝林就系爭建物及115-1、116號土地訂立被證2之租賃契約。故本件之爭點在於，被告長富公司明知原證4、5協議書之存在，卻仍訂立被證1、2租賃契約，此被證1、2租賃契約能否拘束原告？就此，被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍等人雖抗辯，渠等係依據民法第820條第1項規定將系爭建物出租予被告長富公司，原告應受被證1、2租賃契約之拘束云云。然查：

①按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，固為民法第820條第1項所明定，然依民法第820條第1項規定之文義「除契約另有約定外」，必共有人就共有物之管理未有約定時，始有民法第820條第1項規定之適用；亦即，由共有人過半數及其應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二（其人數不予計算）之同意管理共有物者，係屬共有物管理之補充規定，該補充規定之適用，須共有人未就共有物之管理訂有契約為要件，如共有人已就共有物之管理訂有契約者，即應以該契約管理共有物，無再適用民法第820條第1項規定，由共有人過半數及其應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二（其人數不予計算）之同意管理共有物，其理甚明。

②查上開原證4、5協議書之約定即屬民法第820條第1項規定「契約另有約定」，亦即原告與第三人王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲繼承）及被告王榮勛、王心怡（由王榮勛贈與）、鄭月娥（由王榮勛贈與）、王金龍、何韓任、何芝林就系爭建物之管理，已有明確約定，則本件顯無民法第820條第1項規定適用之餘地。

③又查被告長富公司訂立被證1、2租賃契約前，已知悉原證4、5協議書之存在，故本件並無民法第820條第1項規定適用，被告長富公司與被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍等人所簽訂之租賃契約，及被告長富公司之後另與何家所簽訂之租賃契約，對於原告均不生效力。是被告長富公司係無權占有系爭建物，原告依據民法第820條第5項規定，請求被告長富公司將系爭建物遷讓返還原告及全體共有人，並依據民法第767條規定訴請被告長富公司將114號土地遷讓返還原告，洵屬有據。

④再者，原證4及原證5協議書縱使不屬民法第820條第1項規定「除契約另有約定外」之契約，而屬於被告所抗辯之民法第819條第2項規定共有物處分之約定，但「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」固為民法第819條第2項所明定，惟「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」為土地法第34條之1第1項所明定，原證4、5協議書之訂立係符合土地法第34條之1第1項規定之人數及比例，從而，原證4、5協議書縱使屬於被告所抗辯之民法第819條第2項規定共有物處分之約定，仍屬有效。

二、被告則略以：

㈠被告長富公司、王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍部分：

⒈本件原告起訴略以：「…但原告、何家、王家及長富公司陳洽湖及其經理翁臣裕於該協調過程皆表示，如租金談妥者，會簽署與原證4、5相同內容之協議書，俾與長富公司之租約期間屆滿後，如長富公司未拆屋還地者，原告、何家、王家得自行拆除占用各自土地之地上建物」；「但原告、何家要求簽署與原證4、5相同內容之協議書，但王家並不同意簽書面，只口頭答應租約終止後可各自自拆，原告、何家不同意而無法完成出租事宜」等均與事實不符。查被告長富公司雖誠意出席協調會，然亦表明長富公司就租賃期滿是否拆除房屋相關事宜，實無從置喙；又查被告王家亦從未作出租約終止後同意共有人各自拆除土地上部分建物之意思表示，甚而因此共有人無法同時簽訂租賃契約，種下引發本件爭訟之原因，原告所述與事實不符，先予敘明。

⒉查原告與被告王榮勛等人共有系爭建物，為雙方所不爭執，原告無非是以本件共有人間就共有物之管理訂有契約(即原證4、5協議書)無從適用民法第820條第1項為理由，主張長富公司無權占有，訴請被告王家及何家等遷讓房屋並容忍原告拆除系爭建物之一部，惟查：

①系爭建物拆除應適用民法第819條之規定，原告未獲全體共有人同意，不得拆除系爭建物之一部：

⑴按「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，民法第819條第2項、第820條第1項定有明文。

