臺灣臺北地方法院民事判決

原告

許順昇（原名許財榮）

訴訟代理人

鄧湘全律師

複代理人

周政律師

被告

王彩齡

被告

蔡娟惠（即王延庸之繼承人）

被告

王善源（即王延庸之繼承人）

被告

王善洪（即王延庸之繼承人）

被告

王培齡（即王延庸之繼承人）

共同訴訟代理人

陳石山律師

　　　　　　趙君宜律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件原告起訴請求被告塗銷所有權移轉登記事件後，原被告王延庸於訴訟繫屬後之民國103年1月13日死亡，而王延庸之繼承人為蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡等情，此有戶籍謄本、繼承系統表等件在卷可稽（見本院卷㈠第239頁至第243頁），且業經蔡娟惠等四人於103年4月1日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第237頁），核與前揭規定無不合，應予准許。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：㈠被告王延庸就如附表一所示之不動產，於101年5月17日在臺北市中山地政事務所以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復為被告王彩齡之名義。嗣於103年12月5日具狀變更聲明，並追加備位之訴為：㈠先位聲明：1.確認被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就坐落如附表一所示之臺北市○○區○○段○○段地號177號土地（面積：354平方公尺、權利範圍：10000分之67）及其上同段建號2096號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路00號4樓之3）(下稱系爭房地)，於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均為無效。2.被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於101年5 月17日，就系爭房地於臺北市中山地政事務所，以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告王彩齡所有。

㈡備位聲明：1.被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均應予撤銷。2.被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於101年5月17日就系爭房地於臺北市中山地政事務所，以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告王彩齡所有(見本院卷㈡第75頁)，經核屬請求之基礎事實同一，揆諸上揭規定，應予准許。

三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張其為被告王彩齡之債權人，被告王彩齡為逃避清償債務，竟以買賣為原因將其名下所有之系爭房地之所有權移轉登記予王延庸，顯然係為避免系爭房地遭原告強制執行而為之脫產行為，故屬通謀虛偽意思表示而無效等語，是以被告王彩齡與王延庸間買賣關係之存否確屬不明確，且該買賣契約若確係無效，王延庸之繼承人即被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡即有回復原狀亦即將系爭土地回復登記為被告王彩齡所有之義務，若債務人即王延庸怠於行使上開回復原狀請求權，原告即得本於債權人之地位依民法第242條規定代位行使之，則被告王彩齡與王延庸間買賣關係之存否不明確，足致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險並得以對於其等間之確認判決予以除去，故就此自有即受確認判決之法律上利益，於法並無不合，先此敘明。

四、被告王彩齡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：被告王彩齡積欠原告新臺幣 (下同) 2,905,800元之票據債務，竟與被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡之被繼承人王延庸（已歿）共謀脫產，而於101年5月17日以買賣為名義，由被告王彩齡將其名下唯一不動產即系爭房地移轉並登記予王延庸，致被告王彩齡陷於無資力，迄未能清償上開票款債務。是被告王彩齡與王延庸就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為，應屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，自始、當然、絕對無效，系爭房地仍為被告王彩齡所有，被告王彩齡自得請求王延庸塗銷系爭房地之所有權移轉登記並回復為自己之名義。惟被告王彩齡顯然怠於行使此項權利，而被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡既係王延庸之繼承人，原告為保全上開票款債權，自得依民法第242條規定，代位被告王彩齡，以先位之訴請求塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復為被告王彩齡之名義。退步言，縱認被告王彩齡與王延庸就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為非屬通謀虛偽意思表示，被告王彩齡亦係為詐害原告債權，始將系爭房地移轉登記為王延庸所有，而無給付價金之事實，意圖使被告王彩齡陷於無資力，原告爰依民法第244條規定，備位請求將上開買賣及所有權移轉登記行為一併撤銷，並命受益人王延庸之繼承人被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡回復原狀，塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復為被告王彩齡之名義等語。並聲明：㈠先位聲明：1. 確認被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均為無效。2.被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於101年5月17日，就系爭房地於臺北市中山地政事務所，以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告王彩齡所有。㈡備位聲明：1.被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均應予撤銷。2.被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於101年5月17日，就系爭房地於臺北市中山地政事務所以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告王彩齡所有。

