臺中簡易庭104年度中簡字第1663號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　 104年度中簡字第1663號

原告

徐于婷

訴訟代理人

鍾明達律師

被告

黃枝財

法定代理人

陳富美

訴訟代理人

侯志翔律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國104年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國103年6月26日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（面積300 平方公尺、權利範圍1/10，下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○○路00巷0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）出售予原告，約定買賣價金為新臺幣（下同）390 萬元。原告已依約履行繳付第一期款409,000 元（含仲介費19,000元），被告並同意原告得於103 年8 月1 日起使用房屋，進入屋內裝修，經協議後兩造並簽訂有借屋裝修同意書，業經證人王宥人到庭證述屬實，被告法定代理人亦自認簽約當天晚上就將鑰匙交給原告，並介紹原告修門之師傅，供原告聯繫系爭房屋大門之換修事宜。依約被告應於103 年8 月26日將印鑑證明等文件交付地政士辦理所有權移轉登記，詎被告竟不交付，雖經原告於103 年12月20日，以臺中北屯郵局1300號存證信函催告被告應於103 年12月26日前完成履約，惟被告仍拒不履行，原告乃於103 年12月27日解除系爭契約，此亦經證人王宥人、范曉薇到庭證述明確。而系爭契約解除後，依系爭契約第10條之約定，賣方即被告並應賠償買方即原告已付同額價款之違約金，故被告應賠償原告39萬元。再被告於103 年8 月1 日同意原告進入系爭房屋進行裝修，原告因此支出水電路線維修，燈具及水電開關費用等45,000元，瓦斯熱水器修理費1,600 元，不鏽鋼防盜門費用16,500元，搬運費19,000元，共計82,100元，嗣後系爭契約解除後，被告乃屬無法律上原因受有上開利益，應負返還之責。另原告因簽訂系爭契約支付臺灣房屋公司服務費20,000元。上開合計為492,100 元（計算式：390,000 ＋82,100＋20,000＝492,100 ），除82,100元之部分外，均係原告因簽訂系爭契約所支付，屬可歸責於被告之違約事由，致原告受有損害，二者之間有因果關係，自應由被告負損害賠償之責。且被告之法定代理人曾向法院表示，對於被告之生活開銷，無法提供證明單據，致未能核准等語，參以監護人依法應就單據部分留存，若之前曾有2 次相同之賣屋經驗，更應就生活開銷等單據予以留存，被告法定代理人未完備其監護事項所需表冊及生活開銷之單據呈報法院，致本件買買未能獲得法院裁定許可，應屬可歸責於被告之原因，致未能依約履行，被告自應負債務不履行之責任，非可歸責於法院。原告爰依買賣契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告492,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告抗辯之主張：

1.被告法定代理人於簽約時並未提出本院100年度監宣字第337號裁定，迄至104年7月21日答辯（一）狀始提出，顯係被告法定代理人惡意隱瞞，與原告簽約後再主張契約無效，惟買賣契約屬債權行為，而非處分行為，出賣人是否有處分權，在所不問，是監護人代理受監護宣告人與他人締結出售不動產之買賣契約，縱未經法院許可，亦非法所不許，系爭契約仍為有效，被告以未經法院許可代理出賣系爭房屋之債權行為與物權行為皆屬不生效力，故原告不得依據系爭契約請求違約金，顯無理由。而被告法定代理人處分系爭房屋未經法院許可，又自承部分生活開銷，無法提出單據，顯係可歸責於被告法定代理人所致而未獲許可，故本件係被告違約而遭原告解除契約，並非被告所主張之合意解除契約。

2.被告同意原告於108年8月1日起得使用系爭房屋，進入屋內裝修，並介紹裝置不銹鋼防盜門之昱佑實業社為裝修，不銹鋼防盜門裝妥後，亦將淘汰之舊門載走。被告若未同意原告裝潢，豈會介紹昱佑實業社給原告，並允許原告進入裝修。而裝潢必然拆除原來之老舊設施，丟棄不必要的物品，亦經被告法定代理人表示同意，被告嗣後以拆除之老舊設施為抵銷之抗辯，顯無理由。又被告既然同意原告進入屋內裝修，原告並非無權占有，則被告請求租金，亦無理由，且經證人范曉薇到庭證述借屋裝修期間，買方不需給付租金。

3.本件係因被告違約，原告才請求借屋裝修期間支出之費用，倘被告未違約，原告自無需請求此部分損害。另原告兒子僅於103年10月進住系爭房屋1個月，且先經被告法定代理人陳富美之同意。被告主張系爭房屋103年7月至12月均有水電費及天然氣之計費記錄，推測原告該期間已入居系爭房屋，並推斷地板損壞為原告所為，卻未提供待證事實之證據資料，自屬無據。

