臺灣高等法院97年度上字第56號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　97年度上字第56號

上訴人

乙○○○

訴訟代理人

朱俊雄律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

林映廷律師

複代理人

林正欣律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國96年12月3日臺灣宜蘭地方法院96年度訴字第170號第一審判決提起上訴，本院於97年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：

㈠伊於民國（下同）95年8月12日以新臺幣（下同）865萬7550元向上訴人購買坐落宜蘭縣羅東鎮○○段120地號土地（下稱系爭土地）一筆，訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約）時先付第1期款175萬6000元，95年9月15日伊又將第2期款250萬元匯至上訴人指定帳戶。詎系爭土地於95年8月25日經宜蘭縣羅東地政事務所（下稱羅東地政所）至現場測量時，赫然發現約有至少50坪以上之範圍有既成道路存在，附近居民並堅稱對該既成道路有通行權，當時因道路已遭破壞，故宜蘭縣政府發函指示地主即上訴人應維持現狀，不得阻礙通行，此權利瑕疵嚴重影響伊之權益。

㈡伊於測量得知有前開既成道路瑕疵後之法定期間6個月內已發函上訴人解除前開土地買賣契約，並催告上訴人應於1月內返還伊已付價金共425萬6000元，惟上訴人相應不理。

㈢系爭土地地形並不方正，其上大部分種植高聳竹林且雜草叢生，鄰居紛亂佔用，並非空曠整齊之農地，非經鑑界，肉眼無法判定範圍及面積，且該道路一旁緊臨房屋，靠近系爭土地部分又有排列之電線桿，上訴人所委託之仲介公司員工徐正敏到現場，尚難分辨系爭土地是否包含該道路，況伊之代理人林映廷律師，上訴人主張伊有重大過失，並無足採。

㈣上訴人故意不告知瑕疵，而民法第357條明定，第356條之情形於出賣人故意不告知瑕疵者不適用之，故伊自無已知悉瑕疵後仍繼續付款，而可類推適用民法第356條第1項、第2項之情形。

㈤農業發展條例第16條明定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，系爭土地不過0.14公頃，根本未達法定最低分割面積，自屬不可分，上訴人主張減少價金，為無理由。

㈥爰依民法第349條、第353條、第354條、第359條等規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定，聲明：⑴上訴人應給付伊425萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。原審判命上訴人如數給付，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

㈠被上訴人代理人林映廷身為律師，於購地前已前往現場看地，系爭道路寬約3米，長約40米，面積50坪以上，占系爭土地面積達八分之一，林映廷律師誤以為巷道在系爭土地外，顯有重大過失。

㈡伊之代理人胡昌明於95年7月間委託金宜蘭房屋仲介有限公司（下稱金宜蘭公司）銷售時，即已將系爭土地留有20年以上巷道告知金宜蘭公司，並請其轉告可能之買主，是伊未有故意不告知瑕疵之情形。

㈢被上訴人已自認於95年8月25日地政人員進行系爭土地現場鑑界時，已知悉有既成道路存在，惟不僅未通知伊系爭土地有物之瑕疵，仍於95年9月15日繼續給付伊250萬元，甚而再委託金宜蘭公司為被上訴人再仲介出售，則亦應類推適用民法第356條第1項及第2項之規定，視為被上訴人已承認受領系爭土地。

㈣系爭土地及買賣價金之給付係屬可分，原審認被上訴人全部解約有理，或不准伊主張依民法第359條減少價金，顯有違誤等語，資為抗辯。並於本院聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造就系爭土地簽立買賣契約書，被上訴人已付2次款，分別為定金175萬6000元，及250萬元，合計425萬6000元，第3期款及第4期款尚未給付，系爭土地仍登記在上訴人名下。

㈡系爭土地上存有三十年左右的巷道（見原審卷第190頁）。

㈢被上訴人於96年2月16日以宜蘭東港路郵局第12號存證信函，向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，有存證信函附卷可稽（見原審卷第13至16頁）。