二、被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡則以：被告王彩齡前因投資資金不足，先後於101年2月3日及同年3月2日向渠等之被繼承人王延庸借款30萬元及20萬元，並分別開立面額30萬元及21萬元之支票2紙交付被告為憑。然至約定還款日，被告王彩齡仍無法依約償還，而王延庸得知被告王彩齡名下有系爭房地，且該房地現出租予他人使用，每月可收取固定之租金，基於投資之目的，王延庸便提議向被告王彩齡購買系爭房地，並將其對被告王彩齡之50萬元消費借貸債權與買賣價金之債權互相抵銷，被告王彩齡應允，雙方遂於101年4月26日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定價金350萬元，王延庸並於簽訂契約當日交付現金10萬元。其後王延庸由自己及其妻即被告蔡娟惠之帳戶陸續匯款2,803,611元至被告王彩齡設於新光銀行萬華分行之帳戶，餘款96,389元並以現金支付，故王延庸確實有向被告王彩齡購買系爭房地之真意，實際上亦支付對價購買系爭房地，故系爭買賣契約確為真實。況且，匯款申請書及被告王彩齡所開具支票之到期日皆早於原告所持支票遭退票之日，即可認王延庸借款予被告王彩齡在先，而被告王彩齡於約定還款日無法依約償還而與王延庸幾經討論後方決定以買賣系爭房地之方式處理前開債務，斯時王延庸毫無知悉被告王彩齡與原告之債務關係，自無可能與其通謀脫產。再者，被告王彩齡戶籍仍設於系爭房屋，實係因王延庸與被告王彩齡簽立買賣契約時，被告王彩齡曾告知因尚未找到可將戶籍遷入之住所，故王延庸始同意被告王彩齡暫時不需將戶籍遷出，且系爭房地原先即出租於訴外人楊立群，被告王彩齡並未住於系爭房地。自難認王延庸與被告王彩齡間有通謀脫產之事實。又被告王彩齡與王延庸簽訂之不動產買賣契約書上並無該2人簽名相似之情形，且該買賣契約書確實係證人陳玉梅所製作並由被告王彩齡與王延庸當場簽署。另買賣雙方雖未依照買賣契約約定方式付款，然此係因王延庸為謹慎起見，於確認抵押權確實塗銷後始將剩餘尾款付清，故並未完全依照契約所載方式給付所致。至於未填載繳交日期乙節，王延庸既係以匯款方式給付買賣價金，前述欄位又經被告王彩齡簽名蓋章，自無再於第三期款欄位特意記載付款日期之必要。再者，證人陳玉梅與新光銀行僅係合作關係，於不動產買賣而可能有貸款必要時，經銀行介紹進而攜帶相關配備至銀行當場製作契約書，並於有貸款需要時一併辦理，可省卻往返之時間精力勞費，自與一般買賣情形無異。又王延庸確實業已將其對被告王彩齡之50萬元消費借貸債權與系爭房地買賣價金之債權相互抵銷，且法律亦無規定抵銷須經書面要式始生效力，是王延庸縱於交款備忘錄未記載抵銷一事，亦不得遽行論斷渠等間之買賣契約及移轉登記所有權並無買賣之真意。另系爭房地買賣過戶及抵押權之塗銷乃係委由專業代書全權處理，王延庸遂信賴專業而未詳細過問抵押權塗銷之情形。復系爭房地產權於登記至王延庸名下前，王延庸已分別於101年4月26日、同年5月15日、5月17日給付買賣價金共1,203,611元予被告王彩齡，被告王彩齡自得將該筆買賣價金用以塗銷系爭房地之最高限額抵押權，而台北富邦銀行之抵押權塗銷時點為101年5月22日，由此亦可知被告王彩齡確實已依約將系爭房地之抵押借款清償，並委由證人陳玉梅辦理塗銷抵押權登記無疑，足認王延庸係於確定系爭房地未設定任何負擔後，始將所有尾款170萬元於塗銷抵押權之次日即101年5月23日以匯款方式給付予被告王彩齡。再者，於系爭房地移轉登記至王延庸名下前，扣除該抵銷之部分，其實際僅給付被告王彩齡203,611元，直至101年5月17日辦理移轉登記後，王延庸始再給付100萬元，佐以該不動產買賣契約書第4條第7項約定觀之，倘真發生過戶後抵押權未塗銷之情況，除先前已支付予被告王彩齡之1,203,611元外，扣除抵銷之50萬元，尚有尾款約180萬元，王延庸自得依上開約定將未付尾款向銀行清償並塗銷抵押權，對其權益之保障並無疑慮。且倘被告王彩齡與王延庸係以通謀虛偽意思表示成立假買賣，僅需逕自製作買賣契約即可，何須針對系爭房地上所附之抵押權該如何處理一事於新光銀行貸款時當場討論，更無須多此一舉另請專業代書代為處理買賣事宜。且依匯款單據可知，王延庸確實有支付買賣價金予被告王彩齡，僅係因買賣價金數額龐大始以匯款方式支付，代書即便未親眼目睹付款之行為，亦無法遽論無付款之事實。