4.被告法定代理人以先前兩次代理被告處分財產之裁定並未要求檢送資料，聲請即過為由，抗辯並未想到花費在家人身上還要留下什麼單據，所以第3 次聲請時，單據的收集有困難，造成裁定許可冗長，並非故意怠於收集等語，惟法院為監督監護人執行監督事務，原則上得隨時檢查監護事務執行是否得當及受監護人財產狀況，故監護人自應盡其善良管理人之注意義務執行監護職務，民法第1103條、第1100條分別定有明文。被告監護人既未備齊相關單據，致系爭房屋無法移轉登記，屢遭法院通知補件，顯係因被告監護人未盡監護事務管理之責，被告抗辯系爭契約遭原告解除係不可歸責於被告，為無理由。

5.本院於103年10月8日、11月18日通知被告法定代理人就本院103年度監宣字第534號事件補正，補正事項除確認先前處分2筆不動產之款項有存入被告指定帳戶，亦需說明前案處分不動產所得款項未留存於被告賬戶內，該款項之去處與動向。可知被告法定代理人除日常單據收集未為整備、齊全，甚且處分不動產之款項動向亦未為完整記載，益證其身為監護人卻未盡注意義務、管理被監護人之財產狀況，被告法定代理人以法律並無規定要檢送何種文件，許可裁定繫諸於法官裁量權，抗辯其無過失且不可歸責，顯無理由。

6.再契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，民法第249條第3款定有明文。況原告請求違約金係依系爭契約之約定，並無過高情事。

二、被告則以：

（一）系爭房屋之所有權人為被告，法定代理人陳富美為被告配偶，經本院選定為被告之監護人，而監護人代理被告為法律行為，與原告簽訂系爭契約，系爭房屋之出賣應得法院裁定許可，簽訂系爭契約當時，原告、仲介王宥人及承辦地政士范曉薇已明知。嗣監護人依據前2次聲請許可監護行為出賣不動產之裁核許可程序，提出聲請狀、親屬同意書及親屬會議紀錄（本院100年度監字第455號、101年度監宣字第364號裁定可參），先於103年5月8日具狀向法院聲請許可監護，惟書記官電告補正不動產買賣契約，監護人回覆尚未找到買主，書記官建議先撤回，俟尋得買主簽訂買賣契約後，再具狀聲請監護許可行為。兩造於103年6月26日簽訂系爭契約後，監護人再於103年6月30日具狀聲請監護許可行為（本院103 年度監宣字第534 號裁定參照），簽訂買賣契約當時，兩造依據被告法定代理人先前申辦之經驗，於系爭契約第3 條約定，將買方第二期款及賣方完成用印交付過戶資料予地政士之時間填寫為103 年8月26日。惟本件聲請許可處分不動產行為之程序並不順利，本院家事法庭先命監護人陳報處分系爭房屋之理由，再於103 年10月8 日通知補正被告金融機構帳戶及使用金錢之明細，復於103 年11月18日命提出被告生活開支用途說明及證據，致上開聲請遲未獲法院裁定許可，惟監護人非熟諳法律之人，確實不知為被監護人所支出之費用需留取收據，且先前所提出之聲請均未要求提出收據，經監護人積極處理，部分用於生活之開銷仍無法提出單據，應屬個案法官之裁量權範疇。期間監護人多次向原告回報法院裁定許可進度，並經仲介王宥人安排兩造、地政士范曉薇4人見面，經監護人提出所有與法院往來之文件讓原告瞭解，原告亦當場表示理解及同情，同意展延過戶期程，等待法院裁定許可後再行過戶。

（二）嗣原告於103年12月19日發存證信函予被告，經監護人電詢仲介需否回覆，仲介告知已與原告聯繫近日將再召開會議協商，故被告始未回覆。同年月26日監護人經仲介通知至仲介公司與原告協商，原告當場表示不想買受系爭房屋了，被告監護人則希望原告再等等，法院終究會裁定許可，被告仍願意賣屋，並無違約。惟原告強烈表示解除契約之意思，不願等待法院為許可裁定，被告不得已，只好與原告合意解除系爭契約，被告始終並未拒絕出賣系爭房屋，原告指稱被告拒不履行過戶義務，並非事實，實因法院尚未裁定許可，並非可歸責於被告所致。且依被證2法院通知函可知，聲請法院裁定許可同時，即必須檢附買賣契約，惟嗣後裁定是否確定許可，則非買賣雙方所能掌控，本件雙方均係委託專業仲介及代書處理，被告又不諳法律規定，仲介及代書為促成交易，以賺取佣金，而不直接加註法院許可之停止條件，仲介既為雙方所委託，該危險之負擔應由雙方共同承受。另原告稱被告應於103年8月26日將印鑑證明交付地政士，亦非事實，地政士范曉薇從未要求被告提供印鑑證明，因其知悉法院尚未裁定許可，自無從辦理所有權移轉登記，並非被告拒不交付。且監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第2項第1款定有明文，此不生效力之行為應包括代理出賣不動產之債權行為及物權行為，蓋前揭民法規定之立法理由係為保護被監護人，並非保障交易之安全。出賣系爭房屋係屬處分不動產之行為，自應得法院裁定許可始生效力，監護人固代理被告與原告簽訂系爭契約，出賣系爭房屋，惟買賣契約自始未經法院裁定許可，依據上開民法規定及立法理由，監護人代理被告與原告簽訂系爭契約之代理行為，對被告亦不生效力，原告執該不生效力之契約，請求被告支付違約金390,000元，尚屬無據。上開代理房屋買賣之行為既未生效力，原告對未曾生效之買賣契約予以解除，自不生解除之效果。倘原告認為系爭契約仍屬有效，惟兩造已於103年12月26日在仲介處協商，均認知係因法院未裁定許可出賣行為，雙方因而合意解除契約，並非因被告違約而原告單方解除契約之情形，非可歸責任何一方，故原告請求被告給付違約金，顯失公平。

