臺灣高等法院102年度上字第1254號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1254號

上訴人

曾月雪

訴訟代理人

陳建中律師

訴訟代理人

翁松谷律師

被上訴人

羅正德

訴訟代理人

蔡文玲律師

上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國102年9月26日臺灣士林地方法院101年度訴字第1581號第一審判決提起上訴，本院於103年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。

二、被上訴人起訴主張：兩造於民國95年4月12日，就門牌號碼台北市○○○路000巷00號7樓房屋（下稱系爭房屋），簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價金新臺幣（下同）400萬元，並約定於100年4月30日前辦理所有權移轉登記手續。伊已於95年4月14日依約給付買賣價金400萬元給上訴人，詎至100年4月30日，上訴人並未辦理系爭房屋所有權移轉登記予伊，伊於100年6月14日以郵局存證信函催告上訴人履行契約，然上訴人迄未辦理所有權移轉登記，爰以起訴狀繕本之送達向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第10條約定，請求上訴人返還已付價款400萬元，並加計法定利息130萬元（400萬元×5%×6.5年＝130萬元），及按價款15％支付違約金60萬元（400萬元×15%＝60萬元），合計590萬元。伊係依系爭買賣契約而使用系爭房屋，並非無法律上原因而受有利益，上訴人亦非實質所有權人，無收取租金之權利，無損害可言，上訴人據以請求不當得利，並無理由。系爭買賣契約之標的僅有建物，並無土地，上訴人主張之租金不得超過建築物價額年息8％。系爭房屋自95年至104年房屋課稅現值每年約為34萬元，縱本件要計算相當於租金之不當得利，每年亦不得超過3萬4千元。爰依系爭買賣契約第10條、民法第259條規定，求為命上訴人給付440萬元，及其中400萬元自95年4月14日起，其餘40萬元自101年12月4日起，均至清償日止，按年息5％計付利息之判決（被上訴人起訴聲明請求上訴人給付590萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；原審判決命上訴人給付440萬元本息如上，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已經確定）。上訴人則以：系爭房屋無法移轉登記予被上訴人，係因上訴人之夫王毓榮提告所致，屬不可歸責於伊，依民法225條規定，伊應免給付義務。縱認伊須返還價金，因系爭買賣契約係由訴外人王豐祿與被上訴人洽談，被上訴人已付之價金亦由王豐祿處理，買賣價金由上訴人與訴外人王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽等人（按王豐祿等4人為王毓榮之子）各分得80萬元，王豐祿等4人應負返還價金之責任。系爭買賣契約第10條第1項但書約定：「但該賠償之金額超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」被上訴人請求伊給付違約金，所主張之金額已逾系爭買賣契約第10條但書之規定，被上訴人得請求之賠償應以已付價款400萬元為限，逾此範圍之請求應屬無據。系爭房屋自95年4月5日即點交被上訴人使用，迄103年11月11日，被上訴人受有相當於租金之利益合計5,288,645元，應在其所請求之金額內予以抵銷等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於95年4月12日，以被上訴人為買方，上訴人為賣方，並以王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽為見證人，簽立系爭房屋買賣契約，約定買賣總價金400萬元，兩造同意於100年4月30日前辦理所有權移轉登記。

（二）系爭房屋買賣契約第9條第1項約定：「賣方（即上訴人）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。」第10條第1項約定：「賣方違反前條第一項約定，致影響買方（即被上訴人）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠債（按應為「償」）。」。

（三）上訴人之夫王毓榮另案以原法院99年度重訴字第225號事件起訴，請求上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予伊，經原法院及本院以100年度重上字第533號判決認定王毓榮主張其於92年2月24日與上訴人成立借名登契約，王毓榮以上開事件起訴狀繕本之送達上訴人終止其與上訴人間之借名登記契約，為有理由，判決上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予王毓榮；上訴人提起第三審上訴，經最高法院於101年11月30日以101年度台上字第1962號裁定駁回上訴確定在案。系爭房屋已於102年3月29日移轉登記為王毓榮所有。

（四）被上訴人已依系爭買賣契約於95年4月14日給付買賣價金400萬元，然上訴人迄未將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人。

（五）前開事實，有系爭買賣契約、支票、原法院99年度重訴字第225號、本院100年度重上字第533號判決、最高法院101年度台上字第1962號裁定及確定證明書，並系爭房屋之建物登記謄本可證（見原審卷7-10、32、48-49、54-61頁、本院卷95頁）。

四、關於被上訴人主張對上訴人解除系爭房屋之買賣契約，暨請求返還買賣價金及給付違約金部分：

（一）按依民法第229條第1項、第254條規定，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又兩造所訂系爭房屋買賣契約第6條關於「產權移轉」約定：「雙方同意於民國100年4月30日以前辦理。」第9條第1項約定：「賣方（即上訴人）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。」第10條第1項約定：「賣方（即上訴人）違反前條第一項約定，致影響買方（即被上訴人）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠償。」有系爭房屋買賣契約可憑（見原審卷7-10頁）。

