宅地建物取引業法 第80条
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第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
この条文の基本情報
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第80条は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第80条の条文原文は「第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第80条は第八章 罰則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第80条の前の条は宅地建物取引業法第79条の2です。
- 宅地建物取引業法第80条の次の条は宅地建物取引業法第80条の2です。
- 宅地建物取引業法第80条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第80条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第80条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/80
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法80条は、不当に高額の報酬を要求した者を1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金に処す規定である。実際に受け取らなくても、要求した時点で成立する。
Q · 不動産屋に高すぎる手数料を請求されたけど、まだ払っていない場合でも違法なの？
違法です。要求した時点で犯罪は成立します
宅地建物取引業法80条は、47条2号の「不当に高額の報酬を要求する行為」をした者を、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処し、またはこれを併科すると定めます。処罰されるのは要求行為そのものなので、支払いがなくても、契約が流れても成立します。報酬の上限は46条1項に基づく告示が定めており、名目を「事務手数料」等に変えても、実質が媒介の対価であれば報酬規制の外には出ません。
解説
賃貸の契約直前、担当者が電卓を叩いて「仲介手数料が家賃1か月分、それと契約事務手数料が3万円です」と言う。この一言が、条件次第で刑事罰の対象になる。宅地建物取引業法80条は、47条2号（不当に高額の報酬を要求する行為）に違反した者を1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科と定める。ここで押さえるべきは動詞だ。「受け取った」ではなく「要求した」で成立する。あなたが払わなくても、契約が流れても、要求した時点で犯罪はすでに完成している。しかも報酬を実際に超過して受け取った場合（46条2項違反）の罰則は罰金刑のみで、拘禁刑がない。要求の方が重い、という逆転がこの条文には仕込まれている。相手が金額を口にする瞬間こそが、法律上の分岐点である。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法80条は、同法47条2号が禁じる「不当に高額の報酬を要求する行為」に対する罰則規定である。法定刑は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金で、併科もできる。既遂時期は報酬の受領時ではなく要求時であり、報酬額の上限は46条1項に基づく国土交通大臣の告示が定める。
よくある質問 AI による整理
Q1不当に高額の報酬とは何ですか？
46条1項に基づく報酬額告示の上限を超える要求が典型です。ただし1円でも超えれば直ちに該当するのか、社会通念上著しく高額であることを要するのかは実務上解釈が分かれています。
Q2宅地建物取引業法80条の罰則はどのくらいですか？
1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科です。さらに84条の両罰規定により、要求した従業者だけでなく法人にも罰金刑が科されます。
Q3賃貸の仲介手数料は家賃1か月分が普通ですか？
居住用建物の賃貸媒介は貸主借主あわせて借賃の1.1か月分（税込）が上限です。一方から1.1か月分を受けるには、媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が必要とされています。
Q4空き家の売買でも仲介手数料の上限は同じですか？
低廉な空家等の売買媒介には報酬の特例枠があり、令和6年（2024年）の告示改正で拡充されました。適用範囲は改正されうるため、最新の告示を確認してください。
Q5不動産業者の違反はどこに相談すればいいですか？
免許を出した都道府県の宅地建物取引業担当課、または国土交通省地方整備局です。65条の指示処分・業務停止は刑事手続と別軌道で、実務上は刑事告訴より速く動きます。