四、被上訴人又主張：系爭買賣標的物土地有既成道路存在之瑕疵，伊已依法解除系爭買賣契約，上訴人自應返還伊已付之價金等語。惟此為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：㈠被上訴人於系爭買賣契約成立時，是否即知系爭土地上有既成巷道之瑕疵？有無因重大過失而不知上開瑕疵之情形？㈡上訴人有無故意不告知系爭土地上開瑕疵之情事？㈢被上訴人有無於已知悉瑕疵後仍繼續付款，而可類推適用民法第356條第1項、第2項之情形？㈣被上訴人主張系爭土地存有上開瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約，請求上訴人返還買賣價金，有無理由？茲分別論述如下：

㈠被上訴人於系爭買賣契約成立時，是否即知系爭土地上有既成巷道之瑕疵？有無因重大過失而不知上開瑕疵之情形？被上訴人主張：伊於簽約時並不知系爭土地上有既成巷道之瑕疵，而係於羅東地政所至現場測量時，始發現約有至少50坪以上之範圍有既成道路存在，亦無因重大過失，而不知上開瑕疵等語。上訴人則抗辯：被上訴人之代理人林映廷為執業數十年之律師，於本案買賣過程中，其有較高之注意能力，且於簽約前曾與金宜蘭公司員工至現場看地，金宜蘭公司員工皆能指出現場確有寬約3米，長約40幾米之巷道存在，而系爭土地不過420坪左右，系爭道路卻有50坪以上，則能否謂被上訴人之代理人確不知悉？再系爭道路占系爭土地面積達8分之1之比例，被上訴人之代理人簽約前至現場看地時，誤以為系爭巷道係在系爭土地外，則現場土地短少8分之1卻未發現，且衡諸一般人之購地經驗，看地時恆會於現場詢問地界之範圍所在，被上訴人代理人竟未為此注意，而自認界址，其有違一般人之注意甚明，其有重大過失，自無疑義云云。惟查：

⒈證人即金宜蘭公司實際負責人徐正敏於原審證稱：「……，我在簽約之前有陪買方到現場看過，我忘記我有沒有告知買方系爭巷道存在的事實，但在簽訂契約時，還有之前，都沒有人特別提到這部分，包括公司負責賣方的營業人員。」、「（法官問：如何在簽約後知道有既成道路的事實？）是依我經驗判斷的。簽約前是雜草叢生，雖然知道有路存在，可是無法判斷是不是現有的道路，後來簽約鑑界的時候，就知道系爭現有道路有使用系爭土地。」（見原審卷第123、124頁），另證人即金宜蘭公司員工賣方營業員王金亮亦於原審證稱：「……簽約當時沒有跟買方講道路的事」（見原審卷第120頁），再依證人林映廷於原審證稱：「……簽約前是仲介帶我去看土地的，土地上有雜草、竹林、車棚，而且地形並不方正，土地旁邊有路，但我沒有將該道路與系爭土地聯想在一起，因為路的旁邊有幾根電線桿，所以我認為該道路是在系爭土地之外的。在我接觸及我先生去簽約時，都沒有跟我提到系爭土地上存有現有道路之事實，如果我事先知道有現有道路存在，不可能沒有事先去處理該部分的事。」（見原審卷第127頁），顯見兩造於簽約時，並無人向被上訴人告知有關道路之事，堪信為真實。

