臺灣高等法院101年度上易字第829號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第829號

上訴人

魏麗嫥

訴訟代理人

吳紹貴律師

被上訴人

溫雪香

訴訟代理人

蘇慶良律師

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國101年6月13日臺灣臺北地方法院100年度訴字第5118 號第一審判決提起上訴，本院於102年9月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款分別定有明文。經查被上訴人於上訴後之民國102年4 月2日具狀主張原審被告苙龍國際開發股份有限公司（原審判決後未據合法上訴，下稱苙龍公司）已經上訴人授與代理權，如苙龍公司並無代理權，苙龍公司已代上訴人簽約及受領伊給付之買受預售屋價金，上訴人亦應依民法第109條或第167條等規定返還受領之價金等情。經查，被上訴人所為上開授權人責任或表見代理等主張，係補充其於原審主張伊已將買受房屋及土地之價金給付予苙龍公司，若上訴人與苙龍公司間之合建契約不存在，上訴人亦應返還伊所給付之價金之情節而來（見原審卷㈡第17至19頁），且因上訴人於本審始陳報訴外人即苙龍公司法定代理人林士民經臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官以其偽造上訴人印章印文而提起公訴，有上開檢察署101年度偵續字第156號起訴書在卷（見本院卷第141至144頁），如不許被上訴人提出，亦顯失公平。爰許其於第二審程序主張之。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：苙龍公司及上訴人為合作關係，約定由上訴人提供其所有坐落於嘉義市下路頭段187-1、187-76、187-104、820 -42地號土地，及其承租之嘉義市○路○段00000○000000地號國有土地（下稱參與合建土地），與苙龍公司進行合建（建照執照：85嘉市工局建執字365 號，下稱系爭建案），並共同對外銷售系爭建案之房地。伊於100年1月24日分別與苙龍公司、魏麗嫥簽訂「御寶房屋及車位買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書）及「御寶土地買賣契約」（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約書則合稱系爭房地買賣契約），向彼等購買系爭建案Ｄ棟10層房屋及基地持分（下稱系爭房地），並已繳付部分價金新臺幣（下同）247 萬元予苙龍公司，由苙龍公司代理上訴人受領買受土地之價款。系爭建案原規劃興建地上15層、地下4 層建物，惟興建至3樓即停工，且建築期限又於100年6 月15日屆滿，建照已因苙龍公司未如期完工而失效，且嘉義市政府及國有財產局各已終止與苙龍公司針對系爭建案之開發契約，且要求苙龍公司拆除、騰空非屬國有之地上物，並返還系爭建案所使用之國有土地，苙龍公司已無法完成系爭建案並依約交付伊所購買之房地，而有給付不能情事。再者，苙龍公司依約應於實際開工日起600 個工作天完工。系爭建案自99年1月1日開工至今，實際工作天為447.5天，卻僅進行至3樓鋼構搭設，苙龍公司無法於剩餘之152.5 個工作天完成系爭建案之興建工作，顯有遲延完工情事。系爭房地買賣契約係聯立契約，其成立與解除不可分，伊於100年8月10日、26日分別致函苙龍公司及上訴人解除系爭房地買賣契約，上訴人即應返還已收取價金。退步言，上訴人如就苙龍公司之代理權有所限制，或二人間並無代理權授與之事實，惟上訴人外部既有授權苙龍公司之情節，伊亦不知上訴人與該公司內部間之紛爭，上訴人亦應負授權人或表見代理之責。又上訴人與苙龍公司間已因系爭合建契約發生爭執而進行仲裁程序，倘渠等間之合建契約或與伊之房地買賣契約不存在，上訴人受領伊交付之買賣價金，亦無法律上原因，應依不當得利之規定返還伊所受利益。爰依民法第259條、第179條等規定，請求上訴人給付70萬元，併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息等語。（原審就此為被上訴人勝訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴；至被上訴人對上訴人請求超逾上開範圍部分，業經原判決駁回，未經聲明不服，該部分已非本院審理範圍）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊並未與被上訴人簽訂系爭土地買賣契約，亦未授與苙龍公司代理簽約、受領價金或使用伊名義刻印使用等權限，系爭土地買賣契約內伊之印文係苙龍公司負責人林士民所偽造，伊與被上訴人間既無契約關係存在，又未曾受領被上訴人給付之價金，伊不負授權人責任，苙龍公司亦無表見代理之情形，被上訴人無權請求伊返還價金或不當得利等語，資為答辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第20頁反面至第21頁正反面、第161頁正反面）：

