第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
要点宅地建物取引業法 80 条は、不当に高額の報酬を要求した者を 1 年以下の拘禁刑または 100 万円以下の罰金に処す規定である。実際に受け取らなくても、要求した時点で成立する。
Q · 不動産屋に高すぎる手数料を請求されたけど、まだ払っていない場合でも違法なの？
違法です。要求した時点で犯罪は成立します
宅地建物取引業法 80 条は、47 条 2 号の「不当に高額の報酬を要求する行為」をした者を、1 年以下の拘禁刑もしくは 100 万円以下の罰金に処し、またはこれを併科すると定めます。処罰されるのは要求行為そのものなので、支払いがなくても、契約が流れても成立します。報酬の上限は 46 条 1 項に基づく告示が定めており、名目を「事務手数料」等に変えても、実質が媒介の対価であれば報酬規制の外には出ません。
賃貸の契約直前、担当者が電卓を叩いて「仲介手数料が家賃1か月分、それと契約事務手数料が3万円です」と言う。この一言が、条件次第で刑事罰の対象になる。宅地建物取引業法80条は、47条2号（不当に高額の報酬を要求する行為）に違反した者を1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科と定める。ここで押さえるべきは動詞だ。「受け取った」ではなく「要求した」で成立する。あなたが払わなくても、契約が流れても、要求した時点で犯罪はすでに完成している。しかも報酬を実際に超過して受け取った場合（46条2項違反）の罰則は罰金刑のみで、拘禁刑がない。要求の方が重い、という逆転がこの条文には仕込まれている。相手が金額を口にする瞬間こそが、法律上の分岐点である。
宅地建物取引業法 80 条は、同法 47 条 2 号が禁じる「不当に高額の報酬を要求する行為」に対する罰則規定である。法定刑は 1 年以下の拘禁刑または 100 万円以下の罰金で、併科もできる。既遂時期は報酬の受領時ではなく要求時であり、報酬額の上限は 46 条 1 項に基づく国土交通大臣の告示が定める。
46 条 1 項に基づく報酬額告示の上限を超える要求が典型です。ただし 1 円でも超えれば直ちに該当するのか、社会通念上著しく高額であることを要するのかは実務上解釈が分かれています。
1 年以下の拘禁刑もしくは 100 万円以下の罰金、またはその併科です。さらに 84 条の両罰規定により、要求した従業者だけでなく法人にも罰金刑が科されます。
居住用建物の賃貸媒介は貸主借主あわせて借賃の 1.1 か月分（税込）が上限です。一方から 1.1 か月分を受けるには、媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が必要とされています。
低廉な空家等の売買媒介には報酬の特例枠があり、令和 6 年（2024 年）の告示改正で拡充されました。適用範囲は改正されうるため、最新の告示を確認してください。
免許を出した都道府県の宅地建物取引業担当課、または国土交通省地方整備局です。65 条の指示処分・業務停止は刑事手続と別軌道で、実務上は刑事告訴より速く動きます。
法定刑の上限が 1 年以下の拘禁刑であるため、公訴時効は 3 年です（刑事訴訟法 250 条 2 項）。起算点は要求行為の時であり、支払いの時ではありません。
罰金刑が確定すると 5 条 1 項の免許欠格事由に該当し、5 年間免許を受けられません。代表者が欠格になれば法人ごと免許を失うため、業者にとっては廃業に直結します。
80 条は要求した時点で成立するため、後から請求を撤回しても成立自体は消えません。撤回の事実は情状として考慮されうるにとどまります。
名目ではなく実質で判断される。媒介の対価としての性質があれば報酬に含まれ、46条の告示上限を超える部分は違反となりうる。居住用建物の賃貸媒介は貸主借主あわせて借賃の1.1か月分（税込）が上限で、一方から1.1か月分を受けるには媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が要る。業界裏話ヒント：この承諾は契約時ではなく依頼を受ける段階で必要とされ、事後の承諾では足りないとした裁判例がある。「その承諾はいつ取りましたか」と聞くだけで、相手の説明の歯切れが変わる
刑事の成否と民事の回収は別軌道である。80条は要求した時点で成立するので、支払い済みでも成立自体は動かない。払い過ぎた分は不当利得（民法703条）として返還請求できる。業界裏話ヒント：刑事告訴より、免許行政庁への申出の方が実務では速く効く。65条の指示処分・業務停止は行政手続として進み、業者にとっては刑事罰より営業への打撃が直接的だからである
80条の対象は「行為をした者」であり、現場で金額を要求した従業者個人が処罰対象になりうる。あわせて84条の両罰規定により、法人にも罰金刑が科される。業界裏話ヒント：上司の指示で請求した場合でも、矢面に立つのは指示者ではなく要求した本人であることが多い。指示のメールやチャットを残しているかどうかが、後で自分の立場を分ける
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 対象となる行為 | 80 条：47 条 2 号違反＝不当に高額の報酬を「要求」する行為 | — |
| 法定刑の重さ | 1 年以下の拘禁刑もしくは 100 万円以下の罰金、またはその併科 | — |
| 既遂時期 | 金額を要求した時点。支払いの有無は成立要件でない | — |
| 免許・行政処分への波及 | 罰金刑でも 5 条 1 項の免許欠格事由に該当し 5 年間免許を受けられない | — |
ログインすると、他の読者と一緒にこの条文へメモを残せます。
ログインして共同ノートを始める以下は各文が単独で意味の通る客観的事実です。引用は e-Gov法令検索を基準としてください。