臺灣臺北地方法院96年度簡上字第278號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第278號

上訴人

即原審被告

即反訴原告

環世國際物流股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

梁穗昌律師

訴訟代理人

李念國律師

複代理人

李夏菁律師

被上訴人

即原審原告

即反訴被告

偉常國際有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

王勝彥律師

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國96年3月30日本院臺北簡易庭95年度北簡字第44137號第一審判決提起上訴，本院於民國98年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、被上訴人（即原審原告、反訴被告）偉常國際有限公司（下稱被上訴人偉常公司）主張：

（一）原審起訴主張：

1、兩造於民國（下同）94年2月1日訂立物流倉儲租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人即原審被告即反訴原告環世國際物流股份有限公司（下稱上訴人環世公司）向被上訴人偉常公司承租桃園縣觀音鄉○○村○○○路11號（下稱系爭建物）Ａ、Ｂ棟約1258坪及Ｃ棟前半部約300坪倉庫房地，租賃期間均自94年5月1日起至96年4月30日止，為期2年，除另有約定外，雙方均不得中途退租，每月租金共計新臺幣（下同）37萬5000元，應於每月1日開立即期支票交付，被上訴人偉常公司同意上訴人環世公司得依業務需要將租賃標的物部分出借、轉租或以其他變相方式由他人使用，惟應據實告知被上訴人偉常公司相關使用狀況，上訴人環世公司需於合約期滿或合約終止後之30日內出清存倉貨物並繳清租金及相關費用，搬遷期間租金未滿一個月者，以一個月計算，其中Ｂ棟後半部經上訴人環世公司轉租訴外人油懋科技股份有限公司（下稱油懋公司）存放環保再生柴油進口設備及塑膠粒等物，經被上訴人偉常公司認為不妥，雙方乃於94年10月20日復簽訂備忘錄，約定應由油懋科技公司自行安裝符合該行業之公共安全及消防檢查相關設備，並保證該特殊消防安檢區域僅限於其租賃標的範圍。

2、詎本件系爭建物Ｂ棟後側，因上訴人環世公司未依備忘錄約定要求油懋公司加裝化學泡沫消防設備、防止氣爆設備並提高電力容量，而於95年2月2日下午4時7分許發生火災，火災原因為油懋公司該批顆粒狀石油焦混合物起火並引爆柴油等揮發性溶劑，上訴人環世公司不顧倉庫內仍堆置諸多貨物，且本件火災其有重大過失，即拒絕依約給付租金，嗣被上訴人偉常公司於96年1月5日發函通知上訴人環世公司終止兩造間租賃契約，上訴人偉常公司亦於96年2月10日遷出系爭租賃物，惟其仍積欠自95年4月1日起至96年1月31日止每月租金37萬5000元，共計375萬元，爰依兩造間租賃契約請求上訴人偉常公司給付租金，並聲明：上訴人環世公司應給付被上訴人環世公司375萬元。

（二）對上訴人環世公司上訴理由之陳述：

1、被上訴人偉常公司所發之第327號存證信函，主要係催告上訴人環世公司速繳95年2、3月份租金，所謂「屆時貴公司預付之租押金2個月優先抵繳違約金，且租賃合約將自動于本月底解除」，只是催告性質，租約只是終止，不可能解除，與系爭租約第十條第1項要件尚屬有間。何況上訴人環世公司所發之第751號存證信函，亦否認有違反系爭租約第十條之情事，是兩造間租賃契約並未終止。

2、上訴人環世公司重新提出民法第435條「減少租金」之抗辯，惟依民事訴訟法第196條第1項、2項及第197條規定，被上訴人得行使責問權，又依同法第447條第1項各款規定，上訴人自不得於第二審提出新攻擊防禦方法。本件不符合民法第435條「因不可歸責於承租人之事由」，故上訴人環世公司主張減少租金，亦無理由。

