臺灣新北地方法院101年度重訴字第358號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第358號

原告

李玉龍

原告

黃淑美

原告

前二人共同

訴訟代理人

林世芬律師

被告

李建薰

被告

李建忠

被告

前二人共同

訴訟代理人

鍾周亮律師

複代理人

蔡俊源

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

壹、原告之主張：

一、坐落改制前之台北縣三重市○○段0000地號土地（分割前面積1290平方公尺），其中所有權應有部分4000分之500，於民國95年4月間係由被告李建薰、李建忠，與訴外人李清鐵、李武男合計4人因繼承關係而公同共有，該土地權利雖尚未辦理繼承及遺產分割登記，惟該4人潛在應有部分，李建薰、李建忠各10分之1，李清鐵10分之2，李武男10分之6。95年4月19日，被告李建薰、李建忠，分別與原告李玉龍、黃淑美各自訂立買賣契約，約定由被告李建薰將所有上開土地公同共有權利（土地持分之全部）以新台幣（下同）152萬5,000元之價格出售於原告李玉龍；被告李建忠亦將所有上開土地公同共有權利（土地持分之全部）以152萬5,000元之價格出售於原告黃淑美，買賣雙方各自簽定有土地買賣契約書（原證1、原證2），買方並各自支付賣方62萬元價金，並約定應由被告李建薰、李建忠依台灣高等法院92年度重上字第190號所有權移轉登記之確定判決，先將系爭土地辦理移轉登記於自己名下後，買賣雙方再於3日內協同辦理系爭買賣標的之過戶手續，買方再於7日內支付餘款約91萬元。

二、嗣於95年11月27日，被告李建薰、李建忠分別就上開公同共有4000分之500土地所有權登記為分別共有，權利範圍各4000分之50（原證19），卻拒不履行出賣人移轉登記所有權之義務，竟於100年11月18日將系爭土地出賣移轉登記予訴外人鐘婉珣、鄭秀華、蒲宥綺、陳和桂、陳善芬等5人（原證6），經原告於101年3月、4月間以存證信催告後始知上情，被告顯已構成違約。

三、爰依民法第226條第1項債務不履行及依系爭土地買賣契約第4條之規定，請求被告李建薰賠償原告李玉龍519萬5,000元、被告李建忠賠償原告黃淑美519萬5,000元，各自之金額計算如下：

㈠依系爭買賣契約書第4條前段約定，賣方如事後悔約拒絕配合辦理過戶手續，應返還已受領之價金（含代墊款）即簽約款39萬元、預付尾款5,000元、代墊之土增稅、地價稅、滯納金等款項22萬5,000元，合計62萬元。

㈡依系爭買賣契約書第4條中段約定，賣方違約應賠償買賣總價金之一倍即152萬5,000元，以補償買方損害。

㈢依系爭買賣契約書第4條後段約定，賣方應再依買賣總價金之二倍即305萬元，給付予買方作為懲罰性違約金。

四、綜上，併為聲明：

㈠被告李建薰應給付原告李玉龍519萬5,000元，及自101年3月13日（收受存證信函之翌日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡被告李建忠應給付原告黃淑美519萬5,000元，及自101年4月18日（收受存證信函之翌日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告之抗辯：被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：

一、兩造於95年4月19日各自簽訂之系爭土地買賣契為給付不能自始無效，原告依債務不履行及契約第4條之約定，訴請賠償顯無理由：

㈠按公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂其應有部份（最高法院37年上字第6419號判例意旨參照），公同共有人之應有部份係屬潛在者，與分別共有人之應有部份為顯在者不同，此項潛在之應有部份，在公同共有存續期間內，不得自由處分（最高法院89年台再字第81號民事判決參照）。又各公同繼承人就其繼承遺產之全部，固有公同共有之權利，但該權利具有身分法之色彩，在其公同共有關係存續中，各共同繼承人對於個別繼承遺產上之權利，應不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，使其與其他共同繼承人維持公同共有關係，上開讓與買賣契約即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約自屬無效（最高法院89年台上字第1216號民事判決參照）。

