臺灣新北地方法院民事判決

原告

高魁志

被告

尤正華

朱妙萍即巴洛克藝廊

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國111年10月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）163萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應自民國110年9月1日起至遷讓返還新北市○○區○○路0段00○0號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付原告4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第11頁）。末經數次追加及變更聲明後，於111年8月17日當庭變更聲明請求：㈠被告朱妙萍即巴洛克藝廊（下稱朱妙萍）應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告148萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬8,000元（見本院卷第211頁）。查原告上開訴之追加及變更，均係基於請求被告返還系爭房屋之同一基礎事實，並分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。

二、被告朱妙萍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭房屋為未辦理保存登記建物，原告於103年2月26日，經拍賣程序拍定取得系爭房屋所有權，嗣於103年11月10日與被告尤正華簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年11月1日起至105年10月31日止，每月租金為4萬8,000元。繼被告尤正華於系爭租約終止後，未遷讓返還系爭房屋，經原告向本院對被告尤正華訴請返還系爭房屋，嗣於110年4月29日成立本院板橋簡易庭109年度板簡字第2861號和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），約定被告尤正華應將系爭房屋遷讓返還予原告，且被告尤正華應給付自105年6月1日起至105年10月31日止之租金，及自105年11月1日至107年10月31日止相當於租金之不當得利。詎被告尤正華未依系爭和解筆錄履行，經原告以系爭和解筆錄為執行名義，對被告尤正華聲請就系爭房屋為強制執行，經本院民事執行處以110年度司執字第56088號返還租賃物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，因被告朱妙萍在系爭執行事件中，以其自97年12月22日起即已占用系爭房屋為由聲明異議，而由本院以110年度司執字第56088號裁定駁回原告上開強制執行之聲請。又原告於系爭和解筆錄成立後，並未與被告尤正華另行成立租賃契約，是被告自107年11月1日起迄今，拒不遷讓返還系爭房屋，而共同無權占用系爭房屋，故意侵害原告對系爭房屋之所有權，並受有相當於租金之不當利益，致原告未能就系爭就不動產為使用收益，而受有同額之損害。爰依民法第179條、第184條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求擇一判准被告朱妙萍騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條、第184條第1項前段及第185條第1項規定，請求擇一判准被告連帶給付自107年11月1日起至110年5月31日止系爭房屋相當於租金之不當得利或損害共148萬8,000元（計算式：4萬8,000元×31月＝148萬8,000元），並自110年6月1日起按月連帶給付4萬8,000元等語，並聲明：㈠被告朱妙萍應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告148萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬8,000元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告尤正華以：被告尤正華於系爭和解筆錄成立後，已與原告另就系爭房屋成立租賃契約，約定每月租金為2萬5,000元，被告尤正華自110年6月至同年11月間，亦有陸續匯付各期租金予原告，共計已給付租金12萬5,000元，被告尤正華並非無權占用系爭房屋。又原告並無系爭房屋坐落土地之所有權，依土地法第97條第1項規定，應以系爭房屋110年度課稅現值52萬3,900元，計算原告因出租系爭房屋所得收受之最高租金數額，不得以每月4萬8,000元計算系爭房屋每月相當於租金之不當得利或損害。末縱認被告尤正華並未另與原告成立租賃契約，則原告於110年6月至同年11月間，陸續收受被告尤正華以給付租金為目的所陸續匯付之12萬5,000元，即無法律上之原因，而應返還被告尤正華，被告尤正華自得就上開債權主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告朱妙萍未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、查原告主張其於103年2月26日經拍賣程序拍定取得系爭房屋，嗣於103年11月10日與被告尤正華簽訂系爭租約，約定租賃期間自103年11月1日起至105年10月31日止，每月租金為4萬8,000元；繼被告尤正華於系爭租約終止後，未遷讓返還系爭房屋，經原告向本院對被告尤正華訴請返還系爭房屋，嗣於110年4月29日成立系爭和解筆錄，約定被告尤正華應將系爭房屋遷讓返還予原告，且被告尤正華應給付自105年6月1日起至105年10月31日止之租金，及自105年11月1日至107年10月31日止相當於租金之不當得利等事實，業據提出系爭租約、系爭和解筆錄及不動產權利移轉證明書為證（見本院卷第15至19頁、第21至22頁、第175至176頁），且為被告尤正華所不爭執，而被告朱妙萍已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，是本院審酌上開證據，堪認原告此部分主張為真實。

