地方税法 第73条の7（形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税）
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- 道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
- 一相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）による不動産の取得
- 二法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得
- 2.2_2 法人が新たに法人を設立するために現物出資（現金出資をする場合における当該出資の額に相当する資産の譲渡を含む。）を行う場合（政令で定める場合に限る。）における不動産の取得
- 3.2_3 共有物の分割による不動産の取得（当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除く。）
- 4.2_4 会社更生法（平成十四年法律第百五十四号）第百八十三条（金融機関等の更生手続の特例等に関する法律（平成八年法律第九十五号。以下この号において「更生特例法」という。）第百四条又は第二百七十三条において準用する場合を含む。）、更生特例法第百三条第一項（更生特例法第三百四十六条において準用する場合を含む。）又は更生特例法第二百七十二条（更生特例法第三百六十三条において準用する場合を含む。）の規定により更生計画において株式会社、協同組織金融機関（更生特例法第二条第二項に規定する協同組織金融機関をいう。以下この号において同じ。）又は相互会社（更生特例法第二条第六項に規定する相互会社をいう。以下この号において同じ。）から新株式会社、新協同組織金融機関又は新相互会社に移転すべき不動産を定めた場合における新株式会社、新協同組織金融機関又は新相互会社の当該不動産の取得
- 三委託者から受託者に信託財産を移す場合における不動産の取得（当該信託財産の移転が第七十三条の二第二項本文の規定に該当する場合における不動産の取得を除く。）
- 四信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託により受託者から当該受益者（次のいずれかに該当する者に限る。）に信託財産を移す場合における不動産の取得
- 一当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者
- 二当該信託の効力が生じた時における委託者から第一号に規定する相続をした者
- 三当該信託の効力が生じた時における委託者が合併により消滅した場合における当該合併後存続する法人又は当該合併により設立された法人
- 四当該信託の効力が生じた時における委託者が第二号に規定する政令で定める分割をした場合における当該分割により設立された法人又は当該分割により事業を承継した法人
- 5.4_2 資産の流動化に関する法律第二条第十三項に規定する特定目的信託で次に掲げる要件の全てを満たすものの原委託者（同法第二百二十四条に規定する原委託者をいい、当該特定目的信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者に限る。）が、当該特定目的信託の信託財産に属する不動産（同法第二条第十六項に規定する受託信託会社等が、当該特定目的信託の効力が生じた時に当該原委託者から当該特定目的信託の信託財産として取得したものであつて、当該原委託者に賃貸したものに限る。）を当該特定目的信託に係る信託契約の終了の時に買い戻す場合における当該不動産の取得
- 一当該特定目的信託に係る信託契約において、資産の流動化に関する法律第二百三十条第一項第二号に規定する社債的受益権（ハにおいて「社債的受益権」という。）の定めがあること及び当該社債的受益権の元本の償還に関する事項として政令で定める事項を定めていること。
- 二当該原委託者の信託した特定資産（資産の流動化に関する法律第二条第一項に規定する特定資産をいう。）が投資者の投資判断に重要な影響を及ぼすものとして政令で定める要件を満たすものであること。
- 三当該特定目的信託の効力が生じた時から引き続き当該原委託者及び当該特定目的信託の社債的受益権を有する者のみが当該特定目的信託の信託財産の元本の受益者であること。
