竹北簡易庭(含竹東)101年度竹北簡字第131號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101年度竹北簡字第131號

原告

鍾慶田

訴訟代理人

鍾祥銘

被告

邱鴻堂

被告

邱鏡順

上列二人共同訴訟代理人

陳宗佑律師

上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於中華民國102 年1月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。查本件原告起訴時聲明第一項原係請求：被告應將坐落於新竹縣寶山鄉○○段000地號（下稱系爭757地號土地）土地內之一部份（如起訴狀附件附圖之Ａ紅色部分）長約25公尺、寬約19公尺之面積（實際面積實測後為準）及坐落於基地上之建物即門牌號碼新竹縣寶山鄉○○路000巷0000號之地上物拆除後，連同其餘空地交還予原告；嗣經本院會同兩造現場履勘後，原告變更第一項之聲明為：被告邱鴻堂、邱鏡順等應將坐落於系爭757地號土地上，如附圖Ａ部分所示、面積73.30平方公尺水泥地面挖除，如附圖Ｂ部分所示、面積7.73平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｃ部分所示、面積2.32平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｄ部分所示、面積100.79平方公尺之碎石地上堆放汽材廢料及墊高土地之廢建材磚塊併予清除騰空，並將土地返還原告等情，核此係基於同一遷讓房屋之基礎事實，而擴張應受判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）原告所有坐落系爭757 地號土地內之一部份長約25公尺、寬約19公尺之土地（下稱系爭土地），於民國（下同）95年7 月24日出租與被告邱鴻堂、邱鏡順等父子二人限作為「汽車保養場」之用途，租期自95年7 月1 日起至100 年6 月30日止共5 年、租金每月新臺幣（下同）1 萬8,000元，另被告承諾每月補貼原告水費100 元，每月租金合計1 萬8,100 元（此金額適用95年7 月1 日起至97年2 月28日止）；然被告等未經原告同意，擅自擴大使用土地面積，嗣被告承諾自97年3 月份起，每月租金調整為2 萬3,000 元、補貼水費100 元，每月租金合計為2 萬3,100 元（此金額適用97年3 月1 日至100 年6 月30日到期日止），並應於每月10日以前繳納，雙方訂有土地租賃契約書為憑。

（二）又被告自99年8 月起即給付租金異常，原告一再催討，僅繳納至99年12月份之部分租金，尚積欠4,400元，且自100年1 月起拒絕依約給付租金。另兩造間之租賃契約至100年6 月30日已屆滿，被告自100 年7 月1 日起仍繼續占用原告所有之系爭土地，顯然無任何正當權源，自屬無權占用原告之土地，依法應返還系爭土地。而依兩造間租賃契約第8 條之約定，被告於租賃期滿拒不返還土地時，每月應支付每月租金雙倍金額作為違約金即46,000元，故原告自得請求被告給付自100 年7 月起至自年12月間之違約金27萬6,000元，加計上開被告積欠之租金143,000元（99年12月4,400元，100年1月至6月138,600元，合計143,000元），共419,000元。

（三）被告等無權占用系爭土地，或有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告自得依不當得利及兩造間租賃契約第8 條之約定，請求被告自101 年1 月1 日起迄返還系爭土地之日止，按月給付原告46,000元。

（四）被告確實知悉所承租系爭土地範圍含公有土地之過程，說明如下：

１、原告與被告邱鏡順有表親戚關係，世居於當地，被告邱鏡順知悉同段746 地號公有地，原為原告所有，因新竹縣政府辦理「徵收青草湖水庫用地中、下游土地」被徵收，徵收後已歷經數十年，縣政府一直未擴建使用荒蕪至今，原告及水庫用地徵收戶多人曾向縣政府表示要買回或耕作，83年間縣政府同意所有徵收戶繼續耕種，有新竹縣政府83府地用字第101254號函可稽。是以，原告具有同段746 地號土地之耕作權無訛。又被告邱鏡順世居於當地，當然知悉承租原告所有系爭757 地號土地範圍延伸至同段746 地號公有地之耕作權才會承租。

