臺灣基隆地方法院民事判決

原告

林水生

被告

蔡明郎

被告

蔡明輝

被告

蔡珺蕾（原名蔡珮青）

上三人共同訴訟代理人

陳庭琪律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國109 年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第一、二項原係請求「一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號房屋修繕至不漏水。、二、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,502,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」。嗣於民國109年3月25日言詞辯論期日，並將前述聲明更正為「被告三人應依臺灣省土木技師公會109年2月7日（109）省土技字第0587號鑑定報告所示：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容所載，將被告三人應將坐落基隆市○○區○○街00○0號及13之4號房屋修復至不漏水。」（見本院卷第403～405頁），經核原告前開主張，其所依憑之原因事實均屬同一，認屬就同一基礎事實所為之訴之更正，揆諸上開規定，尚無不合，於法應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告為基隆市○○區○○街00○0 號4 樓（下稱系爭房屋4 樓）之所有權人，被告三人為基隆市○○區○○街00○0號5樓（下稱系爭房屋5樓）之共有人。被告三人因繼承而於106年9月7日取得系爭房屋5樓。被告三人長期未居住於系爭房屋5樓，系爭房屋5樓未經清理，現雜物堆積，自106年起每逢下雨便屋內積水，致系爭房屋4樓天花板亦因此長期間漏水，進而造成系爭房屋4樓之裝潢、天花板格間等損壞。原告先前多次聯絡被告，但被告均未出面處理及修繕，任由問題持續發生。又系爭房屋4樓係兩戶打通，由現場履勘可知，僅有系爭房屋5樓下方位置方有漏水情事，另一面則無漏水，可見漏水係因系爭房屋5樓所致。而系爭房屋4樓現由原告之80歲母親居住，原告母親不敢不處理，原告擔心其他住戶亦會發生相同情況，故原告並未推卸責任。

（二）就本件漏水之修復，原告請求依臺灣省土木技師公會109年2月7日（109）省土技字第0587號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容進行修復。並聲明：被告三人應依系爭鑑定報告所示：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容所載，應將系爭房屋4樓及5樓修復至不漏水；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告三人則以：

（一）被告否認其等就系爭房屋4樓漏水具有過失之責，且被告三人之不作為與原告之損害間亦無相當因果關係。縱認被告三人具有過失，被告三人亦僅占2成之過失：

1、按「另原告3樓房屋浴室天花板漏水原因雖係被告4樓浴室地板設置保管不當所致，但被告4樓房屋因自身受有頂樓漏水等情已許久未有人居住一事，此為兩造所不爭執，故被告4樓浴室地板設置雖有漏水至原告3樓浴室天花板之情形，然因上開被告4樓長久無人使用水電，故被告4樓浴室發生地板積水漏至原告3樓浴室之情形顯非常態，此部分難認原告受侵害情節重大…與被告上開未盡管理維護4樓浴室地板義務之不作為間具相當因果關係」（臺灣士林地方法院103年度士簡字第401號判決意旨參照）。

2、系爭房屋4樓漏水，係因系爭房屋5樓頂（屋頂板）之防水有多處老化破損，梁、版構件亦有多處混凝土碎裂及鋼筋外露情形，防水明顯失效所致，且屋頂水箱破損，有持續向側面噴漏之情形，導致屋頂部分區域長時間積水，水分經由屋頂滲漏至系爭房屋5樓，再由系爭房屋5樓地板滲入系爭房屋4樓，造成系爭房屋4樓發生漏水現象（詳鑑定報告第5頁）。所以系爭房屋漏水之根本原因為屋頂防水老化破損及房屋老舊、結構損壞所致，被告三人已多年未居住在系爭房屋5樓，亦未使用浴廁，且於102年時已斷電、104年時已斷水，若系爭房屋4樓天花板有滲水，應非管線問題，被告三人先前也有做止漏工程，但均無效果。再系爭房屋漏水漏到被告三人住了都生病，被告蔡珺蕾亦曾發生在房間睡覺時，天花板上的壁紙掉到被告蔡珺蕾頭上。又被告三人父親生前雖有在頂樓施作防水工程，也有加蓋鐵皮屋頂，但效果有限，且因怕颱風來有危險，所以把鐵皮屋頂拆除。系爭房屋頂樓並非被告三人所專用，被告三人自無須負漏水修繕義務。此外，如同系爭鑑定報告所載，一般建物室內樓地板本無規劃設置防水設備之情，被告三人並無就系爭房屋5樓地板有增設防水設備之義務，故系爭房屋4樓漏水實非被告三人之過失所致。