（三）再原告知悉系爭房屋買賣需經法院裁定許可，即於簽訂系爭契約當時表示為免往返奔波且有急需用屋，請被告先將房屋鑰匙交付原告整修內部，但被告並未同意原告更換或搬動屋內之物品，原告稱被告於103年8月1日同意其進入系爭房屋進行水電路線維修、燈具及水電開關、瓦斯熱水器修理、不鏽鋼防盜門等項目，均非事實。因屋內各項家具、燈飾及管線均屬堪用，並無修理或更換之必要，原告縱須更換或搬動屋內裝潢及物品，仍應取得被告同意，原告提出之借屋裝修同意書，並未經被告簽名，係原告與仲介配合製作未經被告簽署之同意書，據以請求損害賠償，尚難據此而為有利原告之認定。被告並未拒絕履約，係原告執意解除契約，業如前述，倘原告主張解除契約，則契約解除後應將已裝設之物品取走，回復系爭房屋原來之狀態。況原告所提出之單據，僅為估價單或未載商號名稱之收據，無法證明有此支出，縱有支出亦屬原告未經被告同意之單方行為，原告認列損害要求被告賠償，應屬無據。至原告支付予仲介之服務費19,000元（或20,000元），係依據原告與仲介間之委託契約而為給付，被告並未違約，雙方合意解除契約不可歸責於被告，原告請求被告賠償其仲介費，為無理由。另搬遷費19,000元，系爭房屋既尚未移轉登記，仍屬被告所有，被告並未同意原告搬遷入住，原告自行搬遷所支付之費用，與被告無關，此部分之請求，亦屬無據。

（四）又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而約定之違約金額是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。倘鈞院認為系爭房屋買賣契約係屬有效，則系爭契約關於違約金之約定應屬損害賠償預定性質之違約金，然系爭房屋未能過戶，係因法院未裁定許可，並非被告拒絕履約，實屬不可歸責於被告，應依原告實際上所受損害為標準核減，而依原告所列實際損害亦僅為裝修、交通費等之損害，別無其他，其與約定之數額390,000元相較，亦屬偏高，應予以酌減。原告一併請求違約金及損害賠償合計492,000 元，實屬無據。

