臺灣臺北地方法院97年度訴字第4082號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第4082號

原告

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

陸正康律師

複代理人

甘大空律師

上列當事人間請求減少價金事件，經臺灣士林地方法院移轉前來（97年度訴字第540號），本院於民國98年6月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）894,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利息；嗣將其聲明變更為：被告應給付原告600,161元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核其性質係屬減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。

㈡按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。被告於民國98年4月13日具狀以門牌號碼為臺北市○○區○○路l86巷26弄6號5樓房屋（下稱系爭房屋），是被告於95年10月24日向訴外人丙○○購買，在完全未動工裝修下，不到一年時間，即轉手出賣予原告，依臺北市建築師公會鑑定結論，認為系爭房屋之瑕疵早就存在，而丙○○既是被告之前手屋主，若本件係應由被告負瑕疵擔保責任而敗訴，丙○○於本件訴訟即具有法律上利害關係存在，應負參加之責，爰聲請本院將本件訴訟告知丙○○，並請其參加訴訟等語，嗣經本院依法將該書狀送達於受告知人丙○○，惟受告知人丙○○未聲明參加訴訟，併此敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠原告於96年8月10日以總價1,150萬元，就門牌號碼為臺北市北投區○○路l86巷26弄6號5樓房屋及其基地應有部分5分之1（下稱系爭房地），與被告成立不動產買賣契約，雙方並特別批明被告有漏水保固修繕之責，嗣原告於96年9月20日付清尾款，被告並將系爭房屋移轉占有予原告。詎系爭房屋交付原告後，原告僱工進行裝潢時，竟發現系爭房屋牆壁有大面積之嚴重漏水，原告隨即以存證信函將系爭房屋漏水之瑕疵通知被告及仲介本件房屋買賣之「威利不動產仲介公司」，經與仲介公司營業員高生財會同勘察現場後，被告允諾修繕，原告同時委請修繕公司在此期間先委託修漏人員初步估價為174,000元。原告於該防漏工程完工前已先行支付82,000元，系爭房屋之陽台漏水情形仍無法改善，而有再修繕之必要，經估價修繕費用則為224,000元。被告既曾允諾負修復漏水之責，則原告就該工程所墊支之修繕費用及嗣後之費用，自均應由被告負擔。又原告於發現系爭房屋有漏水瑕疵後，欲整理室內管線，僱工挖開天花板，竟另發現系爭房屋之樓底板水泥剝落，鋼筋嚴重外露腐朽，實已影饗房地居住之安全，該部份經估價費用為67萬元，二者合計修復費用原本估算為894,000元（計算式為：224,000＋670,000＝894,000）。惟嗣本件業經本院委請臺北市建築師公會林平昇建築師進行鑑定，並於98年3月17日以鑑字第0416號鑑定報告估算出漏水改善工程修復費用為122,114元，另天花板改善工程修復費用估算金額為478,047元，二者合計為600,161元（計算式為：122,114＋478,047＝600,161），故原告依法自得請求被告給付600,161元。

㈡系爭房尾之漏水及樓底板水泥剝落、鋼筋嚴重外露腐朽瑕疵均在96年9月20日被告交付系爭房屋與原告當時即已存在，已構成買賣標的物之瑕疵。詎被告故意隱瞞上揭瑕疵，而以1,150萬元將系爭房地售予原告，被告將有瑕疵之標的物以無瑕疵之價格出售，從中獲利600,161元，該價額即為系爭房屋有無上揭瑕疵所生之差價，故依民法第359條之規定，就房屋上開之瑕疵，請求減少原告購買系爭房地之價金600,161元，則被告於此範圍內即無價金請求權，故被告所受領之價金於600,161元部分，即屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告自得依據民法第179條不當得利之規定，訴請被告返還該部分價金。

㈢爰依民法第359條、360條及第179條之規定，聲明：被告應給付原告600,161元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告主張本件請求權基礎之法律關係為民法第179條不當得利，然雙方間之法律關係為買賣契約，原告依民法第367條規定，有交付買賣價金之義務，被告受領原告所交付買受房屋價金，具有法律上原因，不成立不當得利。而系爭房屋之屋齡已十多年，而一般老舊房屋牆壁因大雨或颱風天豪大雨之不停沖刷，或有可能發生滲水。但被告買受系爭房屋後至出賣給原告前的時間約有1年之久，不論牆壁或天花板，期間均未發生原告所說的滲水及漏水現象，原告僱工裝潢之際，又遇颱風來襲，而發生房屋牆壁滲水。另原告買受系爭房屋時，多次至現場視察，當時系爭房屋並無原告所說的天花板漏水、鋼筋外露、水泥剝落等情況，否則原告早於交屋前要求被告修復，況當時天花板有用間隔板覆蓋，故連被告亦不知天花板的實際情況。本件房屋為中古屋，姑不論鋼筋外露、水泥剝落是否為被告造成，系爭鋼筋外露、水泥剝落情形並未嚴重影響房屋結構體的安全，且未減少系爭房屋的通常效用，與房屋安全或居住效用不生危害，而水泥部分亦是因年久而屬正常剝落，並不會影響房屋結構安全。