3、上訴人環世公司主張其對失火並無過失，惟於本院另案之台灣宅配通股份有限公司對環世公司起訴請求債務不履行之損害賠償案件中（95年度重訴字第720號），已被認定：「被告（即上訴人環世公司）既未能舉證已督促油懋公司或長榮保全公司就本件火災之發生及防範善盡其契約之義務，徒以轉租油懋公司及約明該公司應自行安裝符合公共安全及消防檢查之相關設備並提供保全設定，即謂其已證明所負善良管理人之注意義務無所欠缺，亦非可採。」，且基於兩造簽訂之備忘錄及系爭租約第七條，已合意就轉承租人（即油懋公司）之抽象輕過失亦應負賠償責任。此時不論「重大過失」或「抽象輕過失」，皆符合意思責任要件，要無疑義。

4、又系爭建物失火，應係「自燃起火」，非人為縱火，並如前述可歸責於油懋公司，蓋油懋公司本身係地下煉油廠，並未具備合法之再生能源生產之工廠登記證，故生產之油品品質不穩定，容易產生自燃；且火災現場有使用過之滅火器手把，應該認火災之前，起火點有發生類似之自燃現象，故現場遺有使用過之滅火器手把；再桃園縣消防局鑑識人員熊新民證稱：未見人為縱火之物證、人證；同時現場監視器亦無發現可疑人員。

5、上訴人環世公司主張被上訴人偉常公司為保險理賠之故而拒絕其進入現場，並張貼「禁止進入」公告，自不可歸責上訴人環世公司，惟火災現場經常有上訴人環世公司、訴外人百及公司及相關公司之保險公司，公證行（麥理倫、羅便士、中華海事、長威等公司）及物主（宅配通、東元家電、杜邦等公司）等自由進出廠區清點庫存。再者火災起火點之油懋公司更經常找人（建信鋁業公司、光輝公司等）至現場觀察欲購買但已燒毀之能源再生設備；另上訴人環世公司代管之東元家電會同宅配通公司相關人員及國稅局亦經常進出，並無阻擾情事。而於95年3月30日之所以拒絕油懋公司派大型機具進入，係因火災現場未經檢察官之諭令准予清除其證據前，仍須保全，上訴人環世公司未經檢察官及屋主同意，即欲拆除，自難予以准許。至張貼「禁止進入」公告，係為避免閒雜人等出沒，火災現場遭受破壞。

6、系爭租約第1條約定：「... 乙方並同意該標的物座落之土地得由甲方與該建物之其他承租人劃定範圍後，無償使用之。」，惟該租約係指同意空地面積給予上訴人環世公司及其他承租人共同使用，另同意廠房後面的空地作為露天倉庫及廢棄物集散地無償共用，非上訴人環世公司所稱A棟及B棟土地可免費無償使用，而係與建物一併租用時，不另計租。

二、上訴人（即原審被告、反訴原告）環世公司答辯則以：1、系爭租約第1條約定：「... 乙方並同意該標的物座落之土地得由甲方與該建物之其他承租人劃定範圍後，無償使用之。」可證兩造租賃契約僅止於建物，並不及於土地部分。是系爭建物業因95年2月2日之火災而全部滅失，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟倉庫均已因火災鋼樑嚴重變形、屋頂塌陷、鐵皮殘破無法使用、喪失倉庫儲藏貨物之功能，兩造間租賃契約因租賃標的物滅失而當然終止，無待為終止之意思表示。