四、至原告主張被告共同無權占用系爭房屋，據此請求被告朱妙萍遷讓返還系爭房屋，並請求被告連帶給付148萬8,000元，及自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付4萬8,000元，則為被告尤正華所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告主張被告共同無權占用系爭房屋，並請求被告朱妙萍騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告連帶給付148萬8,000元，及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付4萬8,000元，有無理由？

㈠原告主張被告共同無權占用系爭房屋，並請求被告朱妙萍騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？

⒈原告為系爭房屋所有權人：

⑴按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得（最高法院110年度台上字第131號判決、94年度台抗字第474號裁定意旨參照）。

⑵查系爭房屋為未辦理保存登記建物，由訴外人王銓選出資建造取得所有權，嗣王銓選因積欠債務，經債權人聲請強制執行，由本院民事執行處以102年度司執字第12005號損害賠償強制執行事件執行拍賣，繼由原告於103年2月26日拍定買受，並於103年9月12日經送達領得權利移轉證書等事實，業據原告提出不動產權利移轉證書為證（見本院卷第175至176頁），並經依職權調閱本院102年度司執字第12005號強制執行事件卷宗查核無誤，揆諸前揭裁判意旨，原告自103年9月12日領得本院民事執行處發給之權利移轉證書日起，即已取得系爭房屋之所有權。

⒉被告共同無權占用系爭房屋：

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。

⑵查原告前以系爭和解筆錄為執行名義，對被告尤正華聲請就系爭房屋為強制執行，經本院民事執行處以系爭執行事件受理後，被告朱妙萍曾於110年10月4日在系爭執行事件中具狀聲明異議，其上載明「聲明人（即被告朱妙萍）早於97年12月22日起即以獨資商號模式經營巴洛克藝廊，營業登記地址為新北市○○區○○路0段00○0號房屋，至今仍在營業……且債權人（即原告）對聲明人係自97年間即無權占有使用系爭房屋，亦知之甚明……」等語，繼經本院據此以110年度司執字第56088號裁定駁回原告上開強制執行之聲請等事實，業據原告提出該民事聲明異議狀、執行筆錄及上開裁定為證（見本院卷第87至89頁、第91頁、第195至196頁），並經依職權調取系爭執行事件卷宗查核無誤，審酌被告朱妙萍於系爭執行事件中已自陳係無權占用系爭房屋，且被告朱妙萍於本件經合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，是原告主張被告朱妙萍自107年11月1日起無權占用系爭房屋，自屬有據。

⑶次查被告尤正華雖抗辯其於110年4月29日成立系爭和解筆錄後，曾與原告就系爭房屋再行成立租賃契約乙節，然為原告所否認，而被告尤正華雖就此提出通訊軟體Line對話紀錄截圖為證（見本院卷第105至109頁），然參諸上開對話紀錄略以：「被告尤正華：待會匯入這個月板橋篤行路3段98之1號房租25,000元，請轉知高魁志先生。謝謝！……6月份房租25,000元已轉入請查收。……7月房租已匯入。……8月房租25,000元已轉入請查收。（原告：這不是房租喔，而且當時是說好，您到今年【110年】底你搬遷並返還房屋給我的話才是1個月25,000元。請問您的律師有把當時我們談的條件給您看了嗎？）被告尤正華：那你就退回給我，我給你帳號，其餘的事上法院再釐清。……（原告：107年11月1日起迄今繼續佔用房屋相當於租金之不當得利費用約170幾萬上下，該請求還在訴訟中，您可以在該法院主張抵銷。）……被告尤正華：9月房租已匯入帳號，請查收。上期匯入(8)月房租你已收迄，唯傳來訊息所言不實，今再匯入9月房租已轉入你的帳戶。」等情，有該對話紀錄截圖在卷可佐（見本院卷第105至109頁），細繹上開對話紀錄內容，被告尤正華雖曾以按月給付租金為由，陸續匯付各期2萬5,000元至原告帳戶，然原告非僅未同意被告尤正華所付上開款項為租金之意思，甚而曾向被告尤正華否認渠等間另有租賃契約關係存在，足徵原告與被告尤正華間並無另就由被告尤正華以每月租金25,000元承租系爭房屋乙事意思表示合致，是被告尤正華抗辯其於110年4月29日成立系爭和解筆錄後，復與原告就系爭房屋另行成立租賃契約，非屬無權占用等詞，洵非可採。原告主張被告尤正華自107年11月1日起無權占用系爭房屋，自屬有據。

