臺灣高等法院105年度上字第402號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第402號

上訴人

黃建勳

上訴人

許惠如

共同訴訟代理人

蘇錦霞律師

複代理人

鍾鳳芝律師

被上訴人

冠德建設股份有限公司

法定代理人

馬志綱

訴訟代理人

吳俊昇律師

　　　　　　梁穗昌律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年1月29日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第610號第一審判決提起上訴，本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被上訴人之法定代理人原為馬玉山，嗣於本院審理中變更為馬志綱，有經濟部函及公司變更登記表在卷可稽（見本院卷二第192-195頁），並據具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：上訴人係夫妻，於民國102年10月16日分別與被上訴人簽訂「冠德鼎峰」買賣契約轉讓同意書，由上訴人黃建勳（下稱黃建勳）承受訴外人翁淑玫於100年2月10日與被上訴人簽訂之房地預定買賣契約，承買坐落新北市○○區○○段000○000○000地號等三筆土地（下稱系爭土地）權利範圍59/10,000，及其上編號A1棟00樓之房屋、B4層000號之停車位（下稱系爭A1房屋），買賣價金為新臺幣（下同）2,870萬元；由上訴人許惠如（下稱許惠如）承受訴外人翊紘資訊系統整合顧問有限公司（下稱翊紘公司）於100年6月11日與被上訴人簽訂之房地預定買賣契約，承買系爭土地權利範圍65/10,000，及其上編號A2棟00樓之房屋、B4層000號之停車位（下稱系爭A2房屋），買賣價金為2,947萬元，上訴人並將系爭A1、A2 兩戶房屋打通合一使用。被上訴人於102年12月13日取得使用執照，103年2月6日向地政事務所辦理系爭土地移轉登記，同年3月13日辦妥系爭A1、A2房屋所有權移轉登記。惟被上訴人遲至104年11月20日始完成交屋，依預售屋定型化契約範本應記載事項第15條第1項第4款規定，賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算之遲延利息予買方。系爭房屋於102年12月13日領照，計算六個月交屋期間至103年5月12日止，被上訴人已遲延交屋，自應依上開規定賠償上訴人遲未交屋之遲延利息各100萬元。又於被上訴人銷售印製之預售屋廣告圖中，印有「榮耀領先！本案獲內政部頒發新莊大都心第一張【銀級綠建築候選證書】」、「綠化量指標：庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景，建築立面綠化植栽列為標準配備」等語，被上訴人以綠建築為由拉抬售價，其建物自應合於綠建築之品質。然空中花園之植栽因陣風強勁均枯萎死亡，被上訴人另以立體塑膠花草、綠色油漆充作係立面綠化植栽；所謂三層次庭園營造底層植物更因無法受陽光照射，僅剩凋零枯葉，被上訴人於廣告內所稱之立面垂直綠化並未完成，顯然未達廣告內容所負之義務，不符消費者保護法第22條規範，缺少其所保證符合廣告內容之品質而具有瑕疵，伊自得分別依民法第227條第1項、第360條之規定，請求被上訴人減少價金各100萬元。另訴外人翊紘公司係於100年6月11日與被上訴人簽訂房地預定買賣契約書，斯時被上訴人應依行政院內政部於100年3月24日修正公告之預售屋買賣定型化契約不得記載事項第7條規定，附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格，惟被上訴人仍將系爭A2房屋之雨遮部分2.08坪，計入買賣價款中，是被上訴人所收受房屋價款中之107萬3,280元（計算式：516,000元〈每坪單價〉×2.08坪＝1,073,280元），即屬不當得利，自應返還等情。爰依民法第179條、第359條、第227條第1項、第226條，消費者保護法第22條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等規定，求為被上訴人應給付黃建勳200萬元、給付許惠如307萬3,280元及均自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算遲延利息之判決。原審就此部分為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應各給付黃建勳200萬元、許惠如307萬3,280元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。（至上訴人超逾上述請求部分，經原審判決駁回後未據聲明不服，業已確定，不另贅述）

