臺灣臺北地方法院100年度簡上字第487號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第487號

上訴人

楊秀光

上訴人

卓文龍

共同訴訟代理人

郭玉瑾律師

被上訴人

李順招

被上訴人

劉妍婷

被上訴人

劉成騏

共同訴訟代理人

陳兆瑛律師

複代理人

倪明正

上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於民國100年9月9日本院臺北簡易庭100年度北簡字第4383號第一審判決提起上訴，經本院於民國101年8月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按於簡易訴訟事件第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2款規定即明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。經查，上訴人於原審時係主張其於民國77年3月13日與被上訴人李順招、劉成騏、劉妍婷之被繼承人即訴外人劉培簽訂不動產預約買賣契約書（下稱系爭契約），委任劉培代購未經保存登記、門牌號碼為臺北市○○路229巷19號之房屋（下稱系爭房屋），劉培自系爭房屋所有權人劉黃石麟處受領系爭房屋之占有並繼而將之點交予上訴人，上訴人即為該房屋之事實上有處分權之人，然劉培其後竟無權占有系爭房屋，顯已害及上訴人占有使用收益之權益，而被上訴人3人均係劉培之繼承人，且目前仍占有系爭房屋，自應將系爭未經登記之房屋返還予上訴人。嗣上訴人於100年10月4日具狀提起本件上訴，主張追加以民法第184條第1項前段規定為請求權基礎，且事實主張係被上訴人承繼劉培無權占有系爭房屋，侵害上訴人占有管領系爭房屋之權利等語；則考諸上訴人上開追加所據之基礎事實同為被上訴人之被繼承人劉培及被上訴人無權占有系爭房屋，此與其起訴時所據基礎事實既屬同一，則揆諸前揭規定意旨及說明，尚無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人起訴主張：

（一）上訴人於77年3月13日與被上訴人李順招、劉成騏、劉妍婷之被繼承人即訴外人劉培簽訂系爭契約，委任劉培代購未經登記之系爭房屋，並協助上訴人購得系爭房屋所坐落之土地，劉培乃依其與上訴人間之委任關係，代表上訴人於77年5月3日與房屋所有權人即訴外人劉黃石麟簽訂房屋土地買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），並代表上訴人受領系爭房屋之交付，該占有之交付即等同交付予上訴人，或認上訴人業經出賣人以現實交付或占有改定之方式交付，而由上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，然為完成系爭契約所定買受土地委任事項之必要，上訴人乃再將系爭房屋交由劉培占有，惟劉培已於99年5月16日死亡，上開委任關係亦於劉培死亡時起消滅，則附隨於該委任關係而存在之占有系爭房屋之權利自當然不復存在，詎被上訴人等仍拒不返還系爭房屋，侵害上訴人就系爭房屋之事實上處分權、占有權。為此，爰依民法第1148條第1項、第767條第2項準用第1項及第184條第1項前段規定提起本訴等語。

（二）被上訴人雖辯稱系爭房地買賣契約乃訴外人劉培以自己之名義與出賣人劉黃石麟簽立，並取得系爭房屋之事實上處分權而合法占有系爭房屋，嗣由被上訴人等因繼承繼續占有。惟按系爭房地買賣契約最末處當事人簽名欄位所載，劉培之稱謂乃「買方代表人」，足認劉培僅係買受人即上訴人之代表人，而非系爭房屋之買受人，另由該契約第8條所定「本約內容所列包括房屋、土地承租、承購、搬遷等事宜，甲方無條件交由劉培先生處理」觀之，劉培顯非該契約之乙方（即買受人），否則該條直接以乙方為稱謂即足，又依該契約第3、6條所定「在甲方遷移前、後時間，在乙方未取得本房屋土地之產權前，甲方戶籍不可遷移，乙方取得土地產權後始可遷移，乙方為本房屋土地處理辦理手續，需用甲方印鑑時，甲方無異議蓋章」、「付清尾款時，甲方將房屋、土地產權過戶之表冊等蓋章後，並附戶籍謄本、印鑑證明、身分證影本等各陸份，交乙方備用」，而上訴人買受系爭房屋之目的乃意在取得房屋所坐落之國有土地，是將來係上訴人著手進行土地之洽購，而非劉培，且上訴人確實持有系爭房屋出賣人劉黃石麟之戶籍謄本正本、印鑑證明正本及身分證影本各6份，足證上訴人確係系爭房屋之買受人，亦為上開契約所指稱之乙方，而劉培僅係以買受人代表人之身分與房屋出賣人簽訂系爭房地買賣契約，並無與出賣人成立讓與之合意，自無取得未經保存登記之系爭房屋事實上處分權之餘地。