⒉另核上訴人代理人胡昌明所庭呈相片3張（見原審卷第133頁）、證人王金亮所提4張相片（見原審卷第70、71頁）、及證人沈明春所提4張相片（見原審卷第208頁），其等拍攝時間雖有所不同，惟上開相片均一致呈現系爭巷道（或為碎石子路面、或為水泥路面），一旁緊鄰房屋，一旁又有排列之電線桿，而電線桿之另一旁土地上有雜草、竹林，該巷道與系爭土地即為幾根電線桿所隔開，證人即仲介公司人員徐正敏到過現場，尚證稱其無法判斷現場是不是現有的道路，嗣後來簽約鑑界時，始知道系爭現有道路有使用系爭土地，則一般民眾實難認知該巷道係包含在系爭土地內。又上訴人所舉證人胡昌明、王金亮、徐正敏、簡瑞彥等均未能證明於兩造簽約前，其等已將系爭土地上有巷道之事實告知被上訴人或其代理人，亦未能舉證證明被上訴人於簽約前或簽約時已知系爭土地有巷道乙事，被上訴人主張：伊係於羅東地政所至現場測量時，始發現約有至少50坪以上之範圍有既成道路存在，自堪採信。

⒊被上訴人之配偶林映廷為律師乙節，固為兩造所不爭執，然律師因具有法律專業，關於買賣契約訂立時買賣雙方之權利義務之約定，若謂被上訴人之代理人林映廷有較高之注意能力，尚屬合乎常情，惟律師未必具有不動產之專業，況從事不動產買賣之仲介公司人員到現場，尚無法判斷現場是不是現有的道路，自難苛責律師以目測即能判斷現場是否有現有道路存在，上訴人復未舉證證明何以律師於土地買賣過程中對於標的土地瑕疵之存在具有較高之注意能力？上訴人抗辯：被上訴人之代理人林映廷為執業數十年之律師，於本案買賣過程中，其有較高之注意能力，卻未發現系爭道路占系爭土地面積達8分之1之比例，有重大過失云云，顯屬上訴人主觀認知，不足採信。

⒋綜上，本院認被上訴人主張其於系爭土地買賣契約成立時，不知系爭土地上既有巷道通過之瑕疵，亦無因重大過失而不知上開瑕疵等節，應屬可採。

㈡上訴人有無故意不告知系爭土地上開瑕疵之情事？被上訴人主張：上訴人於簽契時，故意不告知系爭土地上開瑕疵等語。上訴人則抗辯：伊之代理人胡昌明於95年7月間委託金宜蘭公司代為仲介銷售系爭土地時，除有提供上訴人之夫生前於60年間與人簽訂之土地使用同意書及現場照片外，並委請仲介公司將系爭土地上留有20年以上巷道之事項轉告買主，伊未有故意不告知瑕疵之情等語。經查：

⒈證人即代理上訴人出面處理系爭買賣相關事務之上訴人之子胡昌明，於原審證稱：「（法官問：上訴人與金宜蘭公司簽立委託銷售契約時，有無告知土地上有20年以上之既有巷道及第三人佔用搭設棚架？）我有跟王金亮講，而且當時也有拍現場的照片給王金亮，而且我有帶他去看現場，之後才到仲介公司訂立契約，簽約日期是95年7月1日。」等語（見原審卷第63頁），核與金宜蘭公司負責賣方業務之人即證人王金亮證稱：「（法官問：金宜蘭房屋仲介有限公司是否曾受委託銷售本件上訴人所有之土地？經過情形如何？）是的。上訴人委託金宜蘭公司銷售土地時，有提到現有道路部分，上訴人在委託之前有提供現場的照片。……」、「（上訴人訴訟代理人問：賣方在委託證人銷售時有無告知證人希望金宜蘭公司要把現場土地上留有數十年巷道之事實告知任何可能的買主？）賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主，但那時未確定那是既成道路，是在沈明春陳情以後，才知道那是既成道路。」等節（見原審卷第117至120頁），尚屬相符，且金宜蘭公司專任委託銷售內容修正同意書（NO.A000168）第5條第3項亦載明：「土地之地上物或佔有物由買方負責處理。」等語，有前開同意書附卷可考（見原審卷第44頁），堪信上訴人於95年7月間委託銷售時，對可能之買主未有故意不告知系爭土地上留有數十年巷道之事實，上訴人此部分之抗辯固為可採。