二、被上訴人則以：伊於102年12月13日取得使用執照後，即於103年2月27日以掛號郵寄驗屋通知書，通知上訴人驗屋，並於103年4月7日通知上訴人交屋，並無任何遲延，且未逾越預售屋買賣定型化契約不得記載事項第15條之6個月通知交屋期限。而伊通知上訴人交屋後，上訴人卻以雨遮不應計價、房屋有瑕疵、未施作立面植栽等藉口拒不交屋。然上訴人驗屋所列之各項瑕疵，伊均早已修補，其餘所謂「瑕疵」係因上訴人按室內裝潢等級之標準，以幾近刁難之手段遲不完成驗收，藉此要求伊減價，且迄至104年11月間始繳清交屋價款，故上訴人以此主張未交屋，顯有可議，依兩造所定之買賣契約第20條及民法第101條第1項規定，上訴人係以不正當行為阻礙交屋條件之成就，應視為於103年4月12日已完成交屋，上訴人自不得請求遲延交屋之遲延利息。另依內政部訂定發布之「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」規定，可知綠建築候選證書及綠建築標章係屬二事，相關評估指標、項目不只一端，認可標準亦不相同。又伊已取得「銀級綠建築候選證書」與「綠建築標章」，完全符合廣告中列明銀級綠建築之基地保水、日常節能、水資源、室內環境、垃圾處理及綠化量等六大指標，並無廣告不實或債務不履行之情形。而上訴人所提出之銷售廣告係被上訴人於100年2月10日與訴外人翁淑玫締約後之廣告，黃建勳系爭A1房屋係受讓翁淑玫之契約而來，此廣告內容自非系爭A1房屋契約內容之一部。況上訴人在兩造臺灣臺北地方法院104年度移調字第271號及272號調解事件（下稱另案調解事件），所成立之調解筆錄中，僅保留綠建築瑕疵部分之請求，就本件所指之未符立體綠面植栽且未配置自動灑水灌灑系統部分，上訴人均已在另案調解事件調解筆錄中拋棄。而兩造在契約或建築執照設計圖中並未設計有花台，伊在銷售廣告中係記載「另外住戶雨遮將佈置植栽」，並非約定有花台，上訴人所指實際上係雨遮，且伊並非未設置植栽，而係因生長不理想後才以塑膠花草代替，自無花台功能效用不符情事，且縱認被上訴人就該立體綠面植栽設計使用不便，至多亦僅應賠償雨遮部分之價款而已。又許惠如所承受翊紘公司於100年6月11日締結之房地預定買賣契約書中，已於第4條第2項第2款明確約定「本項雨遮面積依政府機關規定不予計價」，可知雙方在簽約時均已知悉伊出售之系爭A2房屋價款並未計入雨遮之價格，上訴人主張系爭A2房屋有計入雨遮價格，請求返還，自非事實等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。

三、查上訴人分別於102年10月16日與被上訴人簽訂「冠德鼎峰」買賣契約轉讓同意書，由黃建勳承受訴外人翁淑玫於100年2月10日與被上訴人簽訂之房地預定買賣契約，承買系爭土地權利範圍59/10,000，及系爭A1房屋，買賣價金為2,870萬元；由許惠如承受訴外人翊紘公司於100年6月11日與被上訴人簽訂之房地預定買賣契約，承買系爭土地權利範圍65/10,000，及系爭A2房屋，買賣價金為2,947萬元。被上訴人於102年12月13日取得系爭房屋使用執照，103年2月6日向地政事務所辦理系爭土地移轉登記，同年3月13日辦妥系爭A1、A2房屋所有權移轉登記予上訴人，嗣因兩造就房屋瑕疵問題發生爭議，經另案調解事件於104年11月16日成立調解後，至104年11月20日始完成交屋之事實，有「冠德鼎峰」買賣契約轉讓同意書（原審卷第27、72頁）、系爭A1、A2房地預定買賣契約書（原審卷第15-26頁，第28-71頁）、新北市政府工務局102年12月13日核發之使用執照（原審卷第73頁）、系爭土地及系爭A1、A2房屋登記謄本（原審卷第74-81頁）、另案調解事件調解筆錄（本院卷一第89-90頁）可憑，並為兩造所不爭（本院卷一第168頁），堪認真實。上訴人主張被上訴人有遲延交屋及於銷售廣告中所稱之立面垂直綠化，僅以塑膠植栽代替，亦無法進行澆灌，而有品質不符情形，伊得請求賠償及減少價金；另系爭A2 房屋之雨遮部分2.08坪，依當時法令規定不得計價，被上訴人應予返還等情，則為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，茲就兩造爭點一一論述如下：