此外，王延庸雖於簽訂不動產買賣契約時未提及租賃關係，惟其確實有於101年6月30日與楊立群簽訂新租賃契約，自不足據此論斷渠等並無買賣之真意。另證人楊立群與被告王彩齡確實自96年至101年5月17日止就系爭房屋存有租賃關係，故該房屋所有權於101年5月17日移轉予被告時，依民法第425條第1項之所有權讓與不破租賃規定，上開租賃關係當然移轉於王延庸與證人楊立群之間，是該租賃契約既對於王延庸繼續存在，本無需另立租賃契約，其於101年6月30日與楊立群簽訂契約，僅係為達雙方權義關係明確之目的。復系爭房屋係於101年5月17日移轉登記於王延庸名下，是自斯時起被告即有權使用收益系爭房屋，故王延庸要求被告王彩齡將租金交付之，與常理並無何違背之處。再者，依匯款記錄亦可知，楊立群確實持續按月匯款1萬元之租金至被告妻蔡娟惠之帳戶迄今，可見系爭房屋確係由王延庸使用收益，亦足認王延庸與被告王彩齡間之買賣契約確屬真實。至於房租收付款明細內所記載101年7月至11月之收款紀錄，實係王延庸於收受被告王彩齡以匯款至被告蔡娟惠前揭戶頭之方式所給付之租金後所為之記載，目的係為確認7月至11月間已收取系爭房屋之租金，並無重複收取之情事。而自101年12月起因楊立群均以匯款至蔡娟惠帳戶之方式給付租金，加上王延庸身體狀況非佳，遂經由被告蔡娟惠以至銀行刷本子之方式，確認楊立群是否有於每月將房租按時入帳，即未再於房租收付款明細內加以記載。又房屋租賃合約雖有提及押租金一事，惟王延庸與楊立群間並無押租金交付，且被告王彩齡亦未將押租金轉予王延庸，本於押租金契約乃係基於擔保承租人之債務，獨立於租賃契約，王延庸對於楊立群自不負返還押租金之義務，縱王延庸與楊立群新訂立之租約中有約定押租金卻未實際給付，亦僅生嗣後王延庸無法以押租金作為承租人楊立群債務之擔保，至於楊立群對於先前之2萬元押租金，應向被告王彩齡取回，自與王延庸無關。另依房屋租賃合約所附房租收付款明細之記載雖與王延庸之妻蔡娟惠存款存摺所示王彩齡係先後於101年7月17日、8月14日、9月17日、10月16日、11月20日各匯1萬元至其帳戶日期不相符合，惟租金數額部分則屬一致，而王延庸於收付款明細上記載7/10、10/10、11/10等字樣，僅係房客依租賃合約應之付租金之日期，並非被告王彩齡將租金匯給被告之日期，此觀租賃合約第3條約定每月租金1萬元應於每月10日前給付等語即可知悉。而之所以僅記載至101年11月，係因自101年12月16日起房客楊立群即直接將租金匯至王延庸之妻蔡娟惠之帳戶內，即無再由王延庸另行以書面簽收之必要。復關於系爭房屋101年6月份之租金實係由被告王彩齡將現金交予王延庸，王延庸再把錢交予被告蔡娟惠，嗣由被告蔡娟惠自行將上揭金額存入前開戶頭中，故交易明細顯示出101年6月20日由帳戶90151xx5183x(該帳戶應係蔡娟惠之系爭帳戶)存入1萬元之交易紀錄，足認101年6月20日現金存入之款項確實係由被告王彩齡交付。再者，觀諸被告王彩齡入出國日期紀錄，可知被告王彩齡於101年12月2日至10 2年1月21日止，一共有6次入出境紀錄，應係被告王彩齡預見其將於該時期頻繁出國，無法再以原約定由房客將房租匯入其帳戶，再轉匯至蔡娟惠之帳戶，遂自101年12月份起改由房客直接匯入蔡娟惠之帳戶。又，系爭房屋產權移轉予被告後，既未發生漏水等瑕疵，租金亦無遲付情形，則證人與王延庸雖僅見面一次，仍符合一般租屋經驗。況且，被告年逾八十，年事已高，過去又無出租房屋之經驗，對其而言，僅需確認每月皆有1筆1萬元之租金準時匯入即可，至於租金給付方式之轉換及與房客聯繫等事項，於系爭房地產權移轉予王延庸之初，皆先由與房客楊立群熟識之被告王彩齡處理，故證人楊立群基於5年來與被告王彩齡間之信賴關係，於房屋發生問題時先找王彩齡處理，而非找新房東即王延庸處理，亦屬事理之常。此外，原告主張王延庸與被告王彩齡就系爭房地之移轉係明知有害於原告之債權，既為渠等所否認，自應由原告就該等有利於己之事實負舉證責任。況且，個人之收入、負債事涉隱私，王延庸與被告王彩齡既非至親好友，亦無時相往還或同財共居，實難以得悉他人有無積欠債務、債務金額若干，是王延庸不知被告王彩齡與原告間之債務糾紛、買受系爭房地可能損及原告之債權，並無違常情事理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、被告王彩齡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第167頁至第168頁反面），並有相關證據在卷可證：