㈡次按公同共有人中之一人，在未得全體共有人同意下，不得將公同共有權利之一部份權利之全部，出售於他人。系爭1030地號土地中所有權應有部分4000分之500，雖為李建薰、李建忠、李武男、李清鐵4人基於共同繼承遺產而為公同共有，然該土地買賣契約於95年4月19日簽定時，被告李建薰、李建忠僅為公同共有人中之一人，故不得處分其繼承遺產之應繼分，對於個別繼承遺產上之權利，不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，故系爭買賣契約係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約自始無效（最高法院89年台上字第1216號民事判決參照）

㈢原告主張被告為二重買賣，應依買賣契約書第4條約定給付如訴之聲明所示之金額，並無理由。蓋以原告李玉龍與被告李建薰間及原告黃淑美與被告李建忠間所訂之買賣契約均係自始無效已如上述，被告李建薰、李建忠嗣後與上仁開發建設股份有限公司所指定登記買受人陳和桂等5人所訂土地買賣契約書（被證1）自非二重買賣，故原告依債務不履行及系爭買賣契約書第4條約定請求賠償，均無理由。

二、縱認系爭買賣契約為有效，被告亦無違約事由存在：原告李玉龍及黃淑美為夫妻關係，渠等當時全權委託其父即共有人李武男與被告李建薰、李建忠洽談買賣，其為被告之親叔叔（被告父之親弟弟），為了不要讓姪子有吃虧情形，李武男曾當被告之面，強調被告如有能找到價位更高者，可以出售給他人，鈞院得依職權訊問被告李建忠即知。

三、縱認系爭買賣契約為有效，且被告有違約事由存在，原告亦無法證明其受有何種損害：假設買賣契約為有效，再假設被告構成違約，原告亦應舉證其受有何實際損害，並非不待舉證即能請求如訴之聲明所示之金額，此觀「是關於損害賠償之請求，不論依侵權行為，債務不履行，消保法，公平法等規定，均以債權人受有實際損害為成立要件，若無損害即無賠償」（最高法院99年度台上字第588號民事判決參照）即悉。再被告於100年10月19日與第三人簽訂之買賣契約書之價格，與上開二份買賣契約之差價，原告亦未舉證依何證據能逕認為漲價利益，是其請求亦無理由。

參、兩造不爭執之事項：

一、兩造間分別簽定有土地買賣契約：

㈠原告李玉龍與被告李建薰，於95年4月19日簽訂土地買賣契約書，約定由原告李玉龍以152萬5,000元之價格，向被告李建薰購買其所有坐落改制前之台北縣三重市○○段0000地號土地（分割前面積1290平方公尺）所有權應有部分4000分之500之公同共有權利，有該買賣契約書證（見本院101年度補字第1323號卷第6頁至第7頁）。

㈡原告黃淑美與被告李建忠，於95年4月19日簽訂土地買賣契約書，約定由原告黃淑美以152萬5,000元之價格，向被告李建忠購買其所有坐落改制前之台北縣三重市○○段0000地號土地（分割前面積1290平方公尺）所有權應有部分4000分之500之公同共有之權利，有該買賣契約書為證（見本院101年度補字第1323號卷第10頁至第11頁）。

二、系爭改制及分割前之1030地號土地（原面積1290平方公尺），其中所有權應有部分4000分之500，經台灣高等法院於94年12月27日，以92年度重上字第190號所有權移轉登記之判決，認定應由被繼承人李典之繼承人即李建忠、李建薰、李清鐵、李武男4人公同共有繼承之，判命原登記名義人李邦夫、李貞儀、李慶紋、李郭澄子、李建斌、李建鵬、李秀芬及李月英之繼承人李邦夫、李貞儀、杜李素惠、邱世德、邱維娟，應按一定比例移轉予李建忠、李建薰、李清鐵、李武男公同共有，並於95年2月6日判決確定，有判決書及其確定證明書影本可稽（見本院卷一第35頁至第43頁、第204頁）。

三、李建忠、李建薰、李清鐵、李武男4人曾就繼承上開公同共有之權利，達成遺產分割協義，約定將系爭4000分之500公同共有之土地權利，為分別共有之遺產分割登記，嗣由李武男持該協議書為依據，訴請本院於95年8月23日以95年度重家訴字第7號判決辦理分別共有分割登記，由李建忠、李建薰各登記取得該土地應有部分4000分之50、李清鐵取得4000分之100、李武男登記取得4000分之300，並於95年11月27日判決確定，有該判決及其確定證明書影本可憑（見本院卷一第45頁至第48頁）。