㈠上訴人與苙龍公司於96年4 月25日簽訂合建契約書，約定由上訴人提供參與合建土地，與苙龍公司合作興建系爭建案房屋，有合建契約書在卷（見原審卷㈡第13-15頁）。

㈡被上訴人於100年1月24日與自居為上訴人之代理人之苙龍公司簽訂系爭房屋及土地買賣契約，並交付包括房屋及土地買賣交易價金共計247 萬元予苙龍公司，有系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約、付款明細表在卷（見原審卷㈠第80-116、197-198頁）。

㈢系爭建案於100年6月15日竣工期限屆滿時，工程進度為三樓鋼構搭設，因未依核定期限完工，該案建照已失效，有嘉義市政府100年9月22日府工建字第0000000000號函、101年4月10日府工建字第0000000000號函在卷（見原審卷㈠第27、190至191頁）。

㈣被上訴人分別於100年8月10日、同年月26日致函苙龍公司及上訴人，表明解除系爭房地買賣契約之意思，苙龍公司與上訴人均已收受該等存證信函，有台中民權路郵局第2013號、2150號存證信函及中華郵政掛號郵件送達回執在卷（見原審卷㈠第16-17、22-23頁）。

㈤上訴人與苙龍公司間因系爭合建契約之效力問題發生爭議，上訴人業於101年1月20日具狀向中華民國仲裁協會聲請仲裁，有上訴人之仲裁聲請狀可稽（原審卷㈠第201-210頁）。

四、被上訴人主張上訴人提供參與合建土地與苙龍公司合作系爭建案，並共同對外銷售系爭建案之房地，苙龍公司為上訴人之代理人，伊與苙龍公司、上訴人於100年1月24日分別訂立系爭房屋、土地買賣契約，買受系爭房地，價金均已交付苙龍公司，嗣因苙龍公司之建照已失效而給付不能，且有遲延完工之情形，經伊通知苙龍公司及上訴人解除契約，上訴人應返還受領之價金，或依民法第107條、第169條負責等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件首要爭點即為上訴人是否有授與苙龍公司於系爭建案銷售參與合建土地及受領買受人給付價金之代理權限？經查：

㈠被上訴人主張上訴人與苙龍公司合作興建系爭建案及共同銷售房地，上訴人以意定代理方式，授與苙龍公司預售興建系爭建案房屋之參與合建土地之代理權，並交付印章供為預售房地使用，伊於100年1月24日與苙龍公司及上訴人分別訂立系爭房地買賣契約，以及其後並將買受系爭房地之價金交付予苙龍公司，其中土地之價金並由苙龍公司代理上訴人受領等情，已經苙龍公司於原審及臺灣嘉義地方法院101 年度重訴字第38號事件審理中自陳明確（見原審卷第68至69頁、卷㈡第11頁，本院卷第28頁），並經苙龍公司負責人林士民、員工沈宜萱於臺灣嘉義地方法院檢察署100年度交查字第715號、101年度交查字第2491 號案件偵查中陳述清楚（見本院卷第72至73頁，上開檢察署100 年度交查字第715號卷第121至122頁、101年度交查字第2491號卷第16至18頁，下分別稱嘉義地檢署715號卷及2491 號卷，上開檢察署卷宗均外附），且有上訴人與苙龍公司締結之合建契約書、被上訴人與賣方名義分別為苙龍公司或上訴人之系爭房地買賣契約，以及房屋暨車位建物付款明細表、土地付款明細表及支票、彰化銀行匯款回條聯在卷可稽（見原審卷㈠第80至116、197至198頁，原審卷㈡第13至15頁，本院卷第153 至155頁），上訴人對於其及苙龍公司合作系爭建案、被上訴人締結上開契約及給付價金等情亦不爭執（見上開三、不爭執之事項第㈠、㈡）。足見被上訴人主張：上訴人已授與苙龍公司締約及收受系爭建案預售房地買受人給付土地價金之代理權等情，尚非無據。