3、系爭鑑定報告指出：「本案因無申請設立管委會，所以水塔與屋頂漏水修繕屬於全體住戶之義務，該修繕非全被告之責」（詳鑑定報告第5至6頁），又被告三人已多次向原告溝通漏水問題，並清楚表明系爭房屋5樓頂（屋頂版）漏水問題屬全體住戶之責，希望原告能與其他住戶及被告三人一同雇工修繕頂樓，詎原告置之不理，此由本院108年4月2日之言詞辯論期日原告稱：「第一項頂樓漏水修繕工程部分，這不是屬於原告應該要處理的範圍，因為頂樓漏水跟我原告沒有關係。」等語可證。故原告之損失屬可歸責於自身事由，被告三人因漏水問題嚴重，亦無力負擔龐大的修繕費用，只好搬離系爭房屋5樓。

4、系爭房屋4樓漏水純粹係屋頂平台漏水太過嚴重，此由本院108年4月19日現場履勘照片可證，被告三人有在系爭房屋5樓擺放大大小小的水桶，現場履勘時已可見大水箱（約200公升）之水位已來到九分滿，是難認被告三人有未盡管理維護義務，被告三人不作為與原告之損害間不具相當因果關係。頂樓漏水部分被告三人也是受害者。退萬步言，縱認被告三人具有過失，系爭鑑定報告亦認「被告房屋漏水之根本原因為屋頂防水老或破損即房屋老舊、結構損壞所致」，而屋頂修繕乃整棟公寓全體所有權人之責，故縱有過失，被告三人之過失至多僅占2成（即五層公寓之其一，1/5= 20%），且原告放任屋頂長時間漏水拒絕修繕，亦與有過失。

（二）系爭鑑定報告雖稱「因13號之4（5樓）無人居住而疏於維護，亦是造成13號之3（4樓）漏水之原因…由13之9（5樓）有人居住，其樓下之13之8號（4樓）範圍即無漏水，可為對照」等語，然依據本院囑託鑑定函（詳鑑定報告第A-1頁），並非單純中性詢問系爭房屋漏水之原因，而是將隱含原告本件所欲得出之結論，而提問「基隆市○○區○○街00○0號4樓房屋之漏水原因為何？（是否確實是因被告房屋疏於維護所致）」（鑑定要旨亦以此問法作為鑑定事項），或許鑑定人因此而朝著問題設計來做出系爭鑑定結論，逕認因系爭房屋5樓無人居住而疏於維護，亦是造成系爭房屋4樓漏水之原因，而忽略被告三人雖未居住系爭房屋5樓，但仍有回去維護之事實。系爭房屋4樓漏水可能與系爭房屋5樓疏於維護無涉，純粹係系爭房屋屋頂平台漏水太過嚴重，況被告三人有在系爭房屋5樓擺放大大小小的水桶，可見系爭房屋5樓之漏水嚴重程度絕非隔壁5樓可比擬，系爭鑑定報告肯認原告主張兩戶打通的另一邊都沒有漏水，僅有系爭房屋4樓漏水，而推斷係被告三人疏於維護云云，卻忽略兩邊頂樓漏水程度未必相同，原告亦未能舉證隔壁5樓頂樓亦有漏水情形，不能據此推論系爭房屋4樓之漏水係被告三人之過失所致。