⑵次按「拆除房屋，係事實上之處分行為」，此有最高法院80年台上字第1041號民事判決及最高法院71年台上字第583號民事判決可稽。是原告主張拆除系爭建物之一部，將導致系爭建物不具獨立之經濟效用及經濟價值，根本並非民法第820條之管理行為，而係民法第819條第2項之共有物處分，應得共有人全體同意始得為之。現本件被告王家拒絕同意原告拆除系爭建物之主張，是原告自不得為拆除系爭建物一部之處分行為。

②被告王家及何家分別與長富公司簽訂租賃契約，已達民法第820條第1項多數決，是系爭建物出租長富公司實符合法律規定而為有權占有，並無遷讓房屋之必要：

⑴按民法第820條第1項之規定，共有物之管理依多數決為之，係基於促使共有物有效利用之目的而制定。查被告王家(系爭建物權利範圍共64/100)及何家(系爭建物權利範圍14/100)分別與長富公司於103年1月17日及103年3月5日簽立房屋租賃契約書。其中，被告王家與長富公司簽立以「台中市○○區○○○街00號(惠安段863建號)房屋全部及台中市○○區○○○街00號(惠安段864建號)房屋全部」為租賃標的物之租賃契約(請參被證一)，王家占共有人人數11分之7且應有部分為100分之64，已達共有人過半數及其應有部分合計過半數同意之多數決門檻，故系爭建物已依法出租予被告長富公司。

⑵再者，被告何家與長富公司租賃契約之房屋標示雖以房屋建號權利範圍標示之，惟參酌上開被證一、二租賃契約之租賃期間均為103年2月15日至109年2月14日止，及原證三房屋租賃契約書標示方法，足認何家亦有出租共有物予長富公司之默示同意，併予敘明。故系爭出租共有物之管理方法既屬合法，被告長富公司則為有權占有，且長富公司業已提存租金於鈞院，故原告不得要求被告長富公司遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利。

③民法第820條第1項「除契約另有約定」者，係指分管契約而言，而原證4、5協議書並非分管契約，原告不得爰此主張：

⑴「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之」（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。

⑵查原告提出之原證四、五協議書，內容僅係租約屆滿時，倘若訴外人林世彬未依約定拆除，共有人應如何回復原狀之約定。與共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之「分管契約」性質迥然不同，實非民法第820條第1項「除契約另有約定」之適用客體，故原告主張要不可採。

⑶再查，上開協議書文字係載「如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除，費用各自負擔…」，亦非謂租期到期一定得拆遷房屋，而是指共有人與訴外人林世彬租約到期或提前終止後，若共有人「欲使」並「為約定」拆除房屋，而林世彬不從時之處理方式，故今共有人王家並不具使系爭建物拆除之意願及約定，自無從符合本條款。

⒊被告長富公司就系爭建物之全部為有權占有，故原告依民法第820條第5項、第767條、第179條規定請求被告長富公司遷讓系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，均無理由：

①按「共有物之管理，除契約另有約定者外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項定有明文。出租，為共有物管理行為，是共有之物已由共有人過半數之同意與第三人訂立共有物租賃契約，未參與締約之其他共有人仍應受其拘束。…系爭96號建物已由共有人何子芳(由何佩如出名)、何子青過半數之同意與被上訴人訂立共有物租賃契約，上訴人雖未參與締約，仍應受其拘束。是上訴人主張被上訴人無法律上之原因，受有利益致其受有損害，應依民法第179條規定，給付相當於租金之不當得利云云，無可採信。…被上訴人抗辯其已與系爭96號建物過半數之共有人簽訂租賃契約，非無法律上之原因占用系爭96號建物，應可採信。」，台灣高等法院102年度上字第1192號民事判決足資參照。

②經查，被告長富公司業於103年1月17日及同年3月5日分別與被告王家(權利範圍64/100)及何家(權力範圍14/100)就系爭建物簽訂租賃契約。再者，共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820第1項規定管理權能之範圍，是以系爭建物之共有人等，同意將系爭建物出租與被告長富公司之應有部分已達78/100，故依民法第820條第1項規定，系爭建物之租賃契約乃合法有效，依上開法文規定以及實務見解，其效力並及於他共有人即本件原告，亦即原告應受上開租賃契約之拘束，是被告長富公司就系爭建物之全部具備合法占有權源。

