臺南簡易庭101年度南簡字第560號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　101年度南簡字第560號

原告

吳璨因

被告

阮勺珍

訴訟代理人

阮志誠

　　　　　　蔡弘琳律師

　　　　　　蔡進欽律師

　　　　　　蘇正信律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國101年1月18日向被告承租坐落於臺南市○區○○路2段67巷18號l樓店面及2樓住家（下稱系爭租賃物），當時原告提示名片，並告知承租其房屋的目的為居住及營業，經營項目有美容及培訓顧問業，並已設有營利事業登記證，經雙方同意簽訂合約（下稱系爭租約），租金每月新臺幣（下同）24,000元，租賃期限為5年，即自101年3月10日起至106年3月9日止，原告於簽訂系爭租約時，同時交付被告10,000元作為押租保證金，被告並於101年2月中旬交付原告遙控器2個、鑰匙9支，同意原告於101年3月10日前裝潢系爭租賃物。詎料，原告於裝潢期間，被告竟於101年2月24日擅自更換門鎖，致使裝潢公司無法施工及搬家公司無法搬運，並終止租賃契約。依系爭租約之約定，若出租人出租系爭租賃物於承租人後，租期未滿3年，應賠償300,000元之違約金。被告在無任何理由情況下換鎖，致使原告無法入屋繼續裝潢搬家，且表明要終止系爭租約之意思。而被告亦知悉該行為違反系爭租約約定，而將生損害於原告之契約利益，仍執意為之。被告係可歸責而任意違反系爭租約，自應依照系爭租約約定賠償原告300,000元，並歸還租押金10,000元，及賠償搬家費用10,000元。

（二）原告從事教育培訓工作已有20年，受邀至各大學及宗教團體、工商團體授課、培訓，包含美容考試證照教學、身心靈課程、能量舞蹈教學、親子溝通、潛能開發等，受邀單位有佛光山南台別院、崑山科技大學、臺南市工商發展投資策進會、一貫道崇正募金會、義守大學樂齡大學、臺南大學育成中心等，被告指原告承租其房屋欲開業從事違法行業，實為對原告之名譽損害。原告完全遵守合約之規定，被告只依個人觀感認定原告從事油壓工作，卻無法具體舉出原告違反合約情事，被告違反系爭租約約定而構成債務不履行，應按契約負損害賠償責任。又原告設立營利事業登記證，資本額為500,000元，認真尋找店面用心經營，深怕有任何閃失造成公司損失，特別小心做好風險管理，為避免裝潢後無足夠時間回收所投注之成本，兩造簽訂為期3年之租約及違約金條款，實為原告自我保護之措施，被告卻出爾反爾，使原告蒙受損害。爰依系爭租約之法律關係，請求被告賠償300,000元違約金、10,000元押租金及10,000元搬家費用。

（三）並聲明：

⒈被告應給付原告320,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、被告以下列陳述答辯：

（一）原告希望租屋開設舞蹈教室，約定「未滿三年，甲方願賠裝潢費參拾萬元」，原告並保證營業項目絕對合法。後被告將系爭租賃物1、2樓全租給原告，一樓作營業用、二樓由原告母女居住，而原告亦承諾「裝潢完畢後重新定契約，並找蔡弘琳律師為契約之公證人」。於是被告同意租賃並簽訂系爭租約，被告答應原告101年月9日裝潢完畢，同年3月10日正式搬入，才開始收取租金，但至今被告完全未收到任何租金。

（二）原告覓工於101年2月21日開始裝潢，被告於101年2月23日發現有異，被告所裝修之內容物與開設舞蹈教室之佈置顯有不同。又原告未申請營利事業登記證與申報消防安全檢查，除違反相關營業法規外，更恐有違反消防安檢相關法規之虞；倘若因此而發生災害時，被告將無法對該大樓管委會與其他住戶交代，故被告基於安全因素考量下要求原告暫停裝修，並於同年3月5日以存證信函向原告主張終止系爭租約。又經被告多方查證結果，確認當前裝修係作為油壓工作室使用，與原先表示作為舞蹈教室不一致。

