臺中簡易庭95年度中消簡字第4號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　 95年度中消簡字第4號

原告

乙○○

訴訟代理人

王士銘律師

被告

總圓建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○○

　　　　　　林坤賢律師

　　　　　　邱華南律師

上列當事人間請求減少價金事件，於民國96年10月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）350,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；訴訟費用由被告負擔。

二、事實摘要：

㈠、原告主張：緣被告總圓建設股份有限公司於民國92年間推出坐落台中市○區○○段13140地號土地「中港．奇摩市」大樓新建工程推案，期間並以「EFFECT OF SPACE、5.85米樓中樓多效空間、尺度SIZE樓中樓特有空間感，讓視野與氣度雙重享受」等強調空間規劃之廣告吸引消費者購買。原告遂於92年10月5日向被告購買上開新建大樓之B棟編號B5六樓房屋（門牌號碼為台中市○○○路○段19之5號六樓；以下簡稱系爭房屋），價金為3,908,000元整，被告於95年3 月中旬發函通知原告儘速於同年4月7日前辦理交屋手續。惟原告於95年3月26日至系爭房屋查看，發現系爭房屋有多處瑕疵，其中尤以「樓上住戶污水管線外露侵入原告客廳」乙事，令人難以忍受，其不僅嚴重影響系爭房屋交易價格，而構成重大瑕疵，復因其位處房屋客餐廳之上方，除使原告無法安放神明牌位外（原告原預定購買B棟編號B3六樓房屋，因被告告知購買同棟B5六樓房屋，可多出三坪安放神明位，原告應允，原告為此需多支出20幾萬價金），如原告用餐時遇到樓上住戶使用衛浴設備時，其於原告室內之污水排放聲（有時亦夾雜惡臭味），更是嚴重影響原告及其家人進餐食慾、身心健康和居住品質。原告遂於同年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知被告，請求減少價金，惟迄今未見被告回覆。按系爭房屋因被告自始設計失當，致系爭房屋樓上住戶污水管線外露侵入原告客廳，影響原告居住品質，足以影響系爭房屋交易價格，減少室內空間構成通常效用之瑕疵及影響原告安放神明位之空間規劃，構成契約預定效用之瑕疵，致系爭房屋減損價值35萬元整。又被告依兩造買賣契約受領該減少價金部分，雖有法律上之原因，然因原告行使價金減少請求權後已不存在，應屬不當得利，原告乃於95年9月間，向台中市政府消費者保護官申訴，並聲請調解，惟因雙方間之認知差異過大，調解不成立。原告爰依民法第179條、第227條及第359條等法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示之金額。

㈡、被告則以：

１、本件房屋於95年5月28日既已交屋完成，原告主張於95年3月26日發現瑕庛，並於同年4月3日發函通知被告，然原告於系爭房屋交屋時，並無任何異議，倘原告認有何價值減損情形，其於交屋時即應主張。

２、又原告認污水管線外露為重大瑕庛，惟該管線是依建築執照圖建築及設置，且該管線為該建築物必須具備之設施，故原告主張該管線外露為瑕庛，即顯無理由。再者，縱該管線為瑕庛，然原告於95年3月26日即發現此瑕庛，並於同年4月3日通知被告應予以修繕，嗣於95年5月28日點交該建物，由此可知，系爭房屋點交前原告雖曾經主張瑕庛事由，惟同意點交後，並未曾再主張瑕庛，依民法第356條之規定，應認原告於點交系爭房屋後，即已承認系爭房屋並無任何瑕庛。又原告於95年5月28日受領房屋，依法第365條第1項規定，6個月間不行使減少價金請求權，其請求權消滅。亦即，原告之減少價金請求權，最遲於95年11月28日即已消滅，而原告本案之起訴狀，遲至95年12月底始送達被告，是其主張自不生任何法律上效力等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張其於92年間向被告購買系爭房屋，嗣於95年3 月26日至系爭房屋查看，發現屋內於客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管。原告乃於同年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知被告此瑕庛，並請求修繕。另於95年9月間向台中市政府消費者保護官申訴，經消費者保護官通知雙方於95年10月24日到庭協商，惟協調不成之事實，業據原告提出現場照片數張、存證信函影本1份、台中市政府95年9月27日府消保字第0950201525號函影本及台中市政府消費爭議案件申訴協調會會議紀錄等件為證，復為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真正。惟被告則以前詞置辯。是以本件應審究者，乃被告將此露明污水管線設置於系爭房屋之客餐廳上方，是否為建築設計該所必然，此設計是否為一瑕庛？原告主張請求減少價金請求權，是否已罹於消滅時效？經查：

１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。最高法院69年度台上字第3935號、72年度台上字第4265號、86年度台上字第2398號裁判意旨均可供參照。

２、依一般社會通常之觀念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，每個人皆期待在自已之住家能得到充份之休息及精神上之放鬆，享受家庭之寧靜及溫暖，其中客餐廳尤為個人在家庭生活中主要之起居場所。倘在客餐廳上方，設置一露明污水管線，當用餐或任何居家休憩時間，聽見樓上住戶排放之污水、或馬桶沖水之噪音，實在很難想像，個人情緒不會受此影響；甚至亦無法期待，個人必須忍受，該污水管線日後可能因不可抗力之因素，破裂損毀時，其居家之客餐廳遭污、廢水浸濕等不確定因素所造成之精神上痛苦。是依前述說明，應認為上述在客廳露明污水管線之設置，於通常之交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，而屬物之瑕疵。