（三）又劉培既係代表上訴人向出賣人買受系爭房屋，並受領系爭房屋之交付，依代表之法理，當即等同上訴人受系爭房屋之交付，而使上訴人取得事實上之處分權。被上訴人雖辯稱依系爭契約之約定，於約載全部房屋收購完畢，並上訴人與土地管理機關簽訂各該基地之買賣契約，且結算及付清餘款後，劉培始有將收購之全部房屋移轉或點交予上訴人之義務；惟按系爭契約第3條第3、4項所定「違建部分房屋，乙方（即劉培）儘先辦理收購手續，於取得有關買賣憑證後，交甲方持有，如有即時騰空者，一併點交甲方接管」、「乙方決定地上房屋處理方式及程序，甲方於乙方取得收購契約後支付收購價款後，乙方即行收購，交付甲方所有」以觀，上開買賣標的房屋一旦經劉培代為購得後，即應行交付予上訴人占有、管理，被上訴人所辯顯非可採。再者，縱本院認上訴人未依上開代表之法理受系爭房屋之交付，然自證人劉洪福於本件及另案100年度訴字第1585號、101年度簡上字第42號案件所為之證述，足認系爭房屋之出賣人知悉實際買受人為上訴人，且出賣人與上訴人間已約定暫先為形式上之點交，而於上訴人申購土地後始為搬遷，則依民法第946條第2項準用第761條第2項規定，就屬違章建築之系爭房屋事實上處分權之轉讓而言，應可認出賣人業以占有改定之方式將系爭房屋交付予上訴人，上訴人自取得系爭房屋之事實上處分權。而因上訴人與劉培間之委任關係，並非僅存在於「代購地上房屋」乙項，劉培尚需協助上訴人購得約載房屋坐落之土地，始為委任關係之完成，此觀系爭契約第3條第2、5項所定「本契約簽訂後，乙方（即劉培）應即洽請現住戶，共同具名簽張申請軍方撤銷列管，交由甲方負責辦理」、「現住戶房屋撤銷列管後，其使用之土地，乙方應即負責提供相關證件，以現住戶名義，分別由甲方向各土地所有權人，申辦租購手續」即明，故為使劉培完成上述買受土地之委任事項，上訴人乃於取得系爭房屋事實上處分權後，再將系爭房屋交由劉培占有，是於斯時起劉培始因與上訴人間之委任關係而有權占有系爭房屋，此由劉培於另案臺灣高等法院87年度上易字第1101號刑事案件答辯稱「現部分房屋之所以未點交自訴人（即上訴人）係因該土地依規定須以原住戶名義始得申請洽購，如將所購房屋點交，則原屋主戶籍勢必遷離，如此即無從以原住戶名義洽購土地，伊即無從依得應得之佣金」等語亦可證。惟劉培業於99年間死亡，其與上訴人間之委任關係亦已消滅，是其基於委任關係而得占有系爭房屋之權限自應不存在，被上訴人自不得自被繼承人劉培處繼承占有系爭房屋之權限，而對上訴人主張為有權占有。

（四）並聲明：（1）被上訴人應共同將門牌號碼為臺北市○○路229巷19號之房屋騰空遷讓返還予上訴人。（2）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則共同抗辯：

