国税徴収法 第20条（法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先）
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- 次に掲げる先取特権が納税者の財産上に国税の法定納期限等以前からあるとき、又は納税者がその先取特権のある財産を譲り受けたときは、その国税は、その換価代金につき、その先取特権により担保される債権に次いで徴収する。
- 一不動産賃貸の先取特権その他質権と同一の順位又はこれらに優先する順位の動産に関する特別の先取特権（前条第一項第三号から第五号までに掲げる先取特権を除く。）
- 二不動産売買の先取特権
- 三借地借家法（平成三年法律第九十号）第十二条（借地権設定者の先取特権）又は接収不動産に関する借地借家臨時処理法（昭和三十一年法律第百三十八号）第七条（賃貸人等の先取特権）に規定する先取特権
- 四登記をした一般の先取特権
- 2.前条第二項の規定は、前項第一号に掲げる先取特権について準用する。
この条文の基本情報
法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先とは何ですか？
定義法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先とは、国税徴収法第20条に定められた規定で、「次に掲げる先取特権が納税者の財産上に国税の法定納期限等以前からあるとき、又は納税者がその先取特権のある財産を譲り受けたときは、その国税は、その換価代金につき、そ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 国税徴収法第20条（法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先）は、日本の国税徴収法に含まれる条文です。
- 国税徴収法第20条の条文原文は「次に掲げる先取特権が納税者の財産上に国税の法定納期限等以前からあるとき、又は納税者がその先取特権のある財産を譲り受けたときは、その国税は、その換価代金につき、そ…」で始まります。
- 国税徴収法第20条は第三節に置かれています。
- 国税徴収法の公布日は昭和34年4月20日です。
- 国税徴収法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 国税徴収法第20条の前の条は国税徴収法第19条です。
- 国税徴収法第20条の次の条は国税徴収法第21条です。
- 国税徴収法第20条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）第20条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/334AC0000000147 - 本サイト収録
国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）第20条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/334AC0000000147/20
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点国税徴収法20条は、不動産賃貸・不動産売買などの先取特権が国税の法定納期限等以前からある場合、その換価代金について国税はこれらの債権に次いで徴収されると定める。
Q · テナントの什器が税務署に差し押さえられたら、未払いの家賃はもう回収できないの？
賃貸借が税金の法定納期限等より前なら、大家が先に配当を受けられます
国税徴収法20条1項1号により、建物に備え付けられた動産に及ぶ不動産賃貸の先取特権が、滞納国税の法定納期限等（同法15条）以前から存在していれば、換価代金の配当で未払賃料が国税に優先します。ただし条件は二つあります。時点の先後を満たすことと、20条2項が準用する19条2項により、執行機関に先取特権の存在を証明することです。証明しなければ、権利があっても配当計算には入りません。差押えそのものを止める規定ではない点にも注意が必要です。
解説
テナントが法人税を滞納し、ある朝、店の厨房機器とレジに税務署の差押えの封印が貼られる。家賃も三か月分止まっている。ここで「税務署が先に持っていくのだから自分の分は残らない」と諦めたら、それは条文を読んでいないだけだ。国税徴収法20条は、国税が他の債権に優先するという原則に対し、四つの例外を並べている。建物に備え付けられた動産に及ぶ不動産賃貸の先取特権、不動産売買の先取特権、借地借家法12条の借地権設定者の先取特権、そして登記をした一般の先取特権。これらが滞納国税の法定納期限等より前から存在していれば、換価代金からあなたが国税より先に配当を受ける。条件は二つ、時点の先後と、執行機関への証明である。契約書の日付一枚が、回収ゼロと満額回収を分ける。
法的な位置づけ
国税徴収法20条は、国税の一般的優先（同法8条）に対する例外規定である。不動産賃貸の先取特権その他質権と同順位以上の動産の特別の先取特権、不動産売買の先取特権、借地借家法12条等の先取特権、登記をした一般の先取特権が国税の法定納期限等以前から納税者の財産上にあるとき、国税はその換価代金につき当該債権に次いで徴収される。
手順
- 1.差押調書で滞納国税の法定納期限等を確認する 差押調書や公売公告から、滞納国税の税目と法定納期限等（国税徴収法15条）を特定する。更正・決定による追徴分は基準日が申告期限より後ろにずれるため、税目ごとに一つずつ拾う
- 2.自分の先取特権が法定納期限等以前から存在したことを立証資料で固める 賃貸借契約書、賃料台帳、入居時期の分かる資料、地代の領収書などを時系列で並べ、先取特権の発生時点が法定納期限等より前であることを一枚で示せる状態にする