㈡上訴人雖辯稱伊不知情，亦未授權、同意苙龍公司得以預售方式出售伊所有或承租之參與系爭合建土地云云。惟上訴人自陳系爭建案建物竣工前，苙龍公司可以出售該公司分配取得之房屋等情（見本院卷第102 頁反面），且依上訴人與苙龍公司於96年4月25日就系爭建案締結之合建契約書第6條、第15條及第17條所載：「甲方（按即上訴人，下同）分配取得：地上第五、六、七層樓等三樓層全部及地下停車場21位停車位（平面車位9 位，機械式車位12位），並共同取得相當比例之公共設施，餘由乙方（按即苙龍公司，下同）取得。但甲方所分得之車位位置需由乙方指定之，甲方不得異議」、「完工日期：乙方應於民國98年11月底前完工報請工務主管機關申請使用執照... 」、「甲方分得之建物、停車位產權不得於民國97年12月底前出售，但委由乙方代銷者除外」等約定（見原審卷㈡第13頁反面、第14頁反面），可知上訴人知情且同意苙龍公司於系爭建案完工前，亦得由苙龍公司代銷上訴人所受分配之房屋。而證人即曾任長璨建設公司總經理之上訴人友人伍文清已證實建案需於主管機關核發建造後，始得預售房地（見本院卷第101 頁反面），而依目前國內合建建案預售屋之銷售慣例，承買人購買預售屋，多與出賣人同時締結房屋及土地買賣契約，而因於合建建案之建物於預售階段其基地所有權多屬地主所有，故承買人係與建商與地主分別針對買受之房屋與土地部分簽訂買賣契約書，並多由地主授權建商以其代理人身份締約，此經證人即買受系爭建案房地之一之證人即世紀鋼鐵結構股份有限公司副總經理朱益輝證實在卷（見上開檢察署101 年度交查字第2491號案件卷第94頁），證人即曾任系爭建案銷售人員之楊興源亦證稱伊於96年、99 年及100年間均曾售出系爭建案預售房地，房屋及土地買賣合約書上分別有苙龍公司大小章及地主即上訴人之印章，銷售時曾見過上訴人等語（見外附之上開檢察署100年度交查字第2491號卷第75 至76頁）。甚至上訴人就其與苙龍公司間因合建糾紛聲請仲裁而提出之聲請狀亦記載「...聲請人（按即上訴人，下同）又於100年2 月17日以第41號存證信函通知相對人（按即苙龍公司，下同），請其文到3日內提出上述第153號所催告之履行事項，俾能證明其有能力在100年6月15日以前竣工，相對人收到該函後，雖有提出『趕工計畫書』，然經細閱後，卻發現所需資金385,220,000 元籌措來源，竟然是等待預售屋之出售，茲因本件完工日期係在今年6 月15日以前，而當時之進度已嚴重落後，是否能順利出售房屋？出售多少額？均屬未定之天，足證可預見相對人根本無法在100年6月15日前完工。因此，聲請人遂表明要解除契約，並於今年3月7日以第59號存證信函通知相對人解除契約...」等情（見原審卷㈠第203頁）。綜合上情，可知上訴人與苙龍公司訂立合建契約之際，已知情苙龍公司於系爭建案完工前，即得出售其受分配房屋予買受人，且需一併出售預售屋坐落之土地，而同意並授權該公司以伊名義出售伊提供之參與合建土地，方符事理。是上訴人於本件否認授權情節存在，即難採信。

㈢上訴人又辯稱被上訴人所執系爭土地買賣契約內伊名義之印文係他人偽造印章而蓋用，伊並未授權他人刻用上開印文印章云云。惟查，林士民已於前述刑案偵查中指稱上開印章係上訴人於96年10月間為供銷售系爭建案所交付，系爭建案於99年10月間第二次對外銷售仍繼續使用上開印章等語（見本院卷第73頁、上開檢察署2491號卷第17至18頁），核與證人沈宜萱於刑案偵查中證稱上訴人係為預售屋簽約之用而交付上開印章等情相符（見上開檢察署交查字第715號卷第121至122 頁）。參以上訴人為向苙龍公司提議終止渠等合建契約，自行提出之100年3月17日協議書第五條第庚項所載，亦係要求苙龍公司「交還」該公司持有用於土地預定買賣合約書簽約之印文「魏麗嫥」之印章，而非指摘上開印章係屬他人偽造、盜刻等情，有該協議書在卷（見上開檢察署715 號卷第100至101頁），可見被上訴人主張系爭土地買賣契約上關於上訴人名義之印章，係上訴人為供銷售系爭建案房地而交付授權使用等情，尚非無稽。上訴人否認有授權苙龍公司使用系爭印章俾以銷售系爭建案房地，苙龍公司蓋用上開印章於系爭土地買賣契約係無權代理、不生效力等語，與事實不符，均難採憑。

