土地登記規則 第 7 條
依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。
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重點摘要土地登記規則第 700 條規定：已登記土地權利非經法院判決塗銷確定，登記機關不得塗銷。實質爭議須走法院民事訴訟。
Q · 對方威脅要去地政事務所塗銷我的土地登記，他做得到嗎？
依土地登記規則第 700 條，已登記之土地權利除規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。意思是：地政事務所只做形式審查，沒有實質判斷誰真誰假的權力。任何要塗銷登記的人——不論是宣稱被詐欺的所有人或第三人——都必須先到法院打民事訴訟（塗銷登記之訴或確認所有權之訴），取得勝訴確定判決加上判決確定證明書，才能憑判決辦理塗銷。
白話解讀
錢花了、契約簽了、過戶完成，地政事務所那一張權狀拿在你手上。但你可能不知道，這張權狀背後還有一道隱形的程序保鏢。一旦你的名字被寫進土地登記簿，要把這個名字拿掉，地政事務所一個人說了不算。除非有法院確定判決，否則任何人，包括地政事務所自己，都不能擅自塗銷你的登記。這條規則是台灣不動產交易的安全網。它的反面是：如果有人在你不知情下用偽造文書把房子過戶走了，你也不能跑到地政事務所說「這是假的，請改回來」。你必須去法院告，拿到確定判決，才能塗銷。這是同一道牆，保護你，也擋你。
法律定性
土地登記規則第 700 條為登記機關塗銷權限之限制性規範，要求已依本規則登記之土地權利，除規則明定例外情形外，非經法院確定判決塗銷，登記機關不得逕為塗銷登記，藉此維護土地登記簿之公示力與公信力，並將實質爭議導入司法審判體系。
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Q1土地登記規則第 700 條是什麼？▾
規定地政事務所不能擅自塗銷已登記的土地權利，必須有法院確定判決才能塗銷。
Q2怎麼塗銷別人的土地登記？▾
向法院提起塗銷登記之訴，取得勝訴確定判決後，持判決書及確定證明書到地政事務所申請。
Q3塗銷登記之訴要花多少錢？▾
裁判費依不動產公告現值計算（約 1.1%），律師費 15-40 萬起跳，視案件複雜度而定。
Q4勝訴判決下來對方還是不配合怎麼辦？▾
塗銷類判決確定後可單獨持判決書辦理，不需對方配合。
Q5假處分跟塗銷登記的關係是什麼？▾
起訴同時聲請假處分禁止對方再次移轉，避免房子被脫手到善意第三人手中。
Q6刑事告詐欺贏了能塗銷登記嗎？▾
不能。刑事判決不直接產生塗銷效力，必須另行提起民事訴訟取得民事確定判決。
Q7判決確定證明書要去哪申請？▾
向作出判決的原審法院申請，可現場辦理或郵寄聲請，約 1-3 工作天核發。
Q8房貸還清銀行不來塗銷抵押權怎麼辦？▾
先發函催告銀行，逾期未辦可向法院起訴請求塗銷抵押權登記。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | 塗銷登記 | 更正登記 | 註銷登記 |
|---|---|---|---|
| 前提條件 | 原登記自始或事後無效 | 登記事項與證明文件不符（誤寫誤算） | 登記原因消滅（如抵押權清償） |
| 誰可發動 | 利害關係人經法院判決 | 權利人聲請（土地法第 69 條） | 權利人或登記名義人聲請 |
| 需否法院判決 | 需法院確定判決 | 形式錯誤不需，實質爭議仍需 | 不需，憑清償證明等文件 |
| 登記機關角色 | 形式審查、執行判決 | 形式審查、發函通知利害關係人 | 形式審查、依文件辦理 |
| 時效限制 | 已登記不動產回復請求權無消滅時效（釋字 107、164） | 無時效但需證明錯誤 | 通常依原權利時效 |
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