㈠、原告持有被告王彩齡所簽發如起訴狀附表二所示之支票3張，票面金額共計2,905,800元，因被告王彩齡存款不足而分別於101年3月12日、3月16日、4月11日遭退票，原告先後向被告王彩齡提起給付票款訴訟，分經本院臺北簡易庭於101年12月14日以101年度北簡字第14817號判決被告王彩齡應給付原告2,200,000元及法定遲延利息、於102年3月27日以本院102年度北簡字第729號判決被告王彩齡應給付原告705,800元，且前開判決分別於102年2月18日、102年4月29日確定在案（見本院卷㈠第91至95、100頁）。

㈡、系爭房地經被告王彩齡以101年4月26日之系爭買賣契約為原因，於同年5月17日由被告王彩齡移轉登記與王延庸，有系爭房地登記謄本、異動索引在卷可稽（見本院卷㈠第14、15頁、第141至143頁）。

㈢、被告王彩齡於93年1月5日將系爭房地設定之最高限額抵押權120萬元予台北富邦商業銀行股份有限公司，並於101年5月22日清償完畢（見本院卷㈠第143頁）。

五、得心證之理由：

㈠、原告先位主張被告王彩齡與王延庸間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為，應屬通謀虛偽意思表示而無效，惟被告王彩齡怠於請求王延庸之繼承人即被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡塗銷系爭房地之所有權移轉登記並回復為自己之名義，其自得依民法第242條規定代位被告王彩齡行使上開權利。縱認該買賣及所有權移轉登記行為非通謀虛偽而為有效，被告王彩齡亦係為詐害原告債權，始將系爭房地移轉登記為王延庸所有，原告自得依民法第244條規定，備位請求被告將上開買賣及所有權移轉登記行為一併撤銷，並命被告蔡娟惠、王善源、王善洪、王培齡回復原狀，塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復為被告王彩齡之名義等語，則為被告蔡娟惠等四人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告間就系爭房地買賣是否因通謀虛偽意思表示而無效？㈡原告主張依據詐害債權之相關規定請求撤銷系爭契約及系爭房地之移轉登記，並塗銷登記，有無理由？茲分述如下：