- 五信託の受託者の変更があつた場合における新たな受託者による不動産の取得
- 6.5_2 相続税法（昭和二十五年法律第七十三号）第四十六条第一項の規定による承認に基づき物納の許可があつた不動産をその物納の許可を受けた者に移す場合における不動産の取得
- 六建物の区分所有等に関する法律第二条第三項の専有部分の取得に伴わない同条第四項の共用部分である家屋の取得（当該家屋の建築による取得を除く。）
- 七保険業法の規定によつて会社がその保険契約の全部の移転契約に基づいて不動産を移転する場合における不動産の取得
- 八譲渡により担保の目的となつている財産（以下この節において「譲渡担保財産」という。）により担保される債権の消滅により当該譲渡担保財産の設定の日から二年以内に譲渡担保財産の権利者（以下この節において「譲渡担保権者」という。）から譲渡担保財産の設定者（設定者が更迭した場合における新設定者を除く。以下この節において同じ。）に当該譲渡担保財産を移転する場合における不動産の取得
- 九生産森林組合がその組合員となる資格を有する者から現物出資を受ける場合における土地の取得
- 十削除
- 十一沖縄振興開発金融公庫が沖縄振興開発金融公庫法（昭和四十七年法律第三十一号）第十九条第一項第三号に規定する業務で政令で定めるものを行う場合における不動産の取得
- 十二独立行政法人住宅金融支援機構又は沖縄振興開発金融公庫の貸付金の回収に関連する不動産の取得（独立行政法人住宅金融支援機構又は沖縄振興開発金融公庫が建築中の住宅を取得し、建築工事を完了した住宅の取得を含む。）
- 十三独立行政法人都市再生機構、独立行政法人中小企業基盤整備機構、地方住宅供給公社又は土地開発公社がその譲渡した不動産を当該不動産に係る譲渡契約の解除又は買戻し特約により取得する場合における当該不動産の取得
- 十四農業協同組合又は農業協同組合連合会が農業協同組合法第七十条第一項の規定により権利を承継する場合における不動産の取得
- 十五漁業協同組合、漁業生産組合若しくは漁業協同組合連合会又は水産加工業協同組合若しくは水産加工業協同組合連合会が水産業協同組合法第九十一条の二第一項（同法第百条第五項において準用する場合を含む。）の規定により権利を承継する場合における不動産の取得
- 十六森林組合又は森林組合連合会が森林組合法（昭和五十三年法律第三十六号）第百八条の三第一項の規定により権利を承継する場合における不動産の取得
- 十七農業共済組合が農業保険法第七十三条第二項の規定により権利を承継する場合における不動産の取得
- 十八削除
- 十九預金保険法第二条第十三項に規定する承継銀行（同法附則第十五条の二第三項の規定により承継銀行とみなされる同項に規定する承継協定銀行を含む。）が同法第九十一条第一項又は第二項の規定による同条第一項第二号に掲げる決定を受けて行う同法第二条第十二項に規定する被管理金融機関からの同条第十三項に規定する事業の譲受け等による不動産（同法第九十三条第二項の規定により当該承継銀行が保有する資産として適当であることの確認がされたものに限る。）の取得
- 二十預金保険法第百二十六条の三十四第三項第五号に規定する特定承継金融機関等（同法附則第十五条の二第三項の規定により特定承継銀行とみなされる同項に規定する承継協定銀行を含む。）が同法第百二十六条の三十四第一項又は第二項の規定による同条第一項第二号に掲げる決定を受けて行う同法第百二十六条の三第二項に規定する特別監視金融機関等からの同法第百二十六条の三十四第一項に規定する特定事業譲受け等による不動産の取得
- 二十一保険業法第二百六十条第六項に規定する承継保険会社が、保険契約者保護機構の同法第二百七十条の三の二第六項の規定による同項第二号の決定を受けて行う同法第二百六十条第二項に規定する破綻保険会社からの保険契約の移転による不動産の取得
この条文の基本情報
形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税とは何ですか？
定義形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税とは、地方税法第73条の7に定められた規定で、「道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 地方税法第73条の7（形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税）は、日本の地方税法に含まれる条文です。
