破產法 第 77 條（破產對財產之效力（四）－租賃契約之終止）
承租人受破產宣告時，雖其租賃契約定有期限，破產管理人得終止契約。
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重點摘要破產法第77條規定，承租人受破產宣告時，縱租賃契約定有期限，破產管理人仍得終止契約，使破產財團免於被長期不利租約綁住。
Q · 房客（承租人）破產，房東的定期租約還算數嗎？
依破產法第77條，承租人一旦受破產宣告，破產管理人即取得終止租賃契約的權限，縱使契約原本定有三年、五年甚至更長期限，也可單方終止，承租人或利害關係人無法以「契約有期限」為由拒絕。其立法目的在於避免破產財團被不利的長期租約綁住、確保財產儘速變現以公平分配給全體債權人。出租人因終止所生的損害，則改列為破產債權按比例受償。
白話解讀
假設你是房東，把店面租給某家公司開店，雙方簽了五年租約。第二年對方公司被法院宣告破產。你會想：「合約還有三年，他們應該繼續付租金吧？」但本條給破產管理人一張單方面的退場票：就算租約還有三年、五年、十年，只要破產管理人覺得繼續租下去對破產財團不利，他可以單方面終止契約，你無權拒絕。這個權力反過來也一樣：如果你的承租人破產，他用低於市價的價格租你的高價地段，破產管理人可以決定要不要繼續租。這條法律打破了「契約必須遵守」的基本原則，因為破產財團要全力變現還債，被綁在一個賠錢的長期契約裡會傷害所有債權人的利益。
法律定性
破產法第77條為破產程序中租賃契約的特別終止規範。當承租人受破產宣告，即使租賃契約定有存續期間，破產管理人仍取得單方終止權，得依破產財團整體利益決定是否終止該租約，藉以排除民法契約嚴守原則對破產財團變現的妨礙。
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Q1承租人破產，房東可以馬上把人趕出去嗎？▾
不行。破產管理人接管後，租賃契約在被終止前仍然有效，破產管理人可以選擇繼續履行或終止。若繼續履行，房東租金請求權是財團債務優先受償；若決定終止，房東才能要求點交。實務上管理人會先評估該租約對財團是否有利再決定。
Q2押金可以全額拿回來嗎？▾
押金性質是擔保，可抵充承租人欠租與因終止造成的損害。抵充後有餘額才回到破產財團；不足部分房東以破產債權人身分申報按比例分配。建議租約中明確約定押金性質與抵充順序。
Q3如果租約對破產財團是賺錢的，破產管理人會終止嗎？▾
通常不會。第77條賦予破產管理人選擇權而非義務，對破產財團有利的契約管理人會選擇繼續履行。若你是賺錢租約的對方，主動提供市場行情比較資料說明續租誘因，能降低被終止風險。
Q4承租人破產房東怎麼辦？▾
聯繫破產管理人而非破產人，等管理人決定終止或繼續履行；終止後清點點交、把損失列破產債權申報。
Q5破產法第77條是什麼？▾
規範承租人破產時，破產管理人縱使租約定有期限仍可單方終止契約，避免財團被不利長約綁住。
Q6什麼是破產管理人的終止選擇權？▾
管理人對承租人未了結的租賃契約有權選擇終止或繼續履行，依破產財團利益最大化決定。
Q7破產財團是什麼？▾
破產宣告時屬於破產人並供分配給全體債權人的全部財產總體，第77條的終止權即為保護其價值。
Q8破產管理人怎麼終止租約？▾
管理人評估租約對財團是否有利 → 決定終止 → 通知出租人並協調點交 → 出租人損害轉破產債權。
Q9出租人的損害賠償怎麼算？▾
計算重新招租成本、空租期租金損失、必要回復原狀費用，於破產債權申報期間提出。
Q10押金怎麼處理？▾
先抵充欠租與終止所生損害，抵充後有餘額才退回財團，不足部分房東以破產債權申報。
Q11出租人何時要提出債權申報？▾
於法院公告的破產債權申報期間內向破產管理人提出，逾期影響受償地位。
Q12承租人破產 vs 出租人破產差在哪？▾
第77條只管承租人破產給管理人終止權；出租人破產適用買賣不破租賃等其他規定，承租人保障不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | option_a_label | option_a | option_b_label | option_b |
|---|---|---|---|---|
| 適用主體 | 承租人破產（本條§77） | 破產管理人取得終止權 | 出租人破產 | 適用其他規定，承租人保障不同 |
| 終止後租金請求 | 終止租約 | 出租人損害列破產債權按比例分配 | 繼續履行 | 租金為財團債務，優先受償 |
| 房東違約金 | 依§77終止 | 不得請求違約金（合法終止） | 一般違約終止 | 得依約請求違約金 |
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