（三）系爭建物因建造年久，使用逾齡，已結構不安全修繕費用和系爭房屋4樓價值顯不相當，不值得花費鉅款修繕：1、按「土地法第100 條第1 款規定，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。而所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。有最高法院70年台上字第1401號判例意旨可供參酌。又所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。且收回重建不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。業經同院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號及64年台上字第1387號判例意旨闡釋甚詳。如前所述系爭建物係於44年10月1 日已建築完成，可見系爭房屋之屋齡迄今已逾61年，堪認系爭建物屋齡已久，逾越合理使用年限。又被告前囑託高雄市土木技師公會鑑定，鑑定結果認：…系爭建物結構不安全，修繕困難應拆除等語，有該會鑑定報告書可稽。足見系爭建物因建造年久，使用逾齡，已致結構不安全，修繕困難之情形。」（台灣橋頭地方法院105 年度旗簡字第147 號民事簡易判決意旨參照）。

2、系爭房屋4 樓於70年10月2 日辦理第一次登記，可見系爭房屋之屋齡迄今已近39年，堪認系爭建物屋齡已屬老舊，且系爭房屋之頂樓防水已因年久失效，房屋結構已有損壞，原告又強調修繕屋頂並非伊之責任，則可預見將來無人願意花錢修繕屋頂，而可能產生鑑定報告所稱「持續漏水可能造成鋼筋之繡蝕，弱化建築物之性能，進而影響建築物之安全」，因此在此情況下，衡酌系爭房屋4樓市價頂多200萬元（未漏水之行情），房屋面臨結構安全之情況，根本沒有必要花系爭鑑定報告所載之將近57萬來修繕漏水問題，且修繕亦無法徹底解決房屋結構安全問題。

（四）系爭鑑定報告所建議之修繕方式「治標不治本」，只能「暫時性」解決系爭房屋4樓天花板漏水現象，本件正確之修繕方式應從修繕屋頂防水著手：

1、按「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項中段定有明文。惟上開法條僅賦與系爭2 樓房屋所有權人就系爭3 樓房屋滲漏水至系爭2 樓房屋天花板，而妨害其權利時，得請求除去妨害（即除去漏水至系爭2 樓房屋天花板之妨害狀態），以回復所有權應有之圓滿狀態，並非可任意增加系爭3 樓房屋所有權人之設置設施義務。查依前開土木技師公會鑑定報告既說明一般建物室內樓地板本無規劃設置防水設備之情，亦即被上訴人並無就系爭3 樓房屋地板有增設防水設備之義務，洪金妹自不能請求被上訴人以修繕增設樓地板防水措施之方式，除去漏水至系爭2 樓房屋天花板之妨害狀態。從而，洪金妹請求被上訴人修繕系爭3 樓房屋以樓地板增設防水措施方式至不滲漏至系爭2 樓房屋為止云云，即無可取。」（台灣高等法院107 年度上易字第156 號、本院105 年度訴字第180 號民事判決意旨參照）。

2、鑑定結論雖稱：「五樓地板防水以1：2防水水泥粉刷施工即可達到防水效果，四樓頂板因夾雜少部分裂縫、剝落，所以可用EPOXY塗佈打底，外表再採用1：3水泥粉刷即可打到防水效果，因為四樓部分木作裝修遭受漏水損壞，且為修漏所必須拆除，所以該部分一併列入合理修繕項目（註：屋頂水塔屬管委會所有，五樓屋頂版屬管委會與五樓所有權人共有，本案因無申請設立管委會，所以水塔與屋頂漏水修繕屬於全體住戶之義務，該修繕非全被告之責，且依附件十二第L-4頁原告並未要求頂樓修繕，故本鑑定並未勘估頂樓修繕）。」。然系爭鑑定報告又建議：「治本之道從屋頂解決，建議應早日進行相關結構修復並全面重做防水，以杜絕漏水現象；否則，持續漏水可能造成鋼筋之繡蝕，弱化建築物之性能，進而影響建築物之安全。」。顯見鑑定報告所建議之修繕方式根本就是「治標不治本」，只能「暫時性」解決系爭房屋4樓天花板漏水現象，但日後仍可能隨著時間久遠漸漸防水失效，而再次發生漏水現象，甚至因頂樓未修繕而影響整棟建築結構安全，因此系爭鑑定報告所建議之修繕方式並不可採。應依照原告於起訴狀所提出之「大立欣業工程有限公司之鑑定報告暨報價單」（詳鑑定報告第K-5至K- 8頁）所載之方式進行修繕。