（一）經查，上訴人與被上訴人等之被繼承人劉培於77年3月13日訂立系爭契約，約定由上訴人出資，委託劉培向約載之各房屋使用權人，分別洽購各該房屋之使用權利，並取得出賣人蓋妥印鑑之各項空白表件，俾於日後土地管理機關依法出售房屋坐落基地時，上訴人得以優先購買權人之身分購買各該基地，俟契約所載房屋收購完畢及上訴人完成申購全部土地時，兩造始依契約第4條第5項計算餘款，並由上訴人一次付清予劉培，而劉培於約載全部房屋收購完畢，並上訴人與土地管理機關簽訂各該基地之買賣契約，且結算及付清餘款後，始有將收購之全部房屋「移轉」或「點交」予上訴人之義務，如上訴人違反契約第4條2項約定不再續供購屋款，致劉培僅完成部分房屋之收購，即係出於可歸責於上訴人之事由，致劉培履約不完全時，就已購房屋部分之「佣金」，亦應比照辦理。嗣劉培乃依約收受上訴人提供之收購房屋價款共新臺幣（下同）9,700萬元（包括有抵押品之訂約金1,500萬元），並陸續收購約載房屋之一部，且與各該出賣之眷戶訂有買賣契約，惟於受交之購屋款用罄後，上訴人即因故不再續供購屋款，致劉培不能購足約載全部之房屋，是自無劉培完成收購全部房屋，並交付購屋資料與上訴人，亦無雙方結算並餘款由上訴人一次付清予劉培之預期結果，則依民法第225條第1項規定，上訴人即無依第767條第2項或第184條第1項之規定，訴請返還系爭房屋之理由。

（二）復按系爭房地買賣契約第1條約定所載「劉黃石麟（簡稱甲方）在臺北市…房地產權賣于乙方劉培（簡稱乙方）…」等語，系爭房地產權（實為房地使用權）之買賣當事人，確為賣方劉黃石麟（即甲方）與買方劉培（即乙方）無疑，至劉培受託為代理人，另屬一事，而買方劉培於收購該眷戶完成，洽請賣方簽蓋空白相關書表並受取備用印章，轉交上訴人負責申請軍方撤銷列管及申辦基地租購手續前後，如因違約不法使用上開書表印章而涉訟時，依契約第5、6條約定，賣方亦當以「乙方（即劉培）」為被告，且依契約第8條約定「本約內容所列房地之租購及（廢棄物）搬遷，甲方無條件交由劉培先生處理」，其中「劉培先生」尤係指「乙方：劉培」，足見上訴人所稱「乙方非指劉培」之主張，並不實在，從而，上訴人並不能舉證其與出賣人劉黃石麟間曾有效成立「房地買賣契約」，則其所主張劉培或其繼承人即被上訴人乃無權占有，而訴請返還即屬無據。又劉培於77年3月13日與上訴人簽立系爭契約時，固得視為代理上訴人向眷戶收購約載全部房屋及其基地使用權，倘有未完成收購部分，其代理權因代理人死亡而歸於消滅，惟劉培與出賣人劉黃石麟間之系爭房地買賣契約，因形式上已有效成立，則劉培（買方）之占有權利，因死亡而由其繼承人即被上訴人繼承部分，尚不得與代理權混為一談。至民法第761條第2項所謂占有改定，係指「動產於讓與後，讓與人仍繼續占有其動產者，讓與人與受讓人得訂立契約（如租賃契約是），使生受讓人應取得間接占有之法律關係，以代交付」，而本件出賣人劉黃石麟所出賣之房屋非為動產，且出賣後並未繼續占有，更無與受讓人另訂契約，即無可認出賣人曾經以「占有改定」方式，將系爭房屋交付予上訴人之情事。再者，上訴人於原審係主張對系爭未登記之房屋有事實上處分、管領之權，然此項權利必經「點交」之後始得主張之，此亦為上訴人於原審所自承，然依本院86年度自字第443號刑事判決書理由欄所載「本院查自訴人（即上訴人）於86年5月5日所提出之訴狀載述：迄今被告（即劉培）除交付並過戶7號之房屋1戶外，其餘房屋既未交付亦未過戶；然自訴人卓文龍於86年8月12日本院審理時陳稱：被告已交付7號及15號2戶房屋，自訴人楊秀光於86年11月6日本院審理時亦陳稱：有搬進去的有2戶，而自訴人代理人陳志雄律師於86年11月6日本院審理時更陳稱：7號有過戶、8號有過納稅義務人、15號自訴人已接管」、「再臺北市○○路229巷19號現住戶張謙方於86年8月12日在本院審理時具結供稱：伊非屋主，屋主有交待房子已賣出，以後會通知搬遷」，及臺灣高等法院87年度上易字第1101號刑事判決書所載「…嗣本院會同兩造及雙方訴訟代理人至現場勘驗，被告劉培確已將龍江路229巷7號房屋所有權移轉登記為自訴人（即上訴人）所有，8號…，15號…，遼寧街12號…等房屋騰空等情，業據本院勘驗明確，有勘驗筆錄可憑，兩造亦均不否認該情」等詞，與上訴人於78年6月29日委由洪明星律師致函劉培所載「…除交付7號房屋1戶外，其餘皆未交付本人管領」、於85年12月2日委由陳志雄律師函知劉培所載「…然迄今除交付並過戶7號房屋1戶外，其餘房屋既未交付亦未過戶…」、於92年3月4日寄予劉培之存證信函所載「龍江路229巷1、5、6、8、9、11、19…房屋尚未轉移本人接管占有…」等語，可知系爭房屋迄未點交予上訴人，且上訴人於原審所提出之系爭房屋使用情形資料中，亦明確記載屋主仍居住中，自是無點交非常明確，法院尚且於點交程序中，若房屋有人居住即不點交，故上訴人對該屋應無事實上處分權，請求被上訴人遷讓返還房屋即非有理。

