臺灣臺北地方法院101年度簡上字第494號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第494號

上訴人

即原告

喬誠房屋仲介股份有限公司

法定代理人

張啟烽

被上訴人

即被告

李作鳳

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國101年10月30日本院臺北簡易庭101年度北簡字第9539號第一審判決提起上訴，本院於102年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國100年10月3日委託上訴人銷售其所有臺北市○○區○○段000○號之建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00號4樓）暨坐落同段33-0044地號之持分土地（下稱系爭不動產），委託銷售價格新台幣（下同）1,480萬元，委託期間自100年10月3日起至101年1月31日止，雙方並簽立不動產買賣一般委託書（下稱系爭買賣委託書）。又於101年6月18日雙方另簽立契約內容調整同意書（下稱契約調整書），變更買賣委託書之委託期間為101年6月18日起至101年9月30日止，及委託銷售價格為被上訴人「實拿1,360萬元」。嗣上訴人於101年6月18日覓得訴外人張倍耀願出價1,380萬元買受系爭不動產，並簽立買賣斡旋金委託書、確認書後交付斡旋金10萬元，翌日即由被上訴人於買賣斡旋金委託書上簽認同意出售，並同意將斡旋金10萬元轉為買賣定金由上訴人代為保管，雙方買賣之意思表示已達合致而有效成立買賣契約，換言之，上訴人已完成居間任務，自得請求成交價1,380萬元扣除被上訴人實拿1,360萬元後之溢價即20萬元作為服務報酬。然因被上訴人惡意違約躲避上訴人請求服務報酬，經上訴人通知被上訴人應於101年6月22日出面簽訂書面買賣契約均拒不履行，因可歸責於被上訴人之事由遲未能簽訂書面契約，之後被上訴人又將系爭不動產委託訴外人有巢氏房屋民生敦北店（下稱有巢氏房屋）出售他人而陷於給付不能，致上訴人喪失可預期於買賣雙方簽立買賣契約時，向張倍耀收取138,000元之服務報酬利益（即買賣價金1,3 80萬元之1％）而受有損害。為此，依系爭買賣委託書及民法第231條第1項、第226條第1項等規定提起訴訟，並求為判決：被上訴人應給付上訴人338,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息等情。

二、被上訴人則以：契約調整書為原合約即系爭買賣委託書於101年1月31日終止後新簽定之委託書，屬上訴人製作之定型化契約，應給予被上訴人30日以上之審閱期間供被上訴人審閱全部條款（含契約調整書之內容），惟上訴人未給予被上訴人合理之審閱期，且契約調整書內載明「新台幣壹仟叁佰陸拾萬實拿」等文字，屬契約重要之變更事項，被上訴人當時即告知所謂「實拿」就是要實際上拿到1,360萬元，不包含一切稅捐及代書費及一切其他費用，且要求上訴人將一切必要費用記載於契約書上，上訴人告知要回去查一查後再記載上去，詎料竟於隔日即101年6月19日突然告知被上訴人已出售系爭不動產，因兩造就契約必要之點之表示尚未一致，故依民法第153條之規定，系爭買賣委託書並未成立。又上訴人告知已經在101年6月18日將系爭不動產賣給張倍耀，並要求被上訴人簽認買賣斡旋金委託書，被上訴人當時即告知要實拿1,360萬元，上訴人亦同意，故被上訴人認為確會實拿1,360萬元而同意簽認，但上訴人卻拒絕將10萬元斡旋金交付給被上訴人，已違反買賣斡旋金委託書第2條之約定，亦違反上訴人所提出其與張倍耀簽定確認書之約定，復違反民法第574條之規定，故系爭不動產之買賣契約根本未成立生效。況且，系爭買賣委託書已在101年1月31日終止，上訴人並無權利為被上訴人銷售不動產，更無權利為被上訴人向買方收取斡旋金，此一收受斡旋金之無權代理行為並未誠實告知被上訴人，再欺騙被上訴人簽訂契約調整書，顯然已違反民法第567、571條之誠信原則，上訴人自不得請求報酬。再者，兩造間並未約定差價20萬元屬上訴人之服務報酬，且細譯兩造之合約，並無任何有關差價部分屬於上訴人之文字約定，足見兩造間並無約定要給付上訴人20萬元之溢價作為報酬，然上訴人事後堅持該超過1,360萬元之20萬元溢價為其所有，致被上訴人認為雙方就契約之必要之點尚未達成一致，且上訴人硬要強索20萬元之仲介費導致本件買賣契約無法繼續履行，其所應歸責之事由，實係上訴人違反不動產經紀業管理條例第19條之規定強索差價20萬元所致，被上訴人無須負損害賠償之責，上訴人請求給付訴外人張倍耀之報酬利益138,000元部分亦無理由等語置辯。

