臺灣臺北地方法院96年度訴字第2921號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2921號

原告

甲○○

訴訟代理人

楊進興律師

被告

乙○○

5樓

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時關於依不當得利規定部分，係請求被告自民國92年3月1日起至返還土地之日止，每年給付原告新臺幣（下同）10,000元，嗣經就其主張被告無權占用之土地面積測量後，其已於96年10月4日減縮所請求給付之時間，惟就金額部分則擴張而聲明請求被告應自94 年3月1日起至返還土地之日止，每年給付其59,880元，就金額而言，此為應受判決事項聲明之擴張，依前開規定，自應准許之。

貳、實體事項：

一、本件原告起訴主張：

（一）原告所有坐落臺北縣新店市○○段527地號土地（下稱系爭土地）之一部分，曾出租與被告使用，約定租期係一年換約一次，最近一次之租約係自92年3月1日起至94年2月28日止，每年租金10,000元，被告承租後即在系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分（面積分別為9.09、33.24、1.58、92.18平方公尺，以上共計為136.09平方公尺）興建門牌號碼為臺北縣新店市○○路64巷9號之房屋（包括接連之棚架、庭院、水塔等地上物，下稱系爭房屋），原告於租期屆滿時表示因物價逐年上漲，被告如欲續訂租約須調高租金至每年50,000元，詎被告表示不同意調漲租金，致雙方未能續訂租約，則兩造間之租賃關係已因期限屆滿而消滅，被告自應將系爭房屋拆除後，返還系爭土地與原告，並給付自94年3月1日租期屆滿時起至返還土地之日止，以按被告所佔用面積土地總地價之10%計算每年相當於租金即59,800元之利得後，返還與原告，為此依民法第767條、第455條、第179條等規定提起本訴，並聲明：1.如主文第1項所示；2.被告應自94年3月1日起至返還系爭土地之日止，每年給付原告59,880元；3.願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告抗辯之陳述略以：系爭租約於94年2月28日到期後，被告即未再繳納租金，且原告亦有委託訴外人林玉萍向被告催促續訂租約，否則即不欲續租，於95年3月期間原告曾返台，亦有與被告洽談須續定租約事宜，並無同意被告繼續使用系爭土地而有不定期租賃契約關係存在，且由兩造間之租約第4條第2款約定內容，亦已載明兩造之租賃關係必須於每年度期滿時換訂新一年度的租賃契約書，始生續租之效力，縱使另有約定被告享有優先承租權，仍須以每年度有協商洽訂新的租賃契約書為前提，始可能發生續租之效力，而迄今兩造既未續訂新約，依最高法院55年台上字第276條判例及41年台上字第433號判例意旨，亦無適用民法第451條規定而得視為不定期租賃之情形。

二、被告則抗辯以：被告於92年及93年均有繳納租金，於93年12月底由訴外人林玉萍收取租金，契約亦皆是訴外人林玉萍前來收租金時方用印，而出租人代理人之章則於訴外人林玉萍持契約前來時即已蓋妥，因租賃期限寫錯，當場亦有更正約定之租賃期限為兩年，兩造雖約定租金一年一付，實際上皆為原告前來收取時才付款，而原告於94年租約期滿後並未前來收取租金，迨95年3月原告始表示欲調漲租金為每年160,000元，但此金額實過高，且被告亦無法負擔而未同意續約，惟本件兩間之租約期限屆滿後，亦已成立不定期租約關係，本件又屬於基地租賃，依土地法之相關規定，倘原告不續租應事先說明，亦不得直接請求返還等語，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；又民法第451條固規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，惟此規定以出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租效力者，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在；故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力，最高法院著有55年台上字第276號民事判例意旨可資參照。查本件兩造並不爭執曾於93年12月5日簽立租賃契約，約定租期自92年3月1日起至94年2月28日止，租金每年10,000元等事實，並有被告所提出土地租賃契約書影本一份為證，已堪認原告所主張兩造間租約已於94年2月28日屆滿者屬實，而被告雖辯稱兩造租約期滿後，其仍繼續使用系爭土地，且原告有未立即表示反對之情況，故兩造間目前有民法第451條所規定之不定期租賃契約關係存在，惟此節已為原告所否認，雖然原告所指在前述租約期滿後，即曾立即委請訴外人林玉萍告知被告請其續租，否則須搬遷者，業經被告所否認，亦未據原告提出任何證據證明之，尚難認屬實，但觀諸兩造所簽立前述租約第4條第2項確有約定：「乙方（即被告）於租賃期滿時，有優先承租權與甲方（即原告）再重新簽定新一年度之土地租賃契約書，以續租」之內容，以兩造既有約明租期屆滿後，尚須重新簽約方得續租，甚且約明被告享有優先承租權之狀況，顯然原告於締約時即已表明租期屆滿後，被告必須重新議約、訂約方得繼續使用系爭租賃物，且參酌被告亦自承之前租約屆至後，原告均會委託訴外人林玉萍與其重新締約，亦與該約款約定須重新訂約之情形相符，此均可見被告當知悉欲續租即須另訂契約，則原告主張依該約款已有表明不訂新約即阻止被告續租之事實，並無民法第451條所規定不即表示反對而發生不定期租賃契約效力之適用，應堪採信。因之，兩造關於系爭土地所定租期既已屆滿且迄今未另訂契約，其等間之租賃關係即應歸於消滅，依民法第455條規定，被告即應返還系爭土地，且原告依民法第767條關於所有物返還請求權之規定，並請求被告應拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之系爭房屋後，將所占用上開土地返還予原告，洵為有據，應予准許。

四、進而，按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。查本件被告既不爭執於前述租約屆滿後之94年3月1日起，仍繼續占用系爭土地，自屬無權占有而無法律上之原因，且其占用行為確可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨），則原告依民法第179條關於不當得利之規定，請求被告自94年3月1日起至返還土地之日止之期間內，給付相當於租金之利益，即屬有據；而本件系爭土地位於臺北縣新店市○○路之巷弄內，雖屬於城市地方，但土地尚有坡度而非平整，系爭房屋坐落之土地下方中央復有一溝渠通過，所坐落位置前方僅有一狹小巷道可供步行通過，後方則屬於坡崁，尚須經由陡峭狹小之土造樓梯始得通行至旁邊約容一輛車通行寬度之巷道，且前方附近建物非新，惟通過對外之巷道前往鄰近較為繁榮之道路區域非遠，有現場勘驗測量筆錄一份在卷可參，是本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、被告使用所能獲利之情形等因素，認被告無權占有系爭土地所取得相當於租金之不當得利數額，應按系爭土地申報地價之總價額年息5%計算較為允當；則以原告主張依系爭土地93年度之申報地價4,400元計算，有其所提出土地登記謄本影本一份為憑，再依被告占用面積共計為136.09平方公尺計算之被告占用土地總價額即為598,796元（136.09×4,400=598,796），故被告應返還原告之不當利得應為每年29,940元（598,796×5%=29,940元，四捨五入），亦即原告主張被告應自94年3月1日起至遷讓返還系爭土地之日止，每年給付其29,940元之範圍內，為有理由，超過部分，則無依據。

五、綜上所述，本件被告確有在租賃期滿後仍無權占用系爭土地，作為系爭房屋之基地，並因而受有相當於租金之不當得利之事實。從而，原告依民法第455條及第767條所有物返還請求權等規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示系爭房屋，並將系爭土地返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告自94年3月1日起至前述拆除系爭房屋而返還系爭土地之日止，每年給付原告29,940元，即屬有據，應予准許。至於超過部分，則無理由，應予駁回。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。