土地登記規則 第 7 條

不行。地政事務所沒有審查實質爭議的權力，他們只做形式審查。你必須向法院提起民事訴訟，最常見的是「塗銷登記之訴」，等拿到確定判決才能憑判決書去地政事務所辦塗銷。建議同步提刑事告訴給對方壓力。內行人提示：起訴的同一天就要聲請假處分（民事訴訟法第 532 條）禁止對方再次移轉房子，否則等你判決下來，房子可能已經被脫手到善意第三人手裡，那時連塗銷都塗銷不了。

你不需要再告一次，也不需要對方配合。塗銷類的勝訴判決一旦確定，你可以單獨持確定判決書和判決確定證明書到地政事務所申請塗銷登記，等同對方已經同意。這是法律給勝訴方的特殊待遇。內行人提示：申請時必須帶判決正本（不是影本）和判決確定證明書，後者要另外向原審法院申請（多數人會卡在不知道判決書和確定證明書是兩份文件這一關）。

銀行通常會主動處理，但作業確實可能拖延。第一步是發書面函請銀行於合理期間（例如 14 日）內配合辦理塗銷。第二步是直接向法院聲請塗銷抵押權登記之訴。實務上銀行收到法院起訴狀通常會主動處理避免訴訟。內行人提示：清償證明書是核心文件，銀行清償後必須開立，這份證明書加上抵押權設定契約書，是塗銷的關鍵兩份文件，務必妥善保存，別等到要賣房時才發現找不到。

規定地政事務所不能擅自塗銷已登記的土地權利，必須有法院確定判決才能塗銷。本條是不動產交易安全的法律基石。

指法院作成命塗銷登記的判決並已確定（取得判決確定證明書），登記機關依此判決辦理塗銷。確定指上訴期間屆滿或上訴判決終局。

因為地政事務所採形式審查制，不具備實質判斷誰是真正所有人的權力。實質爭議必須透過司法程序解決，這是制度分權設計。

塗銷指原登記自始或事後無效（如偽造文書過戶），需法院判決；更正指登記事項與證明文件不符的形式錯誤（如誤寫地號），可直接申請。

向法院提起塗銷登記之訴，同時聲請假處分禁止移轉，等取得確定判決加上判決確定證明書，再持文件到地政事務所申請塗銷。

裁判費依不動產公告現值計算（約 1.1%），律師費 15-40 萬起跳，加上假處分聲請費及供擔保金（通常為標的物價值 1/3），整體成本不低。

一審約 8-14 個月、二審約 6-12 個月，若上訴第三審再加 6-12 個月。整體確定判決平均 2-3 年是常態。

保留原始買賣契約、付款證明、印鑑使用紀錄、戶政事務所印鑑申請紀錄（涉偽造文書時調閱），整理時序表呈現對方取得登記的瑕疵。

塗銷登記之訴直接命登記機關塗銷，確認之訴僅確認權利存在不直接塗銷登記。實務常合併提起或擇一視策略，律師選路線決定後續執行效率。