臺灣臺北地方法院103年度重訴字第69號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第69號

原告

財團法人私立中華基金會

法定代理人

林命嘉

訴訟代理人

陳志雄律師

訴訟代理人

古嘉諄律師

訴訟代理人

郭宏義律師

訴訟代理人

江如蓉律師

複代理人

陳耀南律師

複代理人

吳詩敏律師

被告

袁劼

被告

陳柏檜

被告

何天明

被告

黃大功

被告

戴莉玲

被告

朱哲毅

被告

朱兆蘭

被告

合眾建築經理股份有限公司

上1人法定代理人

顏文澤

共同訴訟代理人

陳國雄律師

　　　　　　邱南嫣律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國105年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：臺北市松山區美仁段一小段460、461、461-1、461-2、462、462-1、462-7、462-8、462-9、462-10、462-11、462-14、462-15、462-16、462-17、484地號土地（下稱460等16筆地號土地）及如附表1所示之土地（下稱系爭土地）原為原告所有，其上原蓋有「中華體育館」，於民國77年間因火災而焚毀。原告於86年3月間，委請建商進行「中華體育文化活動中心新建工程」（建造執照為82年建字第73號，下稱系爭工程），於87年間，遭世華銀行聲請查封拍賣系爭土地，導致系爭工程中輟，截至停工時，系爭工程已完成地下5層連續壁工程、基樁及地下2樓至地下1樓之結構體，拍賣系爭土地之執行事件，最終由被告袁劼、陳柏檜（下稱被告袁劼等2人）共同以新臺幣（下同）2億8,888萬8,888元拍定受讓系爭土地所有權，應有部分各2分之1。被告袁劼等2人主張拍定範圍包括系爭土地地下1樓之結構體（下稱系爭結構體），原告乃提起確認所有權之訴，經鈞院95年度重訴字第1280號、臺灣高等法院98年度重上字第724號、最高法院101年度台上字第126號確定判決認定系爭結構體可達經濟上使用目的，屬民法第66條第1項之定著物，具有獨立之所有權，並確認為原告所有。依民法第425條之1第1項規定，原告與被告袁劼等2人間，就系爭土地成立法定租賃關係。嗣被告袁劼等2人分別於如附表2編號1、2、3所示之時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告何天明、黃大功、戴莉玲、朱哲毅、朱兆蘭（下稱被告何天明等5人），被告戴莉玲、朱兆蘭又分別於如附表2編號4、5所示之時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告黃大功，被告何天明等5人再於如附表2編號6所示之時點，信託及移轉登記系爭土地應有部分予被告合眾建築經理股份有限公司（下稱被告合眾公司），惟未依土地法第104條規定通知原告是否行使優先購買權，而土地法第104條優先購買權之物權追及效力，於買受人買受系爭土地後，不論以任何登記原因輾轉移轉所有權之他人，均有效力，爰依土地法第104條、民法第767條第2項準用第1項規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項至第5項所示。

二、被告則以：系爭結構體僅完成基礎結構，自難認係不動產，尤非民法第425條之1規定所稱之「土地上房屋」，系爭結構體更不具民法第425條之1規定本旨所擬保護之「房屋既得之使用權」事實，原告就系爭結構體無權主張推定租賃關係存在之權利。系爭土地出售移轉當時，確認系爭結構體事件尚未判決確定，故系爭土地為處分時不生土地法第104條規定之優先購買權。又被告何天明等5人向前手即被告袁劼等2人買受系爭土地取得之權利，應受土地法第43條信賴登記之保護。且認許原告猶得行使優先購買權，將與強制執行法第70條第6項規定「債務人不得應買」之強制規定意旨牴觸。另原告於99年12月16日已在臺灣高等法院98年度重上字第724號事件陳報系爭土地業經以買賣為登記原因而異動所有權之土地登記謄本，卻待系爭土地價格巨幅上漲後，始以數年前原買賣（且係以被告向地政事務所辦理移轉所申報之契約買賣總價款）之價格，主張優先購買，顯與誠信原則有違。況土地法第104條第2項所謂其契約不得對抗優先購買權人，就本件僅指被告袁劼等2人將系爭土地轉賣被告何天明等5人而已，不及於被告被告戴莉玲、朱兆蘭之應有部分再行轉賣被告黃大功，更不及於基於信託關係取得系爭土地之被告合眾公司等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠460等16筆地號土地及系爭土地原為原告所有，其上原蓋有「中華體育館」，於77年間因火災而焚毀（見卷㈡第50頁反面）。