（三）被告固於101年2月間即將系爭租賃物鑰匙及搖控器交予原告，惟此係被告專為履行「交屋」之義務；至系爭租約末頁雖有註記「如甲方（被告）租於乙方（原告）未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）」等語，無非係被告允諾，日後如提前終止租約，且租期未滿3年時，被告願賠償原告裝潢費用300,000元，並非被告已同意原告逕行裝潢房屋。縱認被告確已同意原告進行裝潢工作，惟原告施工過程中，竟將「鉚釘」直接釘入地板、牆面、施作木架基座、隔間牆，破壞地磚造成龜裂；直接在電源箱併聯電線造成原設計電壓負荷過重，易生跳電危險；在洗臉台下方外接水管，變更原有供水設備；在原有牆柱、牆面「銑孔」埋設給水及排水管，影響原有房屋結構安全及變更供水、排水系統；設置「能量屋」破壞原有房間隔間等情，足認被告進行裝潢工作，已損害原有建築結構、隔間等。基上，被告以原告違反系爭租約第9條，並依系爭租約第14條終止系爭租約，為有理由。

（四）系爭租約雖載明「如甲方租於乙方未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」惟此係專指，原告於完成裝潢後使用收益期間未達3年時，被告負有賠償300,000元之義務。惟原告既尚未「裝潢完成」，自無適用此一約定之餘地。又本件倘認被告應負違約之責，惟原告係於101年2月21日始雇工開始進場施工，至2月24日被告因突見原告施作工項，與一般「舞蹈教室」設計不符，經被告制止後即停止繼續施作，前後工作期間不過3日，施作工作亦屬有限；尤以原告已另行雇工將原有已完成工作、設備撤離，僅餘部分工作（指水、電管路及簡易木架、隔間牆），應認原告所受損害止於工資及部分材料費用支出，原告請求被告賠償300,000元，誠屬過高，請依民法第250條、第251條之規定酌減。

（五）本件係由於可歸責於原告之事由致不能履行，依民法第249條第2款規定，原告自不得請求返還押租金10,000元。另民法第25 9條規定，被告既解除系爭租約，依法原告本即負有回復原狀義務，是原告雇工搬遷物品屬於履行義務，自不得以此要求被告賠償搬家費用10,000元。

（六）並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：

（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭租賃物內部施工照片、施工設計圖、臺南興華街郵局第25號存證信函、臺南市政府警察局第一分局101年7月27日南市警一偵字第1010015706號函所附員警職務報告書等證據為證（見本院南簡字卷12-17頁、第42-44頁、第48頁、第55頁、第72-74頁），堪信為真實。

⒈原告於101年1月18日向被告承租被告之夫即訴外人郭正宗所有之系爭租賃物，並簽訂系爭租約，租期自101年3月10日起至106年3月9止，租期5年；租金每月24,000元；原告於簽約已交付被告押租保證金10,000元。

⒉兩造系爭租約第9條約定：「店/房屋有改裝設施必要時，乙方（原告）取得甲方（被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店/房屋時應負責回復原狀之責」；第14條約定：「甲、乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店/房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」；兩造另於系爭租約中約定：「如甲方租於乙方未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」。