（二）系爭房屋買賣契約約定上訴人應於100年4月30日前辦理所有權移轉登記，足見上訴人之給付定有確定期限，然上訴人並未於該日前辦妥所有權移轉登記，上訴人給付遲延，堪以認定。被上訴人曾於100年6月14日以郵局存證信函催告上訴人於10日內依約履行產權移轉登記（見原審卷11頁），為兩造所不爭執，惟上訴人迄未將系爭房屋辦理所有權移轉登記予被上訴人；且系爭房屋業經原法院99年度重訴字第225號、本院100年度重上字第533號判決上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予王毓榮，上訴人提起第三審上訴，亦經最高法院101年度台上字第1962號裁定駁回其上訴確定（見原審卷48-49、54-61頁），為兩造所不爭執，上訴人已無法將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，亦為上訴人所自認（見原審卷63頁背面），被上訴人以本件起訴狀繕本之送達向上訴人為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，應屬有據，本件起訴狀繕本經於101年12月3日送達上訴人（見原審卷14頁），兩造間系爭房屋買賣契約於101年12月3日發生解除之效力，堪以認定。又被上訴人係依民法第254條規定合法解除系爭買賣契約，上訴人抗辯其係因法院判決其應將系爭房屋所有權移轉登記予王毓榮致無法履行契約，不可歸責於伊云云，不影響被上訴人契約解除權之行使，上訴人所辯為不可採。

（三）按依民法第259條第1款、第2款規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又兩造間系爭買賣契約第10條第1項亦約定：解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方（詳前述「（一）」）；系爭房屋買賣契約業經被上訴人於101年12月3日對上訴人為解除契約之意思表示，而生解除契約之效力，業如前述，被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項約定，請求上訴人返還已給付之價金400萬元，及自受領時起即95年4月14日（見原審卷10頁背面）起至清償日止，按法定利息即年息5％計算之利息，應屬有據。

（四）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又系爭契約第10條第1項約定：解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款15％支付違約金；但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠償（詳前述「（一）」）。原審審酌上訴人本應於100年4月30日前辦理系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，其經被上訴人催告後，迄未履行義務，且有不能履行情事，導致被上訴人受損害，乃參考財政部98年度不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率，及本件兩造為私人間買賣關係，違約金約定應以總價金百分之10為適當，依民法第252條規定，認被上訴人得請求之違約金以酌減為40萬元（4,000,000元×10%=400,000元）為適當，核無不合。

（五）準此，被上訴人請求上訴人依兩造間系爭房屋買賣契約第10條約定，返還已付之買賣價金400萬元，及自受領日即95年4月14日起按年息5％計算之利息，並給付違約金40萬元，應屬有據。另系爭買賣契約為兩造間債之契約，縱上訴人將被上訴人交付之買賣價金分給訴外人王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽一節屬實，此乃彼等間內部之事由，不得對抗被上訴人，上訴人抗辯王豐祿等4人應負返還之責云云，為不可採。

五、關於上訴人抗辯損益相抵，即被上訴人請求返還之買賣價金應扣除被上訴人所受相當於租金之利益部分：

（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第3款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號裁判意旨參照）。本件被上訴人係因系爭買賣契約即兩造間之債之契約關係受上訴人點交系爭房屋，而受有相當於租金之利益，上訴人請求被上訴人返還該利益，應屬有據；被上訴人主張上訴人非系爭房屋實質所有權人，不得對伊請求返還相當於租金之利益云云，為不可採。

（二）經查系爭房屋業於95年4月5日點交予被上訴人，有系爭買賣契約可憑（見原審卷8頁背面），上訴人抗辯被上訴人自該日起受有相當於租金之利益，應予抵銷扣除，應屬可採。雖上訴人提出內政部不動產交易實價查詢服務網所示系爭房屋附近之租賃價金資訊（見本院卷68頁），抗辯系爭房屋應以每月租金3萬元計算被上訴人所受利益云云；惟為被上訴人所否認，按房屋之租金涉及屋況並租賃雙方之關係、議價等情況，尚未能遽認系爭房屋租金為每月3萬元。另上訴人依土地法第97條第1項規定，認被上訴人受有相當於租金之利益合計5,288,645元云云；惟系爭買賣契約之買賣標的系爭房屋並無坐落土地之所有權應有部分，上訴人以系爭房屋96年度至103年度課稅現值，及自行換算坐落中山區榮興段672地號土地面積115.76平方公尺（按該筆土地全部面積為718平方公尺）申報地價之總價額，按年息10％計算被上訴人所受相當於租金之利益合計5,288,645元，亦不可採。惟被上訴人主張系爭房屋以前曾經出租，每月租金15,000元，上訴人於簽訂系爭買賣契約後，仍按月給付王毓榮租金15,000元，並提出王豐祿記載之帳目明細為證（見本院卷118-130頁）；上訴人雖否認係其按月給付王毓榮系爭房屋租金15,000元，然就被上訴人聲請訊問王豐祿認無調查必要（見本院卷132頁），復不爭執系爭房屋原係以每月租金15,000元出租（見本院卷153頁背面）；按系爭房屋之買賣契約係由王豐祿等4人為見證人，買賣價金由上訴人與王豐祿等4人分得，經王豐祿、王豐國到場證述屬實（見本院卷72-73、82頁），縱非由上訴人給付王毓榮系爭房屋之租金，然被上訴人所提出王豐祿記載之帳目明細堪作為系爭房屋租金認定之準據，爰依每月15,000元計算被上訴人所受相當於租金之利益。系爭房屋於95年4月5日點交予被上訴人，計算至103年12月23日本件言詞辯論終結日，被上訴人所受相當於租金之利益計為1,569,500元（計算式：15,000元×12×8+15,000元×8+15,000元×19/30=1,569,500元）。從而被上訴人請求上訴人返還已付之買賣價金400萬元，應扣除被上訴人所受相當於租金之利益1,569,500元，經扣除後被上訴人得請求上訴人返還之買賣價金為2,430,500元（4,000,000元－1,569,500元=2,430,500元）；被上訴人超過上開金額之請求，應屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第10條約定請求上訴人返還買賣價金2,430,500元，及自受領時即95年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨給付違約金40萬元（按上開本金合計2,830,500元），及自起訴狀繕本送達翌日即101年12月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；超過上開金額之請求，為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。