四、上開共有型態之變更，由台北縣三重地政事務所於95年11月28日以重登字第292520號收件，將系爭土地所有權應有部分4000分之500之公同共有權利，辦理分別共有登記，登記為李建薰、李建忠每人權利範圍各4000分之50、李清鐵4000分之100、李武男4000分之300，有該土地異動索引可佐（見本院卷一第246頁）。

五、分割前系爭1030號土地面積原為1290平方公尺，其中應有部分18分之9登記於李卑名下，李卑死亡後由其繼承人李郭澄子、李建鵬、李建斌、李秀芬、李邦夫、李貞儀、李慶紋、杜李素惠、邱維娟、邱世德，與其他共有人李欽鎰、李標、林欽賜、游添益、游景屘等人共有之，李欽鎰於90年間訴請裁判分割系爭共有土地，經本院於92年2月24日以90年度訴字第2357號判決原物分割（見本院卷一第226頁至第234頁），經李郭澄子等不服上訴，由台灣高等法院於94年4月6日以92年重上字第171號判決駁回上訴（見本院卷一第235頁至第241頁），嗣經上訴最高法院於96年2月8日以96年度台上字第326號裁定駁回上訴而告確定（見本院卷一第242頁至第245頁），故李郭澄子等取得系爭1030地號土地分割後之面積由1290平方公尺減為645平方公尺，致移轉於李建薰、李建忠、李清鐵、李武男之部分，依序分別共有之4000分之50、4000分之50、4000分之100、4000分之300，因土地分割後之面積減少2分之1（即645平方公尺），其等所有權應有部分依序增加2倍成為100萬分之2萬5000、100萬分之2萬5000、100萬分之5萬、100萬分之15萬（即50/4000、50/4000、100/4000、300/4000均乘以2後為100/4000、100/4000、200/4000、6 00/4000，分子、分母各乘以250），並於98年9月29日以判決共有物分割之原因，登記為分割後之系爭1030地號土地（面積641平方公尺）及新增同段1030之7地號（面積4平方公尺）之土地所有人，有各該判決及土地登記簿謄本可按（見本院卷一第258頁、第259頁、第260頁、第263頁）。

六、被告登記為系爭1030地號土地共有人後，並未履行系爭土地買賣契約，另將分割後之1030地號土地出賣於上仁開發建設股份有限公司，指定移轉登記於買受人鐘婉珣等5人：

㈠李建薰於100年10月19日以630萬5,000元之價格，將其所有分割後之系爭1030地號土地（面積641平方公尺）所有權應有部分100萬分之2萬5000，訂立買賣契約出售於訴外人鐘婉珣、鄭秀華、蒲宥綺、陳和桂、陳善芬等5人，有該土地買賣契約書可按（見本院卷一第146頁至第168頁），並已於100年11月18日辦畢所有權移轉登記，有土地登記簿謄本可憑（見本院101年度補字第1323號卷第62頁、第63頁）。

㈡李建忠於100年10月19日以630萬5,000元之價格，將其所有分割後之系爭1030地號土地（面積641平方公尺）所有權應有部分100萬分之2萬5000，訂立買賣契約出售於訴外人鐘婉珣、鄭秀華、蒲宥綺、陳和桂、陳善芬等5人，有該土地買賣契約書可憑（見本院卷一第93頁至第115頁），並已於100年11月18日辦畢所有權移轉登記，有土地登記簿謄本可稽（見本院101年度補字第1323卷第62頁、第63頁）。

七、原告曾發函催告被告履行系爭土地買賣契約：

㈠李玉龍曾於101年3月6日以國史館郵局第138號存證信函，催告李建薰建於5日內備妥過戶移轉所有權之相關文件，履行系爭土地買賣契約，李建薰已於101年3月12日收受該信函，有該存證信函及郵局回執可憑（見本院101年度補字第1323號卷第31頁至第33頁）。

㈡黃淑美曾於101年4月12日以台北古亭郵局第412號存證信函，催告李建忠於5日內備妥過戶移轉所有權之相關文件，履行系爭土地買賣契約，李建忠已於101年4月17日收受該信函，有該存證信函及郵局回執可憑（見本院101年度補字第1323號卷第28頁至第30頁）。