３、而經本院委託臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定，上開露明污水管線之設置，是否能避免設置於房屋之客餐廳內，及此一設置，造成建物減損交易價值為何，該會鑑定函復稱：按一般建築施工慣例，污水管之置有3種方式：⑴穿樓板吊管露明於下層之平頂再釘天花板遮敝。⑵污水管配置於浴廁樓板上，再將浴廁之地板灌漿抬高20公分。⑶浴廁位置之樓板往下降低20公分。本案標的係採第⑴種方式施工，以第⑵及⑶種施作方式，可避免污水管露明。但因本案之規劃設計採用複層式設計，7樓之浴廁位於複層之地方，該處之樓層淨高約190公分，若採第2種施工方式將廁所地板抬高20 公分，7樓廁所之淨高度會降低為170公分而無法使用，至於依第3種施工方式，雖可避免污水管露明，但會因此降低第6層客廳高度20公分。綜上分析，本案依原設計將7樓浴廁設計於6樓客廳上方勢必產生現況之瑕庛，若要避免因污水管配置而產生之瑕庛，建商於產品規劃時，應將7樓臥室內之浴廁，設計至7樓廚房或入口走道上方，有鑑定報告書1份在卷可憑。依此以言，上開露明污水管之設計，於設計上並非不可能避免，然被告竟捨此而不為，致污水管露明於客廳上方，益徵系爭房屋之設計確存有瑕疵。

４、另就上揭瑕庛造成建物減損之交易價值部分，依臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，現況客廳上方露明管線係以夾板遮敝（長147公分×寬137公分×高39公分）形成一長方塊體突出於客廳一角，有礙室內空間之整體性及美觀，又上層馬桶沖水時會產生噪音，此二項瑕庛現況已成定案無法避免。目前能處理之方式唯有朝改善天花板外觀及降低沖水噪音方式進行。就天花板之改善方式，建議將露明管線往上抬高約2至3公分，並將現有天花板拆除，新做天花板往上抬高至樓板下21公分（現況為39公分），新做天花板範圍由樓梯口延伸至入口大門處以求整體性。又為減低天花板降低21公分之視覺不佳感受，建議天花板高低差凸緣處施做飾條。另為降低馬桶沖水產生之噪音，建議加厚天花板之材質為6mm矽酸鈣板，並加隔音棉降低噪音值。經以市價推估計算上開天花板工程費為32,000元；至於因露明管線減損交易價值之計算，則以鑑定標的總價金乘以瑕庛部分面積佔室內面積之比率乘以減損折數，即3,908,000元×1／10×減損40％＝156,000元。是以，本件建物減損交易價值合計共188,000元（計算式為32,000元＋156,000元＝188,000元），此有鑑定估價報告書1件在卷可稽。本院審酌原告買受房屋，原以家居、休憩為主要目的，縱上開露明污水管線能因天花板之重新施作，得以某程度之改善，惟仍會有些許視覺上之壓迫，致系爭房屋客廳天花板喪失個人得以自由設計使用之預定效用之事實，並參考一般社會通念，對購屋上之期待目的，認原告得請求被告減少之價金以上述188,000元為當。

５、被告雖另辯稱原告自95年5月28日受領系爭房屋起至提起本案訴訟止，已逾6個月，其請求權已罹於消滅時效乙節。按買受人因物有瑕庛，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後6個月間不行使或物之交付時起經過5年而消滅。又消滅時效自請求權可行使時起算，並因請求而中斷，若於請求後6個月內不起訴，始視為不中斷。民法第365條、第129條第1項分別定有明定。本件原告於95年3月26日至系爭房屋查看後，發現屋內位於客餐廳之上方，設有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管。其遂於同年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知被告此一瑕庛，並請求修繕。另於95年9月間向台中市政府消費者保護官申訴，經消費者保護官通知雙方於95年10月24日到府協商，嗣協調不成，為兩造所不爭執，已如前述。則依此情事，原告既已於95年9月間向消費者保護官申訴，並於95年10 月24日與被告就減少價金乙事進行協商，則該請求權之時效，即已因原告向被告請求而中斷。自該中斷之時起，迄至原告於95年11月29日向本院遞狀提起本訴訟，並未滿6個月，核無逾6月不行使請求權之情事，是被告抗辯時效已經消滅云云，自不足採憑。

６、況按，買受人依民法第356條規定所負檢查及通知出賣人所受領之物具有瑕疵之義務，在物之瑕疵為出賣人所明知而故意不告知買受人時，即被免除，此觀諸同法第357條規定自明。申言之，買受人在出賣人故意不告知物之瑕疵時，對於所受領之物無庸負檢查及通知之義務，且不因而被視為其承認所受領之物。本件被告既明知系爭房屋有上開露明污水管線置於客餐廳之設計，有礙觀瞻及影響買受人無法自由使用該露明污水管所行經處之天花板，且該設置，亦非於建築技術上所不能避免者，甚至於交屋點交時，復以木板包裹此露明污水管線，予以隱藏，未主動告知原告此項瑕疵，則依據前揭說明，原告之通知瑕疵義務，亦因而被免除，被告辯稱原告未從速通知其系爭房屋有瑕疵情事，應視為已承認所受領之物，不得再要求其負物之瑕疵擔保責任云云，亦非可採。

㈡、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金，請求被告給付188,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（95年12月12日）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚非有據，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。

五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊禦方法及舉證，均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