（三）按前所述，劉培於77年5月3日係以本人名義與出賣人劉黃石麟成立系爭房地買賣契約，且對該屋有事實上處分權而合法占有，按最高法院41年度台上字第1011號判例所述：「受任人以自己名義取得之不動產所有權，依民法第541條第2項之規定，雖應負移轉於委任人之義務，然此僅為雙方間之權利義務關係，在受任人移轉其所有權於委任人以前，要難謂委任人已取得該不動產之所有權」之意旨，因可歸責於上訴人之事由，致劉培應獲得而未獲得報酬，而未為移轉系爭房屋之事實上處分權予上訴人前，上訴人不能謂已取得該房屋之事實上處分權，是被上訴人等於99年間因繼承原因繼續占有，自難指為侵害上訴人之權利。再者，上訴人與劉培於77年3月13日簽訂系爭契約至今，已逾23年期間，依民法第125條規定，上訴人之請求權亦已逾時效。

（四）並聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：（1）原判決廢棄。（2）被上訴人應共同將門牌號碼臺北市○○路229巷19號之房屋騰空返還予上訴人。（3）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：（1）上訴駁回。（2）如受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

（1）系爭臺北市○○街229巷19號未保存登記房屋之原所有權人為劉黃石麟。

（2）上訴人與劉培曾於77年3月13日簽訂系爭契約。

（3）系爭契約法律上評價為委任契約。

（4）劉黃石麟與劉培曾於77年5月3日簽訂系爭房地買賣契約。

（5）系爭臺北市○○街229巷19號房屋現由被上訴人占有中。

五、得心證之理由：

（一）兩造就上述事實既不爭執，且各自為上開之攻擊、防禦，則本院應論究者為：（一）系爭房屋之買賣關係究係存在於上訴人與劉黃石麟間或是存在於劉培與劉黃石麟間，上訴人主張劉培係「代表」上訴人與劉黃石麟簽訂系爭房地買賣契約，是否可採？（二）上訴人主張曾受領劉培交付系爭房屋之占有，或曾以劉培為上訴人代表人身份受領出賣人劉黃石麟就系爭房屋占有之交付，而已為系爭房屋之事實上處分權人，是否有據？