㈡依臺北市建築師公會98年3月I7日鑑字第0416號鑑定報告書所載，系爭房屋所發現之瑕疵，以牆壁漏水而言，被告並未動工修建，向前手買時，現狀即是如此，故其漏水成因究竟是原告施工不慎所致或被告之前手裝潢更改而造成，另系爭房屋天花板之鋼筋外露，被告於鑑定報告出來之後才確定天花板之鋼筋外露，故究竟是房屋興建之初即已存在或是之後的屋主施工所致，以上疑問均未見鑑定報告說明，復就漏水改善工程費用雖為122,114元、天花板改善工程費用則為478,047元，然漏水改善工程費中第5項所謂的「其他」工程，係代表何種工程項目，為何需花費9,345元，而第6項及第7項又是何種工程，又天花板改善工程第8項所謂的「其他」工程，係代表何種工程項目，為何需花費23,428元，而第9項及第10項是何種工程，亦未見鑑定報告說明之。

㈢答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實原告於96年8月10日以總價1,150萬元，向被告買受系爭房地，雙方並特別批明被告有漏水保固修繕之責，嗣原告於96年9月20日付清尾款，被告並將系爭房屋移轉占有予原告。

四、原告主張其向被告買受系爭房地，交屋後發現有牆壁漏水及天花板鋼筋外漏、腐朽，影響系爭房屋結構安全之瑕疵，向被告依法請求減少價金，並返還溢付之價金，被告則以前詞置辯，是本件爭點在於：系爭房屋牆壁是否有漏水問題？如有其原因及因此減少之價額為何？系爭房屋天花板是否有鋼筋外漏、腐朽？是否會影響系爭房屋居住安全？如有其原因及因此減少之價額為何？

㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有明文。查兩造所簽立之前述系爭房地買賣契約，約定被告有漏水保固修繕之責，則被告應擔保系爭房屋無漏水之瑕疵。又本院囑託臺北市建築師公會鑑定前述爭執事項，其鑑定結果為：「⑴依現場勘查查知系爭房屋牆壁及頂版確有漏水及滲水之情形，其原因均係陽台做為室內使用所致，其減少之價額應係修繕之價款，經鑑估結果共計122,114元，詳細修繕項目詳附件六；⑵依現場勘查查知該標的物天花板確見有鋼筋外露及腐蝕，所幸其鋼筋腐蝕之程度尚不嚴重，尚不影響房屋居住安全，惟仍應予修繕，以防繼續惡化影響安全，其因此減少之價額應係修繕之價款，經鑑估結果共計478,047元，詳細修繕項目詳附件七。」，此有臺北市建築師公會98年3月17日98鑑字第0416號鑑定報告書可證，足認系爭房屋確實有牆壁及頂版漏水及滲水，以及鋼筋外露及腐蝕，而鋼筋外露及腐蝕，未經修繕，情況會繼續惡化，影響系爭房屋居住安全，堪認此部分亦屬滅失系爭房屋價值之瑕疵及減少系爭房屋通常效用之瑕疵，而其等因此減少之價額，即如前述鑑定結論所載。

㈡本件鑑定人林平昇建築師：「本件是我去現場看的，陽台漏水原因是陽台外移當作室內用，還有1個地方窗戶外移，外移如果沒有做好，就會容易漏水，本件是因為外移沒有做好，造成外牆滲水，窗緣也有漏水，因為原設計沒有窗，但是做了1個窗，所以那個地方漏水，有漏水，就是因為施工不良，大概有5處漏水，每處約6千元估計。鑑定報告第25頁附件六的修繕費用估算表第4項『漏水改善』是指因為做的不好，有漏水要修到沒有漏水，第5項『其他』就是公會有規定要估一些其他的費用，才可以有一些彈性的部分，怕有遺漏，手冊裡面有寫，第6項就是僱工清潔的費用，第7項是10至15%稅捐費用。鑑定報告第26頁附件七第8至10項如前第5至7項所述。附件七第5項金額那麼高，是因為有一些我看是因為保護層不夠，才變成鋼筋銹蝕，要用環氧樹脂補強比較好。天花板的瑕疵坪數沒有少算，附件八之原告所提供之結構平面圖是錯的，到了75年才用設計變更拿到使用執照，可以從使用執照算出應該改修的坪數。本件是依據92、93年左右最新的損鄰手冊算出估算單的金額，天花板二分之一原材料拆下來後，我們的判斷，應該有二分之一可以使用，至少還有支架。」等語明確（見本院卷第66、67頁）。

㈢又在被告出賣系爭房屋予原告當時，系爭房屋之陽台就是供作室內使用，為兩造所自承（見本院98年6月29日言詞辯論筆錄），故系爭房屋漏水部分之瑕疵應由被告負責擔保之責。另被告於96年9月20日將系爭房屋交付原告占有，原告於96年10月間僱工將系爭天花板拆開時，始發現有鋼筋外露及腐朽之情事，為被告所不爭執（見本院98年6月29日言詞辯論筆錄），且從原告於96年10月7日即距離96年9月20日不到1個月時間所拍攝之系爭房屋照片中，即可看見鋼筋有生鏽腐朽之跡象，此當非數日或1個月內可致，故系爭房屋鋼筋有外露及腐朽之情形，於原告買受系爭房屋時即已存在，堪予認定，是此部分亦應由被告負瑕疵擔保之責。從而，原告依據民法第359條規定，請求因前揭瑕疵而減少價金共600,161元（計算式為：122,114＋478,047＝600,161），參酌前揭鑑定報告，洵屬有據，且經原告依民法第359條規定請求減少價金600,161元後，被告受領該600,161元即無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，被告應依民法第179條之規定返還其前述所受之利益。

五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條之規定，請求被告給付原告600,161元，及自起訴狀繕本送達翌日起即97年3月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，另原告依據民法第360條部分，即無庸再行審酌。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。