臺灣臺中地方法院105年度訴字第2985號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2985號

原告

吳明桐

訴訟代理人

袁烈輝律師

訴訟代理人

江健鋒律師

上一人複代理人

蘇靜雅律師

被告

邱林秀雲

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訴法第255條第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告起訴聲明為：「被告應將坐落於臺中市○○區○○段○00000地號土地上（下稱系爭土地）門牌號碼台中市○○區○○路000號旁以鐵皮覆蓋之建物上三支角鋼及其間四片鐵門拆除（面積以實測為準），並將該建物騰空遷讓交還原告。被告應自民國105年9月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,000元。」嗣於106年3月2日之言詞辯論期日變更聲明為：「被告應將坐落系爭土地上如臺中市豐原地政事務所鑑測日期105年12月19日之土地複丈圖（下稱附圖）所示A著色部分面積30平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。被告應給付原告35,000元，即自更正聲明辯論意旨狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自105年2月16日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告7,000元。原告願供擔保請准宣告假執行。」被告就原告訴之變更未異議而為言詞辯論，視為同意原告訴之變更，依上開民事訴訟法規定，原告訴之變更應予准許，先為敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠系爭土地為原告所有，系爭土地上有門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋及該房屋旁空地。原告於92年間在系爭土地空地部分搭建木片棚架，嗣於93年11月15日將該木片棚架所占用系爭土地範圍出租予訴外人張茂林，張茂林則於棚架邊緣裝設3支角鋼結構，張茂林於94年4月間將該角鋼結構出售予被告，被告則於94年4月間向原告定期承租該角鋼建物坐落系爭土地部分，即附圖A著色部分土地，被告於角鋼結構陸續增設鐵皮圍牆、鋼架屋頂及鐵門，該地上物已有建物功能及外觀（下稱系爭建物），兩造則就系爭建物坐落系爭土地部分訂定定期租約。原告於前次租約到期後擬收回被告承租之土地，惟因被告希望續租，原告遂特別告知被告只再出租1年，兩造並簽訂租約租賃期間自104年9月14日至105年9月15日止，租金為每月7,000元之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。詎被告於系爭租賃契約屆期後，仍繼續無權占有系爭土地如附圖A著色部分土地，拒不返還。

㈡至被告抗辯原告同意將系爭土地出租予被告，租期至被告不營業為止，租賃契約並無租期之記載，且被告亦已將105年9、10月之租金提存至本院提存所，系爭租賃契約為不定期租賃契約等語。原告否認被告之抗辯，觀之系爭租賃契約第2條已載明租約期限至105年9月15日止，且原告已有特別告知系爭土地只再續租1年，系爭租賃契約第7條後方附約載明：「契約終止或租賃期滿，乙方（即被告）不得藉故其設備無法搬遷為由，拖延搬遷」，是系爭租賃契約期滿後，租賃關係即消滅，自不發生不定期限繼續契約之問題，縱被告因原告拒絕受領租金，而至本院提存21000元，兩造亦不生新租賃關係。爰依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭土地上如附圖A著色部分面積30平方公尺建物拆除，並將上開土地返還原告。又被告無權占用系爭土地如附圖A著色，可獲得相當於約定租金之利益，而其占用並無法律上原因，且致原告受有損害，原告自得依不當得利法律關係，請求被告返還相當於約定租金之不當得利，系爭土地如A著色部分土地每月租金為7,000元，被告自租期屆滿即105年9月16日起至106年2月15日止，5個月相當於租金之不當得利共35,000元，及自106年2月16日起至返還系爭土地止，每月應給付不當得利數額為7,000元。並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖A著色部分30平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。⒉被告應給付原告35,000元，即自更正聲明辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自105年2月16日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告7,000元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告於93年10月18日將系爭土地空地部分出租予張茂林，原告與張茂林租賃契約書第1條，即有同意張茂林搭建臨時建物無定期限使用之約定，張茂林於系爭土地上搭建坪數9.075坪之角鋼結構及鐵門等地上物，並於94年4月27日將上開地上物出售予被告，原告與張茂林間就系爭土地之無期限租賃契約，依民法第426條之1規定及原告同意，已同時轉租予被告，故兩造就系爭土地如附圖A著色部分有無期限租賃契約存在。另被告分別於105年9月29日、105年10月24日及105年12月30日各提存7,000元給付予原告，且被告與原告簽訂租約時有交付押租金20,000元，均應與原告請求租金扣抵。