㈡原告於86年3月間，委請建商進行系爭工程，系爭工程進行至地下5層連續壁工程、基樁及地下1樓結構體時，世華銀行（嗣合併更名為國泰世華商業銀行）聲請查封拍賣系爭土地，由被告袁劼等2人在本院94年度執字第45922號執行事件，拍定取得系爭土地所有權，應有部分各2分之1（見卷㈢第20頁）。

㈢被告袁劼等2人分別於如附表2編號1、2、3所示之時點，出售系爭土地應有部分予被告何天明等5人，被告戴莉玲、朱兆蘭又分別於如附表2編號4、5所示之時點，出售系爭土地應有部分予被告黃大功，並均辦畢所有權移轉登記（出售系爭土地之時間、應有部分、所有權移轉登記時間，均詳如附表2所載，見卷㈡第50頁反面、第51頁）。

㈣被告袁劼等2人出售系爭土地應有部分予被告何天明等5人，被告戴莉玲、朱兆蘭出售系爭土地應有部分予被告黃大功，均未依土地法第104條規定通知原告（見卷㈡第51頁）。

㈤原告對被告袁劼等2人訴請確認坐落460等16筆地號土地及系爭土地之地下結構體為原告所有，經本院以95年度訴字第1280號判決原告勝訴，被告袁劼等2人提起上訴，經臺灣高等法院以98年度重上字第724號判決將原判決關於確認超過坐落系爭土地之系爭結構體為原告所有部分廢棄，該廢棄部分原告在第一審之訴駁回，並駁回被告袁劼等2人其餘上訴，被告袁劼等2人提起第三審上訴，經最高法院以101年度台上字第126號判決駁回上訴確定（下稱前案確定判決，見卷㈡第51頁正、反面）。

㈥被告何天明等5人於如附表2編號6所示之時點，信託及移轉登記系爭土地應有部分予被告合眾公司，並有土地登記謄本可證（見卷㈣第322至325頁）。

四、本件應探究者為：原告對於系爭土地有無土地法第104條所定之優先購買權？茲析述如下：

㈠按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。所謂繼受人，依最高法院33年上字第1567號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。惟所謂對人之關係與所謂對物之關係，則異其性質。前者係指依實體法規定為權利主體之人，得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此種權利義務關係僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此項對人之關係為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務人始足當之，民事訴訟法第254條第1項亦指此項特定繼受人而言。後者則指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與直接支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內（最高法院61年台再字第186號判例參照）。經查，前案確定判決當事人固為原告與被告袁劼等2人，但被告袁劼等2人於前案訴訟繫屬後之如附表2編號1、2、3所示時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告何天明等5人，被告戴莉玲、朱兆蘭又於如附表2編號4、5所示時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告黃大功，被告何天明等5人再於如附表2編號6所示時點，信託及移轉登記系爭土地應有部分予被告合眾公司，足認被告何天明等5人、合眾公司均為前案訴訟繫屬後受讓系爭土地之人，依上說明，被告何天明等5人、合眾公司亦為前案確定判決之既判力效力所及，是本件兩造均為前案確定判決既判力效力所及，自堪認定。

㈡前案確定判決斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依原告與被告袁劼等2人合意之鑑定機關臺北市結構技師公會（下稱技師公會）提出之鑑定意見，地下結構體已完成基礎版結構之「地下連續壁」、「逆打鋼柱及其基樁」，該地下連續壁、逆打鋼柱及其基樁，原設計用來承載施工期間，地面層以下結構體及施工載重，目前已完成施作地面層梁版及地下1層結構體，尚有地下2層、地下3層結構體尚未加載，已完成施作部分之重量約占原設計逆打鋼柱施工期間最大載重之百分之50左右，只要地下連續壁、逆打鋼柱及其基樁等構材現況之承載強度，可承受四周土壓力及已施作部分之重量，地下結構體現況即無安全疑慮，而經取樣、檢測及試驗結果，連續壁上部分外露鋼筋雖有銹蝕致斷面積減少現象，惟尚可共同承載地面層梁版及地下1層結構體及其設計活載重及連續壁外側之土壓力及水壓力載重，現況在原設計載重範圍，尚可獨立安全使用，並無結構安全之疑慮，若有配合使用目的增設各項維護設施，得申請作為符合建管法規之使用；臺北市政府95年8月7日「捷運系統松山線市立體育場站工程用地徵收前價購及地上物拆遷補償協議會」會議紀錄，復略載現場已停工之地下結構體部分，經臺北市政府工務局建築管理處表示非屬違章建築，將依法查估後補償；另臺北市議會95年11月15日函附臺北市議會市民服務中心協調被告袁劼等2人陳情案會議，其會議結論亦載有依建管處初步認定，該結構體非屬違章建築等語，臺北市政府都市發展局函更說明其未認定地下結構體為不堪使用。又臺北市政府捷運局並稱捷運設施開挖範圍將採用與既有連續壁相同深度之擋土系統，故未來捷運工程開挖時，顯然會繼續使用地下結構體原有擋土系統，足見鑑定報告認定「地下結構體若有配合使用目的增設各項維護設施，得申請作為符合建管法規之使用」，尚非無據。再依技師公會之鑑定人陳正平技師之證詞觀之，益徵地下結構體尚無結構安全疑慮，仍可獨立安全使用，而具有一定經濟價值。且系爭工程自87年停工迄今，歷經88年之九二一大地震、90年之納莉風災及每年梅雨季節與大小不斷之颱風所挾帶之大量雨水，從未傳出淹水災情，則地下結構體雖未施作排水系統，但設有完善之排水、抽水設備，並能正常運轉，縱有雨水自地面層缺口流進地下結構體，亦不造成積水或遭淹沒之問題。再系爭土地地面層可得測量之開口7個及樓梯出入口3個，460等16筆土地之地面層亦設有可得測量之開口20個及樓梯出入口4個，則地下結構體非無獨立之進出通路，自非附合而為土地之重要成分或從物，即令未完工，仍已足避風雨，尚無結構安全之疑慮，且可達經濟上使用之目的，屬民法第66條之定著物，應由出資興建之原告取得所有權，並據以判決確認坐落系爭土地之系爭結構體為原告所有，有前案歷審判決在卷可考（見卷㈠第37至81頁）。本件兩造既為前案確定判決既判力之效力所及，就系爭結構體屬民法第66條之定著物，且為原告所有等情，自應受其拘束。