（二）依據下列論述，本院認為系爭房屋之買賣關係乃存在於訴外人劉培與劉黃石麟間：

（1）首先，檢視系爭房地買賣契約之約定內容，該契約約定之主體賣方為劉黃石麟（甲方），買方則為劉培（乙方）之情，有系爭房地買賣契約在卷可據，契約內容並未見上訴人為買方之名義或劉培為上訴人代理人或代表人之記載文字；再者，系爭房地買賣契約內容第一條不僅明確約定：「劉黃石麟在台北市○○路二二九巷十九號之房屋包括後院違建壹棟之房屋及土地之產權賣于乙方劉培」，確認買方為劉培，於第七條更約定有：「恐口無憑，立此契約書為證，如任何一方違約，均負賠償對方購屋款加倍之賠償」，約明買方如有違約，需負加倍之違約金給付義務；而如果系爭房地買賣契約之買受人真為上訴人，衡諸常情，上述契約應會載明劉培係代理或代表上訴人為簽約之意旨或買受人方為上訴人之文字記載，否則訴外人劉培既僅係上訴人之代理人，焉有不記明於系爭契約，而願意承擔系爭契約違約而應負違約金給付責任風險之舉。

（2）又系爭契約第一條：買賣不動產標示第二項約定：「二、房屋部分：1、合法房屋：……由乙方負責向各該房屋所有人洽購，移轉予甲方。2、違章建築：……概由乙方負責收購後，點交甲方管有」，依據上述約定內容可知，劉培依約負有洽購、收購房屋義務，對照系爭房地買賣契約之買方為劉培，賣方為劉黃石麟，劉培乃是按照與上訴人間系爭契約之約定，受委任而履行其洽購、收購系爭房屋義務；又系爭契約第四條付款方式約定內容，係約定上訴人於簽約時支付劉培訂約金1,500萬元，而後配合劉培處理進度，逐次交付款項予劉培備用，每次以2,500萬元額度內為原則，且土地及房屋均已收購或已完成簽訂買賣契約後，上訴人與劉培應會同計算，按系爭契約約定之買賣價格總價，減除各項支出，再扣除預付之訂約金，其餘款項上訴人一次付清，至於系爭房地買賣契約之買賣價金付款約定，則係約定分二期支付；系爭契約約定之付款方式與系爭房地買賣契約約定應付款金額、期限不一，系爭契約且尚有結算協議，則據此論斷系爭契約付款方式之約定真意，應係上訴人按照系爭契約之受任人劉培履行其與不動產出賣人間之買賣契約價金給付義務進度，由上訴人按照系爭契約約定給付處理委任事務支出之必要費用，非上訴人按照系爭房地買賣契約給付買賣價金予不動產出賣人，不動產出賣人與上訴人間無直接之買賣價金對價給付關係存在，且洽購、收購房屋者既為劉培，上訴人與不動產出賣人間並無直接之買賣對價給付關係存在，此即與上訴人所主張上訴人與劉培間係約定由劉培代理或「代表」上訴人與不動產出賣人簽訂買賣契約之情不符。