Q6宅建業法80条の罪の時効は何年ですか？
法定刑の上限が1年以下の拘禁刑であるため、公訴時効は3年です（刑事訴訟法250条2項）。起算点は要求行為の時であり、支払いの時ではありません。
Q7宅建業法違反で罰金になると免許はどうなりますか？
罰金刑が確定すると5条1項の免許欠格事由に該当し、5年間免許を受けられません。代表者が欠格になれば法人ごと免許を失うため、業者にとっては廃業に直結します。
Q8業者が請求を取り下げれば犯罪になりませんか？
80条は要求した時点で成立するため、後から請求を撤回しても成立自体は消えません。撤回の事実は情状として考慮されうるにとどまります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1仲介手数料とは別に「契約事務手数料」を取られたんですが、これって違法ですか？
名目ではなく実質で判断される。媒介の対価としての性質があれば報酬に含まれ、46条の告示上限を超える部分は違反となりうる。居住用建物の賃貸媒介は貸主借主あわせて借賃の1.1か月分（税込）が上限で、一方から1.1か月分を受けるには媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が要る。実務のポイント：この承諾は契約時ではなく依頼を受ける段階で必要とされ、事後の承諾では足りないとした裁判例がある。「その承諾はいつ取りましたか」と聞くだけで、相手の説明の歯切れが変わる
Q2もう払っちゃったんですけど、今さら何か言えますか？
刑事の成否と民事の回収は別軌道である。80条は要求した時点で成立するので、支払い済みでも成立自体は動かない。払い過ぎた分は不当利得（民法703条）として返還請求できる。実務のポイント：刑事告訴より、免許行政庁への申出の方が実務では速く効く。65条の指示処分・業務停止は行政手続として進み、業者にとっては刑事罰より営業への打撃が直接的だからである
Q3請求したのは会社なので、担当の社員個人は関係ないですよね？
80条の対象は「行為をした者」であり、現場で金額を要求した従業者個人が処罰対象になりうる。あわせて84条の両罰規定により、法人にも罰金刑が科される。実務のポイント：上司の指示で請求した場合でも、矢面に立つのは指示者ではなく要求した本人であることが多い。指示のメールやチャットを残しているかどうかが、後で自分の立場を分ける
間違えやすい点 AI による整理
- 「払ってしまった後では手遅れか」という問いの立て方自体がずれている。80条が処罰するのは要求行為であり、支払いの有無は成立要件ではない。払ったかどうかは民事の返還請求の話であって、刑事の成否は金額を提示された時点ですでに決まっている
- 上限超過が違法だということは広く知られているが、その帰結の重さが知られていない。100万円の罰金で終わりではなく、宅地建物取引業法違反による罰金刑は免許の欠格事由に該当し、5年間免許を受けられない。業者にとっては罰金ではなく廃業の話であり、だからこそ引き際が早い
- あなたから見れば「高いが相場の範囲かもしれない」という価格交渉の話だが、法律から見れば46条1項の告示が定めた上限の内か外かという二択でしかない。相場観で交渉している限り、あなたは相手の土俵の上で殴られ続ける
- 「不当に高額」の意味は明確だと思われがちだが、告示の上限を1円でも超える要求が直ちに該当するのか、社会通念上著しく高額であることを要するのかは、実務上、解釈が分かれている。争いになる可能性がある領域だと理解した上で交渉する方が、期待値を見誤らない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる行為 | 80条：47条2号違反＝不当に高額の報酬を「要求」する行為 | 82条：46条2項違反＝告示の上限を超える報酬を「受領」する行為 79条の2：47条1号違反＝重要な事項の不告知・不実告知 |
| 法定刑の重さ | 1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科 | 罰金刑のみ（拘禁刑なし） 80条より加重された法定刑 |
| 既遂時期 | 金額を要求した時点。支払いの有無は成立要件でない | 上限を超える報酬を現実に受け取った時点 告知すべき事実を告げなかった時点・不実を告げた時点 |
| 免許・行政処分への波及 | 罰金刑でも5条1項の免許欠格事由に該当し5年間免許を受けられない | 同じく罰金刑による免許欠格に触れ、65条の監督処分も並行する 同じく免許欠格に触れ、65条・66条の監督処分が併走する |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は報酬の上限を中央主管機関の公告に委ね、違反には行政罰（罰鍰・営業停止）で臨む構造で、刑事罰を正面から用いる日本80条とは制裁手段の重心が異なる
韓国も法定の仲介報酬を超える受領を刑事罰の対象とする。日本の80条が「要求」段階で成立するのに対し、韓国は受領行為を中心に組み立てられている点が対照的（最新の条文を要確認）