2、縱認租賃標的物倉庫僅係一部滅失、未達全部滅失程度，上訴人環世公司亦已於95年3月6日以存證信函終止兩造間租賃契約，又如認該存證信函不生終止效力，併以95年10月30日民事答辯（二）狀為終止之意思表示，至系爭租約所謂「不得中途退租」之約定，僅限制被上訴人偉常公司不得終止租約，此由租約第九條第二點約定上訴人環世公司得於一個月前通知被上訴人偉常公司提前終止租約即明，況在本件情形，租賃標的物已經滅失，如仍強令上訴人環世公司不得退租，顯與雙方締約真意不符，現租賃標的物內之物品並非貨物，而係火災殘餘廢棄物，部分根本無法辨識原狀，已無任何經濟上價值，被上訴人偉常公司法定代理人復曾於火災原因鑑定完畢開放現場後，發函拒絕上訴人環世公司進入火場清運，自不適用系爭租約第九條第四點之約定，至清點貨物旨在請領保險金，並非繼續占有使用收益該倉庫。

3、上訴人環世公司就本件火災不僅無重大過失，亦非可歸責，依火災鑑定報告所認，本件火災係「人為縱火」，就此屬不可抗力，不可歸責予上訴人環世公司。

4、如認兩造間租賃契約並未於95年2月間終止，因被上訴人偉常公司負有提供合於通常倉庫使用收益狀態之租賃標的物並保持、修繕租賃標的物之義務，該義務與上訴人環世公司之租金給付義務具有對價關係，被上訴人偉常公司於火災後並未修繕租賃標的物倉庫、保持合於約定使用、收益之狀態，上訴人環世公司自得主張同時履行抗辯、拒絕給付火災後之租金。上訴人環世公司於95年3月6日臺北敦南郵局第751號存證信函中即已表明拒絕給付租金，已屬行使同時履行抗辯權。況縱認上訴人環世公司於96年1月8日言詞辯論期日始為同時履行抗辯，但上訴人環世公司為同時履行抗辯後，仍溯及排除已發生之遲延效果。

三、本件經原審判決上訴人環世公司應給付被上訴人300萬元，並駁回被上訴人偉常公司其餘之訴。上訴人環世公司就其敗訴部分，提起上訴，聲明為：（一）原判決不利上訴人環世公司部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人偉常公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人偉常公司答辯聲明則為：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）上訴人環世公司為擴大其公司物流倉儲規模，於94年2月1日分別與被上訴人偉常公司簽訂2份物流倉儲租賃契約，約定承租系爭建物。依系爭租約第二條、第三條、第五條及第九條之規定可知，租賃期間均自94年5月1日起至96年4月30日止，為期2年，除另有約定外，兩造均不得中途退租。且每月租金共計37萬5000元（A、B棟部分每月租金30萬元，C棟前半部每月租金7萬5000元，合計37萬5000元），應於每月1日開立即期支票交付。被上訴人偉常公司同意上訴人環世公司得依業務需要將租賃標的物部分出借、轉租或以其他變相方法由他人使用房屋。此有兩造契約內容在卷足憑（見原審卷第256頁至第258頁），並為兩造所不爭執。

（二）系爭建物B棟部分經上訴人環世公司轉租油懋公司，雙方並於94年10月20日簽訂物流倉儲租賃契約書，約定租賃期間自94年11月1日起至96年4月30日止。另為釐清前揭轉租後之相關消防、規費等事項，兩造亦於94年10月20日簽訂備忘錄，以為規範。有物流倉儲租賃契約書、備忘錄（原審卷第67頁至第70頁）各1份在卷可稽。

（三）系爭建物於95年2月2日下午4時許，在B棟後側油懋公司承租處發生火災，火勢延燒至租賃標的物倉庫Ａ、Ｂ、Ｃ棟，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟倉庫均已因火災鋼樑嚴重變形、屋頂塌陷、鐵皮殘破，其內原放置之貨物部分已焦黑、毀損、夾雜倉庫建物碎片無法辨識，有桃園縣政府消防局火災原因調查報告書1份及照片36張附卷可參（見原審卷第17頁至第26頁、第45頁至第62頁）。