⒊從而，原告為系爭房屋所有權人，且被告自107年11月1日起，共同無權占用系爭房屋乙情，業據認定如前，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告朱妙萍騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬可採。又原告依上開請求權基礎所為之請求既有理由，其擇一依其他請求權基礎所為之同一請求，即毋庸再予審究。

㈡原告請求被告連帶給付148萬8,000元，及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付4萬8,000元，有無理由？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同，民法第184條第1項前段、第185條第1項分別定有明文。又無權占用他人之不動產，依社會通常觀念可獲得相當於租金之利益，並致所有權人無法就不動產為使用收益，而受有同額之損害，亦為社會通常之觀念。

⒉查被告自107年11月1日起迄今，共同無權占用系爭房屋乙節，業據認定如前，則被告共同無權占用系爭房屋，侵害原告就系爭房屋之所有權，依社會通常之觀念，應受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害。而原告曾將系爭房屋出租予被告尤正華，每月租金為4萬8,000元，業據前述，是原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償其自107年11月1日起至110年5月31日止所受損害共計148萬8,000元（計算式：4萬8,000元×31月＝148萬8,000元），並自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶賠償4萬8,000元，洵屬有據。又原告依上開請求權基礎所為之請求既有理由，其擇一依不當得利法律關係所為之同一請求，即毋庸再予審究，併此敘明。

⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第91條第1項固有明文。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院105年度台再字第7號、102年度台上字第912號判決意旨參照）。查系爭房屋係供經營藝廊之商業使用乙節，業據前述，且有現場照片在卷可佐（見本院卷第25頁），揆諸前揭裁判意旨，自不受土地法第97條第1項規定之限制，是被告尤正華抗辯本件應以系爭房屋110年度課稅現值52萬3,900元，依土地法第97條第1項規定，計算原告因出租系爭房屋所得收受之最高租金數額，尚非有據，洵無可採。

⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同而債務消滅者，他債務人亦同免其責任，民法第334條第1項前段、第274條分別定有明文。查被告尤正華抗辯其與原告間如未另行成立租賃契約，則原告於110年6月至同年11月間，無法律上原因收受其以給付租金為目的所陸續匯付之款項共12萬5,000元，亦應返還被告尤正華，並據此就上開債權主張抵銷乙節，為原告所不爭執（見本院卷第223頁），則被告朱妙萍就該抵銷部分亦同免責任，是本件經抵銷後，原告僅得請求被告連帶賠償其自107年11月1日起至110年5月31日止之損害共136萬3,000元（計算式：148萬8,000元-12萬5,000元＝136萬3,000元）；至逾上開金額之請求，即屬無據。

⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之損害賠償，係以支付金錢為標的，故原告就上開136萬3,000元，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年9月25日（見本院卷第55至57頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法並無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段及第185條第1項之規定，請求被告朱妙萍遷讓返還系爭房屋，並請求被告連帶給付136萬3,000元本息，及自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬8,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分，原告及被告尤正華分別陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告朱妙萍得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項。