3、系爭鑑定報告附件十所列之修繕費用估價表，第一部分關於系爭房屋5樓樓地板之修繕費合計69,175元並非必要費用，蓋被告三人已因屋頂漏水而迫於無奈搬離系爭房屋5樓，系爭房屋5樓早已無人居住，不需要花錢修繕5樓樓地板；第二部分關於4樓天花板之修繕，因治本之道係修補頂樓防水，若頂樓防水修好，亦不需在系爭房屋5樓地板與系爭房屋4樓天花板做防水層，且依照鑑定報告亦可知依照一般慣例，室內非水區地板均無施作防水層（詳鑑定報告第5頁）。又系爭房屋4樓之天花板、夾板牆及衣櫃並未完全損壞而須全部拆除重做，只需要修補即可，因此四樓數量計算表所載之面積與實際必須修補之範圍並不相符，得出修繕費之價格自然亦不合理。

4、綜上，被告三人同意原告最初提出的大立欣業工程估價單（鑑定報告K之5至K之8頁），以282,800元（未稅價）之修繕方式進行共同修繕。

（五）原告係於97年4月21日成為系爭房屋4樓所有權人，迄其提起本件訴訟，系爭房屋4樓已使用10年餘，其使用年數已超過耐用年數，故至多僅能按成本原額之10分之1核算屋內裝潢材料之殘餘價額。是縱依系爭鑑定報告所列之修繕方式可採，仍應就新品換舊品之部分予以折舊，因此就其中鑑定報告估算表（詳鑑定報告J-5頁）lc.夾板天花板（不含油漆）73,417元、1d.平頂貼台製壁紙7,726元、2a.牆刷乳化漆26,232元、2e.雙面夾板牆（不含油漆）76,032元、2f.高櫃45-60D*240Hcm穆欣貼美耐板+實木線板73,750元，上開費用合計257,157元，原告可以請求之金額為新品價格1/10即25,716元。

（六）被告三人主張依公寓大廈管理條例第11條及民法第184條、第191條規定，向原告請求賠償修復費用142,914元，並主張以上開債權對原告之請求為抵銷：

1、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184 條第1 項、第191 條第1 項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任。」（最高法院96年度台上字第489 號判決要旨參照）。次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」；「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」；「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第12條分別定有明文。

2、系爭房屋漏水成因，係因公寓之屋頂防水層老舊，出現表面龜裂、鼓起及欠缺定期檢修，導致水分經由屋頂表層縫隙毛細現象、裂縫等因素，滲入混凝土結構內所致，而公寓之屋頂平台地板，為不可分割的共用體結構，原告起訴狀提出之大立欣業工程有限公司鑑定報告暨報價單所示編號二至三項目之工項，確為修繕屋頂防水層之必要工項，各所列各工項價格，均屬合理費用（未稅總額為282,800元），含稅價應為296,940元（計算式：282,800×1.05＝296,940），且此費用既然為原告所提出，被告三人亦自認上開費用合理，自得以上開大欣工程公司所列之報價單費用作為修繕頂樓之所需必要費用。原告身為系爭五層樓公寓之所有權人之一，自應按其共有之應有部分比例分擔之，故被告三人主張依公寓大廈管理條例第11條及民法第184條、第191條之規定，得向原告請求賠償修復頂樓費用296,940元之1/5即59,388元(計算式：296,940/5=59,388元。

3、系爭房屋4樓與5樓房屋坪數完全相同，且從照片可見系爭房屋5樓天花板亦貼壁紙，因原告亦為系爭房屋區分所有權人之一，屋頂平台並屬區分所有人所共有，該屋頂平台防水失效以及水箱破損造成被告三人房屋漏水致系爭房屋5樓天花板、隔間牆等損害，被告三人自得依公寓大廈管理條例第11條及民法第184條、第191條之規定請求原告分擔5分之1修繕費用，故以系爭鑑定報告第J-5頁所載針對系爭房屋4樓平頂剝落滲水處理、牆面剝落滲水處理之修繕費即417,764元（計算式：79,855元+ 27,059元+73,417元+7,726元+14,181元+26,232元+7,483元+6,735元+14,105元+76,032元=332,825元，332,825元+3 32,825x 0.15元+24,015元+11,000元=417,764元）為據，原告應分擔83,553元（計算式：417,764/5=83,553元）。