㈠被上訴人於銷售廣告中以「綠化量指標：庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景，建築立面綠化植栽列為標準配備」、「立面垂直綠化，串聯三層次立體庭園」招攬消費者，就該廣告內容被上訴人是否應負契約內容之責任？被上訴人所施作品質是否與上開銷售廣告內容相符？上訴人得否因此瑕疵請求減少價金各100萬元，並依不當得規定請求返還？

1.查被上訴人就系爭建物已於100年2月22日取得銀級候選綠建築證書，復於103年6月10日取得銀級綠建築標章乙節，有候選綠建築證書、綠建築標章證書在卷足參（見原審卷第222、224頁），並為兩造所不爭。上開證書雖記載「綠化量、基地保水、日常節能、室內環境、水資源、污水垃圾改善」等指標項目符合銀級綠建築標章，但上訴人起訴時並非主張系爭房屋未符合綠建築規範，而係指被上訴人以立體塑膠花草、綠色油漆充作立面綠化植栽，而與其廣告所稱立面垂直綠化植栽不符（見原審卷第5頁、第10頁），兩造在另案調解事件中成立之調解筆錄，除記載由被上訴人給付上訴人不等金額後，兩造合意於調解成立之日起10日內就系爭房屋進行點交外，並於調解筆錄第4項記載『兩造同意被告（即上訴人）另案起訴之損害賠償事件（本院104年度重訴字第610號，按即本件原審案號），除被告可保留如民國104年5月8日起訴狀第六頁第二項所載「雨遮不計價」、第七頁第五項、第六項所載「空中花園植栽及立面綠化植栽等」、第九頁第八項「遲延交屋遲延利息損失」之訴訟標的請求權外，其餘兩造相互間之請求權均拋棄。』（見本院卷一第89-90頁），可見上訴人在另案調解事件中，並未拋棄有關「空中花園植栽及立面綠化植栽等」廣告不實瑕疵賠償之請求權，被上訴人謂上訴人於另案調解事件之調解筆錄中，僅保留綠建築瑕疵部分之請求，就本件所指之未符立體綠面植栽且與之相關連之未配置自動灑水灌灑系統部分請求權，均已拋棄，已不得再請求云云，要屬誤會，先予敘明。

2.按83年1月11日公布施行之消費者保護法第22條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容，最高法院91年度台上字第1387號判決意旨可資參照。本件被上訴人係以經營房屋營建銷售之企業經營者，上訴人雖係承受訴外人翁淑玫、翊紘公司房地預定買賣契約上買受人地位，並非自始締約之人，但已與被上訴人簽立買賣契約轉讓同意書，並為該預售屋買賣交易之消費者，自有消費者保護法之適用。雖依98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725788號公告修正，並自99年5月1日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項：二、賣方對廣告之義務：賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」，但消費者保護法第17條係嗣後於104年06月17日始修正增訂第5項「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」規定，是就預售屋買賣定型化契約應記載事項所規定之預售屋廣告宣傳品應為契約之一部分，於本件預售屋買賣定型化契約書既未約定載明（見系爭房地預定買賣契約第2條，原審卷第16、31頁），依法律不溯既往原則，並無適用。但被上訴人於銷售廣告中曾以「綠化量指標：庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景，建築立面綠化植栽列為標準配備」、「立面垂直綠化，串聯三層次立體庭園」招攬消費者之事實，有被上訴人所不爭之廣告單2紙為證（見原審卷第123、125頁），被上訴人雖以依另紙「榮耀領先!本案獲內政部頒發新莊大都心第一項銀級綠建築候選證書」之廣告單上係載明「冠德鼎峰於民國100年2月22日獲內政部頒發銀級綠建築候選證書」等語（見原審卷第122頁），進而指上開廣告單應係於100年2月22日以後製發，惟黃建勳之前手訴外人翁淑玫係於100年2月10日即與被上訴人簽訂之房地預定買賣契約，因而抗辯該廣告之內容不應拘束伊云云，惟查上訴人已主張係因信賴該廣告內容，並依被上訴人所標榜提供之上開「空中花園三層次庭園造景，建築立面綠化植栽列為標準配備」、「立面垂直綠化，串聯三層次立體庭園」等綠化量訊息進而於102年10月16日承受前手契約而與被上訴人簽訂買賣契約轉讓同意書，則參酌被上訴人除於該廣告單上標榜其係該地區領先取得綠建築之建案外，復標示所謂空中花園三層次庭園造景，建築立面綠化植栽列及立面垂直綠化，串聯三層次立體庭園之廣告用語，以表彰其與其他建案不同特殊之銷售重點，上訴人既係於上開廣告製發後因信賴上開廣告內容始願承受前手契約，於102年10月16日簽訂買賣契約轉讓同意書，而與被上訴人成立預售屋買賣交易之消費者關係，被上訴人依法對消費者即上訴人所負之契約義務不得低於該廣告內容。被上訴人自不得以上開廣告在與黃建勳之前手簽約時尚未製發，即謂本件伊並不受該廣告內容拘束，所辯自不足採。