㈠、被告間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為應為通謀虛偽意思表示而無效：

1、被告蔡娟惠等四人雖辯稱：被告王彩齡因積欠王延庸50萬元借款，無法清償，故由王延庸提議向被告王彩齡購買，並將王延庸對被告王彩齡之50萬元債權與買賣價金之債權互相抵銷，雙方確有買賣之真意，故委託地政士於101年5月17日以買賣為原因辦理移轉所有權登記予王延庸云云。惟查：

⑴被告王彩齡前將系爭房地設定最高限額抵押權120萬元予台北富邦商業銀行股份有限公司，已如前述，則衡諸不動產買賣，買受人均會查明該不動產是否尚有貸款未清償、如何辦理清償貸款以塗銷抵押權等細節，此乃社會常情，但細繹王延庸於本院準備程序時陳稱：（問：王延庸買受系爭房屋時，知道房屋有貸款嗎？）我不知道房屋有無貸款。...（問：買賣契約被證三第2頁上面，台北富邦銀行120萬元抵押權，當初如合約定處理？）王彩齡還掉的，他是不是從我這拿錢去還，我就不知道等語（見本院卷㈠第104反面頁），對於交易之標的物是否設有銀行貸款抵押權、如何清償塗銷抵押權等節，絲毫未予關心，顯非無疑；甚且，被告王彩齡既是因無法償還債務，而將其名下唯一之房地出賣與王延庸，是於訂定買賣契約時，對於由何人清償該抵押債權，以及如何清償，理應達成共識，以確保買受人權益，惟王延庸卻不知悉被告王彩齡如何清償上開抵押債權一事，實有悖於交易常情。又不動產之交易，房屋是否有租賃關係存在，攸關賣方是否可順利點交、如何點交乙事，且買賣雙方是否尚有其他債權可供抵銷，涉及買賣價金之多寡，亦會於買賣過程中一併處理，此均為不動產買賣契約必要之點，然審究證人即辦理系爭房地買賣事宜之地政士陳玉梅於本院準備程序時證稱：（問：簽訂買賣契約的時候，你知不知道買賣標的物有沒有租賃關係？）王彩齡說是自己住的，雙方都沒有講到有租賃關係。（問：你有沒有問有沒有租賃關係？）忘記了，印象中是王彩齡說房子是自己住的。（問：在簽訂買賣契約的時候，你知不知道王彩齡有欠王延庸債務？）不知道。（問：有沒有提到買賣的價款要抵銷之前的債務50萬元？）沒有聽說。...（問：如果王彩齡與王延庸有談到要用債務抵銷的話，這個部分是否會特別記明在契約上面嗎？）應該會，但是沒有聽到這點，所以我沒有這樣記載等語（見本院卷㈠第116至117頁），可知被告王彩齡於簽約時，對於系爭房屋是否有租賃關係存在、有無積欠王延庸債務、又如何與系爭房地之買賣價金抵銷等重要買賣細節，皆隻字未提，更遑論系爭買賣契約無任何關於抵銷50萬元債務之記載，核與一般社會交易常態有所齟齬。