㈡又系爭土地如附圖A著色部分面積為30平方公尺，被告所有建物如附圖所示B廣告凸出物並非位於系爭土地上，原告起訴狀稱系爭土地出租與被告部分為50平方公尺，與事實不符，而原告自94年4月27日起至105年9月15日止，每月多收取土地面積約15平方公尺之租金共計268,390元，屬不當得利，且應加計利息68,083元，總計應返還被告336,473元及至清償日止按年息百分之5計算之利息，此均作為抵付被告日後之土地租金，故被告就土地租金已給付至107年4月30日。另系爭土地105年1月當期申報地價為每平方公尺11,120元，是系爭土地如附圖A著色部分之租金應為2,780元（計算式：11,120×30（平方公尺）×10%÷12＝2,780）。又原告進入被告店內竊盜電表、剪斷電源及水管致被告無法營業，系爭土地之租金應減為每月1,200元等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：

㈠不爭執事項：

⒈系爭土地為原告所有。

⒉系爭土地如附圖A著色部分面積30平方公尺土地出租予被告，租金每月7,000元，押租金為2萬元。

⒊原告出租前於系爭土地上僅搭木片棚架，後經張茂林於棚架邊緣搭設三支角鋼及鐵門，被告受讓張茂林上開角鋼結構及鐵門後，被告再將原木片棚架部分拆除，並裝設鐵製牆壁，系爭土地上之地上物已具遮風避雨功能之建物外觀，原有木片棚架殘餘部分已附合於被告所有建物，系爭土地上如附圖A著色部分之建物為被告所有。

⒋被告以原告為提存物受取人，於105年9月29日以本院105年度存字第1712號提存書提存7000元、105年10月24日以本院105年度存字第1866號提存書提存7000元、105年12月30日以本院105年度存字第2369號提存書提存7000元，此後未再為原告提存。

㈡爭點：

⒈兩造就系爭土地如附圖A著色部分之租賃契約，租賃期間是否至105年9月15日止？有無約定至被告不營業為止之不定期租賃？

⒉原告依租賃關係及所有物返還請求權，請求被告拆除系爭土地上如附圖A著色部分之系爭建物，並將上開土地騰空返還原告，有無理由？

⒊原告依不當得利請求被告給付35,000元，及自106年2月16日起至返還系爭土地如附圖A著色部分土地之日止，按月給付原告7,000元，有無理由？

四、本院之判斷：

㈠原告主張系爭土地為原告所有，兩造就系爭土地如附圖A著色部分面積30平方公尺土地訂定系爭租賃契約，租金為每月7,000元，此為被告所不爭執，並有土地登記第一類謄本及系爭租賃契約書各1份在卷可證（見105年度豐補字卷第9、13至17頁）；又被告自陳：起訴狀附件4（即系爭租賃契約書）是我們訂得租約沒有錯，但我租的是土地，契約書的最前面寫土地租賃契約書，只是寫上面有臨時建物等語（見本院卷第9頁背面），堪認兩造租賃標的物確為系爭土地如附圖A著色部分之土地，原告此部分主張屬實。

㈡系爭租賃契約租賃期限至105年9月15日止：

⒈原告主張系爭租賃契約租期自104年9月14日至105年9月15日止，雖為被告所否認，被告並抗辯：系爭租賃契約租期為至被告不營業止之不定期租賃契約等語。惟被告所不爭執之系爭租賃契約第2條已載明：「租賃期限：自民國一○四年九月十四日起，至民國一○五年九月十五日止」，有原告所提系爭租賃契約書在卷可證（見105年度豐補字卷第14頁），被告亦自承：係向原告承租土地，兩造租賃契約即上開租賃契約等語（見本院卷第70頁背面）；又被告於105年11月2日所提民事答辯狀檢附土地租賃契約書第2條亦載明；「租賃期限：自民國一○四年九月十四日起，至民國一○五年九月十五日止」（見本院卷第21頁），足見兩造簽訂系爭租賃契約屬定期租賃，租賃期限至105年9月15日止。