ドイツは住居仲介の報酬上限違反を刑事罰ではなく秩序違反（Ordnungswidrigkeit）として過料で処理する。依頼者負担原則（Bestellerprinzip）で入口自体を絞る発想が強い
フランスは不動産仲介業を免許制とし、報酬の受領方法・時期に厳格な制限を課したうえで刑事罰を用意する。免許制＋刑事罰という組み合わせは日本と近い
米国は連邦レベルで仲介手数料の上限を定めず、市場競争と州免許制度に委ねる。不当請求は主として州不動産委員会の免許処分と民事訴訟で処理される
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- その「契約事務手数料5万円」は、仲介手数料とは本当に別枠なのか？ 居住用建物の賃貸媒介の報酬は貸主借主あわせて借賃の1.1か月分（税込）が上限で、一方から1.1か月分を受けるには媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が要る。書類作成料、契約事務手数料、鍵交換代の上乗せ。名目を変えても、実質が媒介の対価なら報酬規制の外には出ない
- あなたが営業担当で、店長から「この客は何も知らないから事務手数料を乗せておけ」と指示された。要求したのは店長ではなくあなたであり、80条の対象は「行為をした者」である。加えて84条の両罰規定で会社にも罰金が及ぶ
- 売買の決済まであと5日。業者から「別途コンサルティング料として売買代金の2%を」と追加請求が届いた。決済日に払ってしまえば、あとは不当利得返還請求という民事の長い道に乗り換えるしかない。決済前の今なら、内訳と根拠の書面提示を求めるだけで請求が引っ込む可能性が高い。動ける窓は今週で閉じる
- 友人が実家の空き家を売り、媒介手数料の請求書に「調査費」「広告費」が並んでいたと相談してきた。低廉な空家等の売買媒介には報酬の特例枠があり（令和6年（2024年）の告示改正で拡充、最新の改正状況をご確認ください）、その枠内かどうかが第一の確認点になる。別途請求できる広告費は、依頼者が特別に依頼した広告の実費に限られる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 支払う前に、請求の全内訳を書面またはメールで出させる。口頭の要求は立証が難しく、記録が残った時点で相手の姿勢が変わる2. 46条1項の報酬告示と照合。居住用建物の賃貸媒介なら原則0.55か月分（税込）ずつが目安で、一方から1.1か月分を受けるための承諾がいつあったかを確認する3. 超過が疑われるなら支払いを保留し、免許行政庁（都道府県の宅地建物取引業担当課または地方整備局）へ申出4. 既に払っていれば不当利得返還請求（民法703条、704条）で民事回収を並行させる
訴えられた側：1. 要求した金額と名目、その根拠が告示のどの項目にあたるかを時系列で整理する。争点は「不当に高額」の該当性であり、上限との差額と説明経緯が決め手になる2. 実費（依頼者の依頼に基づく広告費など）と報酬の区別を、依頼の記録と請求書で立証する3. 罰金なら軽いという前提で安易に略式手続を受けないこと。罰金刑でも5条1項の免許欠格に直結する4. 監督処分（65条、66条）は刑事と別軌道で進むため、免許行政庁対応と刑事対応を同時に組み立てる
時効（請求できる期限）：法定刑の上限が1年以下の拘禁刑であるため、公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項）。起算点は要求行為の時であり、支払いの時ではない。払い過ぎた報酬の民事返還請求は、権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年（民法166条1項）
学説
実務上の議論（「不当に高額」の該当性）：47条2号の「不当に高額」について、46条1項の告示上限を超える要求は直ちに該当するとする理解と、社会通念上著しく高額であることを要するとする理解が実務上並存している。争いになりうる領域であることを前提に交渉する方が、期待値を見誤らない。
改正沿革 AI による整理
- 令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年6月1日）施行 刑法の懲役・禁錮統合に伴い、法定刑の「懲役」が「拘禁刑」に改められた。刑期の上限（1年）と罰金額（100万円）自体に変更はない
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）制定。宅地建物取引業者の業務規制と、これに対応する罰則体系が置かれた
- 2.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年6月1日）施行 改正：刑法の懲役・禁錮統合に伴い、本条の法定刑のうち「懲役」が「拘禁刑」に改められた。刑期の上限（1年）と罰金額（100万円）自体に変更はない
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