⒊被告於101年2月中旬交付系爭租賃物之鑰匙9支、遙控器2個予原告，原告於101年2月21日開始雇工進行裝潢。

⒋被告於101年2月24日更換系爭租賃物之門鎖，原告因此無法再使用被告前所交付之鑰匙9支及遙控器2個，被告並制止系爭租賃物之裝潢工程，該裝潢工程因此停工。

⒌訴外人郭正宗於101年3月5日以臺南興華街郵局第25號存證信函主張即日起終止系爭租約；原告於101年3月12日收受上開存證信函。

（二）爭執事項：

⒈被告主張依系爭租約第9、14條終止系爭租約，有無理由？

⒉原告依系爭租約請求被告給付300,000元違約賠償、10,000元押租金及10,000元搬家費用及法定利息，有無理由？

四、得心證之理由：

（一）被告未合法終止系爭租約：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。復按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484、1495號判例意旨參照）。又當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照）。復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判例、99年度台上字第1421號判決參照）。又契約終止，係指當事人本人終止權，使繼續的契約關係（如租賃、僱傭、承攬）向將來消滅之一方意思表示而言。終止權有法定與約定之別，約定終止權由當事人任意約定之，於約定之事由或原因發生時，終止權於焉發生。若無約定終止事由之發生，當事人猶為終止之主張，自無由發生契約終止之效力。

⒉查兩造所訂系爭租約第9條約定：「店/房屋有改裝設施必要時，乙方（原告）取得甲方（被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店/房屋時應負責回復原狀之責」；第14條約定：「甲、乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店/房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。又系爭租約之租期為101年3月10日起至106年3月9止，而被告於租期開始前之101年2月中旬即已交付系爭租賃物之鑰匙9支、遙控器2個予原告，系爭租賃物鑰匙及遙控器之交付，已有移轉系爭租賃物占有予原告之效果，原告因此可於101年2月21日開始雇工進行裝潢。基此，被告既願於租期開始前交付租賃物鑰匙及遙控器予原告，加以兩造於系爭租約中另有裝潢費之賠償約定條款，則被告對於原告有先行裝潢租賃物之需求，應屬暸知。綜此足認，被告於101年2月中旬先期交付鑰匙、遙控器之舉，即有同意原告先行裝潢租賃物之意甚明。被告稱原告未經其同意而裝潢係爭租賃物，尚難憑採。另被告固稱原告之裝潢已損害原有建築結構、隔間云云（見本院南簡字卷第89頁）。查兩造系爭租約中固約定裝潢不得損害原有建築，然所謂損害原有建築，應係指破壞建築安全結構，已足影響租賃物目的之達成而言，至於一般改變建築牆面或水電配置之行為（如訂孔、埋管、水電重配等），乃常態裝潢下之現象，尚在裝潢行為之合理容許性下，自難解為前開損害原有建築之範圍。被告雖執現場施工照片而認原告有損害原有建築情事，但細究上開照片（見本院南簡字卷第42-44頁），僅見木工裝潢、水電配置情形，難認有何損害原有建築之情。再觀原告提供之木匠室內設計工作室請款單（見本院南簡字卷第100頁），均屬常態裝潢下之材料與費用，亦難證明其裝潢工程有何損害原有建築之情事。因此，被告稱原告之雇工裝潢行為，已損害原有建築而違反系爭租約第9條約定云云，容有誤認，尚難採信。

⒊綜上，原告並無違反系爭租約第9條約定之情形，被告無由產生系爭租約第14條解消系爭租約之終止權。則被告主張其以訴外人郭正宗名義，於101年3月5日以臺南興華街郵局第25號存證信函終止系爭租約，自難發生終止系爭租約之效力。從而，系爭租約並未因被告合法終止而解消，堪可認定。