八、原告李玉龍、黃淑美已依約履行買受人支付部分價金之義務，分別交付被告李建薰、李建忠價金各62萬元（即簽約款39萬元、預付尾款5,000元、代墊款稅款22萬5,000元）。

肆、兩造爭執之要旨：

一、兩造於95年4月19日各自簽定之系爭土地買賣契，是否有效？

二、原告依民法第226條第1項債務不履行，及系爭土地買賣契約第4條之規定，訴請被告損害賠償，有無理由？

三、原告請求賠償之金額，應如何計算？

伍、法院之判斷：

一、兩造於95年4月19日各自簽定之系爭土地買賣契為有效：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又按「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決意旨可資參照）。查系爭買賣契約第1條關於買賣標的土地坐落及權利範圍之約定為：「台北縣三重市○○段0000地號，面積1290平方公尺，應有部分4000分之500」；「上開土地（全部土地之應有部分4000分之500），由甲方（即原告）與第三人李武男、李清鐵公同共有，甲方同意將其對於公同共有土地之持分之全部出售予乙方（即被告）」（見本院101年度補字第1323號卷第6頁、第10頁），參酌證人即擬具該契約條款之律師賴淑玲於本院證稱：（法官問：原證1所示之公同共有人李建薰於95年4月19日與原告李玉龍（即共有人李武男之子），及原證2所示之公同共有人李建忠於95年4月19日與原告黃淑美（即李玉龍之妻）簽定土地買賣契約，買賣價金均為152萬5,000元，李建薰、李建忠當時要出售的買賣對象是什麼？該契約第1條第2款所述之「公同共有土地之持分」全部出售，其意義為何？）證人答稱：『登記簿當時登記為其他人公同共有，還沒有登記為該四名地主公同共有，但四人都知道是他們所公同共有，因為訴訟已經勝訴，之前已簽了分割協議書，我不知道什麼時候簽協議書的，李武男在95年4月10日委任我打分割協議訴訟時我已經看過協議書的存在，本來要打分割協議訴訟，李武男忽然跟我說他已經跟被告李建薰、被告李建忠說好了，他們願意把權利賣給李武男他們，當時我不知道是誰要買，後來李武男請我擬本件二份買賣協議書，95年4月24日打履行分割協議訴訟（95年重家訴字第7號），我擬協議書時才知道是用原告李玉龍及原告黃淑美的名義買的，那時也沒說要買誰的，依判決書應該登記公同共有，依協議書已有持分協議，到底是公同共有或分別共有有模糊地帶，對公同共有的權利或持分到底可否買賣，實務上有不同見解，所以我說以大家可理解的方式寫，所以我寫持分，因為我認為他們已經有分割協議，我說不管權利或持分買賣，合約的意思就是簽了合約之後被告李建薰、被告李建忠退出公同共有關係，由原告李玉龍、原告黃淑美取代他們的地位，他們說沒有問題』（見本院卷第57頁反面、第58頁本院101年12月28日言詞辯論筆錄）；從而，被告簽約當時既已有退出共有關係由原告取代之意思，則上開契約雖明示「公同共有之土地持分」，然係因被告訂約當時尚未辦理公同共有之繼承登記及遺產分割分別共有登記之故，是可認被告之真意在對於渠等繼承之遺產，即系爭土地4000分之500 應有部分之公同共有權利，在分割遺產前先行約定出賣將來分割後遺產所得之應有部分，以此為出售標的。