五、兩造主要之爭點及本院之判斷：被上訴人偉常公司主張系爭建物係因可歸責於上訴人環世公司而失火滅失，故兩造間租賃契約並未終止，上訴人環世公司仍應支付自95年4月1日起至96年1月31日止租金共計375萬元。上訴人環世公司則主張失火非可歸責於伊，兩造間系爭租約已因契約目的不達而當然終止，是兩造間爭點即為：被上訴人偉常公司得否依兩造間之租約請求95年4月1日起至96年1月31日止租金共計375萬元？茲分述如下：

（一）按「租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異，其租賃物已不能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係依民法第430條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。」、「租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，如當事人間未經訂有出租人應重蓋房屋租與承租人使用之特約，其租賃關係當然從此消滅，至房屋承租人對於房屋之基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失而消滅，即無獨立使用之權。」最高法院30年上字第345號及32年上字第2769號判例，分別著有明文。

（二）本件上訴人環世公司主張系爭建物業已因95年2月2日之火災而全部滅失，兩造間租賃契約已因系爭建物滅失而當然終止等語。經查：系爭租約之前言即明揭兩造訂立契約目的在於，上訴人環世公司為擴大物流倉儲規模，而向被上訴人偉常公司承租系爭建物使用，是依兩造間租約成立之意旨及物流倉儲租賃契約租倉供儲存貨物之本旨以觀，上訴人環世公司承租系爭建物本係為存放其公司物品之用，若系爭建物因故而遭毀損致存放物品之功能喪失者，則系爭租賃契約之目的即無法達成。又系爭建物於95年2月2日下午4時許火災發生後，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟倉庫均已因火災鋼樑嚴重變形、屋頂塌陷、鐵皮殘破，其內原放置之貨物部分已焦黑、毀損、夾雜倉庫建物碎片無法辨識，有桃園縣政府消防局火災原因調查報告書1份，及照片33張附卷可參，並為兩造所不爭執之事實。則上訴人環世公司承租用以堆放貨物之建物，既經火災造成上開損害，事實上已無法繼續堆放貨物，兩造簽訂之租約目的顯已喪失且無法達成其預定之效用。至被上訴人偉常公司雖辯稱，系爭租約出租之標的包括建物及土地，建物部分縱經火災而滅失，土地部分仍由上訴人環世公司繼續占有使用中，故系爭契約仍繼續有效存續云云，惟查：依系爭契約（承租A、B棟部分）第1條承租倉庫所在地及範圍之規定：「桃園縣觀音鄉○○村○○○路11號之Ａ、Ｂ棟（室內使用面積為A棟668坪、B棟590坪，合計1,258坪），乙方（指被上訴人）並同意該標的物座落之土地（觀音鄉區五小段00 00-0000號）得由甲方（指上訴人）與該建築物之其他承租人劃定範圍後，無償使用之。」即可知，兩造在簽訂系爭租約時，對於承租範圍應僅限於「建物」部分，而建物所坐落之「土地」則無償提供承租人使用收益，復參諸前述兩造簽訂系爭租約之目的及物流倉儲之本質，亦徵系爭契約兩造所約定之承租範圍僅及於建物部分。而系爭建物Ｃ棟前半部部分，依前述兩造間租約之目的，亦應屬於承租倉庫供作儲存貨物之用，自難認Ｃ棟承租部分包括土地在內，足見被上訴人偉常公司主張系爭租賃契約仍繼續有效云云，尚屬無據。