- 地方税法第73条の7の条文原文は「道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。」で始まります。
- 地方税法第73条の7は第一款に置かれています。
- 地方税法の公布日は昭和25年7月31日です。
- 地方税法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月2日時点では廃止情報はありません。
- 地方税法第73条の7の前の条は地方税法第73条の6です。
- 地方税法第73条の7の次の条は地方税法第73条の8です。
- 地方税法第73条の7には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第73条の7 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226 - 本サイト収録
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第73条の7（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月2日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000226/73_7
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点地方税法73条の7は、相続・合併・一定の会社分割・持分内の共有物分割など形式的な所有権移転について、道府県が不動産取得税を課すことを禁じる非課税規定である。
Q · 親から家を相続したら、不動産取得税はかかるの？
相続なら非課税。ただし生前贈与や死因贈与は課税される
地方税法73条の7第1号により、相続（包括遺贈と、被相続人から相続人への遺贈を含む）による不動産の取得には不動産取得税がかかりません。一方、生前贈与、死因贈与、相続人ではない人への特定遺贈は、この非課税の列挙に入っていないため課税対象になります。遺産分割協議で取得者を決めた場合は相続による取得として扱われますが、いったん共有で登記した後に兄弟間で贈与や売買をすると、その持分は課税されます。
解説
同じ土地でも、名義がどう移ったかで税額はゼロにも数十万円にもなる。不動産取得税は、土地や家屋を「取得」したときに都道府県が一度だけ課す税で、原則は売買・贈与・新築のすべてが対象になる。地方税法73条の7は、その例外を列挙した条文である。ここに載っている取得は「名義は動いたが、実質的に財産が新しく手に入ったとは言えない」ものとして扱われ、道府県は課税できない。代表例は、相続（包括遺贈と、相続人への遺贈を含む）、法人の合併、一定の要件を満たす会社分割、自分の持分の範囲内での共有物分割、委託者から受託者への信託財産の移転、設定から2年以内の譲渡担保財産の返還である。押さえておくべきは、列挙に入っていない取得はすべて課税されるという点だ。生前贈与、死因贈与、相続人ではない人への特定遺贈、事業譲渡、持分を超える共有物分割。手続の順番と方法を一つ選び間違えるだけで、課税の側に回ってしまう。逆に言えば、名義をどう動かすかを設計する段階でこの一覧を見ていれば、同じ結果を非課税で実現できることがある。
法的な位置づけ
地方税法第73条の7は、不動産取得税の課税客体である不動産の取得のうち、相続、法人の合併、政令で定める分割、持分の範囲内の共有物分割、信託財産の移転、設定後2年以内の譲渡担保財産の返還など、形式的な所有権の移転に当たるものを限定列挙し、道府県による課税を禁止する非課税規定である。
よくある質問 AI による整理
Q1不動産取得税がかからないケースとは？
地方税法73条の7に列挙された取得です。相続、法人の合併、政令で定める会社分割、持分内の共有物分割、委託者から受託者への信託などが代表例です。
Q2生前贈与で土地をもらうと不動産取得税はかかる？
かかります。生前贈与は73条の7の非課税の列挙に入っていません。親子間でも他人間と同じく課税対象で、贈与税とは別に負担が生じます。
Q3死因贈与 不動産取得税 かかる？
かかります。死因贈与は遺贈と効果が似ていますが、73条の7第1号の「相続（包括遺贈及び相続人への遺贈を含む）」に含まれないため課税されます。
Q4相続人以外への遺贈は不動産取得税が非課税？