２、被告邱鏡順之子即被告邱鴻堂退伍後，有意開設汽車保養場，適原告所有系爭757 地號土地經新竹縣政府拓寬道路後，位於環北路旁之優勢，被告明知系爭757 地號土地為原告所有、同段746 地號公有土地為原告所耕作；否則，被告豈願意投入建築成本興建之建築物，訂定長達5 年之租約。被告興建之建築物之面積幾乎全在同段746 地號基地上，且已經付租金4 年5 個月，今竟推說不知情，被告圖卸責之辭，有違常理。

３、回顧兩造簽訂租賃契約當年，被告邱鏡順一直拜託，言猶在耳，基於表親戚關係，以被告提供土地租賃契約書，原告未加以修改或與兒子討論就簽訂，將系爭土地出租。今租期已屆滿，被告等卻違約，拒付租金及返還土地，令人難以瞭解。

（五）被告主張原告之前溢收的租金，應屬不當得利云云，顯屬無據，理由如下：

１、最高法院97年台上字第979 號民事判決：「租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。」立於出租人地位收受租金之利益是本於租賃契約，並非無法律上原因請求。

２、又被告於100 年6 月27日曾向本院起訴請求原告應返還不當得利事件（案號：本院100 年度審訴字第220 號），已於100 年8 月26日撤回，依民事訴訟法第253 條一事不再理原則規定，當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴。

３、且按，租賃者，謂當事人約定，一方以物租交與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。「租賃」法律行為依其效力可區分為負擔行為（債權行為）與處分行為（包括物權與準物權行為），所謂「債權行為」是指「以發生債之關係為目的」的法律行為，簡言之，就是一個讓原本沒有任何關係的出租人、承租人二人，彼此間產生「承租人欠出租人租金」之權利義務的法律行為。因此，「債權行為」只是造成「負有義務」的行為，故又稱為「負擔行為」。負擔行為包括單獨行為及契約（如買賣，租賃等），其主要特徵在於因負擔行為的作成，債務人負有給付的義務。故被告抗辯原告有不當得利之情形，並進而主張抵銷顯無理由。

（六）綜上，爰依民法第767 條、第179 條、第455 條及兩造間租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：

１、被告邱鴻堂、邱鏡順等應將坐落於系爭757 地號土地上，如附圖Ａ部分所示、面積73.30 平方公尺水泥地面挖除，如附圖Ｂ部分所示、面積7.73平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｃ部分所示、面積2.32平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｄ部分所示、面積100.79平方公尺之碎石地上堆放汽材廢料及墊高土地之廢建材磚塊併予清除騰空，並將土地返還原告。

２、被告等應給付原告41,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即101 年2 月14日）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

３、被告等應自101 年1 月1 日起至返還土地之日止，按月於每月10日前給付原告46,000元。

４、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告承租原告土地之租金，其中被告所使用之部分經實測結果，其中大部分係占用同段第746 地號土地，其所有權人係屬新竹縣政府所有，被告對系爭746 地號土地部分既無使用收益之權源，即欠缺權益歸屬內容，自不得依所有權及不當得利之法則，請求被告拆屋還地，並返還不當得利：