⒉被告辯稱原告於93年10月18日將系爭土地出租予張茂林，原告與張茂林於契約書第1條，有同意張茂林搭建臨時建物無定期限使用，張茂林於系爭土地上搭建坪數9.075坪之角鋼結構及鐵門等地上物，並於94年4月27日將上開地上物出售予被告，原告與張茂林間就系爭土地之無期限租賃契約，依民法第426條之1規定及原告同意，已同時轉租予被告，故兩造就系爭土地無期限租賃契約仍繼續存在等語。惟兩造各自提出之租賃契約書，於第2條均明確記載租賃期限至105年9月15日止，並無被告所稱至被告不營業為止之記載。另被告所提原告與張茂林間之土地租賃契約書，第2條租賃期限載明至94年11月16日止（見本院卷第19頁），被告所稱該契約第1條係約定租用範圍，並非租賃期限，是被告以原告與張茂林於租賃契約書第1條未記載租賃期限，而指原告同意張茂林無限期使用系爭土地，顯不足採。被告所辯兩造約定系爭租賃契約為不定期租賃，並無證據證明，難認屬實。

㈢原告得請求被告拆除系爭建物：

⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段亦定有明文。系爭土地如附圖所示A著色部分建物原為竹片棚架，因被告陸續裝設鐵皮圍籬、鋼架、鐵門而成為具有遮風避雨功能之建物，系爭建物為被告所有，此為兩造所不爭執（見不爭執事項⒊）。被告所有系爭建物占用系爭土地如附圖所示A著色部分面積30平方公尺，業據原告提出現場照片4張（見本院豐原簡易庭105年度豐補字第505號卷第12頁正反面），並經本院會同兩造及臺中市豐原地政事務所人員至現場履勘，囑託該地政測量人員測量系爭建物位置及面積，有本院勘驗筆錄1份、現場照片7張、臺中市豐原地政事務所函覆土地複丈成果圖1份在卷可證（見本院卷第38至43、45、46頁）。兩造就系爭建物使用系爭土地如附圖著色部分30平方公尺部分，原雖有系爭租賃契約關係存在，惟系爭租賃契約租賃期限已於105年9月15日屆滿，依民法第450條第1項規定，被告占用系爭土地之租賃關係已消滅，依民法第455條前段規定，被告應將承租之系爭土地返還原告。另原告為系爭土地所有權人，被告占用系爭土地如附圖A著色部分30平方公尺，既無合法權源，原告依民法第767條第1項規定請求被告拆除該部分建物，並將無權占用之該部分土地返還原告，自屬有據。

⒉被告抗辯兩造系爭租賃契約為不定期租賃，難認屬實，已如前述。又被告雖於105年9月29日、105年10月24日及105年12月30日分非別為原告提存7000元，然兩造既未另訂新租約，仍難認被告有何使用系爭土地之權源。

㈣原告得請求相當約定租金之不當得利：

⒈次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例及97年度台上字第294號判決意旨參照）。兩造間租賃關係已於105年9月15日屆期而消滅，已如前述，則被告自105年9月16日起即無占有使用系爭土地之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還系爭土地如附圖A著色部分，自屬無權占有；又兩造前約定租金為每月7000元，故被告無權占用系爭土地部分所得之利益，亦應為原約定租金每月7,000元。至被告抗辯應以系爭土地申報地價年息百分之10計算，每月租金為2,780元，此與被告占用系爭土地所得利益不符，不足採信。另被告既未舉證證明原告有破壞其店內電源及水管，則被告抗辯原告每月僅得請求1,200元，亦不可採。被告受有相當於約定租金之利益，並致原告受有損害，揆諸上開說明，原告得請求被告給付自105年9月16日起至返還如附圖A著色部分土地之日止，每月相當於約定租金之不當得利為7,000元。

