臺灣臺北地方法院民事判決

原告

范安褀

訴訟代理人

周德壎律師

複代理人

陳鵬宇律師

參加人

范友佳

法定代理人

范真琴

被告

吳迪

訴訟代理人

簡銘昱律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國109年9月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，同法第58條第1項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。經查，本件原告雖不同意范友佳參加訴訟，然原告提起本件訴訟，係以受范友佳之贈與而取得系爭房屋之所有權，並依系爭房屋所有權人之地位請求排除被告之侵害，是兩造所受裁判之結果，涉及范友佳是否仍為系爭房屋之所有權人，顯有法律上之利害關係，故范友佳聲明為輔助被告而參加訴訟，有本院109年9月23日民事訴訟參加在卷可參（見本院卷第435至437頁），應認范友佳就本件訴訟有法律上之利害關係，揆諸前揭說明，其為輔助被告而參加訴訟，核無不合，應予准許。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，本件原告起訴主張被告無權占有其所有之房屋，原依民法第767條第1項前段、中段及民法第184條第1項前段請求被告遷讓返還房屋及賠償損害，嗣於本件程序中追加民法第179條為請求權基礎（見本院卷第250頁），核屬就同一基礎事實所為之追加，與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段0○段0000○號（權利範圍：全部）即門牌號碼臺北市○○○○○路0段000號6樓之1房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。系爭房屋原為參加人即原告祖母范友佳所有，嗣於民國108年2月13日贈與原告，並於108年3月21日辦妥所有權移轉登記。原告取得系爭房屋所有權後，通知系爭房屋之占用人即被告應於108年4月22日前將系爭房屋騰空遷讓返還原告，然為被告所不理，迄今仍繼續占有使用系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項前段之規定，請求被告返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自108年4月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋為參加人即被告外祖母范友佳所有，94年間因參加人得知被告從事音樂工作，即將系爭房屋免費提供予被告作為錄音室使用至今，為未定期限之使用借貸，且為原告所知悉。系爭房屋雖於108年3月21日以贈與為原因移轉登記予原告，然參加人自105年間即開始出現失智症症狀，已罹患失智症多時，其理解、判斷事實之能力有缺陷，無識別能力，自無法為有效之贈與意思表示、移轉不動產之意思表示及接受他人之意思表示，參加人就系爭房屋之贈與行為應屬無效，原告自無從取得系爭房屋之所有權等語。答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人參加意旨略以：參加人現罹患失智症，前於108年2月13日是否能為有效之贈與意思，尚有疑問，且參加人法定代理人於109年1月30日以台北敦南郵局第120號存證信函，代參加人依民法第92條第1項前段，撤銷對原告為贈與之意思表示。參加人另訴請求原告塗銷系爭房屋之移轉登記，並於本院109年度重訴字第254號（下稱另案）審理中，本件判斷原告是否為系爭房屋之所有權人，攸關參加人對系爭房屋之所有權認定，自屬有法律上利害關係，為輔助被告聲明參加訴訟等語。

四、得心證之理由：

（一）不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第758條、第759條之1第1項、第765條、第767條第1項前段定有明文。本件原告主張為系爭房屋之所有權人，並有系爭房屋所有權狀在卷可參，堪信為真實。被告雖不否認系爭房屋自108年3月21日起移轉登記為原告所有，惟否認參加人贈與系爭房屋之效力，並以前揭情詞置辯，經查：

1、98年7月23日增訂施行之民法第759條之1第1項立法理由為：「『登記』與『占有』同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，『登記』自亦應有此種效力，爰……增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻」。系爭房屋原為參加人所有，於108年3月21日以贈與為原因移轉登記予原告，依據前揭規定及說明，原告已於108年3月21日登記為系爭房屋之所有權人，即推定原告適法有此所有權，被告固非不得爭執原告是否取得系爭房屋之所有權，但應提出反證，並依法定程序塗銷所有權移轉登記，始得推翻原告依登記取得之所有權及所得主張之所有權權能，合先敘明。