１、按，「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」為民法第98條所明定。依兩造間之土地租賃契約書所示，兩造合意租用之面積應為143.6875坪，原告代理人於101 年3 月13日調解程序筆錄亦自承：「法官：系爭土地是整筆出租，還是出租部分？聲請人：是出租757 地號土地的一部分，出租部分大概是占了757 地號土地的140 多坪。757 地號土地共有180 多坪。」（參同日筆錄第1 頁倒數第3 行至第2 頁第2 行），是依締約時被告之真意，係以合法取得143.6875坪之承租權利始願以每月18,000元承租；惟依竹東地政事務所101 年7 月31日複丈成果圖所示，被告所實際租用原告所有土地之面積僅為55.70235坪（計算式：A 部分73.3＋B 部分7.73＋C 部分2.32＋D 部分100.79＝184.14平方公尺，184.14×0.3025＝55.70235坪，惟D 部分係屬碎石地面，亦非專屬被告使用，故被告於101 年7 月31日勘驗筆錄已有表明否認該部分為承租範圍，併予敘明）。而原告於101 年11月28日筆錄復飾詞矯言被告所承租者全為同段757 地號，被告未使用之部分，係被告自行放棄權利，而為本院質疑該757 地號有一半以上為道路用地，何以被告願給付租金租用道路？顯見原告自起訴時至土地複丈成果完成，其主張前後矛盾，貪求不法利益之意圖甚明，不應准其所請，此詳後述。故追本溯源，被告實際承租面積之租金即使加計D 部分之面積計算後，應依每月6,978 元（計算式：18,000×55.70235÷143.6875＝6,977.9 ，元以下四捨五入）計算方為合理。

２、至於雙方嗣後合意調高每月租金為23,000元乙節，依本院101 年3 月13日調解程序筆錄記載：「法官：租金從97年3 月開始調整為二萬三千元？聲請人（即原告，下同）代理人：是。因為相對人（即被告，下同）訂約後擅自擴大使用範圍，他擅自使用了746 地號土地，該土地所有權人是新竹縣政府……。」（參同日筆錄第2 頁第3 行以下），故原告因被告擴大使用而占有「他人土地」而增收租金，亦屬無據，是兩造間租金之約定應以每月6,978 元計算方為合理。

（二）原告所出租予被告之土地，既係竊佔公有土地，即欠缺權益內容歸屬，不得依不當得利之法則請求被告返還：１、按「民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以『權益歸屬說』為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。若為惡意占有他人之物之無權占有人，依民法第952 條之反面解釋，其對他人之物並無使用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之法則，請求占有該物之第三人返還該使用占有物所受之利益。」為最高法院94年台再字第39號判決要旨所明揭，而台灣板橋地方法院100 年板簡字第1766號民事判決並認：「原告係惡意占有上開國有地而為無權占有人，揆諸前開說明，原告對該他人之物並無使用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之法則，請求占有該物之被告返還該使用占有物所受之利益。」。

２、另查，原告代理人於101 年3 月13日調解筆錄既稱：「因為相對人訂約後擅自擴大使用範圍，他擅自使用了746 地號土地，該土地所有權人是新竹縣政府，但這是我們早期被徵收的土地，縣政府沒有點交過去，所以我們一直在該土地上耕作，縣政府也同意我們在該土地上耕作。」（參同日筆錄第2 頁第6-9 行）。再依新竹縣政府101 年6 月25 日 府地用字第0000000000號函說明二、謂：「旨揭地號土地，為本府所經管之縣有土地，並無相關出租、出借情事。」及本院檢察署100 年度偵字第11264 號不起訴處分書第三點：「被告……辯稱：民國44年間，政府要使用青草湖水庫就徵收我的土地，但徵收完畢後未要求我搬遷，所以我就繼續使用土地，鐵皮屋係於民國72年間搭建……。」、「證人之子鍾祥銘於偵查中證稱：該土地很久以前就是我們家在使用，當時就有蓋房子，後來土地被徵收後我們就繼續使用土地種田，約於民國72年間，老房子因為會淹水就改建成鐵皮屋……。」等情，是本件原告及原告訴訟代理人即其子鍾祥銘均明知同段746 地號土地已非其所有，亦知其係無權占有公有土地，依前開最高法院判決要旨，其對經徵收之土地既已失權益歸屬，自不得再依不當得利之法律關係，請求被告返還該部分之利益；且依利益歸屬之分配，原告等竊占公有土地出租予被告享有租金之利益，使國家受有損害，復得對被告請求不當得利，實非事理之平，亦違國民法律感情。

（三）被告係因發現原告可能無權出租他人之土地，兩造間權義關係不明而暫停給付租金，且事後證實承租土地果係公有土地，則被告停付租金應屬可歸責於被告之事由，不應論以被告違約，原告請求被告給付依原租金兩倍計算之違約金，即非有據：