㈣上訴人雖執證人伍文清之陳述，辯稱上訴人未曾授予苙龍公司代理出售參與系爭建案土地，亦未授權該公司或林士民刻用伊名義之印章使用云云。經查，證人伍文清先則於檢察官100年9月16日偵訊中，證稱訴外人林士民曾指示自稱為「麥可」之不詳姓名男子於同年1 月26日持蓋有前述印章之使用授權書要求伊轉告上訴人簽名授權苙龍公司使用上訴人名義之印章，隔幾天後伊告知林士民謂伊無法代替上訴人簽名，林士民應自行找上訴人洽談授權印章事宜，但因林士民與上訴人當時已有爭執，伊不想介入兩人之事，故未告知上訴人該件授權書之事等語，並提出該授權書在卷，然其竟於上訴人同次偵訊期日指稱伊於見到蓋用上開授權書印章之契約書前，曾經證人伍文清告知有該授權書之存在乙節後，旋改稱伊於上訴人告以契約上之印文係遭他人盜刻後，對上訴人提起林士民要求轉交上開授權書之情形等語（見上開檢察署100年度偵字第4604號偵查卷第11至12 、15頁），觀其該部分證言先後反覆，且有附和上訴人陳述之情事，所述已難信為真正；又證人伍文清雖證稱系爭建案之建照核發後，從未有人至該銷售中心簽約購屋等語（見本院卷第101 頁），惟伍文清既非參與系爭建案之地主或建商，亦非銷售上開建案之人員，豈能瞭解系爭建案之銷售情形？何況證人楊興源復證稱伊於系爭建案之銷售中心任職期間，曾於96年、99年及100 年間均各售出系爭建案房地等語有如前述，可知證人伍文清所述各節與事實不符，難以採取。至上訴人固以楊興源證稱蓋用於系爭建案房地買賣契約書上之上訴人之印章，均係林士民於簽約時自行帶至銷售中心，上訴人並未交付印章，亦未談論過印章等語，辯稱伊未授權苙龍公司或林士民使用印章。惟楊興源已證實上訴人曾於伊銷售系爭建案房地時到場，而伊經手銷售之系爭建案土地預定買賣契約書其上均蓋有上訴人之印章等情（見上開檢察署101 年度交查字第2491號卷第75至76頁），衡情，倘非上訴人有授權使用伊名義印章之事實存在，上訴人豈能對於楊興源長達數年間銷售其所有或承租之參與系爭建案土地不曾任何反對或質疑之表示？參以楊興源曾以苙龍公司負責人林士民未曾給付聘任伊銷售系爭建案房地之薪資為由，對於林士民提起刑事詐欺告訴，經檢察官為不起訴處分，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官97年度偵字第23002 號不起訴處分書在卷可按（見上開檢察署100年度交查字第715號卷第1至3頁），可見楊興源與苙龍公司及林士民間尚有諸多糾葛，徒憑楊興源上開證述內容，亦不足資為有利於上訴人主張認定依據。

