土地登記規則 第 49 條
- 1.申請他項權利登記，其權利價值為實物或非現行通用貨幣者，應由申請人按照申請時之價值折算為新臺幣，填入申請書適當欄內，再依法計收登記費。
- 2.申請地上權、永佃權、不動產役權、耕作權或農育權之設定或移轉登記，其權利價值不明者，應由申請人於申請書適當欄內自行加註，再依法計收登記費。
- 3.前二項權利價值低於各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值百分之四時，以各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值百分之四為其一年之權利價值，按存續之年期計算；未定期限者，以七年計算之價值標準計收登記費。
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重點摘要土地登記規則第 49 條訂定他項權利登記費下限，地上權等用益物權價值低於申報地價百分之四即以該百分之四按存續年期計算。
Q · 地上權設定權利金寫得很低或填無償，登記費能不能省？
依土地登記規則第 49 條第三項，地上權、永佃權、不動產役權、耕作權、農育權的權利價值低於該土地申報地價百分之四（或房屋現值百分之四）時，地政事務所會直接用「申報地價百分之四 × 存續年期」當作計算基礎；沒約定期限的以 7 年計算。即使雙方契約寫無償或極低金額，登記費不會跟著降。
白話解讀
你和朋友合夥，他出錢一千兩百萬借給你公司，你拿一塊土地設定抵押給他。這個抵押權的「權利價值」是多少？簡單，就是一千兩百萬。登記費按千分之一是一萬兩千元。但如果你設定的是地上權（讓他在你土地上蓋房子的權利）、農育權（讓他在你土地上耕作的權利），這些權利沒有明確的金額怎麼辦？本條給了答案。第一項：如果權利價值是實物或外幣，要折算成新台幣填進申請書。第二項：地上權、不動產役權這類「權利價值不明」的，由申請人自行加註價值。第三項是關鍵：如果你自己加註的價值低於土地申報地價的百分之四，或者你根本沒申報價值，政府就用「申報地價百分之四」當作每年的權利價值，乘上設定年期算總額；沒有約定年期的，以七年計算。這條的隱藏邏輯是：政府不准你刻意把價值寫得很低來省登記費。
法律定性
土地登記規則第 49 條為他項權利登記費計算之兜底規範，明定權利價值為實物或外幣須折算新台幣（第一項）、用益物權價值不明由申請人自行加註（第二項）、加註價值低於土地申報地價或房屋現值百分之四時以該百分之四為一年權利價值並按存續年期計算（第三項，未定期限以七年計），杜絕當事人以低估價值規避規費。
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Q1我跟朋友約定地上權「無償」設定，登記費是不是就免了？▾
不是。土地登記規則第 49 條第三項明確：權利價值低於申報地價百分之四時（無償等於零，當然低於），以申報地價百分之四為一年權利價值，按存續年期計算。所以即使你們約定無償，登記費仍按政府的底線數字計算。內行人提示：地上權的對價和登記費的計算基礎是兩件事，雙方仍可約定無償（私法上的契約自由），但登記費是公法上的義務，按本條規定計算，雙方約定無法排除。
Q2權利價值填寫實物（例如黃金、白米）可以嗎？▾
依土地登記規則第 49 條第一項，可以，但必須在申請時按市價折算成新台幣填入申請書。這條設計是因應早期農村契約常用實物作為價值單位（一甲地的耕作權換多少米糧），現代雖然少見但條文仍保留這個彈性。內行人提示：折算的市價以申請時為準，不是契約成立時。如果契約簽訂後實物市價有變動，折算時要用申請日的市價，可能影響登記費金額。
Q3土地登記規則第 49 條是什麼？▾
規範地上權、不動產役權等用益物權的登記費計算下限，避免當事人以低估價值規避規費。
Q4什麼叫他項權利？▾
所有權以外的物權，含抵押權、地上權、不動產役權、永佃權、耕作權、農育權、典權。
Q5申報地價百分之四是什麼意思？▾
以該土地最近期申報地價的 4% 作為「一年權利價值」計算基礎，乘上存續年期算登記費。
Q6用益物權有哪幾種適用本條？▾
地上權、永佃權、不動產役權、耕作權、農育權五種（不含抵押權、典權）。
Q7地上權登記費怎麼算？▾
查申報地價 → 確認年期 → 申報地價 × 4% × 年期 × 千分之一 = 登記費（低於此底線適用，否則按實際金額）。
Q8怎麼查申報地價？▾
至內政部地政司「地價查詢服務」線上查詢，或赴當地地政事務所臨櫃查詢。
Q9未約定期限的地上權登記費怎麼算？▾
依本條第三項末段，以 7 年計算：申報地價 × 4% × 7 × 千分之一。
Q10用美金或黃金約定權利金登記費怎麼算？▾
依第一項，按申請時匯率或市價折算新台幣填入申請書，再依千分之一計算。
Q11本條 vs 第 48 條建物所有權第一次登記差在哪？▾
本條規範用益物權（地上權等），第 48 條規範建物所有權第一次登記；兩者計算基礎不同。
Q12地上權 vs 不動產役權登記費基準一樣嗎？▾
一樣，本條第二項列舉五種用益物權共用同一計算基準。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | calculation_base | applicable_para |
|---|---|---|
| 權利價值明確且高於申報地價 4% | 自填權利價值 | 原則 |
| 權利價值為實物或外幣 | 按申請時匯率/市價折算新台幣 | 第一項 |
| 權利價值未約定或自填低於申報地價 4% | 申報地價 4% × 年期 | 第三項 |
| 未約定期限 | 申報地價 4% × 7 年 | 第三項末段 |
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