包括遺贈なら非課税、特定遺贈なら課税です。相続人でない人への特定の不動産を指定した遺贈は、73条の7第1号の非課税の範囲外です。
Q5共有物分割で不動産取得税が課税されるのはどんな場合？
分割前の自分の持分割合を超えて取得した部分が課税されます。持分の範囲内で取得した部分は73条の7第2号の3により非課税です。
Q6譲渡担保の不動産を取り戻すとき不動産取得税はかかる？
債権が消滅し、設定日から2年以内に設定者へ戻す場合は非課税です。2年を過ぎた返還は非課税の対象外になります。
Q7家族信託で不動産を移すと不動産取得税はかかる？
委託者から受託者への信託財産の移転は原則非課税です。ただし信託終了時に財産を受け取る人によっては課税されるため、設計時の確認が必要です。
Q8非課税なのに不動産取得税の通知が来たらどうする？
登記の原因を確認し、県税事務所に資料を示して取消しを求めます。応じない場合は通知受領の翌日から3か月以内に審査請求できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1相続した実家なのに、県から不動産取得税の通知が来たんですけど、払わなきゃダメですか？
相続による取得であれば、地方税法73条の7で非課税です。まず登記の原因を確認してください。「死因贈与」や「相続人以外への特定遺贈」であれば、正しく課税されています。実務のポイント：県税事務所は基本的に登記の原因を見て判断します。実際には遺産分割なのに、登記の原因が「贈与」になっていれば課税されてしまいます。登記の原因を何にするかは、司法書士任せにせず事前に確認しておくこと
Q2離婚の財産分与で元夫名義の家をもらう場合、不動産取得税はかかりますか？
財産分与は、本条の非課税の列挙に入っていません。ただし実務上、夫婦の共有財産を清算するための分与（清算的財産分与）は課税しない一方、慰謝料や扶養の性質を持つ分与は課税する、という扱いをとる都道府県が多いです（取扱いは都道府県ごとに確認が必要です）。実務のポイント：離婚協議書で分与の性質を「清算」と明記するか「慰謝料」と書くかで、課税の扱いが分かれることがあります。文言を決める前に県税事務所へ確認する
Q3会社分割なら不動産取得税は非課税って本当ですか？
条件付きで本当です。地方税法73条の7と地方税法施行令の要件を満たす分割に限られます。主な要件は、分割の対価として株式以外の資産を交付しないこと、主要な資産・負債が移転すること、従業者のおおむね80%以上が引き継がれること、事業の継続が見込まれることなどです。実務のポイント：法人税法上の適格分割と要件は似ていますが、同じではありません。法人税で適格になったからといって安心せず、不動産取得税の要件は別に確認すること
間違えやすい点 AI による整理
- 「家族間の名義変更なら税金はかからない」と思われがちだが、法律は家族かどうかを見ていない。見ているのは取得の原因（相続、贈与、売買など）である。親から子への生前贈与は、他人への贈与と同じく不動産取得税の対象になる。相続税の非課税枠や相続時精算課税制度を使って贈与税を抑えても、不動産取得税は別枠でかかる
- 相続が非課税であることは知っていても、「死因贈与」がその外にあることは知られていない。「死んだらこの家をあげる」という契約は、遺言による遺贈とよく似ているが、本条の列挙に含まれていないため課税される。生前に親子で交わした善意の契約書が、遺言書なら払わずに済んだ税金を生む
- 共有物分割は非課税だと聞いて、「共有を解消すれば税金はかからない」と考えるのは問いの立て方が誤っている。非課税になるのは、分割前の自分の持分の割合までに限られる。持分2分の1の人が、価格で見て6割分の土地を取得すれば、超えた1割分は課税される。問うべきは「共有かどうか」ではなく「自分の持分を超えていないか」である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の役割 | 73条の7：形式的な所有権移転を非課税とする（取得の原因に着目） | 73条の2：不動産の取得に不動産取得税を課す原則 73条の4：用途による非課税（取得者・使い道に着目） |
| 判断の基準 | 相続・合併・持分内の共有物分割など、どの手続で名義が移ったか | 売買・贈与・交換・建築など取得の事実があるか 学校・宗教・公共用など、取得した不動産を何に使うか |