③另原告聲稱本件因共有人間訂有分管契約而無民法第820條第1項規定之適用，並無理由。蓋所謂「共有物之分管契約」係指「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者」，最高法院83年度台上字第1377號民事判決可參。惟查原告所提出原證4、原證5協議書之內容，並非各共有人就系爭建物劃定範圍各自占用之情形，故與分管契約之要件實然有別；再者，該兩份協議書簽訂日期為93年，倘若該協議書為原告所稱之分管契約，而再無民法第820條第1項之適用，則何以原告再主張其95年依民法第820條第1項規定出租與第三人林世彬之租賃契約為有效，此豈非矛盾之主張。顯證原證4、原證5之協議書，其性質並非共有物之分管契約至明，原告之主張並無理由，故本件仍有民法第820條第1項之適用。

④基此，被告王家、何家與長富公司間簽訂之租賃契約因符合民法第820條第1項之規定且無除外規定之適用，自屬合法有效，故被告長富公司就系爭建物之全部具合法占有使用權源，此租賃契約之效力並及於原告，原告應受該租賃契約效力之拘束，不得再向被告長富公司主張無權占用，是原告請求長富公司遷讓系爭建物，洵無理由。

⒋次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423條明文定之。復按「租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，出租人免其以該房屋出租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然從此消滅。至房屋承租人對於房屋之基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失而消滅，即無獨立使用之權。」，最高法院81年度台上字第2925號民事判決要旨，足資參照。

⒌綜上所述，並參上開相關法律規定及最高法院要旨之反面解釋可知，房屋出租人(亦即原告、被告王顯智、王盈閔、王芳玲、鄭月娥、王心怡、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林)對承租人即被告長富公司負有於租賃關係存續中，保持系爭建物合於約定使用、收益狀態之義務；而系爭建物承租人長富公司，對於出租人所有之房屋基地(即系爭114、115-1、116、117、118 地號土地)得因合法使用房屋而使用之。是以，無論系爭房屋之共有人等內部關係所簽立之原證4、原證5協議書效力以及其法律效果為何，終究不得執此對抗外部第三人即被告長富公司，故原告請求被告長富公司遷讓房屋、給付相當於租金之不當得利以及將土地騰空返還原告，均無理由。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告等願供擔保請准免為假執行。

㈡被告何韓任、何芝林部分：同意原告之請求，至於拆除期限則同意至租約期限屆滿時（即109年2月14日）為止。

貳、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：

一、兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）：

㈠坐落臺中市○○區○○段000 號土地（以下簡稱114 號土地）為原告所有，同段115-1 、116 號土地（以下簡稱115-1、116 號土地）為被告何韓任、何芝林各別所有，同段117、118 號土地（以下簡稱117 、118 號土地）原為被告王榮浩、王榮勛、王金龍所有，王榮浩死亡後，其應有部分由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承。

㈡坐落臺中市○○區○○段000 ○000 號建物（以下簡稱系爭建物則位於114 、115-1 、116 、117 、118 號土地上，系爭建物由原告、被告王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任「何芝林、王心怡（於99年3 月30日以贈與名義取得863 號建物15/100之權利範圍）、鄭月娥（於99年3 月30日以贈與名義取得864 號建物30/100之權利範圍）共有，王榮浩死亡後，其應有部分由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承。

㈢原告、被告王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林將系爭建物以原證3 之95年2 月15日公證之房屋租賃契約書出租予訴外人林世彬，租期自95年2 月15日起至103 年2 月14日止。

㈣原告與王榮浩、王榮勛、王金龍於93年4 月18日簽立原證4協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除用，坐落117 、118號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」。

㈤原告與被告何韓任、何芝林於93年5 月12日簽立原證5 協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期滿屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114 號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除費用，坐落116 、115-1號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」。

㈥被告長富國際休閒事業股份有限公司（以下簡稱長富公司）於103 年1 月17日與被告王金龍、鄭月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔就系爭房屋及117 、118 號土地訂立被證1租賃契約。

㈦被告長富公司於103 年3 月5 日與被告何韓任、何芝林就系爭房屋及115-1、116號土地訂立被證2租賃契約。

㈧被告長富公司訂立上開被證1 及被證2 租賃契約前，已知悉原告與王榮浩、王榮勛、王金龍訂有原證4 協議書；與被告何韓任、何芝林訂有原證5協議書。

㈨原告於103 年2 月7 日以原證6 存證信函通知林世彬、被告長富公司、王金龍、正月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔、何韓任、何芝林，於原證3 房屋租賃契約之租期屆滿後，不再續租。