⑵被告蔡娟惠等四人另辯稱：王延庸於買受系爭房地之前，楊立群就已經是系爭房地之承租人，故於其買受系爭房地之後，租賃關係就從被告王彩齡與楊立群之間，法定移轉至王延庸與楊立群之間云云。然查，證人即系爭房屋之承租人楊立群於本院準備程序時證稱:(問:為何要與王延庸訂立被證五的租賃契約？)大概去年王彩齡說屋主換人，所以王延庸有來跟我重新立剛剛那份租賃契約。...(問:租金如何給付？)都是用轉帳的。(問:轉帳到哪個戶頭？)以前一開始與王彩齡也是用轉帳的，之後跟王延庸也是用轉的，但是我沒有記，我本身沒有戶頭，所以都是我弟弟幫我轉的，我把帳號告訴我弟弟，讓他每個月幫我去轉帳。...(問:你沒有問她【指被告王彩齡】說房屋已經是王延庸，為何王彩齡會告訴你如何給付租金？)我沒有問，王彩齡說她有些問題，所以房屋的所有人換人，只是不是轉帳到原本的帳戶，還是繼續轉帳，只是轉帳的帳號換一個。...(問:房屋已經換人，為何漏水還是找王彩齡？)漏水是房屋換成王延庸之前發生的，而且我至今並沒有王延庸的電話，所以房子如果有問題，我還是繼續找王彩齡來處理，因為王彩齡沒有給我王延庸的電話，王彩齡只是說所有人換人，帳戶換人。(問:房租收付款明細，你有看過嗎？你有這個東西嗎？)我沒有這個東西，我每個月付租金的時候他們不會開收據給我，平常也不會找屋主，時間到了我就付款，只是如果我沒有按時繳款，她才會找我。...(問:如果合約結束了，押租金兩萬元，你要向何人取回，當時簽訂契約時，有沒有討論到這件事情？)當時沒有討論這個問題，因為我都是直接找王彩齡。...(問:你有沒有王延庸的聯絡方法？)我沒有。(問:如果你要找王延庸怎麼辦？)我沒有想過要找他，如果有問題，我都會去找王彩齡，除非王彩齡說不處理，我才會想要去問王延庸的聯絡方法等語(見本院卷㈠第117反面至119反面頁)，倘被告王彩齡與王延庸就系爭房地確有買賣之真意，被告王彩齡大可向證人楊立群坦然告知該屋業已賣出之事，而無須言稱「因為我有些問題，所以房屋所有人換人」此隱晦含糊之語。又且，系爭房屋之所有人既已更迭，並由新屋主王延庸與鄭人楊立群新立租賃契約，則新租約成立以後，所有出租人應負之義務自由王延庸為之，然證人楊立群卻沒有留有王延庸之任何聯絡方式，而照舊與被告王彩齡聯繫，處理租賃事務，實令人疑竇。至於王延庸辯稱:因被告王彩齡與房客熟識，所以暫由被告王彩齡代為處理租賃事務，自己只要每月確定有收到房租即可云云，然假若被告王彩齡係因積欠債務未還，而將其系爭房地賣出抵債，並就該債務與王延庸所付之買賣價款互為抵銷為真，兩人間已無任何債權債務關係，被告王彩齡又何須額外再負出租人責任，任由王延庸坐享租金之收取，顯不合常理。