3.上開所謂立面垂直綠化植栽之廣告內容，除文字敘述外，僅有廣告立面圖示（見原審卷第125頁），被上訴人自承於契約書內或建築執照設計圖中，並未有花台設計，實際上為雨遮等情，上訴人並主張應另附設配置自動灑水灌灑系統，則被上訴人應受拘束並所負契約義務之廣告內容即立面垂直綠化植栽之具體內容為何，兩造既有爭執，經本院送請臺北市建築師公會鑑定結果為「㈠本案對於綠建築與壁面立體綠化的規定：1.綠建築標章與證書為99年3月25日環境影響評估會議上所要求，因為本案量體過大，應對環境做出的彌補。

2.壁面立體綠化與薄層綠化係本案建照申請前，99年4月28日都市設計審議時所做要求。3.99年11月25日建造執照所加註事項，要求壁面立體綠化與薄層綠化應列入公寓大廈管理規約。5.……；另上訴人所提出合約書影本中的公寓大廈管理規約則完全沒有提到壁面立體綠化與薄層綠化的約定與交待，亦即被上訴人在房屋銷售簽約時，並沒有在公寓大廈規約內實質交待壁面立體綠化與薄層綠化之相關內容，含點交項目、使用及維護管理方式等，且未落實都市設計審議等對綠建築及壁面立體綠化與薄層綠化之要求。㈡本案完工時對綠建築、壁面立體綠化與薄層綠化的處理成果：1.綠建築與壁面立體綠化為兩項不同要求基礎，已如前述。2.綠建築部分，含被上訴人所謂庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景，已依兩階段作業規定，分別取得標章與證書。3.壁面立體綠化部分，每戶外牆各設置兩處RC造花台，但現況均無覆土，亦無活體植栽；四處花台與室內均隔1.2M窗台，無論花木栽植或後續維護，均無法正常使用。4.同上，四處花台內均以小型塑膠盆栽與塑膠花草做為壁面立體綠化。5.薄層綠化，現況均無設置。㈢澆灌系統之必要性：1.壁面立體綠化，前提須能方便花木栽植及後續維護管理容易；花台花木維護管理包含植栽栽種、更換、補土、換土、施肥、澆水，甚至修剪與採集等都應該能夠輕易與安全地作業。不然，當採用特殊壁面立體綠化，為滿足前述兩項前提時，則必須有其他完善配套措施，統一在交屋前由建商以及交屋後大樓管委會維護管理，由外牆大垂吊進行花木養護作業，以及設置自動澆灌系統等，全部委由第三方園藝專業機構負責以取代住戶使用的不便；但事先仍應規劃完整配套措施，完工交屋亦應納入公寓大廈規約內約束。2.如前述，各戶專有面積內的花台，在維護管理作業容易與安全時，澆灌系統並非必要；反之，則需要，如本案即屬於需要。3.本案花台縱使設置了自動澆灌系統，仍然無法克服花台其他使用維護管理不易的課題；花台使用合理性在規劃設置初期，就必須整體一併考慮。」（見外放臺北市建築師公會106年9月4日（106）鑑字第2100號鑑定報告書〈下稱系爭鑑定報告〉第23-24頁），系爭鑑定報告並指明「政府因應全球氣候變遷與節能減碳目的，部分開發案如都市更新，會採容積獎勵方式以鼓勵民間採用綠建築設計；但本案實為開發量體過大，被賦予須對環境補償所做的綠建築，並非政府綠建築獎勵開發項目，故無容積獎勵適用。」