二、兩造爭執之事項：

㈠被告長富公司與被告王金龍、鄭月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔、何韓任、何芝林，證1 、被證2 就系爭房屋所訂立之租賃契約能否拘束原告？

㈡原證4 及原證5 協議書係屬民法第820 條第1 項規定除契約另有約定外」之分管契約？抑或為民法第819 條第2 項規定共有物處分之同意？

㈢原證4 及原證5 協議書如屬民法第820 條第1 項規定「除契約另有約定外」之分管契約，原證4 及原證5 協議書是否發生分管契約之效力？

㈣原證4 及原證5 協議書如屬民法第819 條第2 項規定共有物處分之同意，原證4 及原證5 協議書是否發生共有物處分之同意之效力？

㈤原告張文良依民法第820 條第5 項、民法第767 條之規定，請求被告長富公司將系爭建物遷讓返還全體共有人，是否有理由？

㈥原告張文良依民法第179 條規定，請求被告長富公司給付相當於租金之不當得利，是否有理由？

㈦原告張文良主張被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林容許原告拆除坐落於114 地號土地之建物，是否有理由？

參、得心證之理由：

一、原告主張坐落臺中市○○區○○段000號土地（以下簡稱114號土地）為原告所有，同段115-1、116號土地（以下簡稱115-1、116號土地）為被告何韓任、何芝林各別所有，同段117、118號土地（以下簡稱117、118號土地）原為被告王榮浩、王榮勛、王金龍所有，王榮浩死亡後，其應有部分由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承；坐落臺中市○○區○○段000○000號建物（以下簡稱系爭建物）則位於114、115-1、116、117、118號土地上，系爭建物由原告、被告王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任「何芝林、王心怡（於99年3月30日以贈與名義取得863號建物15/100之權利範圍）、鄭月娥（於99年3月30日以贈與名義取得864號建物30/100之權利範圍）共有，王榮浩死亡後，其應有部分由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承；原告、被告王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林將系爭建物以原證3之95年2月15日公證之房屋租賃契約書出租予訴外人林世彬，租期自95年2月15日起至103年2月14日止；原告於103年2月7日以原證6存證信函通知林世彬、被告長富公司、王金龍、正月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔、何韓任、何芝林，於原證3房屋租賃契約之租期屆滿後，不再續租之事實，業據其提出上開土地登記簿謄本、建物登記簿、房屋租賃契約書及台中大全街郵局第87號存證信函等件為證，上情並為被告所不爭，堪認上開林世彬與原告等出租人間所訂原證3之95年2月15日公證之房屋租賃契約，業已於103年2月14日因租期屆滿而終止，則承租人林世彬依上開原證3之房屋租賃契約書第8條約定，自應負拆除所有地上物（含建物），將土地回復原狀，騰空交還原告等出租人之義務。又因原租約由林世彬以承租人身分簽立後，林世彬係將系爭建物交付被告長富公司經營汽車旅館，而為直接占有人，原租約既已租期屆滿，被告長富公司猶繼續占有系爭房屋，即屬無權占有。從而，原告依民法第820條第5項、民法第767條之規定，請求被告長富公司將系爭建物遷讓返還予原告及全體共有人，即屬有據。