⑶再查，就系爭房屋之租金收取情形而言，觀諸:①系爭房屋之所有權乃於101年5月17日移轉登記與王延庸，依民法第425條第1項之買賣不破租賃規定，上開租賃關係當然移轉於王延庸與證人楊立群間，證人楊立群理應自斯時，轉向王延庸給付租金，惟證人楊立群卻於101年6月30日始經被告王彩齡通知與王延庸簽立房屋租賃合約，且約定租賃期間自101年7月1日起，此有房屋租賃合約在卷可稽(見本院卷㈠第70及其反面頁)，而於此之前(即7月1日之前)，則由被告王彩齡以匯款方式給付租金1萬元至被告蔡娟惠於中國信託商業銀行股份有限公司(下稱中信銀行)所申設之帳號000000000000號帳戶內，且於101年5月31日匯入5月份整筆之租金等情，有上開帳戶存簿明細在卷可參(見本院卷㈠第72及其反面頁)，被告蔡娟惠等四人對此固辯稱:當時王彩齡因其前曾積欠王延庸50萬元之債務，完全未給付任何利息，深感虧欠王延庸，因此於系爭房屋移轉與王延庸後同時答應將101年5月份整月之租金由王延庸收取，用以抵償其未曾給付利息之債務云云，惟依王延庸所辯於購買系爭房地時，既已就買賣價款與其對被告王彩齡之消費借貸債權相互抵銷，將剩餘買賣價款交付與被告王彩齡，果若被告王彩齡有利息未付之情，自應於主張抵銷時一併處裡，豈有額外再由被告王彩齡多支付租金之理，是被告蔡捐匯四人所辯，非可採信。②證人楊立群證稱其於101年7月起以匯款方式，將租金匯至王延庸之帳戶內等語如前，但對照被告蔡娟惠之上開帳戶明細，101年5月(除6月外，詳如後述)至12月前，均是由被告王彩齡匯款1萬元至被告蔡娟惠之上揭帳戶內(見本院卷第72反面至74頁)，果出租人已更異為王延庸，大可由證人楊立群直接匯款，豈須無端由被告王彩齡收取，再轉存租金至被告蔡娟惠帳戶內，顯多此一舉，且觀以101年12月後始由證人楊立群委由友人梁美華或其弟楊超群匯款之時間點(見本院卷㈠第74、170、17 1頁、本院卷㈡第48至51反面、66頁)，洽為101年11月29日原告前往系爭房屋現場辦理指封切結之後(見本院卷㈠第131頁)，此時間之巧合，無不令人可疑。尤有甚者，細究101年6月20日存入被告蔡娟惠前開帳戶之1萬元，乃為被告蔡娟惠自行所存入，有中信銀行103年10月1日中信銀字第00 000000000000號函及所附文件在卷可憑(見本院卷㈡33至39頁)，被告蔡娟惠等四人就此先前辯稱:此現金存入確係被告王彩齡所為云云(見本院卷㈠第154反面頁)，待本院向中信銀行調取上開資料後，被告蔡娟惠等四人又改辯稱:此租金係由被告王彩齡將現金交給王延庸，王延庸再把錢交給蔡娟惠，由蔡娟惠自行將上揭金額存入前開戶頭中云云(見本院卷㈡第46反面頁)，然王延庸既已收取租金，焉須多此一舉，將所收取之租金再交由被告蔡娟惠存匯至自身戶頭內，更顯虛設由被告王彩齡匯款1萬元租金至被告蔡娟惠上開帳戶之假象，昭然若揭。③另依王延庸於本院準備程序時自陳:(問:【提示房租收付款明細】上面顯示101年7月10日收受101年7月到9月的租金，合計3萬元，有何意見？)這是我簽的字，7月到9月1個月1萬元，共3萬元，我101年7月10 日一次收3萬元。由王彩齡收取租金，再轉到我太太蔡娟惠的戶頭。被證五全部都是我寫的，上面的日期是我收到錢才寫的等語(見本院卷㈠第103反面至104頁)，即表其於7月份，一次收取3個月份之租金，但對照被告蔡娟惠上開帳戶存簿明細登載被告王彩齡分別於101年7月17日、8月14日、9月17日各存入現金1萬元之紀錄，核與其所述迥異。④有關押租金部分，按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務(最高法院65年台上字第156號判例參照)。查，王延庸與證人楊立群間雖另訂房屋租賃合約，並於合約內提及押租金一事，但實際上證人楊立群並無交付押租金，被告王彩齡亦未將楊立群所交付之押租金返還，或轉給王延庸等節，為被告蔡娟惠等四人所不爭執，果如王延庸與證人楊立群就系爭房屋確有訂定租約之意，王延庸即不熟識證人楊立群，並自陳未有出租之經驗，則未收取押租金，如何能確保其權益，而證人楊立群對於更易出租人後，押租金交付或取回之事，也未與討論，實與常情相違。由此益徵，系爭房屋與出租人仍屬同一人，即為被告王彩齡，未曾變更過，上開被告王彩齡將租金轉付給王延庸，承租人即證人楊立群有給付租金與王延庸，兩人以現金匯入或轉帳匯至被告蔡娟惠之帳戶內，甚由被告蔡娟惠自行存入現金之歷史交易紀錄，僅為存留每月均有匯款1萬元之事實，無礙於系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示之真相。又縱使王延庸曾有匯款2,803,611元至被告王彩齡設於新光銀行萬華分行帳號0000000000000號帳戶內(見本院卷㈠第68至69頁)乙情，亦難認此係取得系爭房地所有權之對價。基上，被告蔡娟惠等四人所辯關於王延庸與被告王彩齡間前述於101年間所為以買賣為原因而辦理所有權移轉登記之經過，洵難採信。