（五）且原告自103年6月26日起至103年12月27日止取得被告交付之鑰匙後，即進住系爭房屋，系爭房屋自103年7月至12月間均有使用水電費及天然氣之計費紀錄，而非基本費，足見103年7月即有人住屋使用，而該期間系爭房屋及鑰匙已交付原告裝修，被告因此為原告支出①自來水費341元（103年7月3日～12月30日止，計算式：93＋140＋108＝341）。②天然氣費406元（103年7月10日～12月27日止，計算式：143＋209＋54＝406）。③電費1,035元（103年6月27日～104年2月1日止，計算式：50＋769＋216＋0〈因燃料節省回饋折抵〉＝1,035）。④樓梯公共電費及清潔費每月700元，6個月共4,200元。⑤另系爭房屋所有權尚未移轉前，仍屬被告所有，原告無權使用受益，原告自103年6月26日被告交付鑰匙予原告後，即開始由其子女入住（原告稱103年8月1日才開始入住非事實，有鄰居可為證），原告自受有相當於6個月租金之利益，致被告受有未使用系爭房屋之損害，以當地租金行情每月12,500元計算，原告應賠償75,000元（計算式：12,500×6＝75,000）予被告。⑥修復地板所需費用12,000元，因原告進駐系爭房屋裝修並未告知被告地板有損壞情事，惟原告遷出系爭房屋後，被告發現大房間地板損毀（無損壞前之照片），面積2坪，更換費用含工資每坪6,000元，共計12,000元，應由原告負責賠償損害，上開費用合計92,982元（計算式：341＋406＋1,035＋4,200＋75,000＋12,000＝92,982），被告以前揭得向原告請求之債權與原告請求之違約金為抵銷。另被告於簽約當天將房屋鑰匙交付原告，被告即未再進入系爭房屋，原告已將大門更換，原告於103年12月26日解約後未將新大門鑰匙返還被告，遲至104年7月1日原告始交由仲介王宥人返還鑰匙予被告，經被告與王宥人共同入屋查看，竟發現地板損壞且原本屋內之電視、冰箱、洗衣機各1臺、書桌、四方形茶几、長方形茶桌（沙發組件）各1張及房間2組軌道燈、客廳2組日光燈均消失不見，自應由原告回復原狀，否則應賠償相當之價額等語，資為抗辯，並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）系爭房屋之所有權人為被告，法定代理人陳富美為被告配偶，經本院選定為被告之監護人，而監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力；被告之法定代理人於103 年6 月26日與原告簽訂系爭契約，並於同日簽立系爭履約保證證書、系爭履約保證申請書、標的現況說明書，欲代理被告將其所有之系爭土地及系爭房屋出售予原告，約定買賣價金為390 萬元。原告已繳付第一期款409,000 元（含仲介費19,000元），被告之法定代理人並同意原告得於103 年8 月1 日起，依據原告與被告法定代理人簽訂之借屋裝修同意書，進入屋內裝修，被告法定代理人並介紹原告裝置不鏽鋼防盜門之廠商即昱佑實業社，供原告聯繫系爭房屋大門之換修事宜；被告之法定代理人於103 年6 月30日具狀聲請監護許可行為（本院103 年度監宣字第534 號裁定參照），本院家事法庭先命被告之法定代理人陳報處分系爭房屋之理由，再於103 年10月8日通知補正被告金融機構帳戶及使用金錢之明細，復於103 年11月18日命提出被告生活開支用途說明及證據，上開聲請至今尚未獲得法院裁定許可；又被告並未於103 年8月26日將印鑑證明等文件交付地政士，原告乃於103 年12月20日，以臺中北屯郵局1300號存證信函為催告，原告乃與被告法定代理人於103 年12月26日簽立終止履約保證協議書等情，有系爭契約、系爭履約保證證書、系爭履約保證申請書、標的現況說明書、借屋裝修同意書、匯款單、臺中北屯郵局1300號存證信函、臺灣房屋服務費確認單、本院100 年度監宣字第337 號民事裁定及確定證明書、監護人陳富美103 年5 月8 日許可監護行為聲請狀、監護人陳富美103 年6 月30日許可監護行為聲請狀、監護人陳富美103 年9 月11日陳報狀、本院103 年10月8 日中院東家維103 年度監宣字第534 號函、本院103 年11月18日中院東家維103 年度監宣字第534 號函、103 年12月26日簽訂之買賣雙方終止履約保證協議書影本等件在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪認可信屬實。

（二）惟按「成年人之監護，除本節有規定者外，準用關於未成年人監護之規定。」、「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分；監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一代理受監護人購置或處分不動產。二代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。」，民法第1113條、第1101條第1 、2 項分有明文。

1.本件原告雖與被告法定代理人於103 年6 月26日簽立系爭契約，欲代理被告出售、處分系爭土地及系爭房屋，有系爭契約影本在卷可憑，然被告已於100 年11月1 日受監護之宣告確定，有本院100 年度監宣字第337 號裁定及確定證明書在卷可佐，被告簽立系爭契約時已係受監護之人甚明，被告之法定代理人倘欲處分被告所有之系爭土地、系爭房屋，依法自應經法院許可，否則不生效力。而原告與被告法定代理人簽訂系爭契約時，被告法定代理人代理被告處分不動產之行為，尚未經法院許可，必須經過法院裁定許可，始可為系爭土地及系爭房屋之過戶一情，為原告簽立系爭契約時所知悉，經證人即臺灣房屋公司不動產經紀人王宥人於本院審理時證述：「（問：當初你在與雙方聯繫時，原告是否知悉系爭房屋屋主之情形？）在簽約當下是有告知原告的，原告應該是在知悉的狀況下仍然同意簽約。」、「（問：簽約當時，原告是否也知悉必須日後憑契約向法院聲請許可文件？）是，這個我們也有告知。」等語；證人即承辦地政士范曉薇於本院審理中證稱：「（問：是否知道被告黃枝財是屬於受監護宣告之人？）知道，當天簽約時，陳富美有告知，... 」、「（問：陳富美告知上開情形時，原告是否都在場聽聞？）都在，原告同意時間拉長沒有關係。」、「（問：你剛才表示原告在簽約當時就已經知悉系爭房屋為受監護宣告之人的房子，必須經過法院裁定許可始可過戶，他仍然願意購買？）是。」等語明確；核與被告所述相符，堪信為真。是原告與被告法定代理人對於系爭契約簽立當時尚未發生效力，應得預期，且有認識。嗣被告之法定代理人於簽約後3 日之103 年6 月30日，具狀聲請監護許可行為（本院103 年度監宣字第534 號裁定參照），該聲請至今尚未獲得法院裁定許可一節，為兩造所不爭執，並有陳富美103 年6 月30日許可監護行為聲請狀影本在卷可考，是認系爭契約之效力尚未因法院裁定許可而補正，自始並未發生效力。