、「花台設置於雨遮上：系爭購屋當時，雨遮與花台依建築法規均可以免計入建築面積與容積面積及銷售與登記產權，對建設公司具有誘因；在施工上，雨遮施工則較花台容易；系爭用外樑外露方式，上部作為花台滿足壁面立體綠化，下部再作為雨遮，形成花台設置於雨遮上的雙重功能，但依規定外樑外露並不能做為法定的雨遮；系爭雨遮上的花台，不僅造成花台在使用上有疑慮，而雨遮在法規上亦存在適法性問題。」（見系爭鑑定報告第22頁），因而認「被上訴人都應該完成四座花台的綠化、及整體綠化的配套措施；惟現況竟僅設置每個花台3~4個小塑膠盆栽、裝著塑膠植物，不僅違背綠建築永續發展的概念，也無助於實際景觀的綠美化；雖然，該四座花台本身並非當時申請綠建築標章的項目，無礙於本案綠建築標章的申請，但並不符合當時都市設計審議對壁面立體綠化與薄層綠化的要求，而以塑膠盆栽與塑膠植物擺放在花台，權充壁面立體綠化成果之作法，顯然不當。」（見系爭鑑定報告第30頁）。可見本建案因開發量體過大，為降低對環境衝擊之補償，於被上訴人聲請建築執照時，經臺北縣（現改制為新北市）都市設計審理委員會（下稱都審會）要求採用綠建築，但因並非政府綠建築獎勵開發項目，故無容積獎勵適用，就上訴人所指之庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景部分，被上訴人已取得綠建築標章與證書，並無不合。另就壁面立體綠化部分亦係經都審會要求施作，都審會審查意見並以「本區域為本縣推廣率屋頂之重點區域，故新建建築物除屋頂綠化外，請檢討壁面立體綠化，立面綠化範圍至少佔全體立面面積的20%以上，花台請勿設置在雨遮下，避免陽光不足造成植物生長不良，並補充立面詳圖。」（見系爭鑑定報告第108頁之都審報告書），足見都審會所要求之壁面立體綠化設計並非僅係一次性之植栽綠化，而係永續保持之壁面立體綠化，被上訴人回覆之修正說明亦以「本案原設計壁面立體綠化規劃於深凹雨遮處，現已增設規劃於各樓層局部雨遮，陽光照射充足範圍內，故將不會造成生長不良等相關問題。」（見同前頁），被上訴人顯然亦明知並允諾都審會其增設變更後位於各樓層雨遮之壁面立體綠化花台設計，將會維持植栽永續生長，不致有生長不良情形，被上訴人因而乃改採外樑外露方式，上部作為花台滿足壁面立體綠化，下部再作為雨遮，形成花台設置於雨遮上的雙重功能，但於規劃設計設置初期，並未就花木栽植及後續維護管理之必要性，進行統一完善整體配套設計，致規劃設計失當，未留設適當栽植管理維護之空間及管線，造成每戶外牆所設置兩處RC造花台，均與室內相隔高達1.2公尺窗台，欠缺植栽維護管理之可及性，並使植栽維護管理時有人員自18層樓高墜落之危險（見系爭鑑定報告第7頁），無論就花木栽植或後續維護，均無法正常使用，且未設置自動澆灌系統，而縱設置自動澆灌系統仍然無法克服花台其他使用維護管理不易的課題，致現況花台均無覆土，亦無活體植栽，而均以小型塑膠盆栽與塑膠花草做為壁面立體綠化之代替，被上訴人亦自承其原有設置植栽因生長不良而死亡，始以塑膠植栽代替等情（見本院卷二第241頁背面），自與被上訴人上開廣告宣傳品之建築立面垂直綠化之內容及應具有植栽永續維護存在之通常效用不符，而有物之瑕疵甚明。