（二）原告依系爭租約請求被告給付300,000元違約賠償、10,000元押租金及10,000元搬家費用之認定：

⒈違約賠償部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得依民法第252條規定減至相當之數額。又當事人約定契約不履行所應支付之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定，減至相當之數額，惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益，為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨可資參照）。查兩造於系爭租約中約定：「如甲方（即被告）租於乙方（即原告）未滿參年，甲方無條件賠償參拾萬元正（裝潢費）。」核其內涵，應屬違約金條款之約定。又兩造對於該條款並未另為懲罰性違約金或賠償額預定性違約金之約定，參以該條款業已註明係針對裝潢費而設，應認上開條款應屬賠償額預定性違約金之約定。另所稱被告租於原告未滿3年，基於租賃契約之目的乃在實際使用收益租賃物而觀，應係指被告於法律上或事實上未租予原告滿3年之謂。而被告於101年2月中旬交付系爭租賃物之鑰匙、遙控器予原告後，原告於101年2月21日開始雇工進行裝潢。迄至101年2月24日被告更換系爭租賃物之門鎖，致該裝潢工程無法進行而停工，亦使原告事實上失去被告先前移轉系爭租賃物之占有，而難以達成租賃契約之目的，應認有上開約款所稱違約情事。且被告更換門鎖致使裝潢無法進行之舉，並無系爭租約上之依據。被告雖稱系爭租約係以原告開設舞蹈教室為前提，但原告的裝潢感覺像是做油壓的，因此才阻止原告繼續裝潢云云，惟兩造於系爭租約並未約定系爭租賃物之特定用途，被告執此為由，除未能舉證而實其說外，亦失之臆斷，難以憑採。又原告於此期間（101年2月21日至101年2月24日）已支出之裝潢費用共104,250元，業據原告提出木匠室內設計工作室請款單1紙為證，參以上揭現場照片顯示，原告確有僱工裝潢之事實，則原告主張支出上開費用，自足採信。本院審酌前開300,000元賠償約款為損害額預定性質、原告實際付出裝潢費104,250元，倘以300,000元為損害賠償額，實屬過高而失公平，另衡酌被告違約情節及原告可得利益等其他情狀，因認原告依上開約款請求被告給付之違約金應酌減為120,000元始稱適當。從而，原告請求被告給付120,000元及起訴狀繕本送達翌日即101年5月22日起至清償日止，按年息百分之5之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據。

⒉押租金部分：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院65年台上字第156號判例意旨、83年台上字第2108號判例意旨參照）。押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年台上字第1630號判決意旨）。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。查兩造訂立系爭租約時，原告於簽約已交付被告押租保證金10,000元，是兩造確有押租金契約之成立。又系爭租約並未經被告合法終止，業如前述，原告亦迄未解除或終止系爭租約（見本院南簡字卷第80頁背面），則系爭租約之法律上效力猶存，迄未消滅終了，參諸前揭說明，出租人即被告尚不負押租金之返還責任。從而，原告請求被告返還押租金10,000元，顯乏依據，不應准許。

⒊搬家費用部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此亦有最高法院著有17年上字第917號判例要旨可資參照。原告主張被告於101年2月24日更換系爭租賃物之門鎖，致當日原計畫搬家之原告，只好將原要搬進系爭租賃物之物品，又請搬家公司載回原址，以致支出搬家費用10,000元等語，固據其提出宗宜起重工程行之免用統一發票收據1紙為證（見本院南簡字卷第18頁），惟被告否認原告上開主張及其提出之收據，自應由原告就此積極事實舉證證之。而原告固提出證人即系爭租賃物所在社區之管理員勞永和相佐，然證人勞永和證稱：101年2月24日原告有開自用小客車搬一些東西過來，印象中原告有講被告把鎖換掉，沒辦法進去，所以要離開，請伊把中庭的門關起來，但伊沒有看到搬家公司的車或人等語（見本院南簡字卷第93頁背面至第94頁背面），僅能證明原告當日確有駕車載物至系爭租賃物處之事實，無法證明原告當日確有僱請搬家公司搬家而支出10,000元之事實。因此，原告就其主張之前揭事實，僅憑宗宜起重工程行之免用統一發票，實未可使本院形成確切心證，則其既未能舉證以實其說，其主張即非可採。從而，原告請求被告給付10,000元及法定遲延利息，洵無所據，不應准許。

（三）綜上，原告請求被告給付120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本院爰依原告一部勝訴一部敗訴之情形，判決兩造訴訟費用負擔比例如主文第3項所示。又原告勝訴部分為關於財產權之訴訟，所命給付之金額未逾500,000元之被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告聲請就勝訴部分供擔保為假執行，即無必要。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