2.原告雖稱係因被告之法定代理人怠於收集被告之生活開銷單據陳報法院，導致本院103 年度監宣字第534 號聲請監護許可事件至今未能由法院裁定認可，進而影響系爭契約之效力，被告具有可歸責之事由等語；且受監護人之財產，由監護人管理，執行監護職務之必要費用，由受監護人之財產負擔；法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況；監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務，民法第1103條、第1100條雖分別定有明文，惟觀諸上揭民法第1103條第2 項之修正理由，係將法院取代親屬會議，刪除「監護人應將受監護人之財產狀況，向親屬會議每年至少詳細報告1 次」之規定，且依該規定之文義，法院僅於「必要時」，始有命監護人提出監護事務報告、受監護人財產狀況等之可能，監護人雖於法院認定必要、而提出要求時，應盡善良管理人之注意義務，盡力去收集製作，然要無隨時提供監護事務報告等供法院參酌之義務甚明。參以被告之法定代理人先前兩次聲請法院許可代理被告處分不動產時，法院均未要求檢送監護事務報告、受監護人財產狀況等，即為許可裁定（本院100 年度監字第455 號、101 年度監宣字第364 號裁定可參），益徵被告之法定代理人陳報、準備監護事務報告等，確實並非其於聲請代理被告處分不動產許可時，必定應盡之義務。今被告之法定代理人於本院103 年度監宣字第534 號聲請許可事件中，對於法院分次要求提供之資料，均盡其所能收集、提供予法院，有陳富美103 年9 月11日陳報狀、本院103 年10月8 日中院東家維103 年度監宣字第534 號函、本院103年11月18日中院東家維103 年度監宣字第534 號函在卷可考，是尚難以被告之法定代理人對於被告往昔日常生活開銷之單據無從全數提供、偶有疏漏為據，即逕認定被告之法定代理人即有未盡善良管理人注意義務之疏失、而可歸責。況依前開本院103 年度監宣字第534 號事件中，法院之發函時間、內容、次數可知，法院並未一次、於短時間內函請被告之法定代理人提出所有供參之資料，故本院103 年度監宣字第534 號聲請監護許可事件之所以未於被告法定代理人聲請後，立即因為法院核發許可而終結，進而致系爭契約發生效力，顯非可歸責於被告之法定代理人至明。酌以證人王宥人於本院審理中證稱：「（問：所以系爭房屋之所以無法過戶，純粹是因為法院尚未許可，...？）是。」、「（問：... 法院何時許可，是賣方可以知悉或掌握的嗎？）應該是無法，... 。」、「（問：簽約之後，被告向法院聲請許可文件之情形，是否知悉？）大致上瞭解，... 我知道在簽約後隔天，陳富美有拿去聲請了，... 這中間若有新的進展都會跟我說，並請我跟原告轉達，... 」等語；證人范曉薇於本院審理中結證：「（問：... 系爭買賣之所以沒有辦法完成過戶，是否因為法院沒有裁定許可之故？）是。」、「（問：是否瞭解後來法院核准的狀況、進度？）到後來因為法院一直沒有核准，陳富美有約我和原告到日本料理店給我們看她跑法院的流程，證明她有聲請，....當時原告看完之後並沒有明確表示，... 」等語，亦堪認系爭契約事後未因法院裁定許可而於短期之內發生效力等節，非可歸責於被告法定代理人。

3.承前所述，系爭契約迄本件審理時，因尚未經法院裁定許可被告法定代理人代理被告處分不動產，而自始不生效力，且系爭契約之無效，均係原告事前所知悉，當不生系爭契約因可歸責於被告之事由，致不能履行時，被告應加倍返還其所受金額之問題，故原告主張被告「違約」，而應依系爭契約第10條之約定，賠償原告同額價款之違約金39萬元，欠缺依憑，並無理由。至原告雖主張其與被告法定代理人簽訂之系爭契約債權行為仍屬有效等語，然揆諸民法第1101條第2 項第1 款之立法意旨，係在保護被監護人之權益，而非保障交易之安全，應足認定，倘認原告與被告法定代理人簽立系爭契約之債權行為仍屬有效，而令受監護宣告之人仍應依照債權契約負擔義務及責任，顯無法確實保護受監護宣告之人，而將使前揭法條成為具文無疑，故基於當初之立法意旨而為解釋，應認未經法院裁定許可之監護人代理處分不動產行為，不僅物權行為，其債權行為亦應不生效力，蓋以負擔債務為內容之法律行為（負擔行為），於上開法律具有特別規定之情形下，例外不生效力。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。原告與被告法定代理人代理被告簽立之借屋裝修同意書，乃以系爭契約（即主契約）有效成立為前提，而由被告同意原告先行借用系爭房屋進行裝修，故屬從契約之性質。承上，系爭契約簽立當時，法院尚未就被告法定代理人代理被告處分不動產為許可之裁定，依法系爭契約（主契約）並未有效成立，故附隨於系爭契約（主契約）簽立之借屋裝修同意書（從契約），亦應失所附麗，始符事理。而該借屋裝修契約既因系爭契約（主契約）尚未生效成立而失所附麗，則被告收受原告因借屋裝修而添附在系爭房屋之利益，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還之。查本件原告於103年6月27日與被告之法定代理人簽訂系爭契約，於同日將第1期款項409,000元（含仲介費19,000元），匯入系爭契約配合之履約保證受託信託財產專戶，並於103年8月1日與原告簽立借屋裝修同意書，約定103年8月1日起原告得借屋裝修，被告法定代理人並介紹系爭房屋大門之換修廠商予原告等情，業經認定如前。而被告法定代理人業已代理被告返還39萬元予原告，復經證人范曉薇於本院審理時證述：「當時有簽立買賣雙方終止履約保證協議書，...由被告先將原本收取的39萬元先退還給原告，...」等語綦詳，堪認屬實。是以下乃就原告另行請求被告給付之仲介費（19,000元或20 ,000元）、水電線路維修及燈具等費用（45,000元）、搬運費（19,000元）、瓦斯熱水器修理費（1,600元）、不鏽鋼防盜門費用（16,500元）部分，分別說明之：