4.按物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。本件被上訴人所交付之系爭A1、A2房屋，依法應就其廣告宣傳品上標示之建築立面垂直綠化內容，負契約上責任，惟上開立面垂直綠化之雨遮上花台植栽欠缺永續維護存在之通常效用，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，上訴人請求減少價金，自屬有據。本件被上訴人出售予上訴人之系爭房屋之花台均係以上訴人專有部分之雨遮登記（見原審卷第78、80頁登記謄本所載），並為被上訴人所不爭。而被上訴人於銷售廣告中均強調綠建築設計及證書以作為吸引消費者購屋之重要行銷策略，並抬升系爭建案房價，其中系爭A1房屋每坪單價為54.93萬元，系爭A2房屋每坪單價為53.69萬元，高於區域行情約每坪10萬元（見系爭鑑定報告第37頁），而就被上訴人取得綠建築證書及就庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景部分，被上訴人均與所取得綠建築標章與證書相符，並無不合，惟建築立面垂直綠化廣告部分尚與其內容不符，本案被上訴人雖未適用綠建築取得6%容積獎勵，但系爭鑑定報告以參酌上開6%比例，可作為提高系爭建案個案銷售加值之比率參考，而銷售廣告中立面垂直綠化又佔了綠建築部分之40%，並參酌其廣告內容比例，因此推估系爭建案立面垂直綠化約佔整體銷售價值之2.4%（6%×40%＝0.024，見系爭鑑定報告第38頁），本院審酌都審會係要求本建築立面綠化範圍至少佔全體立面面積的20%以上，已如前述，該建築立面20%面積垂直綠化，將使系爭房屋居住品質、舒適性及對該建案整體之景觀價值影響非小，被上訴人亦以此廣告特別強調其出售建物價值之市場稀有性及特殊性，衡情自有達銷售價值2.4%之比例，被上訴人雖以系爭建案並未適用6%綠建築容積獎勵，且鑑定人僅以立面垂直綠化廣告頁數比例即推論立面垂直綠化佔了綠建築部分之40%價值，而指鑑定不實云云，惟查上開綠建築6%容積獎勵及綠建築廣告頁數之比例，僅係鑑定人參酌分析之資料之一，進而依憑其專業知識及經驗，據以判斷之結果，被上訴人徒以此即謂鑑定人鑑定有誤或不實云云，尚不足採。從而，黃建勳系爭A1房屋得請求減少價金為64萬7,163元（49.09坪×54.93萬/坪×0.024＝647,163元，元以下四捨五入，下同，按系爭鑑定報告計算則係以百元以下無條件進位，尚有未符），許惠如系爭A2房屋得請求減少價金為66萬5,284元（51.63坪×53.69萬/坪×0.024＝665,284元），超過部分不應准許。被上訴人雖又以系爭鑑定報告已鑑定補作自動澆灌系統及原有綠化植栽之工料費用為系爭A1房屋182,250元及系爭A2房屋184,220元（見系爭鑑定報告第40頁），因而主張以此計算減少價金或僅以雨遮造價為準云云，惟查系爭鑑定報告已指明上開工料費用之施作僅於工程面可行，但實務上欠缺合理性，本案系爭四處花台在後續維護管理作業上，含換土、施肥、維護與更換植栽等行為，縱使工程面向處理了，但該花台日後仍舊使用不易等情（見系爭鑑定報告第35頁），可見上開系爭房屋立面垂直綠化之瑕疵仍係被上訴人自始規劃設計失當所致，單純以補作自動澆灌系統尚不足以補正其瑕疵之效用及價值，其價值亦非僅單純之雨遮之造價而已，被上訴人所辯自不足採。是本件黃建勳系爭A1房屋得請求減少價金為64萬7,163元，許惠如系爭A2房屋得請求減少價金為66萬5,284元，被上訴人已無受領上開價金之法律上原因，而受有利益，致上訴人受損害，上訴人自得本於民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還。

