重點摘要強制執行法第11條規定執行法院應通知登記機關登記執行事由，並得代債務人辦理繼承等未登記不動產登記後執行，堵住債務人藏匿不動產的空間。
Q · 債務人繼承的房子故意不去辦繼承登記，還能執行嗎？
能。法院可依強制執行法第11條第三項代辦繼承登記後拍賣
依強制執行法第11條第三項，債務人因繼承、強制執行、徵收或法院判決於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人聲請，以債務人費用通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。換言之，債務人不去辦繼承登記不是障礙，法院可代為登記完成再查封拍賣。第四項並保障繼承人拋棄繼承或限定繼承的權利不受影響。
不動產在台灣是「登記才算數」的。這代表如果法院查封了你欠債的房子，但沒有通知地政機關做查封登記，債務人可能趁這個空檔去辦過戶、設定抵押權，讓你白忙一場。這條就是堵住這個漏洞的機制：法院一動手，地政機關同步鎖定。更厲害的是第三項：你的債務人繼承了一棟房子，卻故意不去辦繼承登記，想用「登記簿上不是我的名字」來閃避執行。法院可以直接替他辦好登記，然後立刻執行。你以為不登記就查不到？法院幫你登記完再拿走。這條讓債務人藏房子的空間幾乎歸零。
強制執行法第11條為執行登記通知之程序規範，要求執行法院於執行依法應登記之財產權時即通知登記機關登記執行事由；並建立兩項加速與突破機制：債權人得自行持送查封登記（第二項），以及法院得代債務人辦理繼承等未登記不動產之登記後執行（第三項），是強制執行突破債務人藏匿不動產的關鍵條文。
如果已完成過戶登記，本條本身幫不了你，但可另打民法第244條撤銷詐害債權訴訟，主張該移轉損害債權，勝訴後再回來執行。內行人提示：若過戶在你取得執行名義之後才辦，法院對撤銷訴訟審查會寬鬆很多，時間點本身就是惡意的強力證據。
條文明寫「以債務人費用」，最終由債務人負擔，但實務上地政規費、代書費可能需債權人先墊付，再從執行所得優先取回。內行人提示：聲請時就在狀紙寫明請求將代辦登記費用列為執行費用，拍賣分配時你的墊付會優先受償，不用另外追討。
不是。這是最常見的誤判。強制執行法第11條第三項允許法院以債務人費用代辦繼承登記後執行，不去登記只是多一道手續，不是障礙。內行人提示：發現債務人剛繼承不動產時越早聲請代辦登記，債務人透過其他方式處分遺產的空間越小。
規範執行依法應登記財產時法院通知登記機關登記執行事由，並授權法院代辦繼承登記後執行，是堵住債務人藏匿不動產的程序機制。
執行法院就查封之應登記財產，通知登記機關登記執行事由，使查封效力對抗第三人，避免債務人趁空檔脫產。
債務人繼承取得不動產卻未登記時，法院得以債務人費用代為登記為其所有後再執行，債務人不登記也無法閃避。
法院縱已代辦繼承登記，繼承人拋棄繼承或限定繼承的權利仍不受影響，但須於法定期間內行使。
聲請強制執行時援引第11條第三項，請求法院以債務人費用代辦繼承登記後查封拍賣。
依第二項聲請後，由債權人持執行法院通知逕送地政機關辦理查封登記，省下公文往返時間。
費用以債務人負擔，但常需債權人先墊付地政規費、代書費，聲請時請求列為執行費用於分配時優先受償。
查調全國財產資料及地籍謄本，留意登記名義人仍為其被繼承人（已故父母）的不動產。
債務人未過戶只是未辦繼承登記用第11條第三項代辦；已完成過戶移轉則須另打民法第244條撤銷訴訟。
| 比較面向 | left | right |
|---|---|---|
| 第二項自行持送登記 | 債權人持通知自辦 | 速度快、需先聲請 |
| 第三項代辦繼承登記 | 法院以債務人費用代辦 | 突破未登記僵局 |
| 第四項但書 | 保障繼承人權利 | 拋棄/限定繼承不受影響 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應通知該管登記機關登記其事由。
供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。 前項通知，執行法院得依債權人之聲請，交債權人逕行持送登記機關登記。 債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。 前項規定，於第五條第二項之遺產續行強制執行準用之。但不影響繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。
立法理由一、本條第一項照原條文不修正。 二、增訂第二項，俾登記得迅速完成。以防債務人於查封後搶先辦理移轉或設定權利之登記。 三、為維持登記制度之完整，貫徹民法第七五九條之規定，並避免債務人故不辦理登記，藉以逃避執行，特增訂第三、四項以利執行。
供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。 前項通知，執行法院得依債權人之聲請，交債權人逕行持送登記機關登記。 債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。 前項規定，於第五條第三項之續行強制執行而有辦理繼承登記之必要者，準用之。但不影響繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。
供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應通知該管登記機關登記其事由。
一、本條第一項照原條文不修正。 二、增訂第二項，俾登記得迅速完成。以防債務人於查封後搶先辦理移轉或設定權利之登記。 三、為維持登記制度之完整，貫徹民法第七五九條之規定，並避免債務人故不辦理登記，藉以逃避執行，特增訂第三、四項以利執行。
供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。 前項通知，執行法院得依債權人之聲請，交債權人逕行持送登記機關登記。 債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。 前項規定，於第五條第三項之續行強制執行而有辦理繼承登記之必要者，準用之。但不影響繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。
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