- 3.執行機関に先取特権を証明し、債権を届け出る 所轄税務署長に対し、20条2項が準用する19条2項に基づき先取特権の存在を証明する。あわせて被担保債権の額を届け出て、配当計算の対象に自分を入れる。動かない権利者は配当上いない者として扱われる
- 4.配当計算書を検算し、期日までに異議を述べる 配当計算書が届いたら、順位と金額を自分で検算する。誤りがあれば換価代金等の交付期日までに異議を述べる。期日を過ぎると配当額はそのまま確定する
よくある質問 AI による整理
Q1国税徴収法20条とは何ですか？
国税が他の債権に優先するという原則（同法8条）の例外を定めた条文です。一定の先取特権が国税の法定納期限等以前からあれば、換価代金の配当でその債権が国税より先になります。
Q2不動産賃貸の先取特権はどこまで及びますか？
民法313条により、建物の賃貸借では賃借人が建物に備え付けた動産に及びます。厨房機器やレジ、什器が典型です。リース物件など賃借人の所有でない動産には及びません。
Q3登記をした一般の先取特権とは何ですか？
民法306条の一般の先取特権のうち、登記を備えたものです。20条1項4号は登記があるものだけを拾うため、登記のない未払賃金などは国税に劣後します。
Q4借地借家法12条の先取特権とはどんな権利ですか？
借地権設定者（地主）が、地代等の債権について借地上の建物や借地権者所有の動産に対して持つ先取特権です。20条1項3号がこれを国税より上に置きます。
Q5不動産売買の先取特権は登記が必要ですか？
民法340条により、売買契約と同時に代金未払の旨を登記しなければ効力を保存できません。登記を落とすと20条1項2号に乗るはずの優先権が消えます。
Q6交付要求はいつまでにすればいいですか？
20条自体に期限はありませんが、配当に加わるには換価代金の配当計算書が確定する前に動く必要があります。配当計算書の記載への異議は交付期日までです。
Q7先取特権の証明はどうやってするのですか？
20条2項が準用する19条2項により、執行機関（所轄税務署長）に対して行います。賃貸借契約書、賃料台帳、入居時期の分かる資料などで発生時期を示します。
Q8リース物件も差し押さえられますか？
所有権がリース会社にある動産は滞納者の財産ではないため、原則として差押えの対象外です。同時に、賃貸人の先取特権もその動産には及びません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1税務署が差し押さえた後からでも、大家は間に合いますか？
間に合う可能性は十分ある。20条が決めるのは差押えの可否ではなく換価代金の配当順位なので、差押え後でも先取特権を証明して交付要求すれば配当に加われる（国税徴収法129条）。実務のポイント：税務署が先取特権者を探して連絡してくれるわけではない。動かない権利者は配当計算上、存在しない者として扱われる。自分から名乗り出るかどうかが分かれ目
Q2法定納期限等って、結局いつのことですか？
申告納税なら申告期限（法定納期限）、税務署の更正や決定で追徴された分ならその通知書を発した日など、国税徴収法15条1項が号ごとに定めている。先後の判定はこの日で行う。実務のポイント：更正・決定による滞納は基準日が法定納期限より後ろにずれる。数年前の申告漏れを今年指摘された滞納なら、あなたの古い賃貸借ほど有利に立つ構造になっている
Q3商品を納入した売主は、どうして国税に勝てないんですか？
動産売買の先取特権は民法330条1項で第三順位、動産質権と同順位とされる第一順位（民法334条）より下にあるからだ。20条1項1号は質権と同順位以上の動産先取特権に限るので、売主はここに入らない。実務のポイント：だから与信実務では動産売買先取特権を当てにせず、所有権留保や譲渡担保に組み替える。契約書一条項の違いが、滞納局面で回収率をゼロと満額に分ける
Q4会社が潰れたら、未払いの給料は税金より先に払われますか？
滞納処分の場面では原則として劣後する。未払賃金は民法306条2号の一般の先取特権だが、20条1項4号が拾うのは「登記をした」一般の先取特権に限られ、登記例は実務上ほとんどない。実務のポイント：だからこそ賃金の支払の確保等に関する法律に基づく未払賃金立替払制度がある。会社の資産の行方を待つより、労働基準監督署で立替払の要件を先に確認した方が早い
間違えやすい点 AI による整理
- 「税務署と争えるのか」という問いの立て方自体がずれている。20条は差押えの可否を決める条文ではなく、換価代金の配当順位を決める条文だ。差押えそのものは適法に進み、止まらない。確保すべきは差押えの阻止ではなく、配当表の中の自分の位置である
- 先取特権が法律上当然に発生することは知られていても、その効力が「証明されるまで存在しないのと同じ」である点までは知られていない。20条2項は19条2項を準用し、1項1号の動産先取特権について執行機関への証明を要求する。証明しない者の権利は、配当計算の段階で最初から数に入らない
- あなたから見れば「家賃を払わない相手が悪い」だが、法律から見て問われるのは賃貸借がいつから存在したかだけだ。滞納の悪質さも、あなたの資金繰りの苦しさも配当順位を一ミリも動かさない。法定納期限等という一点の前か後か、その落差だけで結論が決まる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 優先させる権利の性質 | 20条：法律上当然に発生する先取特権（合意不要） | 16条：当事者の合意で設定する抵当権 21条：目的物の占有に基づく留置権 |
| 時点の要件 | 国税の法定納期限等以前から存在すること | 法定納期限等以前に設定されていること 国税の差押え前から留置していること |
