臺灣宜蘭地方法院民事判決

原告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

趙子賢

訴訟代理人

黃曉妍律師

複代理人

高宏文律師

複代理人

李宥寬

被告

范聰妹

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。」；「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」；「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟後，原告之法定代理人由郭曉蓉變更為趙子賢，並經趙子賢具狀聲明承受訴訟，此有趙子賢提出之民事聲明承受訴訟狀、財政部函令在卷可佐（見本院卷第131至137頁），並經本院依法送達（見本院卷第143頁），依上說明，其承受訴訟之聲明於法核無不合，應予准許。

二、次按，「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」；「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時原訴之聲明為：㈠被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○○巷0○0號加強磚造2樓房屋拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12,799元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自民國114年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告645元；㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣變更訴之聲明第1、2項為：㈠被告應將坐落於系爭土地上如宜蘭縣羅東地政事務所114年11月4日羅測土字第275900號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分建物（面積49.95㎡，3層RC加強磚造建物即門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○○巷0○0號，下稱系爭房屋）拆除，並將前揭土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告3,547元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告645元等情（見本院卷第145頁、第159頁），其中變更第1項聲明部分，並非變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，至於變更第2項部分核屬減縮應受判決事項，依前述說明，於法均無不合，均應予准許。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：系爭土地為中華民國所有，並由原告擔任管理者，而坐落於系爭土地上之系爭房屋之事實上處分權人為被告，兩造前於107年間成立（78）國基租字第IZ0000000000號國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭土地，租賃期間為107年8月1日起至116年12月31日止，詎被告自111年7月起即未再依約繳納租金，經原告多次發函催繳，均因招領逾期而遭郵局退回。嗣因被告積欠之租金金額逾2年總額，原告遂陸續以113年3月5日台財產北宜二字第11335002842號函（下稱第1次催告函）、113年5月14日台財產北宜二字第11335007881號函（下稱第2次催告函）限期繳納租金，並告以如逾期未繳，即終止系爭租約，復以113年11月19日台財產北宜二字第11335020920號函（下稱系爭終止函文），通知被告依系爭租約第5條其他約定事項第18、19款之約定，自113年11月15日起即終止系爭租約，並請其應繳清積欠租金、逾期違約金及自行拆除系爭房屋後，騰空返還系爭土地，惟前揭函文均因招領逾期遭退回。嗣被告於114年11月5日已繳清原積欠自111年7月起至113年11月15日間之租金8,776元及逾期違約金679元，惟系爭租約於113年11月15日終止後，被告仍無權占用系爭土地，原告自仍得請求相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求被告應將如附圖所示編號A部分之系爭房屋拆除，並將前揭土地騰空返還予原告，另應給付自113年11月16日起至114年4月30日間之相當於租金之不當得利3,547元，並自114年5月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付645元等語。並聲明：如前揭程序事項變更後聲明所示。

二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張系爭土地為中華民國所有，並由原告擔任管理者，兩造就系爭土地於107年間成立系爭租約，約定由被告向原告承租系爭土地，租賃期間為107年8月1日起至116年12月31日止，現被告所有之系爭房屋，占用系爭土地如附圖所示編號A部分之占用範圍乙節，業據其提出土地建物查詢資料、系爭租約為憑（見本院卷第15至18頁），復經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所派員會同履勘現場並鑑測屬實，有本院114年11月4日勘驗筆錄、照片及附圖在卷可稽（見本院卷第103至117頁、第121頁），堪信為真實。

㈡按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」；「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，民法第179條、第767條第1項前段、中段固分別定有明文。惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。」，土地法第103條第4款亦有明定。且「建築房屋基地之出租人，依土地法第103條第4款以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。」（最高法院110年度台上字第1566號民事裁判意旨參照）。經查：

⒈原告進而主張被告積欠租金已達2年以上，系爭租約業於113年11月15日合法終止，被告自斯時起已無占用系爭土地之法律上正當權源，故訴請被告應拆除坐落於系爭土地上如附圖所示編號A部分之系爭房屋，騰空返還前揭土地，並應自系爭租約終止後給付相當於租金之不當得利等情，固據其提出系爭終止函文暨其信封、臺北信維郵局存證號碼942號郵局存證信函（下稱系爭存證信函）暨其信封、第1、2次催告函暨其信封等件為佐（見本院卷第19至28頁、第73至92頁）。而觀諸第1、2次催告函文之內容，原告曾於113年3月5日及同年5月14日定相當期限催告被告繳納租金，並載明逾期未繳即終止系爭租約等語，固可認原告已有定相當期限催告被告給付欠租之意思表示，惟前揭函文催告之租金期間均僅為111年7月至112年12月，且斯時被告並未積欠租金達2年以上，是縱原告有催告繳納前揭期間租金，尚無從據此逕依土地法第103條第4款規定終止系爭租約。

⒉嗣原告雖於113年11月19日以系爭終止函文，主張被告積欠租金已達2年以上，並表示系爭租約於113年11月15日起終止等旨，然於被告積欠租金數額達2年以上後，原告並未先依民法第440條第1項之規定，就已達終止要件之欠租再定相當期限催告被告履行，即遽為終止之意思表示，依上說明，自難認已生合法終止系爭租約之效力。

