臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

棉花田社區管理委員會

法定代理人

王清龍

訴訟代理人

張致祥律師

複代理人

趙筠律師

被告

吳宗霖

訴訟代理人

陳郁婷律師

複代理人

蘇育鉉律師

上列當事人間給付管理費事件，於民國110年1月26日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。原告於民國109年6月20日起訴時請求被告給付新臺幣（下同）2,118,406元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息（本院卷第9頁)；於109年10月19日追加聲明為：被告應給付原告3,333,076元及利息（本院卷第155頁）；嗣於109年12月31日具狀追加聲明為：被告應給付原告3,510,904元，及其中2,118,406元自起訴狀繕本送達翌日起、1,214,670元自追加訴之聲明狀繕本送達翌日起、177,828元自準備（二）暨擴張訴之聲明繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息10％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行（本院卷第261頁)，其擴張應受判決聲明請求之基礎事實同一，依前述規定，應准。

二、原告起訴時法定代理人原為李麗紅，訴訟繫屬中變更為王清龍，有臺北市政府都市發展局110年1月29日北市都建字第1106023994號函為證，並已聲明承受訴訟，且經送達被告，與民事訴訟法第176條之規定相合，應准。

貳、實體：

一、原告主張、聲明：原告於民國88年間，依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，由區分所有權人選任成立，並由李麗紅擔任主任委員，已依法報備，有公寓大廈管理組織報備證明、棉花田社區第21屆第1次管理委員會議記錄、臺北市政府備查函可按。被告於108年7月22日自前手臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱臺灣金聯）取得信義區祥和段四小段877、1003、1004、1005、1006、1007、1014、1015建號（下稱系爭8間建物）之所有權，另同時取得門牌號碼台北市○○區○○路0段000號、501號、503號、505號、507號建物（下稱系爭5間建物），有附表一及系爭5間建物之建物登記第二類謄本可參。臺灣金聯於取得系爭8間建物及系爭5間建物後，僅繳納系爭5間建物之管理費10,127元，有臺灣金聯時原告保留之收費單可稽，就系爭8間建物之管理費拒不繳納，雙方因而訴訟，原告獲得勝訴。就被告所有之系爭8間建物之坪數合計為3104.09坪，以每坪75元計算，管理費為232,807元（計算式：3104.09坪*75元＝232,807元，四捨五入），此有本院103年北簡字第13354號、104年簡上字第132號判決可參。另就被告所有之系爭5間建物，建商與原告交接時即告知此5間建號之管理費為原證3所列，原告長年來亦照其所列之金額收取管理費（計算式：7,041+769+769+769+779＝10,127元），迄至本訴中原告重新依上開建號之坪數計算出之管理費為22,829元 (計算式：304.38坪*75元＝22,829元），原告始知悉當初建商計算之管理費有誤。綜上，系爭8間建物之管理費為232,807元，而系爭5間建物之管理費為22,829元，被告每月應繳納之管理費為255,636元（計算式：232,807元+22,829元＝255,636元），而被告自108年8月起至109年9月止，共積欠14個月之管理費，被告僅於108年9月6日繳納部分管理費68,000元即未再繳納，有原告管委會公共管理費費用通知單可參，尚積欠管理費為351萬904元 (計算式：25萬5,636元*14個月-6萬8,000元＝351萬904元），被告為系爭社區之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條及棉花田社區規約第11條1、5項之約定（下稱系爭規約），有向原告繳納管理費之義務。又按系爭規約第11條第2項之約定，原告為社區全體住戶依法設置之管理機關，而原告及其總幹事均無權免除或調降管理費之義務及金額，被告辯稱與總幹事約定每月管理費為6萬8000元云云，原告否認。參照最高法院59年台上字第850號判例，被告係基於法律規定或全體區分所有人協議，而應繳納管理費，非是被告與原告間之契約，又被告與原告間既無契約關係，被告更無援用契約對原告就公共設施之管理維護，為具體作為之請求權利；且原告係受全體區權人之委任，按公寓大廈管理條例規定，與區權人會議執行社區之管理、維護業務，而非受被告個人委託，故原告之作為與被告並無關係，不論就契約主體及管理維護內容，均不存在雙務契約之對價給付關係，其主張同時履行抗辯，與法不合。管委會之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」（公寓大廈管理條例第36條第7款），被告未給付管理費違反法律規定及社區規約，原告依法請求，係權利之正當行使，而被告拒不繳納管理費才係違反誠信。並聲明：如上變更後之聲明。