三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起上訴聲明：㈠原判決全部廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人338,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項（見簡上卷第28頁背面）：

（一）被上訴人於100年10月3日與上訴人簽訂系爭買賣委託書，由被上訴人委託上訴人出售系爭不動產，委託總價款為1480萬元（包含土地增值稅費及上訴人服務報酬在內），委託期間自100年10月3日起至101年1月31日止。

（二）兩造嗣於101年6月18日就系爭不動產簽訂契約調整書，將委託期限變更為自101年6月18日起至101年9月30日，委託總價變更「壹仟參佰陸拾萬實拿」。

（三）上訴人於101年6月18日與張倍耀簽訂「買賣斡旋金委託書」及「確認書」，並收受張倍耀交付之斡旋金10萬元。上訴人於同年6月19日於上開買賣斡旋金委託書上簽名同意，該斡旋金10萬元轉為系爭不動產之訂金並由上訴人代為保管。

（四）被上訴人於101年7月12日另委託有巢氏房屋將系爭不動產以1,400萬元（含仲介費20萬元及土地增值稅）出售予第三人，並於101年8月9日完成移轉所有權登記。

五、本件應予審究之爭點如下：

（一）兩造簽訂之系爭買賣委託書是否合法成立？

（二）兩造於契約調整書上同意將委託總價1,480萬元變更為「1,360萬元實拿」之真意為何？

（三）上訴人請求被上訴人給付賣方服務報酬20萬元、買方應付之報酬利益138,000元，各有無理由？

六、本院得心證之理由：

（一）兩造簽訂之系爭買賣委託書已合法成立：

⒈經查，兩造於100年10月3日簽訂系爭買賣委託書，由被上訴人委託上訴人居間仲介銷售系爭不動產，委託銷售總價款為1480萬元（包含土地增值稅費及服務報酬在內），委託期間自100年10月3日起至101年1月31日止，上訴人之服務報酬依系爭買賣委託書第4條第1項之約定，於買賣成交時得向被上訴人收取實際成交價額之4％；嗣於101年6月18日，兩造復同意就原合約即系爭買賣委託書另行簽立契約調整書，將系爭不動產之委託期限變更為101年6月18日至同年9月30日止，委託總價則變更為「1,360萬元實拿」，此有上訴人所提不動產買賣一般委託書、標的物現況說明書、契約內容調整同意書附卷可稽（見原審卷第12至16頁），且為兩造所不爭執，堪信真實。本件兩造既已就系爭不動產簽立居間契約，且對於居間契約必要成立之點即所仲介銷售之不動產、服務報酬及期間均已明確約定，自已合法成立，兩造即應受到拘束。雖被上訴人認「1,360萬元實拿」等文字為契約重要之變更事項，兩造就此必要之點之表示尚未一致，故系爭買賣委託書並未成立云云，然此乃兩造對於「1,360萬元實拿」之解釋發生歧異問題，非屬意思表示不一致之情形，並不影響系爭買賣委託書已合法成立之認定，因此，被上訴人抗辯系爭買賣委託書並未成立，即無足取。

⒉至被上訴人雖抗辯契約調整書為系爭買賣委託書終止後所新簽，均屬上訴人製作之定型化契約，且上訴人未給予被上訴人合理之審閱期間，審閱全部條款云云。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1固定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達。查本件系爭買賣委託書首段已載明「本人已詳閱本不動產買賣一般委託書，並經攜回審閱三天（契約審閱期至少三天）」，被上訴人並於委託人簽章欄位簽名（見原審卷12頁），顯然已經被上訴人合理審閱，且契約調整書既僅就委託之期限及總價作變更調整，其餘條款內容均與系爭買賣委託書相同，並無新的條款內容，此觀契約調整書註明「本同意書經雙方簽認後，視為原合約內容之一部份」（見原審卷第16頁）即明，則被上訴人既已審閱過系爭買賣委託書之條款內容，即無違反消費者保護法第11條之1之規定，是被上訴人上開抗辯亦無可取。