⒉惟按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」，民法第224條規定甚明，又該規定對於締約上過失亦應「類推適用」之，使締約當事人就其締約輔助人之故意或過失負同一責任。查，上訴人既於95年7月與金宜蘭公司簽定專任委託銷售內容修正同意書（見原審卷第43、44頁），委任金宜蘭公司自95年7月1日至96年4月30日間代為銷售系爭土地，則在委任之期間內有關於系爭土地銷售之相關事宜，金宜蘭公司當然為上訴人之代理人，至於金宜蘭公司員工王金亮、徐正敏則為該公司之使用人。上訴人雖抗辯：徐正敏為被上訴人之代理人，然王金亮、徐正敏均為金宜蘭公司之員工，一為賣方營業員，一為買方營業員，已詳如前述，此乃屬金宜蘭公司員工之權責分配，且徐正敏並非被上訴人之受僱人，亦非受被上訴人委任代為購買土地之人，自難以徐正敏在金宜蘭公司負責買方的行銷，遽認其為被上訴人之代理人，上訴人此部分之抗辯，亦不足採。

⒊依金宜蘭公司負責系爭買賣賣方業務之營業員即證人王金亮於原審證稱：「（法官問：金宜蘭房屋仲介有限公司是否曾受委託銷售本件上訴人所有之土地？經過情形如何？）是的。上訴人委託金宜蘭公司銷售土地時，有提到現有道路部分，上訴人在委託之前有提供現場的照片。……」、「（上訴人訴訟代理人問：賣方在委託證人銷售時，有無告知證人希望金宜蘭公司要把現場土地上留有數十年巷道之事實告知任何可能的買主？）賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主。」（見原審卷第117、118頁）可知金宜蘭公司於開始受上訴人委任銷售系爭土地時已由上訴人傳遞系爭土地上留有數十年巷道之訊息，上訴人代理人金宜蘭公司當負有義務將此事實告知所有可能之買主，當然包括被上訴人在內。

⒋又證人王金亮證稱：在銷售時伊有將土地上有道路的情形告訴公司所有銷售人員，伊有告知徐正敏系爭土地現有道路之事實，只是當時未確定該是否為既成道路，因銷售時要知道土地的現況，所以意思就是要徐正敏告訴買方等語（見原審卷第118、124頁），然金宜蘭公司負責系爭買賣買方行銷業務之營業員即證人徐正敏則證稱：「（法官問：接洽過程有無告知系爭道路的問題？如何得知有該道路）。我負責買方的行銷，我有到現場去看過，當時不確定是道路，我在訂約前有去看過，知道有條路可行走，但沒有鋪水泥，我在簽約之前有陪買方到現場看過，我忘記我有沒有告知買方系爭巷道存在的事實，但在簽定契約時，還有之前，都沒有特別提到這部分，包括公司負責賣方的營業人員。」、「（上訴人訴訟代理人問：證人王金亮有無告知證人，系爭土地存有現有道路，並請證人告知所有買主？）沒有。」等節（見原審卷第122、123頁)，可知無論是證人王金亮或是證人徐正敏均未告知買方系爭巷道存在的事實，金宜蘭公司既知系爭土地留有三十年左右的現有道路之事實，卻未於兩造簽約前告知被上訴人乙節，應堪予認定。