⒉按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；在債權人遲延中，債務人無須支付利息；債權人受領遲延或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。民法第234條、第235條但書、第238條、第326條分別定有明文。再按債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務（最高法院20年度上字第670號判例意旨可資參照）。被告因原告不願受領其給付，以原告為提存物受取人，分別於105年9月29日、105年10月24日及105年12月30日為原告提存7000元，共提存21000元，此為兩造所不爭執，是原告得請求被告給付相當約定租金不當得利，於21000元部分已因被告提存而免除其債務。另被告前給付押租金20,000元予原告，系爭租賃契約終止時，原告應將該20,000元返還被告，被告主張以該20,000元抵付，則原告得請求相當約定租金不當得利之金額，自應扣除該20,000元，故原告請求被告給付相當於約定租金不當得利之金額應扣除41,000元（提存21000元＋押租金20000元＝41000元）。而自105年9月16日起至105年3月15日止6個月期間，原告得請求相當約定租金之不當得利為42,000元（7000元×6個月＝42000元），扣除上開41,000元後，原告就106年2月16日至106年3月15日相當約定租金不當得利，僅得向被告請求1,000元。是原告請求被告給付相當約定租金不當得利部分，自105年9月16日至106年2月15日共35,000元及遲延利息，暨106年2月16日至106年3月15日止超過1000元部分，均無理由；原告得請求部分為106年2月16日至106年3月15日之月份給付1,000元，另自106年3月16日起至被告返還附圖A著色部分土地之日止，按月給付原告7,000元。

⒊至被告以原告原出租範圍為50平方公尺，然原告實際僅出租30平方公尺，每月多收取廣告突出物部分面積15平方公尺土地之租金，自94年4月27日起至105年9月15日止共268390元，加計年息百分之5共計336,473元，並以此與原告請求抵銷；系爭土地租金應依申報地價年百分之10計算；原告破壞被告店內電源及水管致其無法營業，每月租金應減為1,200元等語。惟被告於租賃期間依兩造租賃契約每月給付5000元或7000元租金予原告，係基於兩造間租賃關係，原告並無不當得利可言，被告以不當得利請求原告返還金額，自屬無據。又兩造約定出租予被告之範圍係系爭建物坐落原告所有系爭土地部分，原告於起訴狀事實及理由欄雖記載「圍籬簡易建物約50平方公尺」，然原告於訴之聲明已表示「面積以實測為準」等語，此有起訴狀在卷可證（見105年度豐補字第505號卷第3至4頁），是原告並不知系爭建物坐落系爭土地之確實面積。又兩造租賃範圍為系爭建物坐落系爭土地之範圍，此為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈），且原告於系爭土地上原僅搭設簡易棚架，系爭建物往道路延伸之鐵皮招牌及廣告看板係被告搭設，此應非原告出租之範圍。是被告主張以上開336,473元與原告請求相當約定租金不當得利抵銷，核屬無據。

五、綜上，系爭租賃契約屬定期租賃，租賃期間自104年9月14日起至105年9月15日止，於租賃期間屆至後，租賃契約即消滅，被告應返還租賃物，惟被告迄今仍無權占用系爭土地如附圖A著色部分30平方公尺之土地，是原告依租賃物返還請求權、物上請求權及不當得利法律關係，請求被告將坐落系爭土地如附圖A著色部分30平方公尺之系爭建物拆除，並將上開土地返還原告；暨依不當得利法律關係請求被告給付1000元，及自105年3月16日起至返還系爭土地如附圖A著色部分土地之日止，按月給付原告7000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，所為假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。又本判決係涉及被告應否拆除系爭建物之重大事項，雖被告未聲請預供擔保宣告免為假執行，但本院認有依職權宣告准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392條第2項規定宣告被告預供相當之擔保而免為假執行。

七、又原告請求被告返還土地部分受勝訴判決，僅不當得利部分金額遭部分駁回，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔全部訴訟費用，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附件：臺中市豐原地政事務所106年1月土地複丈圖。