㈡次按公同共有人中之一人在分割遺產前，出賣遺產分割後之應有部分之買賣契約，核屬債權行為並非處分行為，依司法實務向來之見解，其契約應屬有效，並非給付不能。例如：最高法院33年上字第2489號判例意旨：「公同共有人中之一人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，並非所謂以不能之給付為契約標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認不能發生效力，然其關於買賣債權契約則非無效」；同院37年上字第7460號判例意旨謂：「上訴人出賣與被上訴人之土地，雖據稱係與子女公同共有，現尚未得子女之同意云云，然既不能謂其買賣契約即債權契約尚未合法成立，則在該項債權契約未解除前，究不能即謂其得以請求被上訴人返還訂約時所立之字據」；同院71年台上字第5051號判例意旨：「買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力。惟在其與上訴人間既非不受拘束，而如原審認定之事實，該土地其後又已因分割而由被上訴人單獨取得，則上訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應准許」；同院84年台上字第1213號判決意旨謂：「買賣為債權契約，並非處分行為，公同共有人中之一人，未得其他公同共有人同意，出賣公同共有物，僅對於其他公同共有人不生效力。在締約當事人間仍應受其拘束，非所謂以不能之給付為契約標的，買賣債權契約並非無效」。

㈢綜上，兩造於95年4月19日各自簽定之系爭土地買賣契為有效，被告以民法第246條第1項前段給付不能之規定，抗辯系爭契約自始屬無效，並不可採。

二、原告依民法第226條第1項債務不履行，及系爭土地買賣契約第4條之規定訴請被告損害賠償，為有理由：

㈠按所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第113條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；若其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人即得依民法第226條之規定，請求債務人賠償損害（最高法院79年度台上字第2147號判決意旨參照）。

㈡次按系爭土地買賣契約第2條約定：應由被告李建薰、李建忠依台灣高等法院92年度重上字第190號所有權移轉登記之確定判決，先將系爭土地辦理移轉登記至自己名下後，買賣雙方再於3日內協同辦理系爭買賣標的之過戶手續，買方再於7日內支付餘款約91萬元（見本院101年度補字第1323號卷第6頁、第10頁），而系爭1030地號土地（原面積1290平方公尺），其中所有權應有部分4000分之500，經台灣高等法院於95年2月6日以92年度重上字第190號所有權移轉登記之確定判決，認定應由被繼承人李典之繼承人即李建忠、李建薰、李清鐵、李武男4人公同共有繼承之，嗣由李武男持該4人所簽立之遺產分割協議書為依據，訴請本院於95年11月27日以95年度重家訴字第7號判決確定該4人應辦理分別共有之分割登記，由李建忠、李建薰各登記取得系爭土地所有權應有部分4000分之50、李清鐵取得4000分之100、李武男登記取得4000分之300，上開共有型態之變更，由台北縣三重地政事務所於95年11月28日以重登字第292520號收件，將系爭土地所有權應有部分4000分之500之公同共有權利，辦理分別共有登記為李建薰、李建忠每人權利範圍各4000分之50、李清鐵4000分之100、李武男4000分之300，嗣因另案分割共有物之訴訟，經最高法院於96年2月8日以96年度台上字第326號判決確定，致系爭土地分割為1030地號（面積641平方公尺）及新增同段1030之7地號（面積4平方公尺），李建薰、李建忠每人權利範圍各變更為100萬分之2萬5000，並於98年9月29日以判決共有物分割原因登記在案等事實，為兩造所不爭（見不爭執事項第二項至第五項）；從而，被告自95年11月28日登記為系爭土地之分別共有人後，依契約第3條約定即負有於3日內協同原告辦理出賣人移轉所有權之義務。

㈢再按物之出賣人有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付（最高法院30年上字第1253號判例意旨參照）。查：被告自登記為系爭1030地號土地共有人後，並未履行系爭土地買賣契約，另於100年10月19日將分割後之1030地號土地出售於訴外人鐘婉珣、鄭秀華、蒲宥綺、陳和桂、陳善芬等5人，並於100年11月18日辦畢所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭（見不爭執事項第六項），則被告自95年11月28日起，已居於可履行系爭買賣契約之地位，卻無正當理由違約一物二賣移轉他人所有，依上開說明自屬給付不能，而有可歸責之事由。

㈣綜上，原告依民法第226條第1項債務不履行，及系爭土地買賣契約第4條之規定訴請被告損害賠償，即屬有據。

三、原告請求賠償金額之計算：依系爭買賣契約第4條約定：「甲方（賣方）如事後悔約拒絕配合辦理過戶手續.....，則除應返還已受給付之價金（含代墊款）或文件外，均應另依本買賣總價金之一倍賠償與對方，以補償對方之損害；並再依本件買賣總價金之二倍給付予對方作為懲罰性違約金」，準此：