⒌再查，兩造就系爭土地買賣契約簽定之日期為95年8月12日，惟早於此之前既有現有巷道使用人沈明春於95年7月14日提出申請，經宜蘭縣羅東鎮公所（下稱羅東鎮公所）於95年7月21日呈轉宜蘭縣政府，要求對系爭現有巷道遭破壞一事召開相關之協調會，而宜蘭縣政府遂以95年7月27日上午10時會勘紀錄為基礎，於95年7月28日以府建城字第0950091693號行文正本羅東鎮公所，副本陳情人沈明春，其說明第二項：「系爭巷道既經認定為現有巷道，則土地所有權之行使即應受限制，不得違反供公眾通行之目的。貴所為該巷道管理機關，應維持該巷道供公眾通行之目的。」，羅東鎮公所又依此於95年8月3日以羅鎮工字第0950013618號行文正本予上訴人乙○○○，其主旨已開宗明義：「有關本鎮○區○○○路2段213巷19弄出入之通路既成巷道，茲因土地權屬台端所有，現狀通行之水泥路面應予以維護不得破壞致無法通行，請限期於95年8月15日前予以復原現狀（如附現狀照片），請查照。」，且於說明二內更明示既成道路寬度3公尺。以上有羅東鎮公所96年10月4日羅鎮工字第0960017704號函覆檢附之各項行文附卷可稽（見原審卷第139頁）。而羅東鎮公所95年8月3日函文，依證人即上訴人代理人胡昌明證稱：「（上訴人訴訟代理人問：在簽約之前，你或是你媽媽有無收到羅東鎮公所95年8月3日通知要回復巷道？）有收到，應該是仲介受委託要銷售，所以才將路面、路基破壞掉，因為我們是全權委託仲介公司，該鎮公所的函文是仲介公司收到後傳真給我，因為我在宜蘭市的房子出租，承租人並沒有收到，仲介公司告訴我，我就請他傳真給我。」（見原審卷第126頁），是上訴人及金宜蘭公司最遲應至此已明確知悉所謂通行三十年左右的現有道路已經行政機關認定為既成道路，此存於系爭土地上寬約3公尺之既成巷道對系爭土地之買賣具有重要之關係，任何處於與上訴人相同地位之賣主皆會認為有於契約成立時或之前，明確告知買主以為磋商之條件，又上訴人之代理人金宜蘭公司屬專業之仲介公司，更當知系爭買賣標的土地上存有既成道路對兩造間契約磋商過程具有重大之影響，甚或致使雙方無法達成協議。

⒍惟95年8月12日簽約當天，依系爭買賣契約之代書即證人簡瑞彥證稱：「我是代書，我有參與兩造買賣契約書的簽訂，契約的內容是我擬定的，在簽訂契約的時候，雙方並沒有提到系爭土地上道路的問題。」（見原審卷第129頁）、證人王金亮證稱：「（被上訴人訴訟代理人問：簽約當時在代書處，有無告知買方或其代表系爭現成道路的事情？）是在金宜蘭公司簽約的，代書簡瑞彥有在場，在簽約當時我與地主及代書先寫，後來買方才到，買方到後就與買方的營業員談事情，我沒有與買方接觸，也沒有跟買方講道路的事，至於賣方在簽約當時有沒有跟買方講我不知道，因為當時賣方來的人蠻多的，我在外圍所以不知道。」（見原審卷第120頁）、及證人胡昌明證稱：「（法官問：在買賣契約訂立時當時是否沒有告知買方系爭土地存現有道路之情形？）我和我母親是沒有說，但有跟仲介講。買賣契約當時有王金亮有在場，徐正敏有無在場我沒有印象，被上訴人跟該公司的一個人在聊天，是否為徐正敏我不知道，當時代書也在場，是在金宜蘭公司簽約的。我沒有跟代書特別提到系爭道路的事情。」（見原審卷第125頁），可知即或是上訴人本人、上訴人之代理人胡昌明、金宜蘭公司等均未將陳情人沈明春陳情之事項，及有關行政機關所為之認定及對上訴人所應為之行政指示，對即將簽約之被上訴人為告知，故縱依證人王金亮證稱：「……，在銷售時我有將土地上有道路的情形告訴公司所有銷售人員，但那時未確定這是否為既成道路，……」、「賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主，但那時未確定那是既成道路，是在沈明春陳情以後，才知道那是既成道路。」，而沈明春既於95年7月14日陳情，羅東鎮公所既於95年8月3日將認定為既成巷道之事項行文正本予上訴人，並為上訴人之子即證人胡昌明自承已經由金宜蘭公司之傳真知悉該函文，則上訴人於簽約時或因誤認仲介公司即金宜蘭公司已告知被上訴人系爭買賣標的土地上存在既成道路之事實，而未再提及該事實，惟其委託銷售之金宜蘭公司明知系爭買賣標的土地上存有既成道路對兩造間契約磋商過程具有重大之影響，甚或致使雙方無法達成協議，卻未依上訴人委託銷售時之指示將系爭土地存有上開瑕疵之事項告知被上訴人，該公司有故意違反告知義務之情事，至為灼然，惟縱屬上訴人委託銷售之金宜蘭公司在締約過程中所為故意不告知被上訴人瑕疵之行為，依前揭說明類推適用民法第224條規定之結果，應認上訴人應就金宜蘭公司之故意行為負同一責任。

