臺灣高等法院96年度上字第852號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第852號

上訴人

乙○○

被上訴人

財團法人台灣省私立八德殘障教養院

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳宏瑄律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年8月31日臺灣桃園地方法院96年度訴字第562號第一審判決提起上訴，本院於97年2月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件上訴人主張其於原審所提之反訴，未經原審裁判，原審於此部分裁判有脫漏云云。惟查，原審於民國96年8月30日言詞辯論中已就有無提反訴部分行使闡明權，「（法官問：本件被告（即上訴人）是否提起反訴？或僅為抗辯事項？）答：……此為抗辯事項中的聲明，請鈞院在判決中審酌即可。」等語（見原審卷第210、211頁之筆錄）。則上訴人既已自承其僅係提出抗辯，足見非於原審提起反訴，原審以此乃上訴人之抗辯，並於原判決中為審酌（見本院卷第3頁至第6頁之原判決），並無反訴之意。是上訴人上揭所辯，自無足取。合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：兩造前就坐落桃園縣中壢市○路段885、783、567、380、592、591地號土地及中壢市○○段862、863地號土地（下稱系爭土地）以中鎮芝字第186號訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），上訴人未經伊同意且無地上權，竟在系爭土地中之567、591、592地號土地（均係田地目，原本供耕地使用）上搭蓋木造鴿舍、木造平房，並於道路邊上搭建2層磚造農機房，現尚有興建中之房屋，用以堆置雜物，使得原本為耕地種植作物之土地不能耕作，已符合不自任耕作，且不問系爭土地中其餘土地是否有不自任耕作之情，全部租約均屬無效。縱認其上建物為農舍，依內政部之函示意旨農舍亦非佃農可任意興建，如有需要建造應經地主同意，否則佃農在耕地上恣意興建地上物將耕地變更使用，應屬不自任耕作，最高法院67年決議意旨亦認堆放輪胎、廢鐵等物均屬不自任耕作，應准出租人收回，是伊自得依耕地三七五減租條例第17 條第1項第4款規定終止系爭租約，且伊業以存證信函向上訴人表示終止系爭租約及收回系爭土地之意思，至遲於伊提出調解聲請時，系爭租約亦已終止。惟伊主張系爭租約已因上訴人未自任耕作遭伊終止一節為上訴人所否認，故伊是否仍具有出租人之法律上地位，即有不安之狀態，且得以確認判決加以除去，自有受確認判決之法律上利益等情，求為判決確認兩造間就坐落中壢市○路段885、783、567、380、592 、591地號及中壢市○○段862、863地號土地上以中鎮芝字第186號之耕地租賃關係不存在。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊之先祖父邱阿荖前於日據時代大正二年即向當時之地主原媽祖神明會承租系爭土地迄今，於斯時其上便有木造無固定基礎之農用房舍、畜舍存在，伊祖先亦將戶籍設於各自所有房舍，並經戶政事務所發給門牌號碼，是系爭房舍並非伊私自興建亦無變更系爭土地之使用用途，本件實無被上訴人所指稱伊有不自任耕作等情，況被上訴人之委任律師在與伊之他案中亦自認上開房舍為邱阿荖所建而由伊繼承所有權。又地主即被上訴人實應出具土地使用權同意書以供伊申請核發該建物之使用執照。而坐落591、592、783、379（379地號此筆土地非被上訴人所有）地號土地上建物為伊之先祖所建造，而伊之先父係依法修繕系爭土地上部分舊舍遭颱風天災毀壞或自然折舊之部分，使之回復可使用之狀態，始有現有房舍現況（鐵皮屋頂）。又伊確有於系爭土地自任耕作並無休耕之情形，且依土地法第106條規定及最高法院判例意旨，上訴人雖將耕地之一部分變更為畜牧之用，仍不失為自任耕作，故上述修繕原有房舍及畜牧之行為尚非法定租約得終止之原因，而放置農業用機械亦屬農用性質，並非他種用途。又系爭租約歷經多次換約，至89年間伊父過世後兩造再續租約新訂立租約時，地主均未對部分土地上之牧畜用途建物有所異議，或在租約上加註文字，而為眾所週知之事實，地主嗣後單方之行為均不影響上開建物之合法存在，伊於收受被上訴人終止租約之函示後亦函復異議其無權收回。再者，被上訴人對伊發函告知其耕地上有特別改良費用支付金額及部分耕地種有藥用植物、畜牧及放置農機機具等內容，並未為反對表示，顯係全盤接受上開事實，足認伊所為並無違背法令。又依耕地三七五減租條例第17條之規定，在租佃期限屆滿前不得終止租約。況被上訴人為財團法人無自耕能力，本件亦無耕地三七五減租條例第19條規定可終止租約之事由。除非地主按照佃方要求補償損失及特別改良金額，否則被上訴人無權藉詞拒絕伊繼續承租系爭土地，遑論被上訴人是否有違反先占伊祖先之優先承買系爭耕地所有權，亦有疑義云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造就坐落桃園縣中壢市○路段885、783、567、380、592、591地號土地及中壢市○○段862、863地號土地現以中鎮芝字第186號訂有耕地三七五租約。

㈡系爭中壢市○路段885、783、567、380、592、591地號土地及中壢市○○段862、863地號土地使用分區均為特定農業區，前述885、783、567、380、592、591地號土地之使用地類別為農牧用地；中壢市○○段862、863地號使用地類別為甲種建築用地。