2、綜上各情以觀，既便被告蔡娟惠等四人所辯被告王彩齡與王延庸間有50萬元之債務存在為真，實難認被告王彩齡確係因無法還款而出售系爭房地，亦難見王延庸與被告王彩齡間確有買賣之真意，是以，原告主張王延庸與被告王彩齡間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為應屬通謀虛偽意思表示乙節，應堪信為真。

3、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。揆諸以上各節所述，被告蔡娟惠等四人所辯關於前述以買賣為原因而辦理系爭房地所有權移轉登記之經過，均難採信，難認王延庸與被告王彩齡間，確有就系爭房地標的及對價達成合意之買賣真意，其等就買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均係出於通謀虛偽意思表示而為無效。從而，原告訴請確認被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均為無效，自有理由，應予准許。

4、又按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條定有明文；再按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第242條前段亦有明文。本件被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地所有權移轉登記所為之物權行為，既均因通謀虛偽意思表示而無效，則受移轉登記之王延庸(惟王延庸已歿，應由被告蔡娟惠等四人先行辦理繼承登記)，應負回復原狀之責任而塗銷所受之所有權移轉登記，使系爭不動產最終回復登記為被告王彩齡所有，惟被告王彩齡顯然怠於行使權利，是原告為保全其債權，自得依據上開規定，以自己名義代位被告王彩齡行使權利。從而，原告訴請被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於10 1年5月17日，就系爭房地於臺北市中山地政事務所，以買賣為原因之所有權移轉登記，使系爭房地最終回復為被告王彩齡所有之責任財產，為有理由，亦應准許。

㈡、按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。原告雖另依民法第244條為備位之訴之主張，惟本件原告先位之訴既為有理由，本院自無庸就備位之訴為裁判。

五、綜上所析，原告本於前揭原因事實，依民法第87條、第242條規定，先位聲明請求㈠確認被告王彩齡與被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡之共同被繼承人王延庸間，就系爭房地於101年4月26日所為買賣契約之債權行為，及於101年5月17日完成所有權移轉之物權行為，均為無效。㈡被告蔡娟惠、王善源、王善洪及王培齡應先就系爭房地辦理繼承登記，再塗銷渠等之共同被繼承人王延庸於101年5月17日，就系爭房地於臺北市中山地政事務所，以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復登記為被告王彩齡所有，為有理由，應予准許。又原告之先位聲明既有理由，其備位聲明即無庸審究，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

附表一（簡稱系爭房地，見本院卷㈠第14、15頁登記謄本）┌───────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬───────────────────┬─┬───────────┬────┬──┤│編│ 土 地 坐 落│地│面 積│權利範圍│備註││ ├───┬────┬────┬─────┤ ├───────────┤ │ ││號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │地號 │目│平方公尺 │ │ │├─┼───┼────┼────┼─────┼─┼───────────┼────┼──┤│01│臺北市│中山區 │長安段四│177 │建│354 │67/1000 │ ││ │ │ │小段 │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┴────┼─────┴─┼───────────┼────┼──┤│編│建 號│ 建 物 門 牌 │ 建物坐落地號 │ 建物面積（平方公尺） │權利範圍│備註││號│ │ │ │ │ │ │├─┼───┼─────────┼───────┼───────────┼────┼──┤│01│2096 │臺北市○○路00號4 │長安段四小段 │總面積：21.56平方公尺 │ 全部 │ ││ │ │樓之3 │177 │層次面積：21.56平方公 │ │ ││ │ │ │ │尺 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴─────────┴───────┴───────────┴────┴──┘