⒎至證人王金亮雖證稱：「（被上訴人訴訟代理人問：在土地買賣契約簽訂之前，賣方有無告知證人，羅東鎮公所要求地主回復土地供通行？）在簽約之前賣方也不知道那是既成道路，不可能有那個文。」、「（法官問：羅東鎮公所發文通知地主回復既成巷道之日期是95年8月3日在簽訂系爭買賣契約成立之前，有何意見？）我不知道，因為不是發文給我。」（見原審卷第120、121頁）。惟查，證人胡昌明已證稱，經由金宜蘭公司之傳真知悉該函文乙節，已如前所述，且羅東地政務所測量員即證人許清福亦證稱：於95年8月25日就系爭120地號土地辦理土地鑑界測量，是在95年8月7日由申請人乙○○○委託簡瑞彥代書申請的等語（見原審卷第130、131頁），而上訴人乙○○○於95年8月10日亦因系爭土地上所涉既成道路問題申請羅東鎮公所於上開土地複丈日釐清既成道路之界址，此有羅東鎮公所95年8月15日羅鎮工字第09500144448號函一份附卷可佐（見原審卷第189頁），故可知上訴人應於95年8月12日兩造簽訂系爭土地買賣契約之前即已收悉羅東鎮公所上開95年8月3日羅鎮工字第0950013618號之函文，是證人王金亮此部分之證詞尚無可採。再系爭通行三十年左右的現有道路，是否經行政機關終局認定為既成道路，雖有爭議而事涉行政訴訟，惟其於本件買賣契約仍無礙其為重要事項，而有待於賣方即上訴人誠實告知買方，上訴人尚不得藉詞卸責。

⒏綜上，本院認定上訴人之代理人金宜蘭公司就有關本件買賣系爭土地存有既成道路瑕疵之重要事項，於兩造簽訂契約時或之前雖已明知且有告知之義務，但於未有不能告知或不需告知之情形下，仍故意不為告知被上訴人或其代理人，類推適用民法第224條規定之結果，應認上訴人應就金宜蘭公司之故意行為負同一責任。

㈢被上訴人有無於已知悉瑕疵後仍繼續付款，而可類推適用民法第356條第1項、第2項之情形？上訴人又抗辯：最遲依被上訴人所自認於95年8月25日進行土地現場測量時，其亦已知悉系爭土地上設有既成巷道，惟其仍於95年9月15日繼續給付伊250萬元，甚而再委託金宜蘭公司為其仲介出售，則應類推適用民法第356條第1項及第2項之規定，視為被上訴人亦已承認受領系爭土地等語。惟按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，民法第356條第1項、第2項固定有明文。然民法第357條亦明定「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，而上訴人應就金宜蘭公司故意不告知系爭土地之上開瑕疵之行為負同一責任，既已詳如前述，縱被上訴人於知悉系爭土地上設有既成巷道後，仍於95年9月15 日繼續給付伊250萬元，甚而再委託金宜蘭公司為其仲介出售，依民法第357條規定，自不適用民法第356條第1項及第2項之規定，上訴人抗辯：應視為被上訴人已承認受領系爭土地，亦委無足採。