二、又被告長富公司固曾於103年1月17日與被告王金龍、鄭月娥、王榮勛、王心怡、王顯智、王芳玲、王盈閔就系爭房屋及117、118號土地訂立被證1租賃契約，租期自103年2月15日起至109年2月14日止；復於103年3月5日與被告何韓任、何芝林就系爭房屋及115-1、116號土地訂立被證2租賃契約，租期自103年2月15日起至109年2月14日止，此亦有上開被證1、2租賃契約存卷可稽，被告等並執此為辯。惟觀諸卷附原證4協議書及原證5協議書等內容所載，可知原告與王榮浩（已歿，由被告王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、王榮勛、王金龍業已於93年4月18日簽立原證4協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除用，坐落117、118號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」；原告與被告何韓任、何芝林復於93年5月12日簽立原證5協議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期滿屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除費用，坐落116、115-1號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」，且被告長富公司訂立上開被證1及被證2租賃契約前，已知悉原告與王榮浩、王榮勛、王金龍訂有原證4協議書；與被告何韓任、何芝林訂有原證5協議書，上情均為被告長富公司等人所不爭，揆諸上開處分系爭建物之特別約定，不僅對系爭建物全體共有人發生效力，其對明知上開原證4協議書及原證5協議書等內容之被告長富公司亦有其拘束力，蓋依上開原證4協議書及原證5協議書等內容，原告本即得就坐落系爭114號土地上之房屋逕予拆除，被告長富公司既知原告有此處分力，其自不得援上開被證1、2租賃契約之約定以對抗原告，其自屬無權占有。又原告主張被告確有無權占用坐落系爭114號土地上之房屋《即如附圖所示之台中市中興地政事務所土地複丈成果圖（乙案）編號B、面積0.038097公頃之建物》部分等情，業經本院會同臺中市中興地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，並製有勘驗筆錄及囑託臺中市中興地政事務所繪製如附圖即臺中市中興地政事務所103年10月30日土地複丈成果圖（乙案）附卷可憑，即被告長富公司對其為現占有人等情亦無爭執，是依本院調查證據之結果，堪信原告此部分之主張為真實，則被告猶執前詞抗辯，洵無足採。從而，原告依民法第820條第5項、民法第767條之規定，請求被告長富公司應將系爭坐落台中市○○區○○段○000地號土地上建物（即同上段863、864號建物），如附圖即台中市中興地政事務所103年10月30日土地複丈成果圖（乙案）所示編號B、面積0.038097公頃部分之建物遷讓返還予原告及全體共有人，自屬有據，爰判決如主文第1項所示。復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條及第181條亦分別定有明文。查系爭租約屆期終止後，被告長富公司未依約搬遷，其無權占用系爭房屋，顯然獲得相當於租金之利益，原告並受有無法使用系爭房屋之損害（相當於租金之損失），且二者間具直接因果關係，此觀最高法院61年度台上字第1695號及61年度台再字第174號判例要旨亦明。而觀諸上開被告長富公司與王家、何家分別簽立之被證一及被證二租賃契約書第3條租金數額約定，可知其計算租金之基礎係以出租人即系爭房屋共有人之應有部分比例計算每位出租人每月得收取之租金數額，依此計算基礎，原告就系爭房屋之應有部分比例為22/100，是本院依被證一租賃契約書第3條租金數額換算，被告獲有每月相當於租金之不當得利計為178,303元（計算式：518700÷64＝8104.6875;8104.6875×22＝178,303），是原告就此請求被告每月應給付原告177,000元之不當得利，自屬有據。從而，原告依不當得利之法律關係，憑以訴請被告長富公司應自103年2月15日起至遷讓返還第1項建物完畢之日止，每月給付原告177,000元，亦為有理由，爰判決如主文第3項所示。又承前述可知，上開林世彬與原告等出租人間所訂原證3之95年2月15日公證之房屋租賃契約，業已於103年2月14日因租期屆滿而終止，而依上開原證4協議書及原證5協議書等內容，原告於系爭租約終止後本即得就坐落系爭114地號土地上之房屋逕予拆除。從而，原告憑以訴請被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林應容許原告拆除前開主文第1項所示之建物，亦屬有據，爰判決如主文第2項所示。

三、綜上所述，被告前揭抗辯，均無可採，是依本院調查證據之結果，本件仍應以原告之主張，較可採信為真實。從而，原告憑以訴請被告長富公司應將系爭坐落台中市○○區○○段○000地號土地上建物（即同上段863、864號建物），如附圖即台中市中興地政事務所103年10月30日土地複丈成果圖（乙案）所示編號B、面積0.038097公頃部分之建物遷讓返還予原告及全體共有人；被告王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡、鄭月娥、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林應容許原告拆除前項之建物；被告長富公司應自103年2月15日起至遷讓返還第1項建物完畢之日止，每月給付原告177,000元，均為有理由，應予准許。

四、原告之訴為有理由，已如前述，則兩造就上開主文第1、3項部分分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至上開主文第2項部分，不宜為假執行之宣告，原告此部分假執行之聲請應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

肆、訴訟費用之負擔、假執行及免為假執行宣告之依據：依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。