㈡上訴人得否以交屋遲延為由而各請求被上訴人給付100萬元遲延利息？查98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725788號公告修正，並自99年5月1日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」第15條第1款第2目、第4目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：……⒉賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。……⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，可見所謂「通知進行交屋」及「交屋時之實際點交房屋」係屬兩事，此觀之兩造房地預定買賣契約第6章交屋篇之第19條約定有取得使用執照後通知進行驗屋事宜及第20條交屋事宜約定有點交房屋即明。是通知進行交屋，乃以被上訴人依約完成房地預定買賣契約第12條第1項所約定以建築主管機關核發使用執照日為完工日，始得通知進行交屋，並行驗屋；交屋則係驗收後，雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房地標的物行為，兩者不容混淆。是上揭預售屋買賣定型化契約應記載事項第15條第1款第4目所指之「賣方如未於領得使用執照6個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，乃課予賣方依約如期完工之義務，否則應負遲延利息即違約金之賠償責任，故應係指賣方未於約定完工之領得使用執照之6個月內，通知買方進行交屋，以行驗收手續，應按日給付依已繳房地價款萬分之五計算遲延利息即未依約完工之違約金，非謂已依約完工取得使用執照，通知進行交屋後，因故而未交屋，賣方即有依上開約定，按日給付遲延利息即違約金之義務，蓋完工後至交屋前，是否交屋，有賴買賣雙方是否均如期履行修繕及給付價金之義務而定，非僅賣方一方行為即可為之。至兩造於完工後因房屋瑕疵修繕所生交屋爭執，應另依其他規定解決，事實上兩造亦已在另案調解事件中成立調解，尚非上揭逾越完工期限約定違約金條款所得涵攝適用之範圍。本件新北市政府工務局係於102年12月13日發給系爭建案使用執照（見原審卷第73頁），被上訴人就系爭房屋係於103年2月27日發出驗屋通知，通知上訴人與客服部專案人員預約驗屋時間進行驗屋程序，上訴人曾於103年3月22日前往查驗系爭房屋之事實，已據上訴人所不爭（見本院卷一第168頁背面），自難認被上訴人有逾越領得使用執照六個月內通知買方進行交屋期限之情事。至雙方就通知交屋後，有關瑕疵修繕之爭議，則係瑕疵修補之問題，兩造嗣於另案調解事件既就其餘瑕疵修補問題成立調解，進而於104年11月20日點交房屋完成交屋，已如前述，上訴人自不得以被上訴人遲至兩造成立調解後始完成交屋，即謂被上訴人應依上揭條款賠償伊自103年5月13日起至104年11月20日止之遲延利息各100萬元，其主張自屬無據。

㈢許惠如得否請求被上訴人返還雨遮部分溢付價款107萬3,280元？查許惠如受讓之系爭A2房屋買賣總價為2,947萬元，房地預定買賣契約並載有區分房地總價之各項目買賣價格：「主建物部分價款17,746,256元、附屬建物部分價款719,312元、共有部分價款9,254,432元、車位價款1,750,000元」（見原審卷第41頁），惟上開附屬建物部分價款約定，並未記載有附屬建物之坪數為多少或包含有雨遮，而附屬建物項目本即有陽台，系爭A2房屋登記謄本亦登記有附屬建物：陽台8.82平方公尺（見原審卷第80頁），約合2.67坪，依許惠如主張之每坪單價51萬6,000元計算，單就附屬建物陽台之價款即達137萬7,720元（516,000×2.67＝1,377,720），亦遠逾該契約上所載之附屬建物部分價款719,312元，已難認該所載附屬建物部分價款719,312元係包含有雨遮價款。而契約第4條之房地面積之附屬建物面積雖載有雨遮6.88平方公尺（約2.08坪），但已於其下載明「本項雨遮面積依政府機關規定不予計價」（見原審卷第35頁），足見上開雨遮部分面積被上訴人已遵照行政院內政部於100年3月24日修正公告之預售屋買賣定型化契約不得記載事項第7條規定，附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格之規定而不予計價，惟上開雨遮雖依規定不得計入買賣價格，但仍得計入地政機關建物登記謄本之登記面積內，此觀之許惠如系爭A2房屋之登記謄本仍登載有附屬建物之雨遮6.84平方公尺即明（見原審卷第80頁），可見雙方房地預定買賣契約上仍載有不予計價之雨遮面積，不過係用以表明被上訴人依約應移轉予許惠如之房屋登記面積包含有雨遮面積而已，許惠如自不得徒以此載有雨遮6.88平方公尺（約2.08坪）之移轉登記面積約定，即謂被上訴人有將雨遮計入買賣價金，並進而以併記雨遮登記面積之坪數平均拆換買賣總價，即謂被上訴人有溢收其雨遮2.08坪面積之價金107萬3,280元（計算式：516,000元〈每坪單價〉×2.08坪＝1,073,280元），其主張自屬無據，不能准許。

四、綜上所述，被上訴人就銷售系爭A1、A2房屋廣告內容中，有關建築立面垂直綠化部分，應負物之瑕疵擔保責任，黃建勳就系爭A1房屋得請求減少價金64萬7,163元，許惠如就系爭A2房屋得請求減少價金66萬5,284元，並得依不當得利規定請求被上訴人返還。從而上訴人依民法第359條、第179條規定，黃建勳請求被上訴人給付64萬7,163元、許惠如請求被上訴人給付66萬5,284元，及均自起訴狀繕本送達（送達證書見原審卷第163頁）之翌日即104年6月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之金額及其餘有關交屋遲延之遲延利息及許惠如返還溢付雨遮價金之請求部分，均為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、，判決如主文。

民事第十九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。