（二）兩造於契約調整書上同意將委託總價1,480萬元變更為「1,360萬元實拿」，僅涉及服務報酬之變更，並未及於系爭不動產之土地增值稅及其他費用：

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。

⒉經查，兩造於簽訂契約調整書以變更委託之銷售總價時僅就服務報酬作調整，並未涉及土地增值稅負擔之問題，此據證人謝佳陵於原審證述：本件是伊賣的房子，因屋主即被上訴人是投資客，常在買賣房子，伊帶客戶去看房子而認識被上訴人，100年9月28日伊拿不動產買賣委託書去被上訴人家要給她簽名，同年10月3日被上訴人打電話叫伊過去簽委託書，後來有一個客戶在101年6月9日看蠻久的，口頭上有講價錢後就回去，伊就跟被上訴人回報，被上訴人說要實拿1,360萬元，101年6月18日那天中午伊拿契約調整書給被上訴人簽，被上訴人說實拿1,360萬元，不付服務費，沒有講到是否含稅，因為這都在契約上寫清楚，換言之，101年6月18日簽契約調整書前跟被上訴人講好，價金超過1,360萬元部分是服務費，如果有超過4％就歸被上訴人等語明確（見原審卷第54頁背面）。參以系爭買賣委託書第2條明白約定，委託銷售總價1,480萬元包含土地增值稅費及被上訴人之服務報酬在內（見原審卷第12頁），亦即土地增值稅費仍由出賣人即被上訴人依法負擔；及第4條第1項復約定，上訴人於買賣成交時得向被上訴人收取實際成交價額之4％（見原審卷第12頁），則依證人謝佳陵前揭證述，兩造既僅合意變更上訴人服務報酬之計算方式，原為成交價之4％變更為超出1,360萬元之溢價，顯然未就被上訴人應負擔土地增值稅之約定為合意之變更。又被上訴人於101年6月19日隨即簽署買賣斡旋金委託書，同意以1,380萬元價格出售系爭不動產，並同意將買受人交付之斡旋金10萬元轉為訂金由上訴人代為保管（見原審卷第17頁），依該買賣斡旋金委託書第3條約定，買方即張倍耀僅同意負擔契稅、代書費及相關費用，並不包括土地增值稅在內。倘若兩造於簽訂契約調整書時已約定被上訴人不負擔土地增值稅，則被上訴人原應負擔之土地增值稅金額究為若干？買方負擔之稅費有無包含土地增值稅等疑問，理應會對上訴人加以詢問並要求載明，且設若被上訴人於簽訂買賣斡旋金委託書時已不同意給付上訴人之服務費為1,360萬元之溢價即20萬元，則被上訴人在未確認是否應負20萬元之服務費同時，衡情應無可能會同意簽認出售系爭不動產，實則被上訴人既仍願於買賣斡旋金委託書簽認出售，足見被上訴人應知土地增值稅仍由其負擔至明。

⒊次查，被上訴人不履約之後隨即於101年8月9日透過有巢氏房屋，將系爭不動產以1,400萬元出售予第三人，除給付仲介費20萬元外，並自行繳納土地增值稅101,031元，此經被上訴人於原審自承在卷（見原審卷第40頁），復有系爭不動產之移轉登記土地增值稅單附卷可參（見簡上卷第36頁）。另佐以證人謝佳陵證述：伊收了斡旋金之後要拿給被上訴人簽收，但被上訴人說還要跟她先生商量，101年6月19日就簽了斡旋金委託書，並同意10萬元斡旋金轉為訂金，本來約同年6月22日要簽約，101年6月20日打電話給被上訴人，被上訴人說別家仲介談的價錢比我們高很多，被上訴人就反悔等語（見原審卷第56頁），以及被上訴人發給上訴人之101年6月21日電話簡訊記載「想要的心很重要，如果你的買方很想要我這間房子，在昨天或前天就應該趕快簽約，免得有變數，你在房仲業這麼久了，不會不懂這個道理，我只是個商人」（見簡上卷第55頁），顯然被上訴人事後不願意履約之原因，應係因別家仲介出價較高所致，並非認為不應由自己負擔土地增值稅。是從兩造合意變更系爭不動產委託總價之目的，在於降低上訴人之服務費從原本成交價之4％變更為超出1,360萬元之溢價20萬元（即被上訴人實拿1,360萬元）以求順利成交、被上訴人願意於買賣價款1,380萬元之買賣斡旋金委託書上簽認出售、被上訴人未履約之後仍委託其他仲介以高價出售並自行負擔土地增值稅等交易習慣及客觀行為觀之，應認兩造於契約調整書上同意將委託總價1,480萬元變更為「1,360萬元實拿」，僅涉及服務報酬之變更，而未及於系爭不動產依法應由賣方或買方負擔之土地增值稅及其他契稅等費用，始符合公平與誠信原則。從而上訴人之主張即屬有據，被上訴人抗辯所謂「實拿」就是要實際上拿到1,360萬元，不包含土地增值稅捐等其他費用，尚屬無理。