１、被告停付租金係因可歸責於原告之事由，依租賃契約之約定，自不應計罰違約金：被告係於99年底因建商擬開發系爭土地周邊，而風聞所開設之修車廠竟非如原告所告知，係全部坐落於原告所有之同段757 地號，反而大半位於公有土地上，被告開設該修車廠已耗資3 、400 萬元，如遭拆除，勢必損失不貲，故於未與原告釐清責任前，拒絕再行給付租金，且事後果然證實占有公有土地，此一事由既係可歸責於原告所生，依土地租賃契約書第八條約定，自不應課被告以違約之責。

２、被告因使用縣有土地而遭追償使用補償金，如本院認原告出租他人之物之契約為有效，則被告請求就該使用補償金之範圍內為抵銷：被告前經新竹縣○○○○○段000 地號土地13,619元之使用補償金，並繳納完畢，此部分如本院認原告出租他人之物之債權契約有效，則被告因承租系爭土地所受追償之前開金額，自可聲明抵銷。

（四）依兩造間之租約，原告請求給付違約金既屬無理，則被告於租約到期後受有相當於租金之不當得利，應依實際租用面積計算方屬合理：

１、原告請求給付相當於租金之不當得利，被告既無違約事由，則應以實際使用面積與用租金計算之（不得加計違約金），而與原告歷年來溢收之租金為抵銷：承上，原告出租他人之物已受有相當之不當得利，被告亦因可歸責原告之事由而停付租金，如依被告實際使用面積計算之月租金6,978 元與原告實收之每月18,000元至23,000元計算，則被告溢付之租金實已超過原告求之金額，被告茲聲明抵銷，則原告此部分之請求，自應受不利之判決。

２、又原告係於100 年9 月16日始以存證信函通知被告終止租約，故其請求自100 年7 月10日起以原租金2 倍計算之違約金，或給付相當於租金之不當得利，其計算始期亦應以原告通知到達被後起算。而原告係於100 年9 月16日始以新竹民主路郵局第160 號存證信函表示終止租約之意思，故違約金之起算日自應由被告收到前揭信函後方始起算。

（五）原告於出租之初即已明知有出租他人之物之情形，則兩造間之租約應自始即以原告所實際租用面積計算方屬合理，被告所溢付部分，茲聲明抵銷：

１、被告所實際租用原告所有土地之面積，即使加計D 部分僅為55.70235坪，租金應依每月6,978 元計算方為適當，業如前述。至於雙方嗣後合意調高每月租金為23,000元乙節，仍係因被告擴大建物面積，使用到同段746 地號土地所致，仍與原告無涉，原告自不得執此受有增加租金之利益，故被告溢付租金計算如下：

⑴、95年7 月1 日至97年2 月共20個月（18,000-6,978）×20＝220,440元。

⑵、97年3 月至99年12月，共34個月（23,000-0000 ）×34＝544,748元。

⑶、220,440 ＋544,748 ＝765,188 元。

２、執此，被告溢付之租金已遠超過原告請求未付租金419,000 元以及違約金部分（至於被告因遲付租金所生違約金部分，因係可歸責於原告所生，其請求依租金2 倍計算之違約金自無理由，業據前述）。故於其請求金額範圍內，業經被告主張抵銷殆盡，其請求自無理由，而應駁回其請求。

（六）綜上，原告提起本件訴訟，顯無理由，並聲明：

１、原告之訴駁回。

２、如受不利判決，願供擔保請求免予假執行。

三、本院之判斷：

（一）兩造於95年7 月24日簽訂土地租賃契約書，由被告向原告承租坐落新竹縣寶山鄉○○段000 地號土地內（寬19米、長25米）之土地，租賃期間自95年7月1日起至100年6月30日止，為期5年，租金每月1萬8,000元，水費100元，嗣因被告擴大使用範圍，兩造乃約定自97年3月起調整租金為每月23,000元，水費亦同為100元；惟被告僅付至99年12月一部之租金18,700元，自此即未再給付租金等事實，為兩造所不爭（見本院101年12月26日言詞辯論筆錄），並有土地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第14至15頁），自堪信為真實。