| 公示の要否 | 1号・3号は公示不要、2号は登記、4号は登記が必要 | 登記が前提（登記の日で先後を判定） 占有そのものが公示として機能 |
| 手続上の関門 | 1号の動産先取特権は執行機関への証明が必要（2項・19条2項準用） | 登記簿で確認できるため証明の負担は軽い 占有と債権の関連性を主張する必要 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は税捐が普通債権に優先すると定めつつ、土地増値税等を一切の債権・抵当権に優先させる。先取特権制度がないため、賃貸人の保護は民法445条の留置権が担う
韓国も国税優先を原則としつつ、法定期日前に設定された伝貰権・質権・抵当権を例外とする。韓国民法は先取特権を採用していないため、例外リストは合意型担保権が中心となる
ドイツは1999年の倒産法（InsO）施行により、倒産手続における租税債権の一般優先権（Fiskusvorrecht）を廃止した。日本のような例外リスト型の調整規定を置かない点で対照的（要検証）
米国は連邦租税リーエンについて、notice of lien の登録前に権利を得た purchaser・security interest holder・mechanic's lienor・judgment lien creditor に劣後させる。時点と公示で切り分ける発想は20条と共通
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、あなたのビルに入っている飲食店が消費税を一年滞納していたら？ 税務署は店内の冷蔵庫、製氷機、レジを差し押さえる。だが建物賃貸借が滞納国税の法定納期限等より前から続いていれば、20条1項1号によりあなたの未払賃料は換価代金から国税に先んじて配当される。黙っていれば一円も来ない
- 土地を貸している地主。借地人が地代を二年滞納したまま所得税も滞納した。借地借家法12条の先取特権が借地上の建物に及び、20条1項3号がそれを国税の上に置く
- あなたが滞納した側の経営者だとする。差し押さえられた在庫について、仕入先が動産売買の先取特権を主張してきた。だが20条1項1号が拾うのは質権と同順位以上の動産先取特権で、民法330条1項の第三順位である動産売買はここに入らない。説明を誤ると、法的根拠のない優先弁済を約束してしまう
- 換価代金の配当計算書が届いた。記載されたあなたの配当額はゼロ。異議を述べられるのは換価代金等の交付期日までで、残された日数は片手で数えられる。この数日で賃貸借契約書、賃料台帳、差押調書に書かれた法定納期限等を突き合わせなければならない
- 友人が自宅を売り、代金の半分を分割払いにした。買主が滞納して差押えを受ける。友人は不動産売買の先取特権を主張したいが、民法340条の登記をしていなかった。20条1項2号に乗るはずだった権利が、登記一本の欠落で消える
取るべき行動
被害を受けた側：1. 差押調書や公売公告から滞納国税の法定納期限等を確認する2. 賃貸借契約書、賃料台帳、入居時期の分かる資料で、自分の先取特権が法定納期限等以前から存在したことを示す3. 執行機関（所轄の税務署長）に先取特権の存在を証明し、交付要求または債権の届出を行う（20条2項が19条2項を準用）4. 配当計算書が届いたら金額と順位を検算し、誤りがあれば交付期日までに異議を述べる
訴えられた側：1. 差し押さえられた動産の所有関係を先に洗う。リース物件や所有権留保付きの商品はそもそも滞納者の財産でなく、差押えの対象から外れる余地がある2. 賃貸人や地主が先取特権を主張してきたら、20条1項の四類型と順位要件に当たるかを確認する。当たらない主張に応じる義務はない3. 換価前に納付計画を示し、申請による換価の猶予（国税徴収法151条の2）で換価自体を止められないか検討する
時効（請求できる期限）：20条自体に固有の期間制限はない。ただし配当に加わるには、換価代金の配当計算書が確定する前に先取特権を証明する必要があり、配当計算書の記載への異議は換価代金等の交付期日までに述べなければならない（国税徴収法130条、131条）。被担保債権自体の消滅時効（賃料債権は民法166条1項により、権利を行使できることを知った時から5年）は別に進行するため、滞納の放置そのものが権利を削る（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説的理解：20条は国税徴収法8条の一般的優先に対する例外であり、国が課税権を行使する以前から存在した法定担保権を保護する趣旨と解される。1号が質権と同順位以上の動産先取特権に限定されるのは、民法330条の順位体系をそのまま持ち込み、第三順位の動産売買先取特権を除外する趣旨とされる。
改正沿革 AI による整理
- 平成3年（1991年）借地借家法制定に伴う整備（要検証） 1項3号が借地借家法12条を引用する形になっており、同法制定前は旧借地法の対応規定を引用していたと解される。改正回数と各改正の詳細は人的検証が必要
改正の年表
- 1.昭和34年（1959年） 新設：国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）の全部改正により現行法が成立し、租税債権と私法上の担保権の優先関係を8条から21条にかけて体系的に整理。20条はそのうち先取特権に関する例外を担う
- 2.平成3年（1991年） 改正：1項3号が借地借家法（平成三年法律第九十号）12条を引用する形になっていることから、同法制定に伴う引用条文の整備が行われたと解される。改正の具体的経緯と回数は人的検証が必要
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