1.稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。查原告支付予臺灣房屋公司經辦人員之服務（仲介）費19,000元（或20,000元），係依原告與臺灣房屋公司經辦人員間之居間契約而為給付，有原告所提之臺灣房屋服務費確認單影本在卷可憑，基於債權之相對性原則，原告倘認有仲介費用應予返還之情事，請求之對象應係居間契約之相對人即臺灣房屋公司經辦人，而非被告。且被告或其法定代理人對於系爭契約之未生效力，並無可歸責之情事，亦如前述，故原告以「被告違約」為由，向被告請求返還已支付予臺灣房屋公司經辦人員之仲介費，並無理由。

2.原告主張其於借屋裝修期間，共支出水電線路維修、燈具、水電開關費45,000元等語，經證人即承攬前開水電工程之陳萬發於本院審理時證稱：「（問：原證五的估價單這是否你所製作？）是，實際上的費用就與估價單相同，...是汰舊換新，...」、「（問：除了上開所講電線的更換，有無包括水管？）有，...」、「（問：估價單上所載的4萬5千元，原告有無付清？）有。」、「（問：你以上所述水電維修、更換燈具，是否你所為？）是，是我去修理。」等語歷歷，並有編號006701號、證人陳萬發103年9月2日出具之估價單在卷可參，堪認為真。考量系爭房屋係74年10月完成之建物，有系爭契約影本在卷可佐，距離借物裝修契約簽立之時已近30年，相關水電管線、開關及舊有燈具應已逾越耐用之年限（行政院所頒固定資產耐用年數表、固定資產折舊率表、什項設備分類明細表參照），以新品換舊品應予折舊，且前揭電線、開關、燈具均因添附於系爭房屋上，而成為系爭房屋之一部，難以分離，是本院採用定率遞減法，計算上揭物品最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額後，其總和不得超過該資產成本原額之10分之1，有固定資產折舊率表可據，今倘欲回復前開物品至原告借屋裝修前當時之原狀，應就新品價格折舊10分之9，始符前開法規之意旨。而原告該部分請求金額之5成為工資，又經證人陳萬發於本院審理中證言明確，故上開物品零件部分扣除折舊後，僅餘2,250元（45,000×50%×10%＝2,250）之殘值，加計工資22,500元後，原告該部分所得請求被告返還之不當得利為24,750元（2,250＋22,500＝24,750）。被告雖以證人陳萬發未領有牌照、卻得經營水電維修，對於當天替原告維修之細項無法一一詳述為由，抗辯證人陳萬發所證不足採信，然具備水電維修技術者未必均領有技術士之執照，不具牌照而為營業，至多僅是行政罰則與否之問題；且自證人陳萬發替原告維修迄104年11月19日到庭作證時止，已逾1年有餘，證人陳萬發對於維修項目之細項無法一一敘明，亦與常情並未相違，故被告該部分之辯解，並不可採，附此敘明。

3.原告主張19,000元搬運費之部分，雖提出免用統一發票收據影本為證，惟被告否認該文書之真正，故原告自應就該文書之真正負舉證之責任。查原告自始未能提出其他之證據證明前開文書之真正；且酌以卷附該文書上所載搬家之日期為104年1月1日（品名載明「臺中搬家至觀音」）、原告與被告法定代理人簽訂買賣雙方終止履約保證協議書之日期為103年12月26日、簽立借屋裝修同意書之日期為103年8月1日（借屋裝修之期間載為103年8月1日-103年10月1日）等節後，足徵僅係於前揭期間借屋裝修之原告，衡情應無已存放大量家具物品於系爭房屋內，而需於104年1月1日雇用搬家公司搬運返回桃園市觀音區之理，蓋上開借屋裝修同意書（肆）中，及載有原告僅能為房屋進行裝修，不得搬入、佔用之原則至明。基於舉證責任分配之原則，應認原告該部分之主張，未盡舉證之責任，而屬無理由。