㈢次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項著有規定。其立法理由謂：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。是民法第425條之1既著重房屋具一定經濟價值、保障其土地使用權存續之規範意旨，應認該條所稱之「房屋」應以「廣義」認定，應包含興建中之房屋，縱尚未興建完成，但如已符合民法第66條第1項所定非土地構成部分，長期繼續附著於土地，不易移動其所在，具獨立經濟上價值之「土地定著物」亦應屬之，始能貫徹立法者為維繫房屋經濟價值及不動產安定性之目的，並合於民法整體規範體系。準此，系爭結構體即令未完工，但有獨立之進出通路，並已足避風雨，尚無結構安全之疑慮，且可達經濟上使用之目的，為民法第66條之定著物，自堪認系爭結構體已屬民法第425條之1第1項所稱之「房屋」。系爭土地與系爭結構體為各別之不動產，各得單獨為交易標的，又系爭結構體係原告起造而原始取得，而系爭土地原為原告所有，經強制執行拍賣程序，由被告袁劼等2人標買取得，原告於拍賣程序中乃出賣人，被告袁劼等2人買受系爭土地時，依上規定，應推定有默許出賣人即原告所有之系爭結構體繼續使用系爭土地之意，被告復未能舉反證推翻前開推定，自應認原告、被告袁劼等2人在系爭結構體得使用期限內，存在租賃關係。

㈣又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項分別規定明確。此項優先購買權具有物權之效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院97年度台上字第2219號判決、99年度台上字第890號判決參照）。經查，系爭結構體坐落系爭土地，系爭土地乃系爭結構體之基地，且原告與被告袁劼等2人就系爭土地有租賃關係，原告為承租人，則出租人即被告袁劼等2人出賣系爭土地時，原告有依同樣條件優先購買之權。惟被告袁劼等2人於如附表2編號1、2、3所示時點，各共計以2億1,621萬5,000元之價金，出賣及移轉登記系爭土地應有部分予被告何天明等5人時，卻未依土地法第104條規定通知原告，依上說明，原告基於優先購買權人之地位，依土地法第104條規定，自得訴請被告何天明等5人應將系爭土地如附表2編號1、2、3所示之所有權移轉登記予以塗銷；被告袁劼應就系爭土地應有部分各2分之1，按2億1,621萬5,000元之價金，與原告訂立買賣契約，並將系爭土地應有部分各2分之1移轉登記予原告；被告陳柏檜應就系爭土地應有部分各2分之1，按2億1,621萬5,000元之價金，與原告訂立買賣契約，並將系爭土地應有部分各2分之1移轉登記予原告。被告戴莉玲、朱兆蘭雖於如附表2編號4、5所示時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告黃大功，被告何天明等5人復於如附表2編號6所示時點，信託及移轉登記系爭土地應有部分予被告合眾公司，然優先購買權之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異，是原告依土地法第104條規定，亦得訴請被告合眾公司應將系爭土地如附表2編號6所示之所有權移轉登記予以塗銷；被告黃大功應將系爭土地如附表2編號4、5所示之所有權移轉登記予以塗銷。

