臺灣新竹地方法院民事簡易判決

原告

黃文彬

訴訟代理人

陳又寧律師

複代理人

蔡嘉晏律師

被告

洪世紘

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年7月27日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。查原告起訴時第2項聲明係：㈡被告應給付原告新臺幣（下同）185,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣變更第2項聲明為：㈡被告應給付原告180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並追加第4項聲明：㈣被告應自民事追加訴之聲明暨準備㈠狀之日起騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元及按年息5%計算之利息(參民事追加訴之聲明暨準備(一)狀）。核變更聲明第2項所示部分，係屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許；原告上開所為訴之追加，尚與原起訴請求之基礎事實同一，亦應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於民國108年12月16日向原告承租系爭門牌號碼新竹市○○路0段000號1樓房屋，約定租賃期間自109年1月1日起至110年12月31日止，每月租金為50,000元，押租金100,000元，應於每月31日前繳納次月租金。惟被告自109年12月起即遲付租金，僅分別於109年12月給付10,000元，110年1月給付5,000元，110年3月4日給付5,000元，迄110年3月共積欠租金180,000元，遲付租金總額已逾2個月以上，原告乃多次口頭催告，並於108年3月12日以存證信函催告被告應於5日內給付所積欠之租金，如逾期仍未給付，即視為終止租賃契約，該存證信函於同年月15日經被告住處管理員簽收，已合法送達被告，惟被告仍未給付積欠之租金，系爭租約已生終止效力，惟被告仍拒不交還系爭房屋。退步言之，縱認該存證信函未經合法送達，原告以起訴狀繕本之送達作為催告兼為終止租賃契約之意思表示，倘被告於收受起訴狀繕本送達後5日內仍未繳清租金，則原告依系爭租約第14條第1款約定終止契約，而被告逾期未給付積欠之租金，兩造間租賃契約即已終止，被告自應將系爭房屋遷讓騰空返還原告，並應給付原告已到期之租金180,000元。又被告無權占有系爭房屋，致原告受有損害，原告亦得依民法第179條不當得利規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，故被告另應自起訴狀繕本送達之日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。另依租賃契約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求返還未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當於月租金額1倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」。兩造間之租賃契約關係既已終止，被告自應將系爭房屋遷讓交還原告，被告拒不遷讓，原告自得依上開約定，請求被告自民事追加訴之聲明暨準備㈠狀送達之日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付租金1倍計算之違約金。為此，爰依民法第767條所有物返還請求權、租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自起訴狀送達之日起至騰空返還第1項所示建物之日止，按月給付原告50,000元及按年息5%計算之利息。㈣被告應自民事追加訴之聲明暨準備㈠狀送達之日起至騰空返還第1項所示建物之日止，按月給付原告50,000元及按年息5%計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：主張同時履行抗辯，原告於110年3月7日斷水斷電，讓伊無法營業；對於110年2月之前積欠租金135,000元，以及積欠至110年3月6日止之租金共140,002元均不爭執，然扣除押租金10萬元，遲延給付之租金尚未達2個月等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院判斷之理由：

（一）原告主張兩造間於108年12月16日訂立系爭門牌號碼新竹市○○路0段000號1樓房屋租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自109年1月1日起至110年12月31日止，每月租金為50,000元，押租金100,000元。惟被告自109年12月起即遲付租金，除分別於109年12月給付10,000元，110年1月給付5,000元，110年3月4日給付5,000元外，迄110年3月6日止共積欠租金140,002元，原告已於110年3月7日將系爭房屋斷水斷電。嗣原告以被告遲付租金總額已逾2個月以上，而以起訴狀繕本之送達催告被告於收受起訴狀繕本送達後5日內繳清租金，逾期即依租約第14條第1款約定終止契約，而被告於收受起訴狀繕本送達後5日內確未繳清積欠租金，且迄言詞辯論終結前亦尚未給付之事實，業據提出房屋租賃契約書影本為證，並有起訴狀在卷可稽，復為被告所不爭執，自堪信原為實在。

（二）惟按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時， 始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由， 自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨、95年度台簡上字第2號民事判決參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。第按，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。（最高法院86年度台上字第1675號民事判決要旨參照）。

（三）經查，被告迄至110年3月6日止共積欠租金140,002元，然扣除押租金100,000元，被告積欠之租金僅為40,002元，則原告請求被告給付積欠之租金於40,002元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，即非無據。惟揆諸前揭規定及說明，原告已於110年3月7日將系爭房屋斷水斷電，顯然出租人即原告並未於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，致承租人即被告無法繼續使用、收益，則被告主張行使同時履行抗辯權，而拒絕繼續給付自110年3月7日起之租金，即非無據，是原告請求被告給付自110年3月7日起之租金部分，即非有據。又被告積欠之租金抵償扣除押租金100,000元後，被告積欠之租金僅為40,002元，顯未達2個月之租額，揆諸前揭規定，出租人即原告自不得終止租約，自堪認兩造間系爭房屋租賃契約關係仍繼續存在，故被告繼續占有系爭房屋即非無權占有，亦非無法律上之原因，自無受有租金之不當得利，更無於租賃契約終止時，未依約返還房屋，依租賃契約第12條第3項約定應給付違約金可言。據此，原告主張被告遲付租金總額已逾2個月以上，且經原告定期催告仍未給付，原告已依租約第14條第1款約定終止契約，而依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段、中段物上請求權之法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；並依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀送達之日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利50,000元及按年息5%計算之利息；並依租賃契約之法律關係，請求被告自民事追加訴之聲明暨準備㈠狀送達之日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金50,000元及按年息5%計算之利息，亦均非有據。

（四）綜上，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金40,002元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則均無理由，應予駁回。

四、假執行宣告：本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分，應依職權宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，則因其餘訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。