（二）原告主張兩造間之租賃契約業已終止，被告仍無權占用原告所有之系爭757 地號土地，遂請求被告拆除地上物、遷讓返還土地，及給付積欠之租金、違約金與相當租金之損害，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠兩造租賃標的物及範圍為何？原告請求被告拆除地上物、遷讓返還系爭土地有無理由？㈡原告請求被告給付積欠之租金、違約金及相當租金之損害，有無理由？被告得否依不當得利之法律關係主張抵銷？詳述如下：

１、兩造租賃標的物及範圍為何？原告請求被告拆除地上物、遷讓返還系爭土地有無理由？

⑴、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453 號判例可資參照。

⑵、查兩造所簽訂之土地租賃契約書第1條固約定：「土地坐落新竹縣寶山鄉○○段000地號內（寬19米、長25米）。」等情，有兩造不爭執之土地租賃契約書在卷可參。惟上開約定內容並未特定承租土地位置，且兩造均不爭執簽訂上開租約時，並未進行現場實地測量，被告復自陳承租系爭土地之目的，係為開設汽車保養廠使用，承租時原告泛指整片土地均為其所有，怎麼蓋都可以等語（見本院卷第79頁），足見被告承租之目地係為租地搭蓋保養廠使用，自應以被告實際使用範圍認定租賃標的，至租賃標的究在何地號對原告並非重要。又兩造簽訂土地租賃契約後，被告即在系爭757地號土地上即如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示，面積73.30平方公尺、7.73平方公尺、2.32平方公尺，及系爭746地號土地上即如附圖Ｅ、Ｆ部分所示，面積367.57平方公尺、42.79平方公尺土地，分別舖設水泥及搭蓋地上物等情，為被告所不爭執，並經本院於101年4月3日、101年7月31日履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第40至43頁、第107頁至第109頁、第113頁至第119頁），足證上開土地確為被告占有使用。嗣被告於租賃期間因擴大廠房使用系爭土地，兩造復於97年3 月起調整租金為每月23,000元，是知兩造承租土地之範圍應已超出原先約定之475平方公尺（19m×25m＝475㎡）。被告雖抗辯稱：Ｅ部分面積367.57平方公尺、Ｆ部分面積42.79平方公尺均屬國有土地，非被告所有，被告無權出租，且碎石地Ｄ部分，其僅用來放置移動式設備及停放車輛，附近飲食店亦會停放，非承租範圍，承租範圍僅有Ａ、Ｂ、Ｃ部分或系爭746地號實際使用部分云云（見本院卷第127頁反面）。惟租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。又如附件附圖所示Ａ部分水泥地面積73.30平方公尺、Ｂ部分汽修廠面積7.73平方公尺、Ｃ部分汽修廠面積2.32平方公尺、Ｅ部分汽修廠面積367.57 平方公尺、Ｆ部分水泥地面積42.79平方公尺，以上合計493.71平方公尺之土地乃被告實際搭蓋地上物及供作汽車保養廠使用之範圍，核與前揭兩造於系爭土地租賃契約書約定之面積即475平方公尺相近；另如附圖Ｄ所示碎石地部分，本院於101年6月12日調解程序期日及101年7月31日履勘現場時，被告均自承有於該處暫時停放車輛及備料等情，有上開調解程序筆錄、勘驗筆錄（見本院卷第79頁、第113頁）在卷可稽，再參以原告所提出之101年5月19日、101年6月10日拍攝之現場照片（見本院卷第107頁至第109頁、第113頁至第119頁），前開碎石部分土地均有停放多部待修汽車及大型汽車零件，自堪認被告確有長期占有使用如附圖所示Ｄ部分，面積100.79平方公尺土地，復參以兩造曾因被告擴大使用承租土地而調整租金之事實，應認系爭Ｄ部分土地，亦屬兩造承租範圍，是本件租賃標的範圍，應認包括如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分，核先敘明。