㈣被上訴人主張系爭土地存有上開瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約，請求上訴人返還買賣價金，有無理由？被上訴人主張：系爭土地上有既成巷道之權利瑕疵及物之瑕疵，伊得依法主張解除契約，請求上訴人返還買賣價金等語。上訴人則抗辯：系爭土地及買賣價金之給付係屬可分，縱有瑕疵，亦僅得民法第359條之規定，請求減少價金等語。

⒈按原告以單一之聲明請求法院就其所主張之數訴訟標的擇一而為判決者，為選擇之合併。果爾，本院認其中之一請求為有理由時，就原告其餘之請求即不必裁判，應依原告應受判決事項之聲明為原告勝訴之判決，縱使法院確知其餘請求為不合法或無理由，亦不必為駁回之裁判。查，本件被上訴人以單一之聲明主張解除契約，請求返還價金，惟主張據以解除系爭買賣契約之原因為民法有關權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之規定，其所主張數個訴訟標的法律關係乃選擇合併，則本院如認其中之一為有理由，即應為被上訴人勝訴之判決，至被上訴人其餘之請求即不必裁判。

⒉次按本件土地成為道路供公眾通行，既已歷數十年之久，自應認為已因時效完成而有公用地役關係之存在。此項道路之土地，即已成為他有公物中之公共用物。被上訴人雖仍有其所有權，但其所有權之行使應受限制，不得違反供公眾通行之目的（最高行政法院45年判字第8號判例參照）。查，系爭土地上存有三十年左右的巷道既為兩造所不爭，且經宜蘭縣政府、羅東鎮公所認定為羅東鎮○○路○段213巷19弄出入之通路既成巷道，並通知上訴人該「現狀通行之水泥路面應予以維護不得破壞致無法通行」，而該既成巷道寬度約3公尺，長度約4、50公尺，亦為兩造所不爭，則此既成巷道已然構成系爭土地買賣契約之權利瑕疵，且該瑕疵未能除去，應堪認定。

⒊再按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，民法第349條、第353條分別定有明文。本件上訴人就其代理人金宜蘭公司故意未將系爭買賣標的土地上有既成道路存在之重要事項告知被上訴人，致被上訴人買受具有既成道路瑕疵之土地，其應與其代理人負同一責任，則被上訴人主張上訴人應負權利瑕疵擔保責任，依民法第353條之規定解除買賣契約，並主張依同法第259條之規定解除契約時，當事人雙方負有回復原狀之義務，洵屬有據。而被上訴人業於96年2月16日以宜蘭東港路郵局第12號存證信函向上訴人為解除本件買賣契約之意思表示，上訴人亦已於翌日收受，復有存證信函、掛號郵件收件回執在卷可憑（見原審卷第13至16頁），則被上訴人請求上訴人返還價金425萬6000元，為有理由，應予准許。上訴人雖抗辯：系爭土地及買賣價金之給付係屬可分，系爭土地即或屬既成道路而存在權利或物之瑕疵，但面積不過占系爭土地總面積約8分之1，其餘8分之7給付俱屬可能，且對被上訴人無不利益，被上訴人僅得民法第359條之規定，請求減少價金等語。惟按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。」（最高法院93年台上第1825號判決意旨參照）。經查，農業發展條例第16條明定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，而系爭土地面積計1431平方公尺，為0.14公頃，顯未達法定最低分割面積，且扣除既成道路之面積，僅為0.12公頃，衡情對被上訴人就系爭土地之規劃利用自足生影響，且此情況為上訴人之代理人金宜蘭公司故意不告知被上訴人或其代理人系爭土地存有既成道路瑕疵所致，則被上訴人解除契約自難認有顯失公平之情，上訴人此部分之抗辯，亦不可採。

五、綜上所述，被上訴人主張：系爭買賣標的物土地有既成道路存在之瑕疵，伊已依法解除系爭買賣契約，為可採。從而，被上訴人依民法第353條、第259條第1款規定，請求上訴人返還價金425萬6000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年7月15日（起訴狀繕本96年7月4日寄存送達，故至96年7月14日始生送達效力）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，以供擔保為條件為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。