4、綜上，被告三人主張依公寓大廈管理條例第11條及民法第184條、第191條之規定，得向原告請求賠償總修復費用之1/5，合計142,914元，並主張以上開債權對原告之請求為抵銷。

（七）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

（一）原告為系爭房屋4 樓之所有權人。被告等於106 年間，因繼承而成為系爭房屋5 樓之所有權人。

（二）系爭房屋4 樓及5 樓之現況如本院108 年4 月18日勘驗筆錄及勘驗現場照片所載。

（三）被告等並未實際住於系爭房屋5 樓。

四、得心證之理由：按原告為為系爭房屋4樓之所有權人。被告等於106年間，則因繼承而成為系爭房屋5樓之所有權人。被告等人自5、6年前起未居住在系爭房屋5樓等情，為兩造所不爭，並有本院108年4月18日履勘筆錄及所拍攝之現場照片在卷可稽（見本院卷第155～237頁）。原告主張被告三人長期未居住於系爭房屋5樓，系爭房屋5樓未經清理，自106年起每逢下雨便屋內積水，致系爭房屋4樓天花板亦因此長期間漏水，進而造成系爭房屋4樓之裝潢、天花板格間等損壞，爰請求被告三人將系爭房屋5樓修復至不漏水之狀態。然為被告三人所否認，並以前詞置辯。經查：

（一）系爭房屋4樓漏水之原因為何？

1、就系爭房屋漏水原因，經兩造同意送請臺灣省土木技師工會進行鑑定，其鑑定結果：「鑑定過程中經由高靈敏度紅外線檢測熱像儀可呈現牆面肉眼所無法觀測之異常潮濕位置，異常判讀採用比較方式，並輔以目視檢查作為判斷依據。根據濕度檢測表以及熱顯像報告，顯示原告13之3號4樓屋內房間一至房間五有漏水現象，漏水位置包括：房間一至五之牆壁、天花板及走廊天花板。會勘房屋時發現5樓頂（屋頂板）之防水層有多處老化破損，梁、版構件亦有多處混凝土碎裂及鋼筋外露情形，防水明顯失效。且屋頂水箱破損，有持續向側面噴漏之情形，導致屋頂部分區域長時間積水，水分經由屋頂滲漏至系爭房屋5樓，再由系爭房屋5樓地板滲入系爭房屋4樓，造成系爭房屋4樓發生漏水現象。若遇降雨天候，則滲漏情況更為嚴重。因系爭房屋係屬公寓類型，依一般慣例，室內非水區地板均無施作防水層，故若5樓非水區地板有大量或長時間之積水，必然滲入4樓。然而即便屋頂滲漏水進入5樓，假如5樓日常維護良好，滲漏水應在5樓地板就被人為掃除，不致因長時間積累而滲入4樓。所以被告房屋漏水之根本原因為屋頂防水老化破損及房屋老舊、結構損壞所致，然因13號之4（5樓）無人住居而疏於維護，亦是造成13號之3（4樓）漏水之原因。由13號之9（5樓）有人居住，其樓下之13號之8（4樓）範圍即無漏水，可為對照（註：108年12月27日會勘時，原告強調先前曾多次雇工修補屋領防水，現場亦可見屋頂防水修補痕跡，但由13號之4（5樓）室內滲漏情形研判，其修補方式並未徹底改善漏水現象）等語（見系爭鑑定報告第5頁），復依被告自承，渠等已5、6年未住在系爭房屋，且渠等分別於102年、104年將系爭房屋5樓斷電、斷水等語，及參以本院108年4月18日履勘筆錄及現場照片，系爭房屋5樓屋內相當凌亂，呈許久未有人居住之狀態，屋內客廳之天花板業已塌陷，該支架已掉落在客廳地面，天花板油漆斑駁、掉落，有多處已露出鋼筋水泥，屋內牆面壁癌嚴重，呈嚴重濕損，多處亦油漆掉落，房間內之天花板雖未掉落，但亦呈嚴重濕損之狀態。屋內地板呈潮濕狀，並有多個水桶（含大型水桶）、水盆置放於各處，水桶內均有裝載許多水量等情，亦認與前開鑑定結果所述均屬相符。可見系爭房屋4樓漏水原因係因5樓頂（屋頂板）之防水層失效。且屋頂水箱破損，有持續向側面噴漏之情形，導致屋頂部分區域長時間積水，水分經由屋頂滲漏至系爭房屋5樓，而系爭房屋5樓又因無人住居而疏於防護，未及時排除該滲水情況，以致積水因長時間積累而滲入4樓等情。