（3）上訴人雖以系爭房地買賣契約有劉培為「買方代表人之記載」，且系爭房地買賣契約第八條約定「本約內容所列包括房屋、土地承租、承購、搬遷等事宜，甲方無條件交由『劉培先生』處理」，劉培顯非該契約之乙方（即買受人），否則該條直接以乙方為稱謂即足，又上訴人已依據系爭房地買賣契約之約定取得系爭房屋出賣人劉黃石麟之戶籍謄本正本、印鑑證明正本及身分證影本各6份，可證上訴人方為系爭房地買賣契約之買受人云云。然查，系爭契約第1頁亦載有「立契約書人…乙方代表人劉培…」文字，而如果「乙方代表人劉培」之約定，係指劉培為不動產出賣人之代表或代理（按照上訴人之主張推斷），則劉黃石麟既已由劉培代理或代表與上訴人簽訂系爭契約，劉黃石麟又何須再與上訴人之代理人或代表劉培簽訂系爭房地買賣契約，劉培竟同時為上訴人及劉黃石麟之代理人或代表而就同一不動產標的簽訂2份契約，由此可知上訴人之主張不符常理，故可見「代表人」乙詞，就系爭契約或系爭房地買賣契約而言，並無特殊之用意存在，應僅是簽約當時當事人之習慣用語，並無法律上特殊用意存在；況且「代表」與「代理」之制度，其法律性質及效果均不同，代表與其所代表之法人團體係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為法人團體之行為，代理人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為（最高法院86年度台上字第1782號裁判意旨參照），系爭契約、系爭房地買賣契約內所使用「代表人」文字，要與法律上之代表或代理之意義不符，更可見係上訴人、劉培於簽約當時使用「代表人」用語，係不知悉法律用語所致，於檢視所簽訂契約內容，不能僅以系爭契約或系爭房地買賣契約上之隻字片語，片面論斷當事人簽約當時之真意，而應整體視之；是縱系爭房地買賣契約有劉培為「買方代表人之記載」，且系爭房地買賣契約第八條約定「本約內容所列包括房屋、土地承租、承購、搬遷等事宜，甲方無條件交由劉培先生處理」之約定內容，然系爭房地買賣契約內容既已約定劉培為買受人，則上訴人單以上開文字記載主張劉培顯非該契約之乙方（即買受人），而謂系爭房地買賣契約之買受人為上訴人，尚嫌速斷，且與上開本院論述之理由不符，即未可採。至於上訴人所取得系爭房屋出賣人劉黃石麟之戶籍謄本正本、印鑑證明正本及身分證影本各6份，本即為劉培依據系爭契約第三條處理程序㈢約定受委任應履行之交付文件義務，劉培將劉黃石麟所交付之文件轉交予上訴人，乃屬履行系爭契約之受任義務，要與上訴人是否即為系爭房地買賣契約當事人無直接關係，上訴人又未能證明上開文件乃劉黃石麟直接交付予上訴人，是上訴人據此而謂其為系爭房地買賣契約之買受人，亦未可採。

（4）此外，上訴人並無其他舉證，證明上訴人確為系爭房地買賣契約之當事人，是本院認為上訴人與劉培間應係經由系爭契約之簽訂，上訴人與劉培間成立委任關係，上訴人委任劉培價購系爭房屋，而後劉培以自己名義與劉黃石麟簽訂系爭房地買賣契約買受系爭房屋，故系爭房屋之買賣關係乃存在於訴外人劉培與劉黃石麟間，劉培與劉黃石麟方為系爭房地買賣契約之當事人。

（三）依據下列理由，本院認為上訴人主張曾受領劉培交付系爭房屋之占有，或曾以劉培為上訴人代表人身份受領出賣人劉黃石麟就系爭房屋占有之交付，上訴人已為系爭房屋之事實上處分權人事實，並非真實：

（1）按委任契約之受任人以自己名義，為委任人取得之不動產所有權，依民法第541條第2項之規定，雖應負移轉於委任人之義務，然此僅為受任人與委任人間之權利義務關係，在受任人移轉其所有權於委任人以前，要難謂委任人已取得該不動產所有權（最高法院41年台上字第1011號判例參照）；又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前項有所明文。查劉培既係以自己身份買受系爭房屋之情，已如上述，又上訴人主張曾受領劉培交付系爭房屋之占有，或曾以劉培為上訴人代表人身份受領出賣人劉黃石麟就系爭房屋占有之交付，上訴人已為系爭房屋之事實上處分權人事實，為被上訴人所否認，則被上訴人自應就此有利於己之事實，負舉證之責任。