㈠原告李玉龍、黃淑美主張已依約履行買受人支付一部分價金之義務，各自分別交付被告李建薰、李建忠買賣價金各62萬元（即簽約款39萬元、預付尾款5,000元、代墊款22萬5,000元），此為被告所不爭（見本院卷二第00頁本院101年12月28日言詞辯論筆錄），自堪信為真實，則原告依系爭第4條前段規定，原告李玉龍請求被告李建薰返還62萬元；原告黃淑美請求被告李建忠返還62萬元，均有理由，應予准許。

㈡當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86 年度台上字第1620號判決意旨參照），經查：

⒈系爭土地買賣契約第4條中段、後段約定：賣方如事後悔約拒絕配合辦理過戶手續.....，均應另依本買賣總價金之一倍賠償與對方，以補償對方之損害；並再依本件買賣總價金之二倍給付予對方作為懲罰性違約金，其係就賣方後悔違約時加諸賣方「另依本買賣總價金之一倍賠償與對方，以補償對方之損害；並再依本件買賣總價金之二倍給付予對方作為懲罰性違約金」，就上開兩造明示所謂「一倍賠償對方」、「二倍給付予對方作為懲罰」，核其性質，前者應為損害賠償總額預定性質之違約金，後者則應屬懲罰性之違約金甚明。

⒉再按民法第252條規定：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。故契約當事人約定之違約金額過高時，法院自得以職權核減至相當之數額，至於違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又損害賠償，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，應以受有實際上之損害為成立要件，故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。原告主張被告另行於100年11月18日以630萬5,000元出售移轉登記系爭土地，受有該差價之損害云云，惟原告並未舉證證明其本身有何另行將欲購得之系爭土地出售他人之計畫，自難以一物二賣出賣人所得之價差，充為自己損害之理。

⒊基上，本院審酌原告李玉龍、黃淑美已於95年4月19日各自支出62萬元之事實，迄至被告100年11月18日違約出賣他人為止共計4年7月（即55/12年），原告於法律上得享有之最高利率以年息百分之20計算，則依法即受有56萬8,333元之利息損害（62萬元x0.2年利率x55/12年=56萬8,333元），並以此計算其損害賠償性質之違約金。至於懲罰性違約金部分，則參酌被告違約情節及違約後歷經4年7月之社會經濟狀況等一切情事，認應以系爭買賣契約總價152萬5,000元之百分之10計算懲罰性違約金即15萬2,500元為適當。從而，原告各自得請求之違約金，合計各在72萬0,833元範圍內為有理由（56萬8,333元+15萬2,500元=72萬0,833元）。

㈢從而，原告請求賠償之金額各在134萬0,833元範圍內為有理由，應予准許之（62萬元+72萬0,833元=134萬0,833元），逾此範圍之請求，不應准許。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率即年息百分之5計算之遲延利息，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。惟前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項、第3項，分別定有明文。查兩造系爭土地買賣契約屬無確定期限之給付，為原告所不爭（見本院卷二第54頁原告民事準備書狀五），被告既有前開違約之事實且其所負賠償責任為金錢之債務，經原告李玉龍於101年3月6日以國史館郵局第138號存證信函，催告李建薰建於5日內備妥過戶移轉所有權之相關文件履行契約，李建薰已於101年3月12日收受該信函，有該存證信函及郵局回執可憑（見本院101年度補字第1323號卷第31頁至第33頁），故其應自前項催告所定5日履行期限屆滿即101年3月18日起負遲延責任。又黃淑美曾於101年4月12日以台北古亭郵局第412號存證信函，催告李建忠於5日內備妥過戶移轉所有權之相關文件履行系爭契約，李建忠已於101年4月17日收受該信函，有該存證信函及郵局回執可憑（見本院101年度補字第1323號卷第28頁至第30頁），故其應自前項催告所定5日履行期限屆滿即101年3月23日起負遲延責任。

陸、結論：

一、原告依民法第226條第1項及系爭土地買賣契約第4條之規定訴請被告損害賠償，原告李玉龍請求被告李建薰給付134萬0,833元及自101年3月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨原告黃淑美請求被告李建忠給付134萬0,833元及自101年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

二、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，因與判決結果不生影響爰不再一一論述，併此敘明。

三、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。