二、被告答辯、聲明：被告於系爭社區內之建物空間主要為臺北市○○路○段000巷000號等地下樓層空間，而非一般住宅用空間，此由建物登記第二類謄本可知；再觀卷內照片可知被告建物空間擁有獨立出入口，非與社區住戶共同進出，其與社區內其他住戶居住及使用之主要空間有所區隔而具有一定之獨立性。無須社區管理人員為其進行清潔工作，社區所聘請之管理人員亦未為被告之獨立出入口進行管制進出等保全工作，顯見被告幾無使用社區資源與公共基金之機會，其繳納之管理費主要係在分攤社區重要設施之修繕及維護費，如與其他住戶同依每坪75元計算，對被告顯有不公，故社區總幹事於被告取得系爭建物時，即與被告約定每月應繳納之管理費總額為68,000元。被告依上開約定，於108年9月6日將68,000元匯入原告之帳戶，此為原告所不爭執。詎原告於收受上開管理費後，又主張被告應繳納管理費應為232,807元，且不斷主張更高之管理費用，其違反兩造間之約定，顯無理由。縱認兩造無管理費之約定，原告主張之被告坪數為3104.29坪，縱以每坪75元計算，則原告亦應以每月232,807為計算基礎（計算式：3,104.09x75=232,806.75，四捨五入），原告開立予被告之109年3月繳費單，及其嗣後追加請求金額之109年9月繳費單，亦載明應繳金額為每月232,807元，與原告與臺灣金聯訴訟中請求之金額相同。原告於本件中臨訟改以請求每月242,934元之管理費，未說明其計算依據及提出客觀證據，主張顯然前後矛盾，更無可採。原告身為社區管委會，依規約第7條第6、7款之規定，有「公共設施維護保養之策劃與督導」及「環境衛生及安全之策劃與督導」之職權與義務，又依規約第11、12條之規定，亦掌有編列社區公共基金及管理費之收取與使用權，顯見社區重要防水等環境安全公共設施之修繕，完全依賴原告之作為。又被告所有之建物之主要空間與社區住戶之空間有一定之區隔，且在地下樓層，每當社區1樓之遮雨棚等防水設施無法發揮功能，則被告將受有漏水之嚴重損失，故被告繳納管理費之主要目的係倚賴原告盡其修繕及維護公共設施之義務，以保持被告建物空間之基本品質及可使用性。然原告長期放任社區戶外公共區域之地磚、通風口、遮雨棚、遮雨蓋等重要環境安全公共設施損壞而置之不理，使社區外觀雜亂宛如廢墟，更致位於地下樓層之被告因漏水等嚴重問題而造成建物空間不堪使用，有諸多重要財物因滲水問題而受損，原告顯不具備其依規約規定之基本功能。被告曾數度邀請原告共同商議漏水問題之解決辦法，並提出改善方向之建議，然原告皆置之不理。被告之建物空間主要位於地下樓層，故地上之防水設施對其更為重要，故被告繳納管理費之義務與原告「維護防水設施等社區重要設施」之義務間相互對立且有功能上之牽連性。參照最高法院74年台上字第355號及新北地院109年度訴字第1272號判決，被告於原告管委會長期不作為致其建物因滲水而不堪使用之重大損害時，得類推適用民法第264條行使同時履行抗辯權，以促使管委會盡其修繕義務。又原告長期未盡身為管委會之基本義務致被告之損害不斷擴大，卻向甚少利用社區資源之被告請求高達333萬元之管理費，甚至於請求金額上一變再變，雙方之利益顯然已失衡，依民法第148條規定、最高法院107年度台上字第2210號及108年度台上字第1752號判決意旨，堪認此時原告行使之管理費請求權係徒具權利行使之外觀與形式，實質上已違背法律之誠實信用及公平原則等根本原則，而屬權利濫用。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請免假執行。

三、本院判斷的簡要說明：

(一)不爭執事項：

1.原告與被告前手臺灣金聯，就系爭8間建物之給付管理費事件，有本院104年簡上字第132號民事判決確定在案。

2.被告為系爭8間建物及系爭5間建物的區分所有權人。

3.被告除曾於108年9月6日繳交68,000元(本院卷第85頁)外，並未繳108年8月至109年9月之其餘管理費。

(二)爭執事項：

1.被告得否拒絕繳納管理費?