2、本件被告辯以參加人業已罹患失智症多時，無識別能力，自無法為有效之贈與意思表示、移轉不動產之意思表示及接受他人之意思表示云云，雖以109年3月31日被告母親范真琴與參加人之對話譯文、105年11月14日參加人馬偕紀念醫院門診紀錄單、108年4月22日參加人馬偕紀念醫院診斷證明書、108年2月14日至21日國泰綜合醫院骨科住出院病摘、本院108年度監宣字第282號108年9月26日詢問筆錄、參加人精神鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）、另案109年5月14日言詞辯論筆錄等件為據（見本院卷第103至105、129至132、137、183至199、387至393頁）。惟依參加人於108年8月13日警詢筆錄之記載（見臺灣臺北地方檢察署（下稱北檢）108年度他字第5583號卷第55至56頁），參加人對贈與過戶之細節及財產狀態雖有記憶不清或混淆之情形，然對於家庭成員之狀況，及未曾受脅迫而係自願簽署相關過戶文件，且有贈與房產予原告即其孫女之意思，仍能清楚表達，此有本院依職權調閱之北檢108年度偵字第25728號偵查卷證為憑。另經本院109年4月20日準備程序期日當庭勘驗臺北市警察局大安分局提出之108年8月13日范友佳之警詢筆錄錄影檔案，勘驗結果為「自檔案時間1:4:00開始至1:6:05止，其內容與警詢筆錄第三頁自第四頁記載內容相符，范友佳親自說明，系爭房屋是要給孫女使用，其講話神情尚稱清楚，由勘驗內容判斷並無意識不清之情事。」（見本院卷第359頁），又參酌系爭鑑定報告書之鑑定結果，參加人於108年9月26日進行鑑定時，可以識別家人，對於簡易問題可以部分理解及回答，保留基礎財產概念等情（見本院卷第197至198頁），及鑑定醫師邱于峻於另案109年5月14日言詞辯論期日證述「失智症的進展及預後非常多元性」、「（參加人於105年11月14日至108年9月間）未做心理衡鑑無法給一個明確答案，每個患者情形不一樣」、「（年長的中度失智病人）病情的波動會有長、短期變化，一日內是會有時好、時壞情形」等語（見本院卷第388至391頁），是縱認參加人於贈與系爭房屋時已罹患失智症，然其病況尚非無法辨識受贈對象為其孫女，且有基礎財產概念，並非無識別能力之人。則被告雖辯以參加人於警詢程序時混淆贈與之標的，然本件參加人僅贈與系爭房屋（含坐落土地、車位）與原告，並無贈與其他房屋，另被告及其兄弟亦各獲贈1間房地，為兩造所不爭執（見本院卷第432頁），則參加人於嗣後警詢程序中縱使混淆之標的為另一贈與被告之他間房屋，亦無礙參加人表示同意贈與原告房產，且原告僅自參加人處受讓系爭房屋，並無其他贈與標的之事實。本院審酌參加人於贈與時並非無識別能力，且於贈與後因被告告發原告涉犯侵占等罪，亦經參加人表明同意簽署贈與之相關文件，並同意將房產贈予原告等情，及參加人僅有1子1女，除女兒之2個兒子（含被告）均獲贈參加人之房產各1間外，參加人於高齡且身體狀態罹病時，將名下房產贈與已過世兒子留有之唯一女兒即原告，則參加人所為並非將系爭房屋贈與無親故關係之人，亦與長輩於晚年時分配直系子孫財產之常情相符。準此，被告雖以前揭事證辯稱參加人已失智而無識別能力，所為贈與為無效云云，即不可採，為無理由。

3、系爭房屋現為被告占有使用，為被告所不爭執，被告固辯以係就系爭房屋與參加人成立使用借貸，具合法占用權源云云。經查，參加人於108年2月13日已將系爭房屋贈與原告，業經本院認定如前，參加人雖為輔助被告，提出依民法第92條第1項規定，向原告為撤銷受詐欺之意思表示之2封存證信函（見本院卷第439至451頁），惟未提出任何因受詐欺而為贈與系爭房屋之證據，自難推翻本院就系爭房屋之贈與屬合法有效之認定。而原告雖不爭執參加人與被告間成立未定期限之使用借貸（見本院卷第254頁），然此僅為參加人與被告間之債權關係，尚非得拘束受贈人即原告。再者，縱認原告知悉系爭房屋借貸情形應受拘束，惟依民法第470條第2項「借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還」之規定，原告亦得隨時請求被告返還系爭房屋。另原告主張已限期催告被告於108年4月22日前返還系爭房屋，亦有原告之108年4月12日催告函及郵件回執在卷為憑（見本院卷第21至25頁）。被告於108年4月15日已收受原告請求返還系爭房屋之通知，復無其他合法占用系爭房屋之權源，則原告既為系爭房屋登記之所有權人，其依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，為有理由。

（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）；而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104年度台上字第1090號判決意旨參照）；房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。經查：

1、被告無正當權源持續占用系爭房屋迄今，業如前述，其受有使用、收益系爭房屋之利益，即無法律上原因，致原告受有損害，依前開說明，原告依民法第179條規定請求被告自108年4月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。

2、系爭房屋位於臺北市大安區，為鋼筋混凝土造地上14層建物之第6層，位於捷運忠孝敦化站1號出口處，公共自行車Ubike「龍門市場」距約290公尺，交通運輸條件便利，500公尺範圍內有郵局、學校、公園、市場等公共設施，公共設施便利性高，此有系爭房屋之估價報告書可稽（見估價報告書第28頁，隨卷外放），是本院審酌系爭房屋坐落位置、周遭環境、交通狀況、生活機能及系爭房屋之經濟價值、被告所受利益等一切情狀，認以系爭房屋及土地申報總價額10%計算不當得利，應屬適當。又系爭房屋108年之課稅現值為501,600元，系爭房屋所坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地面積為1,263平方公尺，107年1月份之申報地價為每平方公尺212,484元，原告所有之權利範圍為146/10000等情，有臺北市稅捐稽徵處108年房屋稅繳款書、土地登記謄本、土地建物查詢資料等件可參（見本院卷第27、133、283頁、隨卷外放）。依此計算，原告得按月請求被告給付相當於租金之不當得利金額應為36,831元【計算式：（土地價額212,484元/㎡×1,263㎡×146/10000＝3,918,162元）＋（系爭房屋價額501,600元）×10%÷12＝36,831元，元以下四捨五入】。據此，原告主張被告應按月給付無權占有所受之不當得利3萬元，要屬有據，為有理由。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179規定，請求被告自109年4月23日起至將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，按月給付原告3萬元之不當得利，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事實已臻明確，被告雖遲至109年9月23日言詞辯論期日當庭遞狀聲請傳訊參加人范友佳、證人即原告之母林麗貴、地政士許綿綿、參加人家庭幫傭柯秀到庭證明范友佳之意識能力（見本院卷第453頁），惟范友佳已於當日到庭並陳述不太清楚為何要參加訴訟之意旨（見本院卷第430頁），林麗貴、柯秀均已於刑事偵查程序中證述在案，及本院依參加人前述筆錄及勘驗光碟之內容，業已認定參加人有贈與系爭房屋與原告之意思，則被告仍聲請傳訊上開人等到庭，應認無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。