（三）上訴人請求被上訴人給付賣方服務報酬20萬元、買方應付之報酬利益138,000元，各有無理由？

⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。又依系爭買賣委託書第7條第3項第1款約定「當甲方（被上訴人）違反下列事項時，視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方必須給付服務報酬，並應全額一次給付：(1)在與買方成立買賣契約後，因可歸責於甲方之事由無法繼續履約者。」（見原審卷第13頁）。本件上訴人已依系爭買賣委託書之約定，居間被上訴人與買方張倍耀簽訂買賣斡旋金委託書，並將收受之斡旋金10萬元轉為訂金，是以系爭不動產之買賣契約即已成立，上訴人之居間工作已完成，而被上訴人事後未繼續與張倍耀簽立不動產買賣書面契約，並將系爭不動產出售予第三人而無法履約，顯係可歸責於被上訴人。則上訴人依前揭規定，請求被上訴人給付20萬元之服務報酬（即1,380萬元與1,360萬元之差價），自屬有據。至於被上訴人雖抗辯因上訴人拒絕交付10萬元之斡旋金，已違反買賣斡旋金委託書第2條約定，亦違反上訴人所提出其與張倍耀簽定確認書之約定，復違反民法第574條之規定，系爭不動產之買賣契約根本未成立生效云云。惟查，上訴人於101年6月19日已在買賣斡旋金委託書上簽名同意，該斡旋金10萬元轉為系爭不動產之訂金，並保留由上訴人代為保管，此為買賣斡旋金委託書上所載明（見原審卷第17頁），並無被上訴人所指之上訴人拒絕交付10萬元斡旋金之情事，則其所上開所述顯然無據，不足採取。又系爭買賣委託書之委託日期原在101年1月31日終止，然兩造既已簽立契約調整書同意將委託期限變更為自101年6月18日起至9月30日為止，則兩造就系爭買賣委託書之委託居間仲介關係於簽立買賣斡旋金委託書時仍然存在，是被上訴人抗辯上訴人並無權利為其銷售不動產，更無權利向買方收取斡旋金，並認為上訴人違反民法第567條、第571條之誠信原則，不得請求報酬云云，顯非有理。另兩造既同意以超出1360萬元之溢價20萬元作為上訴人之服務報酬，已如前述，上訴人請求被上訴人依約給付即屬有據，自無被上訴人所稱上訴人硬要強索20萬元之仲介費導致本件買賣無法繼續履行之可歸責事由，被上訴人此部分抗辯洵無足取。

⒉上訴人雖主張因被上訴人未依買賣斡旋金委託書第5條約定，履行出面簽立系爭不動產買賣契約之義務，致上訴人喪失依確認書第3條約定可預期於買賣雙方簽立買賣契約時，向買方張倍耀收取138,000元之服務報酬利益，依民法第226條第1項、第231條第1項規定請求被上訴人應負損害賠償云云。惟按所謂居間契約之委託人固有依居間契約給付報酬之義務，惟依其契約性質，居間人並無強制委託人與第三人訂立居間人所報告或媒介之契約義務。查本件被上訴人於因上訴人媒介而成立系爭不動產之買賣契約時，固應依系爭買賣委託書第7條第3項第1款之約定給付上訴人報酬，已如前述，然被上訴人是否願意履約涉及其自身經濟上或其他目的考量，上訴人並無法直接強制被上訴人與買方張倍耀簽訂本件系爭不動產買賣契約書。又依上訴人所提買賣斡旋金委託書第5條約定「賣方簽認出售後，買賣契約成立，買賣雙方應在賣方簽認出售翌日起算五日內完成簽訂不動產買賣契約書」之真意，應係被上訴人與買方張倍耀間就系爭不動產之買賣契約已因訂金10萬元之交付而成立時，雙方應儘速於5日內簽訂不動產買賣契約書，並非約定被上訴人對於上訴人即負有與買方張倍耀訂立系爭不動產買賣契約書之義務，上訴人主張被上訴人負有與買方張倍耀訂立系爭不動產買賣契約書之義務，實違反居間契約之性質及解釋定型化約款之衡平原則，並無理由。準此，被上訴人依兩造所訂居間契約即系爭買賣委託書，對於上訴人既未負有與買方張倍耀就系爭不動產簽訂買賣契約書之義務，上訴人主張被上訴人因未出面與買方張倍耀簽訂系爭不動產買賣契約書，致損失依確認書第3 條約定可預期向買方張倍耀收取138,000元之報酬利益，被上訴人就此應負給付遲延或給付不能之債務不履行損害賠償責任云云，自非正當，尚無可取。

七、綜上所述，本件兩造同意將委託總價變更為1,360萬元實拿，應僅涉及服務報酬之變更，上訴人既已依系爭買賣委託書之約定完成居間之工作，縱被上訴人因具有可歸責之事由而無法履約，仍應依約給付20萬元之服務報酬。從而，上訴人主張依系爭買賣委託書請求被上訴人給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即101年8月5日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，容有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨求予廢棄改判並無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經本院審酌與判決結果不生影響，毋庸再予贅述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第七庭審判長法 官 匡 偉