⑶、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。本件兩造簽訂之系爭租賃契約第2條約定：「租期自中華民國95年7月1日起至中華民國100 年6月30日止共計5年。」，有土地租賃契約書可憑（見本院卷第14頁），顯為定有期限之租賃，依上開法條規定，自應於期限屆滿時即100年6月30日消滅。

⑷、次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文，兩造簽訂之系爭租賃契約書第5條亦約定：「承租人（即被告）所搭建之建築物，於租賃期滿應拆除後，以原狀返還出租方（即原告）。」。查兩造間租賃契約關係既因租賃期限屆至而消滅，且被告亦未能提出相關事證舉證證明於租期屆滿後，仍有繼續占用原告所有系爭757地號土地之正當權源。準此，原告自得依上開法條規定及契約約定，請求被告拆除地上物及返還占有之土地。

⑸、從而，原告依民法第455條、第767條及兩造間租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告將坐落於系爭757地號土地上，如附圖Ａ部分所示、面積73.30平方公尺水泥地面挖除，如附圖Ｂ部分所示、面積7.73平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｃ部分所示、面積2.32平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｄ部分所示、面積100.79平方公尺之碎石地上堆放汽材廢料及墊高土地之廢建材磚塊併予清除騰空，並將土地返還原告，洵屬有據，應予准許。

２、原告請求被告給付積欠之租金、違約金及相當租金之損害，有無理由？被告得否依不當得利之法律關係主張抵銷？

⑴、按租賃契約為債權契約，故出租人僅負有負擔行為之效果，亦即其對承租人僅負有移轉占有租賃物，及維持租賃物使用收益狀態之義務，故縱租賃物係屬於他人所有，亦不妨礙租賃契約之成立。查原告既已依兩造間土地租賃契約約定提供土地予被告設立汽車保養場使用，縱系爭746 地號土地所有權人非原告，然依前揭規定，亦不妨礙兩造間租賃契約之成立。是以，兩造間之租賃契約既已成立有效，原告復已依約提供土地予被告使用，則被告即應依兩造間之租賃契約負對待給付即支付租金之義務，而原告受領租金及請求被告給付違約金亦屬具有契約約定之法律上原因，並無不當得利可言。據此，被告依不當得利之法律關係主張與應給付予原告之租金作抵銷，即非可採。至系爭746地號土地所有權人即新竹縣政府因此向被告請求之使用補償金，乃被告得否依債務不履行之法律關係向原告請求抵銷之範圍（詳如後述），並不影響兩造間租賃契約之有效存在，是被告抗辯原告無出租之正當權源云云，亦與本件租賃契約之權利義務無涉。

⑵、再按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。查本件被告向原告承租系爭土地，原約定租金每月18,000元（水費100元另計），嗣於97年3月間，租金調整為每月23,000元（水電費100 元另計），而被告於99年12月間僅繳納部分租金18,700元後即未再支付租金等情，此為兩造所不爭執，則原告依兩造間租賃契約之法律關係請求被告給付租賃期間之租金143,000元【99年12月份租金尚積欠4,400元（23,100－18,700＝4,400），加計100年1月1日至100年6月30日租賃期間之租金138,600元（23,100×6＝138,600），合計為143,000元（4,400＋138,600＝143,000）】，自屬有理，應予准許。