4.原告請求瓦斯熱水器修理費1,600元之部分，有禾豐廚具行103年10月13日出具之免用統一發票收據在卷可按，被告雖爭執前開文書之真正，然原告雇工修理系爭房屋之熱水器一情，經證人陳萬發於本院審理時結證：「（問：修理水電時，有無印象熱水器是否可以使用？）...有聽說原告講要換，是否汰舊換新還是故障，這我就不清楚了，...」等語；被告於104年10月22日時當庭表示：「瓦斯熱水器...只是修理」等語在卷；且禾豐廚具行經查確為合法登記之獨資商號，在臺中經營電器安裝修理等業，有經濟部商業司商業登記資料在卷可稽，並非毫無根據、不確定身份之私人所開立，是原告雇工維修系爭房屋瓦斯熱水器，支出費用1,600元之事實，應堪認定。惟依前新品換舊品應予折舊之原則，前揭費用亦應計算零件部分之折舊，因原告並未提出零件工資之比例分別為何，故依民事訴訟法第222條第2項「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」之規定，本院認定1,600元之費用中，工資及零件費用應屬各半，始為公允，審以系爭房屋自74年10月完工至103年10月瓦斯熱水器維修時止，已近30年，瓦斯熱水器之零件應已逾耐用之年限（行政院所頒固定資產耐用年數表、固定資產折舊率表、什項設備分類明細表參照），且因添附於系爭房屋上，而成為系爭房屋之一部，難以分離，是本院採用定率遞減法，計算其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額後，其總和不得超過該資產成本原額之10分之1，有固定資產折舊率表可考，今倘欲回復其至原告借屋裝修前當時之原狀，應就零件價格折舊10分之9，始符前開法規之意旨，其零件部分800元扣除折舊後，僅餘80元（1,600×50 %×10%＝80）之殘值，加計工資800元後，原告該部分所得請求被告返還之不當得利數額為880元（80＋800＝880）。

5.原告請求不鏽鋼防盜門費用16,500元部分，有昱佑實業社出具之估價單在卷可佐，被告雖爭執前開文書之真正，然原告雇工更換、裝設系爭房屋之大門一節，為被告所不爭執（見本院104年10月22日言辯論筆錄第2頁）；原告所稱：被告介紹昱佑實業社予原告修理大門等語，亦與被告所述：「還介紹原告修門的人」等語（見本院104年9月3日言辯論筆錄第8頁）相合，故堪認屬實，而可採信。惟承前新品換舊品應予折舊之原則，前開修理系爭房屋大門之費用16,500亦應計算折舊，因原告並未提出零件工資之比例分別為何，故仍參依民事訴訟法第222條第2項之規定，認定16,500元中，工資及零件費用應屬各半，始為公允，酌以系爭房屋自74年10月完工至大門裝修時止，已約30年，大門零件應已逾耐用之年限（行政院所頒固定資產耐用年數表、固定資產折舊率表、什項設備分類明細表參照），且因添附於系爭房屋上，而成為系爭房屋之一部，難以分離，是本院採用定率遞減法，計算其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額後，其總和不得超過該資產成本原額之10分之1，有固定資產折舊率表可考，今倘欲回復其至原告借屋裝修前當時之原狀，應就零件價格折舊10分之9，始符前開法規之意旨，其零件部分8,250元扣除折舊後，僅餘825元（16,500×50 %×10%＝825）之殘值，加計工資8,250元後，原告該部分所得請求被告返還之不當得利數額為9,075元（825＋8,250＝9,075）。

6.綜上，原告所得依不當得利規定，請求被告返還之數額以34,705元（9,075＋880＋24,750＝34,705）為限，始有理由。

（四）被告雖辯稱：原告自103年6月26日當天晚上起，即持有被告法定代理人交付之系爭房屋鑰匙，至103年12月底，均未返還被告，故該段期間內，原告使用系爭房屋所支出之水費、電費、天然瓦斯費、樓梯公用電費及清潔費，應由原告自行支付，而返還被告先行墊付之數額；又原告於上開期間無權就系爭房屋使用收益，亦應給付被告相當於6個月租金之不當得利；再原告於前揭期間不當使用系爭房屋之地板，導致被告事後修復支出12,000元，亦應對被告負賠償損害之責任，前開數額均得與原告請求之金額互為抵銷等語。然為原告否認在卷，依民事訴訟法第277條前段「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」舉證責任分配之原則，被告自應就其前揭辯解負舉證之責任。