（2）而查，證人劉洪福曾到庭證述：「（問）是否知道上訴人購買龍江路龍江一村房子的事情？（答）知道。」、「（問）上訴人是否曾經委任你去處理龍江路229巷19號房子的點交？（答）當時點交房屋有很多戶，這是其中一戶。」、「（問）請陳述當天點交的狀況？（答）劉培有跟我說以後申購土地是要現住戶的人及戶籍才可以申請，因為土地是國有財產局的，上訴人只是買地上物，所以當時只是做形式上的點交，因為現住戶還要住在那邊，不能搬走，以後才能夠申購土地。」、「（問）點交當時龍江一村的屋主即出賣人是否知道買受人是誰？（答）當時是劉培出面去買，出錢的是上訴人。」、「（問）點交當時因為出賣人還要住在那裡所以做形式上點交，是否有與出賣人約定何時做真正的點交？（答）當時劉培告訴我以後只要通住戶搬走，他們就會搬走。」、「（問）形式上點交的目的為何？（答）因為土地是國有財產局的，國有財產局借給軍方，軍方撥給現住戶去使用，以後如果要申購該土地必須是現住戶的人才可以申請。當時有簽一張房屋交屋協議書，是劉培與上訴人簽訂，由我擔任見證人。」、「（問）你所為形式上點交的目的是否是要由劉培帶你去確認他買了那些房子？（答）因為劉培不是買全部的房子，所以當時是去指說哪一戶是他買的。」、「（問）在點交的過程中，有無與屋主碰到面？（答）有的有，有的到底有無碰到面沒有印象，而且去了很多次，有的時候屋主不在。」、「（問）如果你跟屋主碰到面，你有無跟屋主說房屋是上訴人買的？（答）有的有碰到有講，但有一部分沒有印象。」、「（問）系爭龍江路229巷19號房屋是否有搬空交給你？（答）記憶中沒有。」、「（問）所謂的形式上點交，進行程序有那些？（答）劉培帶我到現場，指稱那些房子有買，但當場沒有叫住戶搬離，但劉培說以後通知住戶搬走，他們就會搬走，因為需要現住戶的戶籍才可以申購土地。」、「（問）當時劉培帶你到現場去做形式上點交的時候，你、劉培及住戶之間，當時有無簽書面契約或切結書等資料？（答）記憶中沒有。」、「（問）當時是誰叫你跟劉培去做形式上的點交？（答）上訴人。」、「（問）你除了做形式上點交之外，後來有無跟上訴人去做實際上的點交？（答）沒有。」、「（問）房屋交屋協議書當時是約定什麼內容？（答）確認買了那些房子，一戶花了多少錢，總共花了多少錢。」、「（問）請提示上證四交屋協議書，為何要簽這張交屋協議書？（答）這就是我剛剛陳述我見證的交屋協議書，這是要確認買了幾戶，預付款多少錢，總共買了多少錢。」、「（問）有無就交屋做約定？（答）因為只能做形式上點交。」等語（見本院101年7月10日準備程序筆錄）；依據證人劉洪福上述證詞，劉洪福與劉培間雖曾就系爭房屋為點交，但僅是進行形式上點交，上訴人與劉培間雖亦曾簽訂交屋協議書，亦只是確認劉培買了那些房屋，並無進行實際點交而將系爭房屋之占有移轉予上訴人之事實；至於上訴人所提出證人劉洪福於另案本院101年度簡上字第42號返還房屋事件所為之證詞，證人劉洪福仍然證述係進行形式上點交等語；故證人劉洪福之上述證詞，並不能證明上訴人曾受領劉培或劉黃石麟就系爭房屋占有之移轉。