⑶、復按「善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。」，民法第952條定有明文。又民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。若為惡意占有他人之物之無權占有人，依民法第952條之反面解釋，其對他人之物並無使用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之法則，請求占有該物之第三人返還該使用占有物所受之利益（最高法院94年度臺再字第39號判決意旨參照）。查兩造間之租賃契約既於100年6月30日屆滿而消滅，被告自應依民法第455條規定及契約約定，拆除地上物及返還占有土地等情，業如前述。惟系爭746地號土地所有權人為新竹縣政府，且與原告間並無任何出租、出借情事，有土地建物查詢資料及新竹縣政府101年6月25日府地用字第0000000000號函在卷可稽（本院卷第99、98頁），原告雖主張其有系爭746地號土地之耕作權，並提出新竹縣政府83年8月3日83府地用字第101254號函文影本為證（本院卷第87頁）。惟前開函文係新竹縣政府就原告等人申請出售新竹市青草湖水庫用地中、上游縣有土地為否決之回覆，且未載明地號，其內容有縱有「准予現耕人繼續耕種」等語，核與耕作權有別，原告上開主張，顯非可採。則原告就系爭746地號如附圖Ｅ、Ｆ部分土地，顯係出租他人之物，核屬惡意之無權占有，則依上列說明，原告對該他人之物並無使用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之法則，請求占有該物之被告返還該使用占有物所受之利益。至原告雖另依系爭租賃契約第8 條：「承租人（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還土地時，每月應支付每月租金雙倍金額作為違約金」之約定，請求被告給付每月租金二倍計算之違約金，惟本於同一理由，本院認就原告無權出租他人土地部分亦非合理，自應按比例扣除此部分租金後計算違約金。是被告每月應支付之違約金數額為14,248元【計算式：（73.3＋7.73＋2.32＋100.79／73.3＋7.73＋2.32＋100.79＋367.57＋42.79）×23000×2＝14,248，小數點以下四捨五入】。從而，原告請求被告給付100年7月1日至100年12月31日之違約金，合計85,488元【計算式：14,248×6＝85,488】，暨自101年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告14,248元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。至被告抗辯違約金之起算日應自被告100年9月16日收受存證信函起算云云。惟兩造租約已於100年6月30日屆滿，被告迄今仍未拆除地上物並返還占有土地，依系爭租賃契約第8條約定，自租期屆滿翌日起算違約金並無不合，自不因原告嗣後有無另以存證信函通知而有不同，被告此部分所辯，顯非可採。

⑷、末按租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定，亦準用之（民法第347條參照），故出租人對承租人自應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任。而所謂權利瑕疵擔保，乃指出租人應擔保第三人就租賃標的物對於承租人不得主張任何權利，即包括「權利無缺之擔保」及「權利存在之擔保」，因而於租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物之全部不能為約定之使用收益者，承租人自得依關於債務不履行之規定行使權利（民法第353條參照）。第按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存續中，承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，尚應負債務不履行之損害賠償責任。（最高法院86年度台上字第3490號、77年度台上字第2369號民事判決要旨參照）。查被告因向原告承租原告無權占用新竹縣政府所有之系爭746地號土地，而於101年7月30日向新竹縣政府繳納5年之土地使用補償金13,619元，有新竹縣縣有基地使用補償金收受繳款書1紙附卷可稽（本院卷第156頁），則被告因違法使用系爭746地號土地而支付之上開土地使用補償金，自係因原告怠於履行出租人義務所致，是被告以此主張抵銷，自屬有據。從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係得請求被告給付積欠之租金及違約金，合計為214,869元【計算式：143,000＋85,488－13,619＝214,869】，及自101年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告14,248元。

（三）綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條、第455 條及兩造間租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告邱鴻堂、邱鏡順等應將坐落於系爭757 地號土地上，如附圖Ａ部分所示、面積73.30 平方公尺水泥地面挖除，如附圖Ｂ部分所示、面積7.73平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｃ部分所示、面積2.32平方公尺之鐵皮造未辦理保存登記建築物拆除，如附圖Ｄ部分所示、面積100.79平方公尺之碎石地上堆放汽材廢料及墊高土地之廢建材磚塊併予清除騰空，並將土地返還原告；被告等應給付原告214,869元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即101年2月24日）至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告等應自101年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告14,248元部分為有理由，至逾上開範圍部分，則為無理由，應予駁回。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。至其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3款，判決如主文。

以上正本係照原本做成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記