1.原告雖主張其於103年8月1日起，始進入系爭房屋進行裝修，並提出原告與被告法定代理人於103年8月1日簽立之借屋裝修同意書影本為據，然上揭借屋裝修同意書為系爭契約（主契約）之從契約，因系爭契約並未有效成立，故借屋裝修同意書（從契約），亦隨之失所附麗而不生效力，業於前述，故尚難以該借屋裝修同意書上所載之期間而為認定；又原告並不爭執其於103年6月26日即透過被告法定代理人之交付，取得系爭房屋之鑰匙（見本院104年9月24日言詞辯論筆錄第8頁），且迄原告與被告法定代理人於103年12月26日簽立買賣雙方終止履約保證協議書時，原告猶未返還被告系爭房屋之鑰匙，有卷附該協議書上所記「雙方約定2015年1月3日前將key返還賣方」等語可稽，是足徵原告確實於103年6月26日至103年12月26日期間均持有系爭房屋之鑰匙無訛。再觀諸卷附被告所提之水、電、天然瓦斯費收據影本所載，103年6月27日至103年12月30日止，系爭房屋除基本費外，均另有使用水、電、天然瓦斯之事實，且費用分別為被告所抗辯之水費341元、電費1,035元、天然瓦斯費406元，以此推知，應係該段期間持有系爭房屋鑰匙之原告所使用收益無疑。原告前揭使用收益行為因上開借屋裝修同意書不生效力，而欠缺法律上之原因，致被告受有損害，應對被告負返還之責任。況縱依該借屋裝修同意書（肆）之記載，原告於借屋裝修期間，使用系爭房屋之水、電、天然瓦斯支出，亦應自行負擔相關之費用，是被告該部分之抵銷辯解，乃屬有理。

2.按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。是顯見僅具有區分所有權人或住戶身份者，始具有繳納系爭房屋管理費、樓梯公共電費、清潔費等之義務，查原告並非系爭房屋之區分所有權人，亦非住戶，當無繳納樓梯公共電費、清潔費之義務，況被告亦未提出任何其已繳納前開費用之證明，是其該部分所為之辯解，並無足採。

3.按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，蓋不當得利制度之目的非在填補損害，而係在返還依權益歸屬不應取得之利益（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可參）。查本件被告雖辯稱：原告自103年6月26日取得系爭房屋鑰匙起，至103年12月30日止，均有居住在系爭房屋使用收益之事實等語，惟經原告否認在卷，僅自認原告兒子於103年10月當月，確實有在系爭房屋居住使用等情，故被告自應就原告103年6月26日至103年9月30日、103年11月1日至103年12月30日居住使用系爭房屋之事實，負舉證之責任。然綜觀全卷，被告僅稱：有鄰居看到原告有居住之事實等語在卷，卻無法就其所辯，提出相關之證據為佐；又原告基於借屋裝修目的而進入系爭房屋，核與「搬入」系爭房屋居住本屬不同，有原告與被告法定代理人簽立之借屋裝修同意書（肆）所載「...僅能為借屋裝修，...若需有搬入、...等情事，需經屋主約定同意...」等語在卷可考，故實難認定原告於103年6月26日至103年9月30日、103年11月1日至103年12月30日間，有何居住使用系爭房屋之事實，原告於前開期間既無居住使用之情，則亦無無權占用系爭房屋及其所在土地之餘地，被告該部分之抗辯，並無理由。至原告兒子於103年10月當月進入系爭房屋居住之事實，原告雖稱事先已經被告法定代理人之同意等語，然遭被告否認在卷，原告自應就此負舉證之責任。今原告既無從舉證被告業已事先同意原告兒子之居住，則原告兒子居住使用系爭房屋之利益，自欠缺使用借貸等法律上之原因，原告就被告因此所受之損害，即應依不當得利之規定，負返還之責任。審以原告對於被告所稱系爭房屋當地租金行情每月12,500元，並未爭執，故堪認原告確實於103年10月間因兒子居住使用之事實，而獲得相當於1個月租金之不當利益，應對被告負返還之責，被告該部分所為之抵銷抗辯，核屬有理。

4.被告雖指稱：因原告之不當使用，導致其支出修復系爭房屋地板之費用12,000元，並提出估價單及現場地板照片為證，然查，原告否認被告陳稱上情在卷，且因被告自始無法提出原告進入裝修前，系爭房屋地板之照片，故實難以比較原告裝修前後，系爭房屋地板狀況之差異，被告所指系爭房屋地板遭原告破壞一情，欠缺憑據，即難以採認。被告該部分之辯解因舉證尚有未足，是難認有理。

5.另被告雖稱系爭房屋內之物品（如：電視、冰箱、洗衣機、書桌、茶几、茶桌等）有遭原告移除之嫌，原告應回復原狀等語，然被告自始並未舉證交付鑰匙予原告前，系爭房屋內有何物品，實無從確定被告所指為真；且觀以前開原告與被告法定代理人簽訂之借屋裝修同意書（伍）（柒）所示，被告必要留置於系爭房屋內之物品，並未有任何紀錄，僅載有「買方支付4,000元，向屋主買欲搬遷之桌椅及冰箱」等語，是被告該部分所為之抗辯，亦無可採信。

四、從而，原告依據不當得利返還請求權，主張被告給付34,750元（9,075＋880＋24,750＝34,705），乃屬有理，因「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第334條第1項本文，被告主張互為抵銷之抗辯，於14,282元（341＋406＋1,035＋12,500＝14,282）之範圍內，亦屬有理，故原告實際所得請求被告給付之金額即為20,423元（34,705－14,282＝20,423）。原告逾越上揭數額之請求，及被告逾越前開數額之抵銷抗辯，均無理由。

五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

六、本判決原告勝訴部分，係本院就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；又依被告聲請酌定相當擔保金額，准許被告供擔保免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