(1)被告固抗辯原告長期放任社區戶外公共區域之地磚、通風口、遮雨棚、遮雨蓋等重要環境安全公共設施損壞而置之不理，故拒絕繳納管理費云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判決意見）。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利。經查，區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，而非基於與管委會間之雙務契約。又區分所有權人繳交之管理費，繳納對象之債權主體係屬全體區分所有權人，而非管委會，繳交之管理費所有權屬於全體區分所有權人所共有，並由管委會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管委會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之間（參照公寓大廈管理條例第36條規定），不存在對價關係。依上述說明，不論本件原告是否有未盡系爭社區之公共設施維護保養及環境衛生安全之策劃與督導義務，與被告給付系爭管理費之義務間，並非基於同一之雙務契約而生，亦無所謂雙務契約間的對待給付關係，既然被告依規約繳納管理費的義務係單方的給付義務，本件即無依被告抗辯適用同時履行抗辯之餘地。被告不得僅以上項抗辯做為拒絕繳納本件管理費之理由，被告上項所辯，尚有誤會，難以採取。至被告所引用的最高法院74年台上字第355號及新北地院109年度訴字第1272號等判決，基本事實與本件給付管理費之案情不同，無從比附做為有利於被告之認定。

(2)本件被告不得以原告未盡管理維護義務拒繳系爭管理費，已如前述，則被告聲請本院至系爭社區進行現場履勘，並提出相關報告、照片(本院卷第165-184頁、第219-238頁)，以證原告未盡維護、保養公共設施之義務，即無庸贅為調查認定。

(3)被告雖另抗辯其於取得系爭建物時，即與社區總幹事約定每月應繳納之管理費總額為68,000元云云，惟被告就該利己的事項，並未提出任何具體約定之證明，自非可採。且被告若欲主張應減少管理費數額，自應循區分所有權人會議修改住戶規約之途徑以資處理，尚不得逕自拒絕納管理費。

(4)至於被告依民法第148條規定、最高法院107年度台上字第2210號及108年度台上字第1752號判決等實務判決意見，抗辯原告濫用權利云云，亦因上述案例基本事實與本件給付管理費之案情不同，而無從參引做為有利於被告之認定。

2.被告本件所應繳的管理費為何?

(1)按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條及第233條第1項定有明文；另系爭規約第11條第5款規定：「區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算」及第6款規定管理費依現行每坪75元（本院卷第101頁），準此，不管是系爭8間建物或是系爭5間建物，被告均有依上述規約繳納管理費之義務，被告空言原告並無就系爭5間房屋按每坪75元收取之權利，與上述規約明顯不符，無可採取。

(2)經查，系爭8間建物面積共3,104.09坪，每坪管理費按75元計，被告每月應繳管理費232,807元（計算式：3104.09×75元＝232,807，四捨五入），另依系爭5間建物坪數(本院卷第73-81頁)計算出之每月管理費為22,829元(計算式：304.38坪*75元＝22,829元)，依上，被告每月應繳納之管理費為255,636元（計算式：232,807元+22,829元＝255,636元）。被告自108年8月起至109年9月止，共積欠14個月之管理費，而被告僅於108年9月6日繳納部分管理費68,000元即未再繳納，故尚積欠管理費為351萬904元 (計算式：25萬5,636元*14個月-6萬8,000元＝351萬904元）。

(3)被告雖抗辯應依原告與建商交接時之管理費收取情形對被告收取系爭5間建物的管理費云云，但因原告有系爭規約第11條第6款規定規定的請求依據，故原告於本件訴訟中依上述規定追加請求，即無不洽，被告上項抗辯，亦難採取。

四、綜上，原告依兩造間規約請求被告給付3,510,904元，及其中2,118,406元自起訴狀繕本送達翌日(109年7月1日)起、1,214,670元自追加訴之聲明狀繕本送達翌日(109年10月21日)起、177,828元自準備（二）暨擴張訴之聲明繕本送達翌日(109年12月30日)起，均至清償日止，按年息10％計算之利息，有理由，應准。

五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後不影響上述認定，故不詳論。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告免假執行之擔保。

七、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