| 典型例 | 相続、合併、政令で定める分割、2年以内の譲渡担保財産の返還 | 生前贈与、売買、事業譲渡、新築 一定の公益目的の用に供する不動産の取得 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾では建物の売買・贈与・分割等に契税が課され、相続は課税原因に含まれない。土地は土地増値税の体系で扱われ、日本の不動産取得税とは課税対象の切り分けが異なる
韓国の取得税は相続にも課税したうえで、形式的取得に税率の特例を設ける構造であり、相続を非課税とする日本と扱いが分かれる
ドイツは死因取得と贈与を相続税・贈与税の体系に委ね、不動産取得税の対象から除外する。日本と異なり生前贈与も不動産取得税の対象外となる
米国は連邦レベルの不動産取得税がなく、州・郡の譲渡税ごとに免税範囲が定められている
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 父が亡くなり、実家の土地建物を兄弟三人で相続した。遺産分割協議で長男が単独で取得すれば、不動産取得税はかからない。ところが遺産分割をしないまま、後から弟二人が自分の持分を長男に「贈与」や「売買」で移すと、その持分は課税対象になる。結果は同じ長男の単独所有でも、どの手続を通ったかで税額が分かれる
- 長年連れ添った内縁のパートナーが「自宅はあなたに遺贈する」という遺言を残して亡くなったら、どうなる？ 内縁の配偶者は相続人ではない。特定の不動産を指定した遺贈（特定遺贈）であれば不動産取得税が課される。一方、財産の割合を指定した包括遺贈であれば、相続人でなくても非課税になる。遺言の一行の書き方が税額を決める
- あなたは中小企業の経営者で、グループ内の不動産を新会社へ移そうとしている。事業譲渡で移せば、本社ビルの評価額に応じた不動産取得税が丸ごとかかる。政令の要件を満たす会社分割なら非課税になる。顧問税理士に法人税の話だけを聞いて、事業譲渡を選んでいないだろうか
- 資金繰りのため、自社の倉庫を取引先に譲渡担保に入れて1年10か月が経った。設定日から2年以内に債務を返済して倉庫を取り戻せば、この取得は非課税である。2年を一日でも過ぎると、自分の倉庫を取り戻すだけなのに課税される。残りは2か月しかない
- 親の認知症対策として家族信託を組み、実家を長男名義へ信託した。この移転自体は非課税である。問題は信託が終わるときで、受け取る人が誰になるかによっては課税される
取るべき行動
被害を受けた側：1. 納税通知書が届いたら、登記簿で取得の原因（相続、遺贈、贈与、共有物分割など）を確認する2. 相続や相続人への遺贈、持分の範囲内の共有物分割など、本条の非課税に当たるのに課税されている場合は、県税事務所に登記事項証明書、遺言書、遺産分割協議書を示して取消しを求める3. 応じてもらえない場合は、通知を受け取った翌日から3か月以内に審査請求を出す4. これから名義を移す場合は、登記の申請前に、選んだ手続が非課税の列挙に入っているかを専門家と確認する
訴えられた側：この条文の場面で「訴えられる側」に当たるのは、課税を受けた取得者である。1. 不動産を取得したら、都道府県の条例で定められた期限内に取得の申告をする（非課税の場合でも申告書の提出が求められることがある） 2. 共有物分割の場合は、分割前後それぞれの固定資産評価額で持分の割合を計算し、超えた部分にだけ課税されていることを確認する3. 会社分割や現物出資の場合は、政令の要件を満たしていることを示す資料（分割契約書、従業者の引継ぎ状況など）を準備する
時効（請求できる期限）：取得の申告期限は都道府県の条例で定められる（例：東京都は原則として取得日から30日以内。最新の改正状況をご確認ください）。課税に不服がある場合、審査請求は納税通知書を受け取った翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）。地方税の処分の取消訴訟は、原則として審査請求の裁決を経てから提起する（地方税法19条の12）。譲渡担保財産を非課税で取り戻せるのは、設定日から2年以内に限られる
学説
通説（流通税説）：不動産取得税は、取得者が得る経済的利益ではなく、不動産の移転という事実そのものに着目して課される流通税と理解される。そのため本条の非課税は、実質的な財産の承継にとどまる移転を政策的に除外する例外規定として、限定的に解釈される
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