㈤上訴人復辯稱系爭土地買賣契約欠缺上訴人書面之代理權授與契約，依民法第531條或第534條但書規定，係無權代理云云。惟查，為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者；或受任人受概括委任得為委任人為一切行為，於為不動產之出賣或設定負擔行為時，委任人未依民法第531條或第534 條但書第1款規定，以文字為代理權之授與，或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理，在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之法律行為，固因不備以書面為代理權授與之「代理權要式性」（僅代理權授與之行為無效），或為該不動產之出賣或設定負擔之特別授權，致成為無權代理（未經合法取得代理權）之行為。惟依同法第170條第1項規定之反面解釋，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，即對本人發生效力。且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同（最高法院98年度台上字第1044號判決意旨可資參照）。本件上訴人與受任人苙龍公司間之委任契約，關於上訴人所有或承租之參與系爭合建土地出賣部分，固未以經渠等以特別授權方式予以明定，然揆諸上開裁判意旨，苙龍公司將系爭土地出售予被上訴人，充其量亦僅係效力未定之無權代理行為，觀上訴人既於100年2月24日、3月15日、17日三度提出協議書，其中100年2 月24日之協議書內容，係上訴人對苙龍公司提議變更系爭建案之起造人而改由上訴人指定，並由承接之起造人為苙龍公司清償因興建系爭建案所欠款項，至於上訴人應給付苙龍公司之價金及付款時期則另訂協議條件，經上訴人與林士民均署名其上（見上開檢察署交查字第715號卷第91頁），另同年3月15日及17日提出之終止協議書內，更分別載明「乙方（按即苙龍公司，下同）於簽立本協議書前，已銷售樓層及收款金額之明細如下：...Ｃ.247萬元（10樓Ｄ）...Ｆ.1400萬元（2樓整層）。就上述乙方應收齊之售屋餘款之權利及應履行依銷售合約交屋之義務，均移轉於甲方（按即上訴人，下同），乙方應配合甲方，由甲方與上述客戶簽訂新契約，若客戶堅持要求乙方負責，則甲方有代替乙方履行之義務，但乙方所收齊之售屋餘額，亦應交付甲方」（見上開檢察署715號卷第94 頁）、「有關乙方與預售屋買方之權利義務，由甲方承受。乙方應收齊之售屋餘款之權利及依銷售合約應履行交屋之義務，均移轉於甲方；乙方已收之價款，不再交付甲方。乙方應配合甲方，由甲方與上述客戶簽訂新契約；若客戶堅持要求乙方負責，則甲方有代替乙方履行之義務，但乙方所收齊之售屋餘額，亦應交付甲方。因預售契約轉讓所生之費用，由甲方負擔。乙方於簽立本協議書前，已銷售樓層及收款金額之明細如下：...┌──┬─────┬────┐│編號│已收款金額│戶別 │├──┼─────┼────┤│3 │247萬元 │10樓Ｄ │├──┼─────┼────┤│6 │1400萬元 │2樓整層 │└──┴─────┴────┘（見上開檢察署715號卷第99 頁）。即就苙龍公司分別與兩造訂立系爭建案之房地買賣契約，不問其上關於出售土地之名義人究竟為上訴人或苙龍公司，上訴人均表明願承受苙龍公司就出售系爭建案土地應該對於買受人所負之履約義務，顯已承認苙龍公司出售上訴人所有或承租之參與合建土地行為，對於上訴人已生效力。因此被上訴人依上開事證，主張上訴人已同意、授權苙龍公司出售系爭建案房地，上訴人應返還出售系爭土地所得價款等情，尚非無據。因此上訴人前開辯解，亦無可採。

㈥綜上，被上訴人主張上訴人已授與苙龍公司代理權，代理上訴人於100年1月24日與伊締結系爭土地買賣契約，並收受伊繳納之買受土地款項70萬元，依民法第103條第1項規定，直接對於上訴人發生效力。

五、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人除得請求賠償損害外，尚得解除其契約，此觀民法第226條第1項、第256條之規定即明。經查，系爭建案於100年6 月15日竣工期限屆滿時，工程進度為三樓鋼構搭設，因未依核定期限完工，該案建照已失效，此為兩造所不爭（見前述三、兩造不爭執之事項㈢），此後苙龍公司已因無法接續施工而陷於給付不能，經被上訴人以此為由，並依據系爭土地買賣契約第11條「本契約書應與『房屋及車位買賣契約書』同時簽立，二者具有聯立關係，其成立、解除不可分割，任何一方違反本契約約定時，其違約、解除應一併為之」之約定，分別於100年8月10日及同年月26日致函苙龍公司及上訴人，表明解除系爭房地買賣契約之意思，而苙龍公司與上訴人均已收受該等存證信函，亦為兩造所不爭（見前述三、兩造不爭執之事項㈣），因此被上訴人主張伊於100年8月26日已經合法解除系爭土地之買賣契約，即無不合；而被上訴人於解除系爭土地買賣契約後，依民法第259條第2款之規定，請求上訴人返還受領之價金併加計法定遲延利息等情，為有理由，應予准許。又被上訴人於同一訴訟程序主張上訴人另依不當得利法則，亦應返還伊所給付之買受土地之價金，顯以單一聲明，請求法院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併。乃被上訴人依據解除契約回復原狀之法律關係之請求既有理由，其另主張依不當得利法則請求上訴人返還所受利益乙節，自毋庸再加以論究，附此敘明。

六、綜上所述，本件被上訴人依民法第259條第2款規定契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人返還受領之買受土地價款70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10 月21日（見原審卷㈠第33頁）起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依被上訴人之聲請而為附條件之假執行宣告，經核尚無違誤。上訴意旨，仍持陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，附此說明。

丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十一庭