破產法 第 77 條（破產對財產之效力（四）－租賃契約之終止）
承租人受破產宣告時，雖其租賃契約定有期限，破產管理人得終止契約。
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重點摘要破產法第77條規定，承租人受破產宣告時，縱租賃契約定有期限，破產管理人仍得終止契約，使破產財團免於被長期不利租約綁住。
Q · 房客（承租人）破產，房東的定期租約還算數嗎？
依破產法第77條，承租人一旦受破產宣告，破產管理人即取得終止租賃契約的權限，縱使契約原本定有三年、五年甚至更長期限，也可單方終止，承租人或利害關係人無法以「契約有期限」為由拒絕。其立法目的在於避免破產財團被不利的長期租約綁住、確保財產儘速變現以公平分配給全體債權人。出租人因終止所生的損害，則改列為破產債權按比例受償。
白話解讀
假設你是房東，把店面租給某家公司開店，雙方簽了五年租約。第二年對方公司被法院宣告破產。你會想：「合約還有三年，他們應該繼續付租金吧？」但本條給破產管理人一張單方面的退場票：就算租約還有三年、五年、十年，只要破產管理人覺得繼續租下去對破產財團不利，他可以單方面終止契約，你無權拒絕。這個權力反過來也一樣：如果你的承租人破產，他用低於市價的價格租你的高價地段，破產管理人可以決定要不要繼續租。這條法律打破了「契約必須遵守」的基本原則，因為破產財團要全力變現還債，被綁在一個賠錢的長期契約裡會傷害所有債權人的利益。
法律定性
破產法第77條為破產程序中租賃契約的特別終止規範。當承租人受破產宣告，即使租賃契約定有存續期間，破產管理人仍取得單方終止權，得依破產財團整體利益決定是否終止該租約，藉以排除民法契約嚴守原則對破產財團變現的妨礙。
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Q1承租人破產，房東可以馬上趕人嗎？▾
不行。租約在被終止前仍有效，破產管理人可選擇繼續履行或終止，決定終止並通知後，房東才能要求點交。
Q2破產法第77條的終止權是誰的？▾
是破產管理人的權限，不是房東的，也不是破產人本人的。房東只能被動接受或協商。
Q3押金可以全額拿回嗎？▾
押金性質是擔保，可抵充欠租與終止所生損害，抵充後有餘額才退；不足部分房東以破產債權申報。
Q4出租人的損失怎麼求償？▾
因提前終止所生的重新招租成本、空租期損失，列為破產債權，於申報期間提出，按比例分配。
Q5租約對破產財團有利時也會被終止嗎？▾
通常不會。第77條是選擇權不是義務，低於市價的好租約破產管理人多會選擇繼續履行。
Q6出租人破產適用第77條嗎？▾
不適用。第77條僅規範「承租人」破產，出租人破產時適用其他規定，常被混淆。
Q7破產管理人終止租約要賠違約金嗎？▾
不用。依第77條終止是法律授權的合法行為，非違約，房東不得請求違約金，只能主張損害賠償列破產債權。
Q8終止後租賃物何時要返還？▾
終止生效後，承租方應依規定點交返還租賃物，破產管理人會協調點交時間以利財團變現。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | option_a_label | option_a | option_b_label | option_b |
|---|---|---|---|---|
| 適用主體 | 承租人破產（本條§77） | 破產管理人取得終止權 | 出租人破產 | 適用其他規定，承租人保障不同 |
| 終止後租金請求 | 終止租約 | 出租人損害列破產債權按比例分配 | 繼續履行 | 租金為財團債務，優先受償 |
| 房東違約金 | 依§77終止 | 不得請求違約金（合法終止） | 一般違約終止 | 得依約請求違約金 |
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