㈢上訴人於系爭中壢市○路段567、592、591地號土地上均已建造有地上物，並曾訴請被上訴人出具同意書，經台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）95年度訴字第1622號民事判決在案，現在最高法院上訴中。

㈣上訴人確曾收受被上訴人寄出如原證四之存證信函。

㈤系爭土地經本院現場勘驗情形為：如桃園地院囑託中壢市地政事務所之複丈成果圖所示A、B、C、D、E、F部分均由上訴人供非耕作使用中，及其位置。567地號上有3間木造房，現有養鴿、狗、放置農用農具，無法住人（見原審卷第62、64、65頁之原證5照片）；591、592地號有1間磚造建物，原作豬舍使用，現在放置乾穀機（見原審卷第60頁之原證5照片）等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第30頁之筆錄），且有桃園縣中壢市私有耕地租約附表影本、土地登記謄本影本、桃園地院95年度訴字第1622號民事判決影本、存證信函、原審勘驗筆錄（見原審卷第41頁之原證1、第42頁至第49頁之原證2、第50頁至第54頁之原證3、第55頁至第59頁之原證4、第128至129頁之筆錄），堪信為真實。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，兩造同意就本院96年11月26日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第30頁之筆錄）。茲就各爭點及本院判斷，論述如下：

㈠按法院可不受當事人法律上主張之拘束。又按當事人就其主張之爭點，經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款或第二項為協議者，依同條第三項前段規定，固應受其拘束，惟依「法官知法」及「法官審判獨立」之原則，

、辯論權所主張法律上見解之拘束。是法院就當事人所主張起訴原因之事實判斷其法律上之效果，自不因當事人就其主張之法律上爭點，經依上開條項為整理並協議時自認或不爭執而受影響（最高法院43年台上字第607號判例、95年度台上字第1302號裁判要旨參照）。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例照）。再按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照）。

㈡經查，上訴人於系爭中壢市○路段567地號土地上建有如附圖所示編號A、B、C、D共3幢木造房，現有養鴿、狗、放置農用農具，無法住人；另系爭中壢市○路段591、592地號則建有如附圖所示編號E、F一幢磚造建物，原作豬舍使用，現在放置乾穀機，此有照片4紙可考（見原審卷第60、62、64、65頁之原證5），且經原審赴現場勘驗屬實，有勘驗筆錄可考（見原審卷第128、129頁之筆錄）。另上訴人亦自認：「……三棟木造房是在567地號上，……591、592上有一棟磚造建物……」等語（見原審卷第212頁之筆錄），且為兩造所不爭執。足證上訴人確有以系爭中壢市○路段567、591、592地號土地建築房屋作為非耕作之用，而不自任耕作。

㈢復按承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院83年度台上字第2636號裁判要旨參照）。查，上訴人於系爭中壢市○路段567地號土地上所建如附圖所示編號A、B、C、D之3幢木造房，雖有堆置農具，惟另有養殖肉鴿，且上訴人亦自承其中一幢房屋為鴿舍（見原審卷第128頁之筆錄）；另上訴人亦自承：「……，我養鴿子是養肉鴿，一部份自己吃，一部分拿去市場賣，……」等語（見本院卷第29、30頁之筆錄）。足見上開建物非以耕作為目的或為便利耕作所建之房屋，亦即上訴人於系爭中壢市○路段567地號土地所建之建物非為農舍，非供耕作之用，益證上訴人確為不自任耕作。

㈣再按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，亦屬於耕地租用而言，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，而不自任耕作（最高法院著有87年度台上字第592號、87年度台再字52號裁判要旨參照）。本件上訴人雖辯稱：耕地非一定種稻，漁牧亦為自任耕作之範圍云云。惟查，兩造間就系爭土地所定之耕地租佃租約，係約定正產物為「谷（稻）」，此有系爭租約在卷可稽（見原審卷第41頁之原證1），如前所述，上訴人於系爭中壢市○路段567地號土地上修建鴿舍養殖鴿子，而未經出租人即被上訴人之同意，逕將農地變更為養鴿之用，並興建建物養鴿，致變更農地原有之耕作稻穀之性質，其不自任耕作甚明。是上訴人所為之上開抗辯，顯不足取。

㈤又法官適用法律，乃其職權，並不當然受當事人所主張之請求權，及所主張法律上見解之拘束。是法院就當事人所主張起訴原因之事實判斷其法律上之效果，自不因當事人就其主張之法律上見解之拘束。承前所述，上訴人就系爭土地有不自任耕作之情形。雖被上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定為求，惟本院依被上訴人主張之事實判斷上訴人既有不自任耕作之情形，已符合耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項之規定，即承租人違反應自任耕作之規定，原訂租約無效，得由出租人即被上訴人收回自行耕種或另行出租。是被上訴人請求確認系爭土地租賃關係不存在，自屬有據。至上訴人不自任耕作之土地雖僅一部，但兩造間既係以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決參照）。是不論上訴人就系爭土地之其他部分是否有自任耕作，均無礙於被上訴人為本件之主張，租約既屬無效而不存在，毋庸終止，有關是否終止，即無須審酌，本院不受被上訴人法律見解之拘束，附此敘明。

五、綜上所述，被上訴人請求確認兩造間就坐落中壢市○路段885、783、567、380、592、591地號及中壢市○○段862、863地號土地上以中鎮芝字第186號之耕地租賃關係不存在，自屬正當，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨仍執陳詞，求予廢棄改判，仍應認為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。