2、被告雖辯稱系爭房屋漏水原因係屋頂防水老舊破損所致，與系爭房屋5樓無涉云云；惟查，承前所述，系爭房屋屋頂雖有屋頂防水層失效，且水箱破損，持續向側面噴漏之情事，但漏水滲漏至系爭房屋5樓時，亦因被告三人已多年未居住於系爭房屋5樓，而疏未就漏水之滲入為適當防護，以致漏水持續向下蔓延，而致系爭房屋4樓亦為漏水等情，可見系爭房屋4樓漏水並非僅因屋頂漏水所致，系爭房屋5樓之未予維護亦同為漏水原因，是被告所辯，並不足採。被告復辯稱本院囑託鑑定函，並非單純中性詢問系爭房屋漏水之原因，而是將隱含原告本件所欲得出之結論，或許鑑定人因此而朝著問題設計來做出系爭鑑定結論，逕認因系爭房屋5樓無人居住而疏於維護，亦是造成系爭房屋4樓漏水之原因云云；然查，參以本件本院囑託鑑定之事項內容為：「系爭房屋4樓漏水之原因為何？是否確實是系爭房屋5樓疏於維護所致？如需修繕，應如何修繕？所需之合理修繕費用為若干？」等語，有本欲囑託鑑定函一份在卷可參（見本院卷第247頁），經核上開鑑定事項，該詢問鑑定事項內容均屬客觀、中性，並無何被告所稱有問題隱含之情事，且參以本件鑑定過程，其間共經過108年6月22日初勘、108年8月7日第一次會勘、108年11月23日第二次會勘、108年12月27日第三次會勘、109年1月13日第四次會勘，會勘均有通知兩造當事人當場說明及表示意見，而鑑定過程亦係採會同各關係人到場後，逐一以相關鑑定方式進行試驗，並作成會勘紀錄及召開鑑定說明會，待各關係人到場會勘併辦理鑑定說明會說明鑑定成果及聽取兩造意見並解釋雙方疑義，使兩造均為充分瞭解並表示無疑義後，方製作確定鑑定報告內容總結，有系爭鑑定報告在卷可佐（見系爭鑑定報告第2、3頁），亦證系爭鑑定報告除係委由專業之土木技師進行鑑定，且鑑定過程中均有通知兩造當事人到場使其得充分瞭解及表示意見，最終亦係取得兩造當事人認可後方製作系爭鑑定報告，在在顯示系爭鑑定報告具相當之客觀性及憑信性，並無被告所稱之疑慮。況且被告前開所辯，均為自身之臆測之詞，並未提出證據予以證明，是認其所辯，並不足採。此外，被告又以系爭鑑定報告以系爭房屋4樓之另一邊未漏水，作為認定系爭房屋4樓之漏水原因，並未考量兩邊頂樓之漏水程度未必相同，其鑑定結論係屬推斷云云；然查，系爭房屋係屬一層左右兩戶、共5層樓之公寓，而該公寓係共用同一之屋頂平台，有前開履勘照片在卷可參（見本院卷第229～237頁），又該屋頂平台會發生滲漏係因屋齡已久，致防水層失效，業如前述，則系爭房屋漏水倘全係因屋頂平台之防水層失效所致，在同一屋頂平台下，理應左右兩戶均會受有影響，但由系爭房屋4樓之屋內狀況可知，系爭房屋4樓左右兩邊之漏水情況差異甚大（見本院卷第163～197頁），僅系爭房屋5樓正下方之系爭房屋4樓方有發生嚴重漏水情事，則系爭鑑定報告以此差異作為其評斷依據，自難認有何推斷或違反經驗或論理法則之情事，並由此益證系爭房屋5樓之疏於維護確係系爭房屋4樓之漏水原因無誤。