（三）關於95年2月2日系爭建物火災發生之原因，被上訴人偉常公司雖提出本院95年度重訴字第720號判決作為上訴人環世公司有過失之依據，惟該案係訴外人東元電機股份有限公司與上訴人環世公司間就系爭建物簽訂之倉儲契約，與本案租賃契約有所不同，租賃契約係依民法第434條：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」，是於本院95年度重訴字第720號判決中，上訴人環世公司僅須具抽象輕過失即須負責，但本案中，上訴人環世公司應達重大過失程度方須負責，且依系爭租約第九條第一項及備忘錄（見原審卷第70頁），上訴人環世公司有合法轉租並已盡告知義務，故亦因以油懋公司具重大過失時，上訴人環世公司始應負責，至被上訴人偉常主張基於兩造簽訂之備忘錄及系爭租約第七條，已合意就轉承租人（即油懋公司）之抽象輕過失亦應負賠償責任，惟依前揭契約內文，仍不足以認定兩造已合意就抽象輕過失造成失火仍須負責之意。再依桃園縣政府消防局火災原因調查報告書所載，本件失火原因以遭人為縱火最為可能，是上訴人環世公司就失火原因未具重大過失既已提出證明，惟被上訴人偉常公司亦主張該次火災起火點在系爭建物Ｂ棟後側，而該處經為上訴人環世公司轉租油懋公司存放環保再生柴油進口設備及塑膠粒等物，並約定應由油懋公司自行安裝符合該行業之公共安全及消防檢查相關設備，則上訴人環世公司究有無依備忘錄約定督促油懋公司安裝符合該行業之公共安全及消防檢查相關設備？又若如已安裝符合該行業之公共安全及消防檢查相關設備，是否得以降低該次火災造成之租賃標的物倉庫毀損程度？俱有疑義，亦即上訴人環世公司是否重大過失疏於督促油懋公司，致本件失火損害擴大，惟被上訴人偉常公司對此有利之事實並未提出相關證據以實其說，其主張自難採信。

（四）綜上，本被上訴人偉常公司既無法舉證證明上訴人環世公司對系爭火災事件之發生具有重大過失所致，故系爭建物既因不可歸責於兩造之事由，致毀損滅失無法達成契約之目的，揆諸前揭判例意旨，兩造間租約自95年2月2日火災發生之日起當然終止，亦即自斯時起上訴人環世公司並不負有給付租金之義務，被上訴人偉常公司亦無請求系爭契約終止後租金之權利。從而被上訴人偉常公司請求上訴人環世公司給付375萬元，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人環世公司敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，亦即被上訴人偉常公司在第一審之訴駁回。

貳、反訴部分：

一、上訴人環世公司主張：系爭建物已全部滅失，依前述，兩造間租賃契約已終止，被上訴人偉常公司應交還扣除95年2 月份2天共2萬5千元之押租金。至被上訴人偉常公司主張有拒還之理由，依法應由其舉證。另上訴人環世公司並無積欠任何租金，若被上訴人偉常公司擅自抵扣，自屬不合法，是上訴人環世公司得依民法第266條第2項，依不當得利請求被上訴人偉常公司返還72萬5000元。

二、被上訴人偉常公司則以：原審已認被上訴人偉常公司自95年4 月1日起至96年1月31日止給付租金請求為有理由，且已與上訴人環世公司之押租金抵充，已無再為任何主張，此部分上訴無理由。

三、本件經原審就反訴部分判決上訴人環世公司（即反訴原告）之訴及假執行之聲請均駁回，上訴人環世公司就其敗訴部分，提起上訴，聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人偉常公司應給付上訴人環世公司72萬5000元及自94年4月1日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。被上訴人偉常公司答辯聲明為：上訴駁回。

四、經查：上訴人環世公司於承租系爭建物時，曾交付押租金75萬元之事實，為兩造所自承，且有兩造間租賃契約可證（見原審卷第256頁至第258頁），而如前述，上訴人環世公司既對系爭火災事件之發生並未具重大過失，而對延燒部分亦未證明上訴人環世公司具有重大過失，故系爭建物既因不可歸責於兩造之事由，致毀損滅失無法達成契約之目的，兩造間租賃契約自95年2月2日起即當然終止，從而上訴人環世公司請求被上訴人偉常公司給付72萬5000元及自94年4月1日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人環世公司反訴敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第三項所示，亦即被上訴人偉常公司應給付上訴人環世公司72萬5千元及自95年4月1日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。

叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。

肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。