（3）上訴人雖以證人劉洪福之證詞，主張劉洪福進行點交當時，曾告知屋主係由上訴人買受房屋，出買人均知悉實際買受之人為上訴人，劉培為上訴人之代表人，上訴人與出賣人間有以占有改定之方式交付予上訴人云云。然系爭房地買賣契約之買賣關係乃存在於訴外人劉培與劉黃石麟間之情，已如前述，且證人劉洪福之上述證述內容，並未能證明其曾告知出賣人劉黃石麟有關上訴人買受系爭房屋且與劉黃石麟另行約定就系爭房屋占有法律關係之事實，則上訴人主張上訴人與劉黃石麟間曾訂立契約，由劉黃石麟就系爭房屋直接占有而由上訴人間接占有系爭房屋，上訴人已因占有改定方式取得系爭房屋之占有之情，即未有據。

（4）又上訴人曾於86年間對劉培提起刑事自訴，依其自訴意旨，係以劉培應依買賣契約於82年12月30日前將含系爭房屋在內之臺北巿龍江路229巷房屋7戶交付於上訴人，卻僅交付1戶房屋（非系爭房屋）為由，主張劉培涉犯詐欺罪嫌之事實，有本院86年度自字第443號、臺灣高等法院87年度上易字第1101號判決在原審卷可據，可見上訴人於86年間尚主張劉培未將系爭房屋交付其等占有。再參酌上述判決理由內所載，系爭房屋當時住戶張謙方曾於86年8月12日證述伊非屋主，屋主有交代房子已賣出，以後會通知搬遷等語，更足證劉培或劉黃石麟未曾將系爭房屋交付予上訴人占有，否則何以上訴人於提起自訴當時，係主張劉培未交付系爭房屋之占有，又如上訴人所主張，上訴人已經因占有改定而取得系爭房屋之占有，何以上訴人當時未逕對劉黃石麟或該占有人主張權利，而是主張劉培未點交予上訴人，據此，更足證證人劉洪福所證述之點交，僅係供確認劉培買受房屋用途，要無點交占有之事實存在。

（5）另外，本院再審酌上訴人曾於78年6月29日委由洪明星律師致函劉培所載「…除交付7號房屋1戶外，其餘皆未交付本人管領」等語，上訴人於85年12月2日再委由陳志雄律師函知劉培所載「…然迄今除交付並過戶7號房屋1戶外，其餘房屋既未交付亦未過戶…」等語，上訴人於92年3月4日寄予劉培之存證信函所載「龍江路229巷1、5、6、8、9、11、19…房屋尚未轉移本人接管占有…」等語之事實，均有上開函文在卷可據，上開上訴人委由律師對劉培所發函文及上訴人所發予劉培之存證信函，時間歷經78年至92年間，函文內容均提及系爭房屋未點交予上訴人事實，更足證上訴人所主張曾經受領劉培或劉黃石麟之點交事實，並無依據。

（6）據此，上訴人於本件主張其曾受領劉培交付系爭房屋之占有，或曾以劉培為上訴人代表人身份受領出賣人劉黃石麟就系爭房屋占有之交付，上訴人已為系爭房屋之事實上處分權人事實，既與上述證據不符，自均屬未能證明，而未可採。

（四）綜上論述，系爭房屋之買賣關係既存在於訴外人劉培與劉黃石麟間，且上訴人未曾受領劉培或劉黃石麟交付系爭房屋之占有，上訴人自不能依據系爭契約主張已因受領交付系爭房屋之占有而取得系爭房屋之事實上處分權，則上訴人主張基於事實上處分權能，對現占有系爭房屋之被上訴人主張民法第767條第2項準用第1項之物上請求權，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，自無依據。又上訴人既未取得系爭房屋之事實上處分權，則上訴人主張被上訴人侵害上訴人就系爭房屋之事實上處分權、占有權，依據民法第184條第1項前段損害賠償規定請求被上訴人負回復原狀義務，遷讓返還系爭房屋，亦屬無據。故上訴人之請求均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

七、上訴人上訴聲明及被上訴人答辯聲明雖各請求供擔保請准為假執行及如受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行，然本件係簡易案件之第二審上訴程序，且非得提起第三審上訴之案件，本院判決後即屬確定，故無宣告假執行之必要，上訴人及被上訴人之上述聲明均有所誤會，本院自無庸為准駁，在此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。