（二）原告得否請求被告三人依系爭鑑定報告所載之修復方式將系爭房屋4樓及5樓修繕至不漏水之狀態？

1、按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。民法第184條第1項前段、第213條第1項亦有明文。

2、系爭房屋4樓漏水原因係因5樓頂（屋頂板）之防水層失效。且屋頂水箱破損，有持續向側面噴漏之情形，導致屋頂部分區域長時間積水，水分經由屋頂滲漏至系爭房屋5樓，而系爭房屋5樓又因無人住居而疏於防護，未及時排除該滲水情況，以致積水因長時間積累而滲入4樓等情，業如前述。復就上開漏水應如何修復？依系爭鑑定報告所載：本案是因五樓地板滲漏到四樓頂板所引起的訴訟，修繕是以修到不漏水為主要目的，五樓地板防水以1：2防水水泥粉刷施工，即可達到防水效果，四樓頂板因夾雜少部分裂縫、剝落，所以可用EPOXY塗佈打底，外表再採用1：3水泥刷即可達到防水效果，因為四樓部分木作裝修遭受漏水損壞，且為修漏所必須拆除，所以該部分一併列入合理修繕項目（註：屋頂水塔屬管委會所有，五樓屋頂板屬管委會與五樓所有權人共有，本案因無申請管委會，所以水塔與屋頂漏水修繕屬於全體住戶之義務，該修繕非全被告之責，且依附件十二第L-4頁原告並未要求頂樓修繕，故本鑑定並未勘估頂樓修繕）等語（見系爭鑑定報告第5～6頁）。及參諸所附附件十之修繕費用估價表，可知系爭房屋防水修繕係採系爭房屋5樓進行平頂剝落滲水處理（含a.地坪1：2防水水泥砂漿粉刷；b.拆除原有裝修表面）、系爭房屋4樓則採平頂剝落滲水處理【含a.EPOXY（環氧樹脂）處理；b.平頂1：3防水水泥砂漿粉刷；c.夾板天花板（不含油漆）；d.平頂貼台製壁紙；e.拆除原有裝修表面）、牆面剝落滲水處理（含a.牆刷乳化漆；b.1：3水泥砂漿粉刷；c.拆除1：3原有牆壁粉刷；d.拆除原有裝修表面；e.雙面夾板牆（不含油漆）；f.高櫃45-60DX240 Hcm、木心板貼美耐板＋實木線板等情（見系爭鑑定報告附件十），可見系爭房屋4樓漏水之修復方式，係針對系爭房屋4樓及5樓進行工程施作，以達到防水之效果等情。則被告三人未妥適維護其所有之系爭房屋5樓，致原告所有之系爭房屋4樓受有前開損害，原告依前開規定，請求被告三人應依系爭鑑定報告所示：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容所載，將系爭房屋4樓及5樓修復至不漏水，認屬有據，而予准許。

3、被告雖辯稱系爭房屋漏水之根本原因係屋頂防水層失效，且水箱破損所致，被告三人先前也有做止漏工程，並有將系爭房屋5樓斷水斷電，又有於系爭房屋內置放水桶及將鑰匙交給鄰居，或有返回系爭房屋察看，故被告三人並無過失云云；惟查，參諸前開履勘照片可知，被告三人已長期未居住於系爭房屋5樓，任由屋內荒廢而未持續為維護、防護，而被告三人所謂之維護措施，僅係置放數個水桶或水盆於屋內，或將鑰匙交由鄰居，並非妥適之維護方式，自屬未適當處理屋內漏水之滲漏情況，又衡以系爭房屋漏水雖係因屋頂防水層失效，以致漏水自上方漏下，但被告三人身為系爭房屋5樓之所有權人，該漏水滲漏至系爭房屋5樓時，被告三人自該防免該漏水繼續滲漏侵害至其他樓層，自不能僅因該漏水係自屋頂滲下，即可以此解免自身之責。被告復辯稱原告有於審理中陳稱，頂樓漏水修繕工程部分，這不是屬於原告應該要處理的範圍，因為頂樓漏水跟我原告沒有關係等語，故原告損失屬可歸責於自身事由，與被告三人無涉云云；然查，依前所述，系爭房屋屋頂漏水與被告三人疏於維護系爭房屋5樓均同為系爭房屋4樓之漏水原因，而本件原告所請求者，亦係針對系爭房屋5樓所致漏水請求被告三人進行修復，自不會僅因原告有為前開主張，即可解免被告三人之責。況原告有無責任須負修繕屋頂之責，此屬另外之爭點事項，亦非單憑原告之主張而為認定，是被告前開所辯，並不足採。