㈤被告雖辯稱：被告何天明等5人向前手即被告袁劼等2人買受系爭土地取得之權利，應受土地法第43條信賴登記之保護等語。然按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪（最高法院103年度台上字第2030號判決參照）。本件被告袁劼等2人在本院94年度執字第45922號執行事件，拍定取得系爭土地所有權，應有部分各2分之1，是被告袁劼等2人於如附表2編號1、2、3所示之時點，出售及移轉登記系爭土地應有部分予被告何天明等5人時，關於系爭土地俱為真正權利人。又原告訴請被告何天明等5人將系爭土地如附表2編號1、2、3所示之所有權移轉登記予以塗銷，乃基於「原告與被告袁劼等2人就系爭土地有租賃關係，原告為承租人，被告袁劼等2人出賣系爭土地應有部分予被告何天明等5人時，未依土地法第104條規定通知原告」之事實，而非基於「被告就系爭土地並非真正權利人，原告方為真正權利人」之事實，依上說明，本件實無土地法第43條信賴登記之情事，被告以此為辯，洵非可採。

㈥被告另辯稱：認許原告猶得行使優先購買權，將與強制執行法第70條第6項規定「債務人不得應買」之強制規定意旨牴觸等語。查強制執行法第70條第6項規定：「債務人不得應買」，其立法理由謂：強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，並以債務人為出賣人，債務人自不得同時又為買受人，爰明文規定，以杜爭議。被告袁劼等2人在本院94年度執字第45922號執行事件，拍定取得系爭土地所有權，應有部分各2分之1，即便原告嗣後基於土地法第104條優先購買人地位，再向被告袁劼等2人買受系爭土地，並不致出現立法理由所謂「債務人為出賣人，同時又為買受人」之爭議，即無違反強制執行法第70條第6項意旨之問題，被告上開所辯，顯屬無稽。

㈦被告復辯稱：原告於99年12月16日已在臺灣高等法院98年度重上字第724號事件陳報系爭土地業經以買賣為登記原因而異動所有權之土地登記謄本，卻待系爭土地價格巨幅上漲後，始以數年前原買賣（且係以被告向地政事務所辦理移轉所申報之契約買賣總價款）之價格，主張優先購買，顯與誠信原則有違等語。惟按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等同條件之通知後，而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄（最高法院101年度台上字第841號判決）。承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則（最高法院100年度台上字第1582號判決參照）。本件基地即系爭土地出賣時，被告袁劼等2人未依土地法第104條規定通知原告，而自原告於99年12月16日在前案（臺灣高等法院98年度重上字第724號）提出民事陳報㈡暨陳述意見㈩狀所附之土地登記謄本觀之（見卷㈡第249、250頁），固可認原告當時業已知悉被告將系爭土地出賣，但由土地登記謄本記載內容尚無從知悉買賣價金等買賣條件。經本院函詢臺北市松山地政事務所（下稱松山地政），松山地政表示原告於102年10月11日以地籍謄本及相關資料申請書申請複印99年松山字第078140、078110、088240號、100年松山字第092160號、101年松山字第142130號之買賣登記申請原案，有松山地政104年12月30日北市松地籍字第00000000000號函暨所附資料在卷可稽（見卷㈣第238至264頁），是原告主張其係於102年間被告另案（本院102年度重訴字第1078號）起訴後，方以利害關係人身分向地政機關調取資料知悉買賣條件等語，應堪採信。準此，原告至102年10月11日知悉系爭土地買賣價金等買賣條件，而於102年12月20日提起本件訴訟（有本院收狀戳可憑，見卷㈠第3頁），其間僅2月餘，且係依被告袁劼等2人向松山地政提出之土地所有權買賣契約書所記載價金而為主張，依上說明，自難認原告關於優先購買權之行使有何違反誠信原則之情，被告就此所辯，亦非可採。

五、從而，原告依土地法第104條規定，訴請⑴被告合眾公司應將系爭土地如附表2編號6所示之所有權移轉登記予以塗銷。

⑵被告黃大功應將系爭土地如附表2編號4、5所示之所有權移轉登記予以塗銷。⑶被告何天明等5人應將系爭土地如附表2編號1、2、3所示之所有權移轉登記予以塗銷。⑷被告袁劼應就系爭土地應有部分各2分之1，按2億1,621萬5,000元之價金，與原告訂立買賣契約，並將系爭土地應有部分各2分之1移轉登記予原告。⑸被告陳柏檜應就系爭土地應有部分各2分之1，按2億1,621萬5,000元之價金，與原告訂立買賣契約，並將系爭土地應有部分各2分之1移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，被告其餘證據調查之聲請洵無必要，故予駁回，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果亦不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第七庭法 官 張文毓