⒊原告另主張系爭終止函文已具備催告給付欠租之意思表示，且其復於114年3月31日委請律師寄發系爭存證信函予被告，請求被告返還系爭土地，應認系爭存證信函亦有為終止系爭租約之意思表示等語。查系爭終止函文之內容，固載明被告積欠租金已達2年，爰依系爭租約第18、19條之規定，自113年11月15日起終止系爭租約，並請求被告應於113年12月31日前繳清111年7月至113年11月間之租金，及拆除地上物等語，可認兼具有催告被告於一定期限內履行租金給付義務之意思表示。然依民法第440條第1項規定，催告僅係終止權行使之前提，承租人於催告期限屆滿仍未履行後，出租人尚須另為終止租賃契約之意思表示，始生終止租約之效力。而查，系爭存證信函之內容記載略以：原告前已終止系爭租約，故委請律師催告被告應返還土地、繳清租金、違約金及使用補償金，並應於函到7日內履行完畢等語，其文義僅可見係以系爭租約業經合法終止為前提，並重申返還土地及履行租金給付義務之請求，並未表示倘被告仍未履行，原告將於系爭存證信函送達後終止系爭租約，亦未另為終止系爭租約之意思表示，是系爭存證信函至多係重申原告主張系爭租約業已終止之法律意見，尚難解釋為原告另行行使終止權之意思表示。

⒋從而，原告既未踐行土地法第103條第4款及民法第440條第1項催告租金及終止租約之法定程序，系爭租約即未合法終止，則被告以系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A部分之範圍，仍係基於系爭租約而為，自屬有權占用，而非無法律上原因而占用，故原告主張被告無權占用系爭土地，應拆除系爭房屋，併應自系爭租約終止後給付相當於租金之不當得利，自均屬無據，不應准許。

㈢又最高法院109年度台上大字第908號民事裁定固揭示：「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。」，惟前揭見解係以郵寄地址確為相對人住所為前提。而「依一定之事實，足認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於該地，為民法第20條所明定，是我國民法關於住所之設定，兼採主觀主義及客觀主義之精神，必須主觀上有久住一定地域之意思，客觀上有住於一定地域之事實，該一定之地域始為住所，故住所並不以登記為要件。又戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地址並非為認定住所為唯一標準。至戶籍法第23條、第24條固規定：戶籍登記事項有變更時，應為變更之登記；戶籍登記事項錯誤或脫漏時，應為更正之登記，僅係戶政管理之行政規定，戶籍地為行政法上之準據，為決定選舉、教育、兵役等公法上權利義務之準據，不得以戶籍登記之處所，一律解為當然之住所。第按民事訴訟法第138條所規定之寄存送達，限於不能依同法第136條及第137條規定行送達者，始得為之，倘其送達之處所，雖原為應受送達人之住居所、事務所或營業所，而實際上已變更者，縱令其戶籍登記尚未遷移，該原住居所、事務所或營業所，即非應為送達之處所，自不得於該原處所為寄存送達。」（最高法院93年度台抗字第393號民事裁判要旨參照）。經查：

⒈原告主張第1、2次催告函、系爭終止函文及系爭存證信函已合法送達予被告，固據其提出前揭函文之信封封面為據（見本院卷第21至22頁、第27至28頁、第75至76頁、第81至82頁、第87至88頁）。惟觀諸上開函文之信封封面所記載之送達地址均為系爭房屋之門牌號碼，且均因招領逾期而遭退回。而依原告自行提出之宜蘭縣政府114年4月9日府社老障字第1140057065號函文內容，可知被告自109年5月9日起即入住宜蘭縣私立禾樂園老人長期照護中心（養護型），已無居住於系爭房屋之事實（見本院卷第11頁），足見原告以上開函文等書面對被告為催告租金、終止系爭租約等意思表示之前，被告實際住所已有變更，被告主觀上並無居住於戶籍地即系爭房屋之意思，客觀上亦無居住之事實，尚不得僅憑原戶籍登記資料，逕認系爭房屋之戶籍地為被告實際住所。而原告並未舉證其業將催告租金、終止系爭租約之書面寄送至被告實際住所地，亦未舉證其有其他足認意思表示已到達被告可得支配範圍之情事，是縱郵務機關已製作招領通知單，惟因招領通知單並非留置於被告實際住所，是依卷內現有證據，尚難認原告催告租金、終止系爭租約之意思表示已到達被告可得支配之客觀範圍，自不生民法第95條第1項所定到達之效力。

⒉原告雖復主張依系爭租約第5點第20款之約定，被告於住址有變更時，應主動通知原告記載於變更記事，故其寄送上開函文至系爭租約載明之地址（亦是被告戶籍址），已生合法送達效力等語。惟系爭租約第5點第20款僅約定承租人住所變更時負有通知義務，並未約定未履行通知義務者，即以系爭租約之地址或戶籍址視為送達處所，或以寄送至系爭租約之地址或戶籍址即視為意思表示發生送達之效力，是自不得以被告違反此通知義務，即逕認寄送書面至系爭租約之地址或戶籍址即已發生意思表示到達之效力。是原告主張第1、2次催告告函、系爭終止函文及系爭存證信函均已合法送達被告，尚無可採。

四、綜上所述，兩造間就系爭房屋占用系爭土地部分，既仍具有系爭租約存在，被告所有系爭房屋即有占用部分系爭土地之合法權源，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，請求被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將前揭土地騰空返還予原告；以及被告應給付原告3,547元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告645元，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，爰併與駁回。

五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

民事庭法　官　黃千瑀