4、被告又辯稱，被告三人並未住在系爭房屋5樓，系爭房屋5樓地板並無修繕必要，且系爭房屋之頂樓防水倘有做好，系爭房屋4樓之天花板修繕亦無必要云云；惟查，系爭鑑定報告所列前開修復方式，係針對系爭房屋5樓所致漏水進行修繕，此與被告三人有無實際住在系爭房屋5樓並無相涉，且由前開鑑定內容可知，系爭房屋屋頂漏水與被告三人疏於維護系爭房屋5樓同為系爭房屋4樓之漏水原因，而系爭鑑定報告所列之前開修繕方式已可達到修復系爭房屋4樓之目的，縱然修復系爭房屋頂樓亦屬一防免漏水之方法，但此無礙原告得請求被告三人依系爭鑑定報告所列修繕方式進行修繕，是被告所辯，並不足採。被告另辯稱系爭房屋4樓價值僅兩百餘萬，系爭鑑定報告所列前開修復方式，需費過高，與系爭房屋4樓價值顯不相當，不值得花費鉅款修繕云云；然查，系爭房屋4樓之價值為何？均未見被告舉證以為證明，故系爭房屋4樓是否如被告所稱僅有兩百餘萬之價值，尚屬有疑，且承上所述，系爭房屋4樓係原告母親所居住，其住於其內，得安全不受侵害為居住生活，應為其得享之基本權利，自不得僅因系爭房屋之價值高低，而作為被告三人得不予修繕之理由。況且，縱然依被告所述之系爭房屋4樓價值，與前開修繕所需之費用相較，仍差距甚大，故被告以此作為自身得不予修繕之理由，當不足採。被告再辯稱，原告取得系爭房屋4樓後，系爭房屋4樓已使用10年餘，故就前開修復方式應扣除折舊云云；然按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。民法第213條第1項定有明文。參以系爭鑑定報告所列前開修復方式，均係針對防免系爭房屋4樓漏水所進行之必要修繕，該修繕內容僅係為修繕漏水所進行之回復原狀，故認毋須計算折舊，是被告所辯，亦不足採。

（三）被告辯稱，系爭房屋屋頂平台防水失效及水箱破損造成系爭房屋漏水，原告同為系爭公寓之區分所有權人之一，自應按其共有之應有部分比例分擔之，故依公寓大廈管理條例第11條及民法第184條、第191條規定，請求原告應負擔1/5之修復頂樓費用，共計142,914元，並據此主張抵銷云云；然按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，民法第334條第1項定有明文。故債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件。經查，本件原告所請求者，係請求被告三人應依系爭鑑定報告所示：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容所載，將系爭房屋4樓及5樓修復至不漏水。並非請求被告三人應為一定之金錢給付，但被告前開所辯之抵銷債權，卻屬金錢債權，可認二者之給付種類並不相同，故不論被告所辯稱之抵銷債權是否存在，於本件均無法主張抵銷。

（四）被告三人固另聲請為補充鑑定，但本院認系爭鑑定報告已就本件爭點鑑定明確，且其所為之鑑定堪認專業、審慎、精確、客觀、公正，並無疑義，又參以被告所列之補充鑑定事項（見本院卷第385頁），其中問題一已屬重複鑑定聲請，其餘問題二、三、四均屬假設性之鑑定問題，故認無鑑定之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段及公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告三人應依系爭鑑定報告所示：十、鑑定結論與建議及附件十所示之修復方法步驟及內容所載，將系爭房屋4樓及5樓修復至不漏水，為有理由，應予准許。另兩造均有陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，認無不合，爰分別酌定擔保額宣告之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事庭法 官 華奕超